Acquisition de terrains et de projets

2. Acquisition d'une société de projet

Au lieu d'acquérir le bien immobilier, l'acquéreur acquiert des actions ou des parts sociales dans la société propriétaire du bien.

Cela peut permettre de préserver les contrats du projet et la continuité opérationnelle, mais cela implique également que l'acquéreur reprend une société avec son passif, son historique, ses obligations contractuelles et ses éventuels risques non divulgués.

• Une acquisition de titres nécessite donc une due diligence juridique, comptable, fiscale, sociale, contentieuse et contractuelle, en plus d'un audit complet sur les plans immobilier et urbanistique.

3. Acquisition de droits sur le projet

Un acquéreur peut acquérir un ensemble de droits contractuels et de projet, tels que :

• les études architecturales et d'ingénierie ;
• contrats des consultants ;
• les demandes d'autorisations d'urbanisme ;
• les demandes d'informations ou décisions d'urbanisme ;
• contrats de construction ;
• contrats d'exploitation ou de gestion ;
• les supports marketing ;
• les accords de prévente ;
• garanties ;
• études et rapports ;
• et droits découlant des accords de développement existants.

Tous les documents de projet, contrats, licences ou positions administratives ne sont pas automatiquement transférables. Les restrictions de cession, les consentements de tiers, la propriété intellectuelle et les exigences administratives doivent être vérifiés individuellement.

4. Acquisition conditionnelle

L'acheteur s'engage à acquérir le bien uniquement si des conditions définies sont remplies.

Les conditions types peuvent concerner :

• une due diligence juridique, urbanistique et technique satisfaisante ;
• la confirmation de la capacité de développement ;
• l'obtention d'une décision d'urbanisme favorable ;
• la rectification des limites ou des superficies enregistrées ;
• la radiation des hypothèques ou des saisies ;
• la délivrance du bien libre de tout occupant ;
• le non-exercice des droits de préemption applicables ;
• l'accord de financement ;
• approbations sociétaires ;
• ou la remise de documents de projet spécifiques.

La condition doit être rédigée de manière objective. Le contrat doit préciser qui est responsable de sa réalisation, les justificatifs requis, le délai imparti, tout droit de renonciation et les conséquences en cas de non-réalisation de la condition.

5. Option d'acquisition

Une option peut conférer à l'investisseur le droit, mais non l'obligation, d'acquérir le bien dans un délai convenu et selon des conditions définies.

Une option peut être utile lorsque l'investisseur a besoin de temps pour :

• étudier le potentiel de développement ;
• obtenir une décision d'urbanisme ;
• regrouper des parcelles contiguës ;
• mettre en place le financement ;
• sécuriser un exploitant ;
• ou finaliser les négociations commerciales.

Le contrat d'option doit définir l'actif, le prix ou la formule de calcul du prix, la durée de l'option, le mécanisme d'exercice, l'exclusivité, les droits d'accès, l'indemnité d'option et les conséquences de son expiration.

6. Joint-venture avec le propriétaire foncier

Au lieu de vendre le bien immédiatement, le propriétaire foncier peut apporter le terrain ou concéder des droits de développement à un projet commun.

Le promoteur peut apporter :

• du capital ;
• gestion de projet ;
• les prestations de conception et d'obtention des autorisations ;
• le montage financier ;
• la direction des travaux ;
• ainsi qu'une expertise commerciale ou opérationnelle.

L'accord doit régir le contrôle, le financement, la prise de décision, la valorisation du terrain, les sûretés, les dépassements de coûts, les distributions, les situations de blocage, les défaillances, la dilution et la sortie. Une joint-venture n'élimine pas le risque d'acquisition. Elle modifie la manière dont ce risque est partagé et encadré.

Acquisition de titres

L'acquéreur acquiert :

• La société propriétaire du bien.
• Principal avantage : la continuité opérationnelle et contractuelle peut être préservée.
• Principal risque : passif historique et non divulgué de la société.

Acquisition conditionnelle

L'acquéreur acquiert :

• Le bien après la réalisation des conditions définies.
• Principal avantage : limite l'exposition aux risques de développement identifiés.
• Principal risque : les conditions peuvent être contestées si elles sont rédigées de manière subjective.

Option

L'acquéreur acquiert :

• Un droit d'acquérir pendant une période convenue.
• Principal avantage : permet de mener des investigations avant de s'engager à acheter.
• Principal risque : la protection dépend de l'opposabilité, de la durée et de la structure contractuelle.

