Faisabilité du développement immobilier
Une étude de faisabilité d'un projet immobilier permet de vérifier si une opération reste viable lorsque la constructibilité, l'efficacité de conception, le coût global, le calendrier, le financement et les recettes sont analysés conjointement.
En bref
- Durée indicative
- 3 à 8 semaines
- La décision
- Le projet reste-t-il commercialement viable après avoir mis à l'épreuve des hypothèses réalistes en matière d'urbanisme, de surfaces, de coûts, de délais, de financement, de fiscalité et de recettes ?
- Documents
- Plan du terrain avec le classement PDM et les indices applicables.
- Étude volumétrique préliminaire de l'architecte.
- Plan de coûts et projection de trésorerie trimestrielle.
La décision que cette phase vous aide à prendre
Le projet reste-t-il commercialement viable après avoir mis à l'épreuve des hypothèses réalistes en matière d'urbanisme, de surfaces, de coûts, de délais, de financement, de fiscalité et de recettes ?
La phase de faisabilité doit déboucher sur l'une des décisions suivantes :
- Poursuivre — le scénario de référence répond aux critères d'investissement du projet et le scénario défavorable reste dans des limites de risque acceptables.
- Poursuivre sous réserve de confirmation — le projet peut être viable, mais certaines hypothèses urbanistiques, techniques, fiscales, de marché ou de financement doivent être confirmées.
- Reconcevoir — le site peut accueillir un projet viable, mais la typologie de produit, le mix de lots, les surfaces, le niveau de prestations ou le modèle d'exploitation doivent être modifiés.
- Renégocier — le projet peut fonctionner à un prix d'acquisition différent ou avec d'autres conditions contractuelles.
- Mettre en pause — les informations disponibles sont insuffisantes pour fonder une décision fiable.
- Rejeter — le projet ne répond pas aux critères de rendement ou de risque exigés, même après une optimisation réaliste.
Un modèle de faisabilité est un outil d'aide à la décision. Il ne constitue ni une valorisation, ni une confirmation urbanistique, ni une offre de financement, ni une garantie de performance future.
01La faisabilité ne se résume pas à un tableur
Un modèle financier peut calculer n'importe quel résultat qu'on lui demande. La qualité de la réponse dépend entièrement de la rigueur et de la cohérence interne des hypothèses.
Une étude fiable met en relation :
- la situation foncière et les titres de propriété ;
- la capacité urbanistique ;
- les contraintes physiques du site ;
- conception ;
- efficacité surfacique ;
- produit et client ;
- programme ;
- coût total de développement ;
- taxes d'acquisition ;
- TVA ;
- financement ;
- revenus ;
- période de vente, de location ou d'exploitation ;
- sortie.
Ces éléments ne peuvent pas être modélisés indépendamment.
Par exemple :
- une surface brute de construction plus importante peut exiger davantage de stationnements, de circulations, d'infrastructures ou d'obligations d'espaces publics ;
- un niveau de prestations supérieur peut justifier un prix plus élevé mais également augmenter les coûts, les délais d'approvisionnement et les dépenses d'exploitation ;
- un calendrier d'urbanisme plus long augmente les coûts de financement, les honoraires professionnels et les coûts de portage ;
- un prix d'achat inférieur peut ne pas compenser les risques liés aux infrastructures, à la pollution ou aux aléas exceptionnels de construction ;
- un hôtel présentant une valeur brute théorique élevée peut nécessiter d'importantes dépenses de pré-ouverture et une période de stabilisation plus longue ;
- un projet résidentiel peut afficher une valeur brute de développement élevée mais une trésorerie médiocre si les ventes sont retardées.
Le modèle doit mettre en évidence ces relations plutôt que de les masquer derrière un chiffre de profit unique.
021. Définir la base de faisabilité
Avant de modéliser le projet, renseignez :
- date de faisabilité ;
- version du modèle ;
- bien et localisation ;
- le type de projet ;
- stade de conception ;
- source de chaque hypothèse significative ;
- devise ;
- si les montants incluent ou excluent la TVA ;
- définitions des surfaces ;
- date des prix ;
- date des coûts ;
- inflation retenue ;
- date de début du programme ;
- la stratégie de sortie prévue ;
- parties responsables de la revue.
