Structure & Financement

Société holding

Une société holding peut détenir une ou plusieurs sociétés de projet.

Cette structure peut faciliter :

• l'investissement sur plusieurs projets ;
• une gestion centralisée ;
• le réinvestissement ;
• la participation des investisseurs à l'échelle du portefeuille ;
• et la cession de sociétés de projet individuelles.

Elle peut également engendrer des considérations fiscales, comptables, financières et de gouvernance supplémentaires.

Société d'exploitation

Lorsque le projet immobilier sera exploité après son achèvement, le propriétaire du bien et l'exploitant de l'activité peuvent être des entités distinctes.

Par exemple :

• une société peut être propriétaire de l'hôtel ;
• une autre peut l'exploiter ;
• et une troisième peut employer le personnel ou fournir des services centraux.

La séparation doit répondre à un véritable objectif commercial et être étayée par des conventions dûment documentées et correctement valorisées.

Société en coentreprise

Deux investisseurs ou plus peuvent détenir la société de projet dans le cadre d'une structure de coentreprise convenue.

Les participants peuvent apporter différentes ressources, notamment :

• du foncier ;
• du capital ;
• garanties ;
• une expertise en développement immobilier ;
• des relations avec des exploitants ;
• de la gestion ;
• ou l'accès au financement.

Le pourcentage de détention ne devrait pas être fixé sans définir également le contrôle, les obligations de financement, les distributions et la sortie.

Détention directe

Dans certains cas, un investisseur peut acquérir le bien directement sans recourir à une société de projet portugaise.

Cela peut sembler plus simple, mais peut engendrer des conséquences différentes concernant :

• fiscalité ;
• financement ;
• la responsabilité ;
• comptabilité ;
• la succession ;
• l'administration ;
• et la sortie future.

La structure doit être examinée avant que l'acquisition ne devienne contraignante.

Engagements de capitaux

Indiquer :

• l'engagement total de chaque investisseur ;
• les dates de versement ;
• les conditions préalables au financement ;
• les utilisations autorisées ;
• les justificatifs requis ;
• et si les engagements sont individuels ou partagés.

Appels de fonds

La convention doit définir :

• qui peut émettre un appel de fonds ;
• le budget approuvé sur lequel il repose ;
• les délais de préavis ;
• les modalités de paiement ;
• l'engagement maximal ;
• le financement d'urgence ;
• et les conséquences du défaut de paiement.

Gouvernance du projet

Identifiez :

• pouvoirs de gestion courante ;
• composition du conseil ou de la direction ;
• quorum ;
• seuils de vote ;
• délégation de pouvoirs ;
• approbation du budget ;
• approbation du business plan ;
• reporting ;
• et contrôle des comptes bancaires du projet.

Décisions réservées

Les décisions nécessitant une approbation renforcée peuvent inclure :

• acquisition ou cession de biens immobiliers ;
• modifications du business plan ;
• emprunts supplémentaires ;
• octroi de sûretés ;
• modifications substantielles de conception ;
• contrats de construction ;
• conventions entre parties liées ;
• changement d'exploitant ;
• transactions ;
• distributions ;
• nouveaux investisseurs ;
• et cession du projet.

Dépassements de coûts

Définir si les dépassements de coûts sont financés par :

• capitaux propres additionnels ;
• prêts d'actionnaires ;
• facilités accordées par les prêteurs ;
• provisions pour imprévus ;
• les assurances ;
• réclamations contre les entrepreneurs ;
• ou une combinaison de sources.

Le contrat doit distinguer les dépassements approuvés, les dépenses d'urgence, les dépassements causés par un investisseur ou un gestionnaire en particulier, et les dépenses non prévues dans le plan d'affaires approuvé.

Défaut

Les dispositions relatives au défaut d'un investisseur peuvent porter sur :

• les intérêts moratoires ;
• la suspension du droit de vote ;
• la dilution ;
• la cession forcée ;
• la perte de rendement préférentiel ;
• le financement par des tiers ;
• les prêts consentis par l'investisseur non défaillant ;
• et les dommages-intérêts.

Les recours en cas de défaut doivent être proportionnés, validés sur le plan juridique et coordonnés avec les statuts de la société et les documents de financement.

Cessions

Le contrat peut inclure :

• des périodes d'incessibilité ;
• des cessions autorisées ;
• des droits de première offre ;
• des droits de premier refus ;
• droits de préemption ;
• droits de sortie conjointe ;
• droits de cession forcée ;
• restrictions des prêteurs ;
• et dispositions relatives au changement de contrôle.

Blocage

Une structure de détention à 50/50 ne devrait pas être créée sans un mécanisme viable de résolution des blocages.