Coentreprise avec le propriétaire foncier

L'acquéreur acquiert :

• Participation contractuelle ou capitalistique au projet.
• Principal avantage : réduit le coût immédiat d'acquisition du terrain.
• Principal risque : litiges relatifs à la gouvernance, au financement et à la sortie.

Acquisition des droits du projet

L'acquéreur acquiert :

• Plans, demandes, contrats et autres actifs du projet.
• Principal avantage : peut accélérer un projet existant.
• Principal risque : les droits et approbations peuvent être incomplets ou non transférables.

La structure proposée

Préciser si la transaction doit être :

• un achat d'actifs ;
• un achat d'actions ;
• un achat de droits de projet ;
• une option ;
• un contrat de promesse d'achat ;
• une joint-venture ;
• ou un autre arrangement conditionnel.

La structure doit rester soumise à confirmation juridique et fiscale jusqu'à ce que la due diligence pertinente ait été réalisée.

Les hypothèses de prix

Préciser si le prix est :

• fixe ;
• calculé selon la superficie enregistrée ;
• calculé selon la superficie vérifiée du terrain ;
• lié à la surface de construction autorisée ;
• ajusté en fonction de l'issue urbanistique ;
• soumis à des comptes de clôture ;
• partiellement différé ;
• ou complété par un complément de prix (overage) ou un earn-out.

Les termes tels que « surface de construction », « surface brute de plancher », « surface vendable » et « surface approuvée » doivent être définis. Différents documents et professionnels peuvent utiliser ces expressions de manière distincte.

La période de due diligence

L'acquéreur doit disposer de suffisamment de temps et d'accès pour :

• inspecter le bien ;
• examiner l'intégralité de la data room ;
• commander des expertises et études ;
• rencontrer l'équipe de projet ;
• vérifier les informations d'urbanisme ;
• et poser des questions complémentaires.

Le calendrier ne devrait commencer que lorsque le minimum d'informations convenu a été fourni.

Exclusivité

L'exclusivité doit définir :

• sa durée ;
• les biens et la transaction concernés ;
• les comportements interdits au vendeur ;
• si les négociations en cours doivent être divulguées ou interrompues ;
• l'obligation de coopération du vendeur ;
• les communications autorisées ;
• les prorogations ;
• et les recours en cas de manquement.

Une courte période d'exclusivité assortie d'une data room incomplète peut n'offrir que peu de protection réelle.

Dispositions contraignantes et non contraignantes

Une lettre d'intention ou un accord de principe peut être qualifié de non contraignant tout en contenant des dispositions contraignantes relatives à :

• la confidentialité ;
• l'exclusivité ;
• l'accès ;
• les frais ;
• droit applicable ;
• le règlement des litiges ;
• les communications publiques ;
• et la restitution ou la destruction des informations.

La portée juridique dépend de la rédaction et des circonstances, et non du seul titre du document.

2. Limites, superficie et cohérence cadastrale

Comparez :

• le registre foncier ;
• le registre fiscal ;
• les informations cadastrales ;
• les levés topographiques ;
• les plans municipaux ;
• les plans de projet existants ;
• et l'occupation physique du site.

Un prix lié à la superficie doit préciser quel mesurage fait foi et ce qui se passe si la superficie vérifiée diffère de la superficie déclarée.

3. Accès et infrastructures

Confirmez un accès juridiquement opposable à une voie publique et la disponibilité pratique de :

• l'eau ;
• l'assainissement ;
• l'électricité ;
• télécommunications ;
• drainage ;
• les services de gestion des déchets ;
• et toute infrastructure requise par le projet envisagé.

Un accès physique n'établit pas nécessairement un droit d'accès juridique. Les documents d'acquisition doivent traiter de toutes les servitudes, conventions d'infrastructure, travaux municipaux ou aménagements hors site nécessaires au projet.

4. Urbanisme et licences

Examiner :

• les plans territoriaux applicables ;
• la classification et la qualification du sol ;
• les contraintes d'urbanisme ;
• les demandes d'information et les réponses ;
• les projets approuvés ;
• les licences ;
• communications préalables ;
• conditions imposées par les autorités ;
• documentation d'utilisation ;
• obligations en matière d'infrastructures ;
• frais et taxes ;
• dates d'expiration ;
• modifications en cours ;
• procédures administratives ;
• et correspondance avec la municipalité et les autres autorités.

Ne fixez jamais le prix d'une acquisition en vous fondant uniquement sur la déclaration du vendeur affirmant qu'un projet est « approuvé ».