Chaque chiffre significatif doit être classé comme suit :
- Confirmé — étayé par un document fiable, un devis, une décision ou tout autre élément probant approprié.
- Estimation du conseiller — fournie par un professionnel dûment qualifié pour l'objet et le stade concernés.
- Données de marché — dérivées d'éléments comparables identifiés, avec les ajustements appropriés.
- Hypothèse du promoteur — utilisée pour la modélisation mais non vérifiée de manière indépendante.
- Inconnu — information non encore disponible.
Les hypothèses inconnues ne doivent pas être implicitement traitées comme nulles.
032. Établir l'enveloppe d'urbanisme
L'enveloppe d'urbanisme définit ce que le modèle suppose pouvoir être développé.
Elle doit prendre en compte :
- la classification et la qualification du sol ;
- l'usage autorisé ou compatible ;
- les paramètres de construction applicables ;
- l'emprise au sol ;
- la hauteur ;
- les étages ;
- la densité ;
- les distances de recul ;
- le stationnement ;
- les exigences en matière d'espaces publics ;
- les infrastructures ;
- bâtiments existants ;
- les exigences de lotissement ou d'urbanisation ;
- les restrictions et servitudes ;
- la procédure d'urbanisme probable ;
- l'intervention d'autorités externes ;
- toute information préalable, licence, communication ou historique de projet existant.
Le modèle de faisabilité doit distinguer :
- une surface expressément appuyée par une décision d'urbanisme effective ;
- une surface calculée à partir des règles d'urbanisme applicables ;
- une surface proposée par l'architecte ;
- une surface indiquée par le vendeur ;
- une surface hypothétique qui dépend d'une modification de plan, d'un reclassement, d'un pouvoir discrétionnaire ou d'une interprétation non résolue.
Ces hypothèses ne présentent pas le même niveau de certitude.
Sensibilité urbanistique
Au minimum, testez ce qui se passe si :
- la surface brute de construction retenue diminue ;
- l'usage autorisé change ;
- les exigences en matière de stationnement ou d'infrastructures augmentent ;
- une obligation d'espace public ou de cession foncière s'applique ;
- une partie du bien ne peut pas être utilisée ;
- des avis externes retardent le calendrier ;
- le projet nécessite une procédure différente de celle initialement envisagée.
Signal d'alerte — le projet n'est viable qu'à la surface théorique maximale et ne dispose d'aucune marge pour une réduction liée à l'urbanisme ou une inefficacité de conception.
043. Établir un tableau des surfaces cohérent
Différentes mesures de surface répondent à différents objectifs. Elles ne doivent pas être confondues.
Selon le projet, le tableau des surfaces peut inclure :
- la superficie du terrain ;
- la surface de terrain constructible ;
- l'emprise au sol ;
- la surface brute de construction ;
- la surface brute de construction hors sol ;
- la surface en sous-sol ;
- la surface brute privative ;
- les parties communes ;
- les locaux techniques ;
- les circulations ;
- les balcons et terrasses ;
- le stationnement ;
- le stockage ;
- la surface nette vendable ;
- la surface nette locative ;
- la surface des chambres d'hôtel ;
- la surface des locaux de service ;
- espace d'agrément ;
- aménagements extérieurs.
Le modèle doit préciser quelle surface est utilisée pour :
- l'urbanisme ;
- coût de construction ;
- honoraires professionnels ;
- les taxes et redevances municipales ;
- le prix de vente ;
- le loyer ;
- les revenus d'exploitation ;
- l'évaluation.
Efficacité
L'efficacité d'un projet est couramment évaluée en comparant la surface nette vendable ou louable à la surface brute de plancher correspondante. Toutefois, la définition doit rester cohérente. Les surfaces exclues d'un calcul ne doivent pas être incluses dans un autre sans explication.
Une faible efficacité peut résulter de :
- circulations excessives ;
- plateaux de grande profondeur ;
- noyaux ;
- les locaux techniques ;
- le stationnement ;
- contraintes structurelles ;
- conservation du patrimoine ;
- exigences de l'exploitant ;
- géométrie irrégulière du terrain ;
- conditions d'urbanisme ;
- usages mixtes.
Une hypothèse d'efficacité exagérément élevée peut surestimer sensiblement les revenus sans réduire le coût de construction.