Les mécanismes possibles comprennent :

• l'escalade ;
• la médiation ;
• la décision par un expert indépendant ;
• des droits de décision alternés pour des questions définies ;
• des procédures d'achat-vente ;
• la cession du projet ;
• ou la dissolution comme ultime recours.

Sortie

Définir les voies envisagées et le processus décisionnel pour :

• la vente du bien immobilier ;
• la vente des lots achevés ;
• refinancement ;
• vente de la société de projet ;
• la cession de portefeuille ;
• le rachat par un investisseur ;
• ou l'exploitation à long terme.

Capital social

Le capital en actions ou en parts sociales fait partie de la structure formelle des fonds propres de la société.

Sa libération, son augmentation, sa réduction et son amortissement sont soumis aux exigences du droit des sociétés.

Le montant du capital social enregistré ne doit pas être confondu avec le montant total des liquidités nécessaires au financement du projet.

Primes d'émission et autres apports en fonds propres

Les investisseurs peuvent apporter des montants en sus du capital nominal sous forme d'actions ou de parts sociales.

Les caractéristiques juridiques, comptables et de remboursement de chaque apport doivent être documentées.

Apports supplémentaires en capital

Dans une société à responsabilité limitée portugaise, des apports supplémentaires en capital peuvent être mis en place lorsqu'ils sont autorisés par les statuts et approuvés selon les exigences applicables du droit des sociétés.

Leur remboursement n'est pas équivalent à celui d'un prêt commercial ordinaire et reste soumis à des conditions juridiques et financières strictes.

Prêts d'associés

Les investisseurs peuvent financer la SPV par des prêts d'associés, appelés dans certaines circonstances « suprimentos ».

La documentation doit préciser :

• le montant ;
• l'objet ;
• la disponibilité ;
• l'échéance ;
• les intérêts ;
• le remboursement ;
• le rang ;
• aux sûretés ;
• la cession ;
• la conversion ;
• et la subordination aux prêteurs tiers.

Les intérêts, le remboursement et la déductibilité doivent être examinés sous l'angle de la fiscalité et des prix de transfert. Un prêt d'associé ne doit pas être présenté comme des fonds propres à un prêteur à moins que celui-ci n'ait expressément accepté son traitement, ses modalités et sa subordination.

Dette senior de développement

La dette senior est généralement garantie et prime sur le capital des investisseurs.

Ils peuvent financer :

• l'acquisition ;
• construction ;
• honoraires professionnels ;
• les frais financiers ;
• ou d'autres coûts de développement approuvés.

La facilité de crédit est normalement soumise à des conditions détaillées, des contrôles de tirage, des covenants et des sûretés.

Financement relais ou d'acquisition

Un financement à court terme peut être utilisé pour acquérir ou détenir le bien dans l'attente de :

• l'urbanisme ;
• un financement de développement à long terme ;
• l'apport de fonds d'investisseurs ;
• ou la cession.

Le risque de refinancement, l'échéance et la source de remboursement doivent être réalistes.

Financement mezzanine

Le financement mezzanine prend généralement rang après la dette senior mais avant les capitaux propres ordinaires.

Il peut augmenter les financements disponibles mais peut comporter :

• un coût plus élevé ;
• une participation aux bénéfices ;
• des garanties supplémentaires ;
• des droits de contrôle ;
• et des modalités d'exécution restrictives.

L'accord du prêteur senior et une documentation intercréanciers sont normalement requis.

Capitaux propres privilégiés

Les capitaux propres privilégiés peuvent offrir à un investisseur des distributions prioritaires ou un rendement préférentiel avant que les capitaux propres ordinaires ne perçoivent des distributions.

La substance juridique de l'instrument doit être examinée. Qualifier un instrument de « capitaux propres » ne détermine pas son traitement fiscal, comptable, en matière d'insolvabilité ou auprès des prêteurs.

Crédit-vendeur

Le vendeur peut différer une partie du prix d'achat ou accorder une autre forme de crédit.

L'accord doit traiter de :

• le remboursement ;
• les intérêts ;
• aux sûretés ;
• le rang ;
• l'exigibilité anticipée ;
• la subordination ;
• et des droits du vendeur en cas de sous-performance du projet.

Préventes et paiements des acquéreurs

Les acomptes ou paiements échelonnés des futurs acquéreurs peuvent contribuer à la trésorerie du projet lorsque le cadre légal et contractuel le permet.