5. État physique et technique

Selon l'actif, commandez les études appropriées portant sur :

• la topographie ;
• les conditions géotechniques ;
• l'état structurel ;
• contamination ;
• l'amiante ou les matières dangereuses ;
• réseaux et raccordements ;
• exposition aux risques d'inondation et d'incendie ;
• démolition ;
• archéologie ;
• arbres et habitats protégés ;
• bâtiments existants ;
• vices de construction ;
• et travaux inachevés.

Le recours contractuel doit refléter le risque. Un rapport identifiant un problème ne protège pas, en soi, l'acheteur.

6. Occupation et droits des tiers

Identifiez toutes les personnes utilisant ou occupant le bien, notamment :

• locataires ;
• titulaires d'autorisations d'occupation ;
• exploitants ;
• gardiens ;
• entrepreneurs ;
• propriétaires voisins ;
• exploitants agricoles ;
• et occupants sans titre.

Si la libération des lieux est exigée, définissez ce que signifie « libre de toute occupation », qui doit la délivrer et les justificatifs requis lors de la signature définitive.

7. Contrats de projet existants

Examiner tous les contrats substantiels, notamment :

• les contrats d'architecture et d'ingénierie ;
• les contrats de conseil en urbanisme ;
• les contrats d'entrepreneurs ;
• les contrats de gestion de projet (project management) ;
• les contrats d'exploitation ou de franchise ;
• les contrats de commercialisation et de marketing ;
• les préventes ;
• les contrats de réservation ;
• les accords avec les concessionnaires de réseaux ;
• les assurances ;
• les documents de financement ;
• et les accords transactionnels.

8. Propriété intellectuelle et informations relatives au projet

La propriété du terrain ne confère pas automatiquement à l'acquéreur des droits illimités pour utiliser, modifier ou reproduire chaque plan ou étude conçu pour le projet.

Confirmer les droits sur :

• les plans architecturaux ;
• études d'ingénierie ;
• fichiers BIM et numériques ;
• études et relevés ;
• rendus 3D ;
• image de marque ;
• les supports marketing ;
• cahiers des charges ;
• rapports ;
• et bases de données.

L'acquéreur doit recevoir les fichiers sources modifiables et pas seulement des copies PDF lorsque la poursuite du développement du projet l'exige.

9. Situation fiscale

Pour une acquisition d'actifs, examiner :

• l'impôt sur les transmissions immobilières, connu sous le nom d'IMT ;
• droit de timbre ;
• le traitement applicable en matière de TVA ;
• la fiscalité foncière annuelle ;
• les valeurs fiscales ;
• les exonérations ou avantages fiscaux ;
• les taxes et redevances municipales ;
• et les conséquences fiscales de la structure de détention et de développement envisagée.

L'analyse fiscale doit être réalisée avant que la structure de la transaction ne devienne contraignante. Voir le code de l'IMT de l'Autoridade Tributária — Article 2.

10. Due diligence d'entreprise dans le cadre d'une acquisition de parts ou d'actions

Lors de l'acquisition d'une société propriétaire d'un bien immobilier, examiner :

• l'immatriculation au registre du commerce ;
• statuts ;
• actionnaires ou détenteurs de parts sociales ;
• bénéficiaires effectifs ;
• approbations sociétaires ;
• comptes annuels ;
• comptes de gestion ;
• déclarations fiscales ;
• le financement ;
• prêts d'actionnaires ;
• garanties ;
• emploi ;
• conformité en matière de sécurité sociale ;
• litiges ;
• les assurances ;
• transactions entre parties liées ;
• distributions ;
• contrats ;
• protection des données ;
• et conformité réglementaire.

Une certidão permanente commerciale donne accès aux informations d'enregistrement à jour et aux demandes d'enregistrement commercial en cours. Le RCBE identifie les personnes physiques déclarées comme contrôlant l'entité en dernier ressort, mais les informations du RCBE ne constituent pas en elles-mêmes une preuve du statut juridique de l'entité.

Contrat d'exclusivité

L'exclusivité empêche des négociations ou transactions déterminées pendant une période convenue. Elle n'oblige pas nécessairement l'acheteur à acquérir le bien ni le vendeur à finaliser la vente.

Elle doit accorder suffisamment de temps et de coopération pour les investigations envisagées.

Contrat d'option

Une option peut conférer à l'acheteur le droit unilatéral de procéder à l'acquisition pendant une période définie.

La procédure d'exercice doit être sans équivoque. Le contrat doit également traiter de l'enregistrement ou d'autres mesures de protection lorsque cela est approprié et juridiquement possible.

Contrat promissoire d'achat et de vente

Un contrat promissoire portugais, communément appelé CPCV, crée l'obligation de conclure le futur contrat définitif selon les conditions convenues.