Signal d'alerte — les revenus sont calculés sur la base de la surface brute de plancher, comme si chaque mètre carré pouvait être vendu ou loué.
054. Définir le produit et le mix
L'étude de faisabilité doit identifier ce qui est développé, et pas seulement la surface existante.
Pour les projets résidentiels, cela peut inclure :
- nombre de logements ;
- typologies de logements ;
- surfaces moyennes ;
- répartition par étage ;
- balcons, terrasses et jardins ;
- stationnement et espaces de stockage ;
- équipements communs ;
- spécifications ;
- clientèle cible.
+Voir le détail(3)
Pour les projets hôteliers et touristiques :
- typologie ;
- hypothèse de catégorie ;
- nombre et type de chambres ou d'unités ;
- surfaces brutes et nettes des chambres ;
- espaces de service (back-of-house) ;
- restauration (food and beverage) ;
- équipements et services ;
- exigences de l'exploitant ;
- l'occupation ;
- tarif journalier moyen ;
- période de stabilisation ;
- coûts de gestion ou de franchise.
Pour les actifs générateurs de revenus :
- la surface nette locative ;
- loyer cible ;
- l'occupation ;
- franchises de loyer ;
- mesures incitatives ;
- dépenses d'exploitation ;
- revenu net d'exploitation stabilisé ;
- taux de capitalisation ou de sortie.
Pour la division foncière :
- nombre et taille des parcelles ;
- cessions de terrains ;
- travaux d'urbanisation ;
- les infrastructures ;
- garanties ;
- phasage ;
- période de vente des parcelles.
Le produit doit être testé au regard des règles d'urbanisme, de la demande du marché, des coûts et des contraintes opérationnelles.
065. Établir le coût total de développement
Le coût total de développement est plus large que le simple prix du terrain additionné au contrat de construction. Le modèle doit intégrer l'ensemble des catégories de coûts significatives applicables au projet.
Acquisition
- prix d'achat ;
- IMT ;
- droit de timbre ;
- frais de notaire et d'enregistrement ;
- frais juridiques et autres coûts de transaction ;
- frais de courtage, le cas échéant ;
- financement de l'acquisition ;
- coûts liés à la réalisation des conditions d'acquisition.
Le traitement applicable en matière d'IMT dépend de la nature du bien, de son utilisation, de la transaction et de l'entité acquéreuse. Un pourcentage universel ne doit pas être appliqué à chaque acquisition.
+Voir le détail(9)
Due diligence et investigations
- audit juridique ;
- revue urbanistique ;
- expertise technique ;
- travaux topographiques ;
- étude géotechnique ;
- évaluation structurelle ;
- étude environnementale ;
- tests de contamination ;
- archéologie ;
- études des réseaux et des infrastructures ;
- étude de marché.
Conception et honoraires professionnels
- architecture ;
- ingénierie ;
- l'urbanisme ;
- paysage ;
- durabilité ;
- gestion de projet ;
- économie de la construction ;
- supervision de chantier ;
- juridique ;
- fiscalité ;
- comptabilité ;
- financement ;
- consultants spécialisés.
Coûts d'urbanisme et municipaux
- frais de dossier et de procédure ;
- les taxes et redevances municipales ;
- compensations financières ;
- contributions aux infrastructures ;
- travaux d'urbanisation ;
- garanties ;
- frais d'occupation ou du domaine public, le cas échéant ;
- redevances des autorités extérieures.
Ces coûts varient selon la municipalité, le projet et la procédure, et ne doivent pas être modélisés sous la forme d'un pourcentage universel unique lorsque des informations plus précises sont disponibles.
Démolition et dépollution
- démolition ;
- désamiantage ou retrait des matières dangereuses ;
- dépollution des sols et des sites ;
- gestion des déchets ;
- stabilisation structurelle ;
- ouvrages provisoires ;
- protection des propriétés avoisinantes.
Construction
- contrat principal de construction ;
- frais d'installation de chantier et préliminaires ;
- aménagements extérieurs ;
- les infrastructures ;
- aménagements paysagers ;
- raccordements aux réseaux ;
- aménagements intérieurs ;
- mobilier, agencements et équipements ;
- installations spécialisées ;
- maquettes ;
- essais et mise en service.