Ils ne doivent pas être traités comme un financement de projet sans restriction sans prendre en considération :

• les obligations contractuelles envers les acquéreurs ;
• la protection des acomptes ;
• les contrôles imposés par les prêteurs ;
• les jalons de construction ;
• règles de protection des consommateurs ;
• exposition au risque de remboursement ;
• et obligations de livraison.

Subventions et incitations

Certains projets peuvent être éligibles à des financements publics, des avantages fiscaux ou des incitations liées à la durabilité.

L'éligibilité doit être vérifiée avant toute intégration dans le plan de financement engagé. Une demande ou un avantage attendu n'équivaut pas à des liquidités disponibles.

Emplois liés au développement

• conception ;
• l'urbanisme ;
• études et relevés ;
• taxes et redevances municipales ;
• les infrastructures ;
• démolition ;
• construction ;
• aménagements paysagers ;
• honoraires professionnels ;
• gestion de projet ;
• le marketing ;
• commissions de vente ;
• coûts liés à l'opérateur ;
• les assurances ;
• certification ;
• et coûts d'achèvement.

Utilisations du financement

• commissions d'arrangement ;
• honoraires juridiques ;
• évaluation ;
• suivi par le prêteur ;
• les intérêts ;
• commissions d'engagement ;
• commissions de non-utilisation ;
• couverture ;
• enregistrement des sûretés ;
• et coûts de refinancement.

Imprévus

La provision pour imprévus doit refléter :

• la maturité de la conception ;
• les conditions du site ;
• la complexité de la construction ;
• la stratégie de passation des marchés ;
• l'inflation ;
• au risque d'urbanisme ;
• le risque de calendrier ;
• et les incertitudes identifiées du projet.

Une provision pour imprévus ne remplace pas les coûts connus qui ont été omis du budget.

Fonds de roulement et déficit d'exploitation

Pour les actifs d'exploitation, inclure le capital nécessaire entre l'achèvement de la construction et la stabilisation de l'exploitation.

Cela peut couvrir :

• le recrutement ;
• formation ;
• les stocks ;
• le marketing ;
• les frais de pré-ouverture ;
• réseaux et raccordements ;
• la maintenance ;
• franchises de loyer ;
• et les pertes d'exploitation.

Loan-to-value — LTV

Compare le montant du prêt à la valeur retenue par le prêteur pour le bien immobilier ou l'opération achevée.

Le coût et la valeur ne sont pas identiques.

Coût d'achèvement

Mesure le financement encore nécessaire pour achever le projet par rapport à la dette non tirée et aux fonds propres encore disponibles.

Couverture des intérêts et couverture du service de la dette

Pour les actifs générateurs de revenus, les prêteurs peuvent évaluer si les revenus d'exploitation permettent de couvrir les intérêts et le service prévu de la dette.

Multiple sur fonds propres et taux de rentabilité interne

Les investisseurs peuvent évaluer le montant total des liquidités restituées par rapport au capital investi ainsi que le calendrier de ces retours.

Seuil de rentabilité

Le modèle doit calculer le niveau de ventes, de prix, d'occupation ou de revenus requis pour rembourser la dette et récupérer le capital investi.

Le sponsor

• expérience en développement ;
• capacité financière ;
• track record ;
• litiges ;
• engagements existants ;
• et capacité à financer les dépassements de coûts.

Le bien immobilier

• titre de propriété ;
• limites parcellaires ;
• charges ;
• l'accès ;
• l'urbanisme ;
• situation environnementale ;
• occupation ;
• et valorisation.

Le projet

• la situation au regard de l'urbanisme ;
• conception ;
• programme ;
• coût ;
• passation des marchés ;
• équipe de construction ;
• les infrastructures ;
• les ventes ;
• exploitation ;
• et sortie.

Le plan de financement

• fonds propres engagés ;
• prêts d'actionnaires ;
• dette de tiers ;
• subventions ;
• paiements des acquéreurs ;
• provisions pour imprévus ;
• et couverture du coût d'achèvement.

Les documents de la transaction

• le contrat d'acquisition ;
• contrat de construction ;
• contrats des consultants ;
• le contrat de gestion du développement ;
• contrat d'exploitation ;
• contrats de prévente ;
• les assurances ;
• et contrats essentiels du projet.

Conditions relatives au bien immobilier

• propriété enregistrée ;
• titre de propriété satisfaisant ;
• documentation hypothécaire ;
• mainlevée ou rang des sûretés existantes ;
• évaluation ;
• et assurance.

Conditions d'urbanisme

• situation d'urbanisme satisfaisante ;
• licences ou communications requises ;
• projet approuvé ;
• justificatifs des droits applicables et des périodes de validité ;
• et confirmation des conditions restant à remplir.