Il ne doit pas être traité comme un simple document de réservation. Le droit portugais impose des exigences de forme aux contrats promissoires, des exigences supplémentaires pouvant s'appliquer aux promesses portant sur des bâtiments ou des fractions urbaines. La forme et les modalités de signature doivent être confirmées pour la transaction spécifique. Le contrat doit préciser :

• l'identification exacte des parties et du bien ;
• prix d'achat ;
• les paiements ;
• conditions préalables ;
• date ou mécanisme de réalisation ;
• date butoir ;
• coopération du vendeur ;
• l'accès ;
• titre et charges ;
• possession ;
• droits de préemption publics et privés ;
• documents du projet ;
• déclarations ;
• répartition des taxes et frais ;
• cession ;
• défaillance ;
• recours contractuels ;
• exécution forcée ;
• résiliation ;
• et règlement des litiges.

En vertu du Code civil portugais, les montants versés par un promettant-acheteur au promettant-vendeur sont généralement présumés constituer un acompte ou « sinal ». Selon les circonstances, les stipulations contractuelles et la partie responsable de l'inexécution, les conséquences légales peuvent inclure la perte de la somme versée ou une réclamation portant sur le double de son montant. Les clauses relatives au versement d'arrhes/acompte, à la défaillance et aux recours doivent donc être rédigées avec précision. Ne présumez pas qu'un paiement soit remboursable au seul motif que la transaction n'a pas été finalisée. Voir le Code civil portugais, notamment les articles 410 à 413 et 440 à 442.

Décision d'urbanisme

Une décision d'urbanisme favorable répondant à des paramètres définis de manière objective, tels que la destination, la surface brute de construction, le nombre de logements, la hauteur, le stationnement, les accès et les obligations en matière d'infrastructures.

Évitez les conditions vagues fondées uniquement sur l'obtention d'une « approbation ». Une approbation sensiblement différente de la thèse d'investissement peut n'avoir que peu de valeur commerciale.

Superficie et limites

Confirmation de la superficie minimale du terrain, des limites convenues et de l'absence de chevauchements ou d'occupations significatifs.

Mainlevée des sûretés

Radiation des hypothèques, saisies ou autres charges au moment de la signature définitive ou avant celle-ci, au moyen d'un mécanisme coordonné de mainlevée et de paiement.

Libre de toute occupation

Livraison du bien libre de tout occupant, bail, autorisation d'occupation, matériel ou équipement non accepté par l'acquéreur.

Droits de préemption

Preuve que les procédures légales ou contractuelles de préemption applicables ont été menées à leur terme sans que le droit n'ait été exercé.

Des droits de préemption publics peuvent s'appliquer, par exemple, à certains biens classés et à des biens situés dans des zones protégées ou des zones de réhabilitation urbaine. Le bien concerné et la transaction doivent faire l'objet de vérifications spécifiques. Consultez le service officiel de préemption Casa Pronta.

Documents du projet et autorisations

Remise ou cession valable des études de conception, rapports, contrats, garanties et droits de propriété intellectuelle convenus, accompagnés de toute autorisation de tiers requise.

Financement

Lorsque la réalisation de la transaction dépend d'un financement, le contrat doit préciser si le financement constitue une condition, comment il est justifié et si l'acquéreur doit déployer des efforts raisonnables pour l'obtenir.

Les vendeurs peuvent s'opposer à une condition de financement trop large. Ce risque doit être négocié expressément et ne doit pas reposer sur des suppositions.

Ajustement basé sur la surface

Le prix est ajusté en fonction de la superficie vérifiée du terrain, de la surface de construction approuvée ou d'une autre mesure définie. Le contrat doit préciser :

• la norme de mesure ;
• le géomètre responsable ;
• le document de référence ;
• la tolérance autorisée ;
• la procédure de règlement des litiges ;
• et tout ajustement minimal ou maximal.

Prix lié à l'urbanisme

Une partie du prix dépend du résultat des démarches d'urbanisme.

La formule doit définir l'autorisation pertinente, la surface, l'usage, la date et le mode de calcul. Elle doit également traiter des modifications ultérieures, des approbations par phases et des recours.

Paiement différé

Une partie du prix est payée après la réalisation de la transaction.

Les documents doivent couvrir :

• les dates de paiement ;
• conditions ;
• les intérêts ;
• aux sûretés ;
• compensation ;
• la subordination aux prêteurs ;
• et les mécanismes de règlement des litiges.

Complément de prix ou earn-out

Le vendeur peut recevoir un paiement supplémentaire si le projet atteint ultérieurement un résultat convenu en matière d'urbanisme, de construction, de ventes ou d'exploitation.