Imprévus
La provision pour imprévus doit refléter :
- le stade du projet ;
- le développement de la conception ;
- les informations sur le site ;
- le mode de passation des marchés ;
- la certitude des prix ;
- la complexité technique ;
- programme ;
- les risques identifiés.
Une provision pour imprévus ne remplace pas les coûts connus. Un besoin connu doit être inclus dans la catégorie de coûts appropriée.
Financement et portage
- commissions d'arrangement ;
- les intérêts ;
- commissions de non-utilisation ;
- l'évaluation et le suivi ;
- les frais juridiques et de sûretés ;
- la couverture, le cas échéant ;
- les conseillers techniques du prêteur ;
- garanties ;
- les frais de compte ;
- les coûts de portage immobilier ;
- les assurances ;
- les taxes pendant la période de détention.
Ventes, location et exploitation
- le marketing ;
- commissions de vente ;
- unités témoins ;
- documents juridiques de vente ;
- frais de commercialisation locative ;
- incitations accordées aux locataires ;
- mobilisation de l'exploitant ;
- pré-ouverture ;
- le recrutement ;
- fonds de roulement ;
- réserve pour défauts et garanties.
Achèvement et sortie
- documentation d'achèvement ;
- frais d'enregistrement et de constitution de la propriété horizontale ;
- mainlevée du prêteur ;
- actes définitifs de transfert de propriété ;
- conseillers de la transaction ;
- frais de sortie ;
- frais de cession de titres ou d'actifs ;
- fiscalité découlant de la sortie choisie, sous réserve de confirmation par un professionnel.
076. Traiter la TVA comme une hypothèse de projet, et non comme une note de bas de page
La TVA peut avoir un impact significatif sur les flux de trésorerie et le coût total du projet.
Le modèle doit distinguer :
- la TVA facturée au projet ;
- la TVA récupérable par l'entité concernée ;
- la TVA non récupérable ;
- calendrier de paiement et de récupération ;
- traitement de la TVA sur la construction ;
- traitement de la TVA sur les prestations de services professionnels ;
- traitement de la TVA sur les ventes, les locations ou l'exploitation ;
- règles transitoires ou spécifiques au projet.
Ne partez pas du principe que la construction bénéficie du taux réduit de TVA au seul motif que le bien est situé dans une Área de Reabilitação Urbana.
L'application d'un taux réduit dépend des dispositions légales en vigueur, de la nature et de la forme contractuelle des travaux, du projet, du cadre de réhabilitation urbaine applicable et, dans certains cas, d'exigences transitoires. La situation fiscale doit être confirmée pour le projet spécifique.
Flux de trésorerie lié à la TVA
Même lorsqu'il est prévu que la TVA soit récupérable, le projet peut devoir financer la période comprise entre le paiement et la récupération.
Ce calendrier doit être reflété dans :
- le pic de financement ;
- les intérêts ;
- les besoins en fonds propres ;
- le calendrier des tirages.
Signal d'alerte — le projet n'est viable que parce qu'il a été supposé que l'intégralité de la TVA était immédiatement récupérable sans analyse fiscale.
087. Établir un programme réaliste
Le programme doit inclure bien plus que la seule période de construction.
Selon le projet, modélisez :
- la négociation et l'exclusivité ;
- la due diligence ;
- l'acquisition ;
- les études de site ;
- la conception préliminaire ;
- la demande d'information préalable ;
- la procédure d'urbanisme et de conception ;
- avis externes ;
- projets de spécialités ;
- honoraires et démarrage ;
- passation des marchés ;
- le financement ;
- construction ;
- mise en service ;
- documents d'achèvement ;
- propriété horizontale ;
- les préventes ;
- location ;
- mobilisation de l'exploitant ;
- la livraison ;
- stabilisation ;
- sortie.
Les activités doivent être divisées en :
- activités séquentielles ;
- activités pouvant être menées en parallèle ;
- jalons décisionnels ;
- dépendances externes ;
- marges ;
- chemin critique.
Le délai légal de décision ne doit pas être considéré comme la durée totale du projet. La préparation, les corrections, les consultations externes, les modifications de conception, la passation des marchés et le financement peuvent prolonger considérablement la livraison.