Conditions relatives au projet

• budget approuvé ;
• le planning de construction ;
• désignation de l'entrepreneur ;
• désignation des professionnels ;
• rapport du consultant en coûts ;
• modalités de prix fixe ou de contrôle des coûts ;
• et garanties du contrat de construction.

Conditions relatives aux fonds propres

• justificatif de l'engagement des fonds propres ;
• apport du montant de fonds propres requis ;
• subordination des prêts d'actionnaires ;
• et confirmation qu'aucune distribution non autorisée n'a été effectuée.

Conditions relatives aux sûretés

• l'exécution ;
• enregistrement ;
• notifications ;
• accusés de réception ;
• consentements ;
• et justificatif du rang de priorité convenu.

Sûretés sur actions ou parts sociales

Le prêteur peut exiger des sûretés sur les participations au capital de la société de projet.

Les exigences en matière de documentation et d'opposabilité dépendent de la forme juridique de la société et de la structure des sûretés.

Sûretés sur comptes bancaires

Les comptes du projet peuvent être nantis, contrôlés ou soumis à des restrictions de paiement convenues.

Créances et contrats du projet

Le prêteur peut exiger des sûretés ou des mécanismes de cession portant sur :

• le produit des ventes ;
• le loyer ;
• indemnités d'assurance ;
• contrats de construction ;
• contrats des consultants ;
• contrats d'exploitation ;
• garanties ;
• et autres créances du projet.

Les restrictions de cession et les consentements des contreparties doivent être examinés.

Garanties

Les sûretés peuvent inclure :

• garanties d'actionnaires ;
• garanties de société mère ;
• garanties d'achèvement ;
• garanties de dépassement de coûts ;
• garanties de déficit d'intérêts ;
• ou soutiens à recours limité.

Le montant, la durée, les conditions de mainlevée et les faits générateurs d'exécution doivent être clairs.

Accords directs et droits de substitution

Le prêteur peut exiger des accords directs avec :

• l'entrepreneur ;
• le gestionnaire de développement ;
• l'exploitant ;
• architecte ;
• ingénieurs ;
• ou d'autres contreparties significatives.

Ceux-ci peuvent permettre au prêteur ou à l'entité désignée par lui de préserver ou de reprendre le contrat à la suite d'un défaut de l'emprunteur.

Financement entre parties liées

Les prêts d'actionnaires et les garanties entre parties liées doivent faire l'objet d'une documentation commerciale et être examinés au regard des règles portugaises en matière de prix de transfert.

Le taux d'intérêt convenu, les commissions, les garanties et les autres conditions doivent être justifiables.

Droit de timbre

Les opérations de crédit, garanties, intérêts et autres montages financiers peuvent relever des règles portugaises du droit de timbre, selon les faits, la durée, les parties et toute exonération applicable.

Ne modélisez pas les coûts de financement sans un examen du droit de timbre spécifique à l'opération.

Structure fiscale versus substance juridique

Les parties ne doivent pas adopter une structure uniquement parce qu'elle semble procurer un avantage fiscal.

La structure doit avoir une substance commerciale, être correctement mise en œuvre et demeurer cohérente avec :

• la propriété effective ;
• de la gestion ;
• la prise de décision ;
• le risque ;
• financement ;
• comptabilité ;
• et les opérations du projet.

Étape 2 — Convenir des conditions des investisseurs

Documenter les engagements, le contrôle, le financement, les cas de défaut, les distributions et la sortie.

Étape 3 — Élaborer le modèle financier

Préparer le budget emplois-ressources complet, les flux de trésorerie et les analyses de sensibilité.

Étape 4 — Déterminer le besoin de financement

Calculer les fonds propres, la dette senior et tout capital supplémentaire requis.

Étape 5 — Préparer le dossier pour les prêteurs

Créer un dossier cohérent regroupant les aspects liés au projet, au droit, à l'urbanisme, à la construction et aux finances.

Étape 6 — Obtenir des propositions de financement

Comparer la tarification, le levier, la maturité, les sûretés, les covenants et les conditions de financement.

Étape 7 — Réaliser la due diligence des prêteurs

Répondre aux questions d'ordre sociétaire, immobilier, urbanistique, technique, fiscal et commercial.

Étape 8 — Négocier la documentation de financement

Convenir du contrat de crédit, des sûretés, de l'accord intercréanciers, des garanties et des accords directs.

Étape 9 — Remplir les conditions préalables

Fournir les justificatifs requis avant la mise à disposition de la ligne de crédit.

Étape 10 — Établir les contrôles de tirage

Coordonner les fonds propres, les certifications, le suivi du prêteur et le calendrier des paiements.