Les clauses de complément de prix à long terme exigent des définitions précises, des obligations de reporting, des droits d'audit, des garanties et des règles claires encadrant les modifications du projet.

Ajustements de prix en share deal

Une acquisition de parts peut recourir à :

• un prix fixe ou locked-box ;
• des comptes de clôture de réalisation ;
• des ajustements pour la trésorerie, la dette et le besoin en fonds de roulement ;
• ou des déductions spécifiques pour des passifs identifiés.

La valeur du bien immobilier et le prix d'achat des capitaux propres ne correspondent pas nécessairement au même montant.

Entre la signature et la finalisation

Le contrat peut encadrer :

• l'entretien du bien ;
• les nouveaux baux ou contrats ;
• les modifications du projet ;
• le financement ;
• distributions ;
• le règlement des litiges ;
• les communications avec les autorités ;
• l'accès pour l'acheteur ;
• les assurances ;
• et la préservation des informations relatives au projet.

Dans le cadre d'une acquisition de titres, ces contrôles intermédiaires sont particulièrement importants car la valeur et le passif de la société cible peuvent évoluer avant la finalisation.

Lors de la finalisation d'une acquisition d'actifs

Les parties doivent confirmer :

• la signature de l'acte de transfert légalement requis ;
• le paiement des taxes et impôts applicables ;
• le paiement du solde du prix ;
• la mainlevée ou l'extinction contrôlée des sûretés ;
• la remise de la possession ;
• la remise des dossiers de projet originaux et numériques ;
• l'accomplissement des procédures de préemption ;
• et le dépôt de l'acquisition et des sûretés y afférentes aux fins d'enregistrement.

Les transactions immobilières portugaises peuvent être conclues par acte authentique, par acte sous seing privé authentifié ou par le biais d'un service d'enregistrement intégré tel que Casa Pronta, selon la transaction et la procédure choisie. Un acte sous seing privé authentifié utilisé pour l'enregistrement foncier doit respecter les exigences applicables en matière d'authentification et de dépôt électronique. Consultez les orientations du portail de la Justice relatives aux actes sous seing privé authentifiés.

Lors de la réalisation d'une acquisition de parts sociales

Les parties doivent régler :

• les actes de cession ;
• approbations sociétaires ;
• les démissions et nominations ;
• les registres sociaux ;
• les inscriptions au registre du commerce ;
• les mandats bancaires ;
• prêts d'actionnaires ;
• les mainlevées et décharges ;
• informations sur les bénéficiaires effectifs ;
• les documents originaux ;
• et le contrôle des comptes, des systèmes et des documents de la société.

Après la réalisation

Les démarches postérieures à la réalisation peuvent inclure :

• les inscriptions foncières ou commerciales définitives ;
• les mises à jour concernant les bénéficiaires effectifs ;
• les déclarations fiscales ;
• les notifications municipales ;
• les mises à jour des contrats d'assurance ;
• le transfert des contrats de fluides et de services publics ;
• les novations de contrats d'entrepreneurs ou de consultants ;
• les exigences relatives aux tirages de financement ;
• et la mise en œuvre de la phase suivante de planification et de conception.

L'acquisition immobilière est soumise à un enregistrement obligatoire. L'enregistrement rend public le nouveau droit de propriété et protège la situation juridique des parties. Consultez les directives de l'IRN relatives à l'enregistrement définitif de l'acquisition.

Étape 2 — Structuration préliminaire et offre

Sélectionner la structure provisoire de la transaction et émettre une offre soigneusement assortie de réserves ou des heads of terms.

Étape 3 — Exclusivité et data room

Sécuriser une période d'audit appropriée et obtenir la documentation convenue.

Étape 4 — Due diligence

Réaliser l'audit juridique, urbanistique, technique, environnemental, fiscal, financier et commercial.

Étape 5 — Répartition des risques

Déterminer quels risques doivent être résolus, valorisés, assurés, garantis ou acceptés.

Étape 6 — Documents contractuels

Négocier l'option, le CPCV, le contrat de vente et d'achat, le contrat de joint-venture ou toute autre documentation définitive.

Étape 7 — Conditions suspensives

Obtenir les décisions d'urbanisme requises, les autorisations, les mainlevées, le financement et les autres justificatifs.

Étape 8 — Clôture de la transaction

Signer les documents requis, payer les montants applicables, transférer le contrôle ou la jouissance et procéder aux enregistrements nécessaires.

Étape 9 — Mise en œuvre post-clôture

Finaliser les enregistrements en suspens, transférer les informations relatives au projet et passer aux phases de planification, de conception ou de construction.