Sensibilité aux retards
Tester l'impact de :
- trois mois de retard ;
- six mois de retard ;
- douze mois de retard ;
- retards dans les ventes ou les locations ;
- retard dans la mise à disposition de la dette ;
- retard dans les raccordements aux réseaux ;
- prolongation de la durée des travaux.
Signal d'alarme — le modèle intègre les coûts de construction et les recettes, mais aucun coût pour la période comprise entre l'acquisition et la construction.
098. Modéliser le financement et les fonds propres
L'étude de faisabilité doit montrer comment le projet est financé au fil du temps.
Inclure :
- fonds propres initiaux ;
- prêts d'actionnaires ;
- fonds propres des investisseurs ;
- dette senior ;
- financement subordonné ou mezzanine ;
- les intérêts ;
- frais de financement ;
- ratios prêt-coût (loan-to-cost) ou autres limites des prêteurs ;
- conditions de tirage ;
- exigences d'apport préalable des fonds propres (equity-first) ;
- conditions de vente ou de location ;
- garanties de dépassement de coûts ;
- le remboursement ;
- refinancement ;
- distributions.
Le modèle doit calculer :
- les flux de trésorerie mensuels ou trimestriels ;
- les tirages de dette ;
- les intérêts ;
- pic d'endettement ;
- besoin maximal en fonds propres ;
- déficit de financement ;
- le remboursement ;
- calendrier des distributions.
La dette ne doit pas être traitée comme un pourcentage fixe automatiquement disponible dès la date d'acquisition.
La bancabilité peut dépendre de :
- titre de propriété ;
- situation au regard de l'urbanisme ;
- apport en fonds propres ;
- évaluation ;
- les préventes ;
- désignation de l'entrepreneur ;
- coûts fixes ou maîtrisés ;
- garanties ;
- suivi par le prêteur ;
- documents de sûreté ;
- soutien du sponsor.
Signal d'alerte — le projet suppose que la dette est disponible mais n'inclut pas les frais de financement, les intérêts en cas de retard, les conditions de tirage ou les fonds propres supplémentaires pour les dépassements de coûts.
109. Étayer les hypothèses de revenus
Les revenus doivent s'appuyer sur des éléments probants relatifs à :
- l'emplacement exact ;
- le type de projet ;
- la typologie de lot ou de chambre ;
- la surface ;
- spécifications ;
- les vues et l'orientation ;
- équipements et services ;
- le stationnement ;
- la date de livraison ;
- la période de vente ou de location ;
- l'état ;
- offre concurrente.
Les prix demandés ne doivent pas être automatiquement assimilés à des prix de transaction réalisés.
Ajuster les éléments comparables pour :
- les délais ;
- l'emplacement ;
- le produit ;
- l'étage ;
- la vue ;
- l'espace extérieur ;
- le stationnement ;
- spécifications ;
- la superficie du lot ;
- les incitations commerciales ;
- les taxes incluses dans le prix affiché ;
- le stade d'achèvement.
+Voir le détail(4)
Ventes résidentielles
Modéliser :
- le prix par lot ou par type de lot ;
- le calendrier des réservations et des contrats de promesse ;
- les acomptes ;
- les recettes à l'achèvement ;
- les annulations ;
- commissions de vente ;
- le rythme des ventes.
Projets locatifs
Modéliser :
- le loyer par lot ou par mètre carré ;
- la vacance ;
- mesures incitatives ;
- les charges d'exploitation ;
- de la gestion ;
- stabilisation ;
- créances irrécouvrables ;
- dépenses d'investissement.
Hôtellerie et tourisme
Modéliser :
- inventaire des chambres ou des unités ;
- l'occupation ;
- tarif journalier moyen ;
- saisonnalité ;
- restauration (food and beverage) ;
- revenus annexes ;
- coûts d'exploitation ;
- frais d'opérateur, de gestion ou de franchise ;
- pré-ouverture ;
- stabilisation ;
- réserve de remplacement.
Cession d'actifs ou de projets
Modéliser :
- date de vente prévue ;
- revenus stabilisés le cas échéant ;
- taux de rendement de sortie ou méthode d'évaluation ;
- frais de transaction ;
- remboursement de la dette ;
- conséquences fiscales et sociétaires, sous réserve d'examen.
Signal d'alerte — les revenus sont basés sur le projet concurrent le plus cher sans ajustement pour l'emplacement, les spécifications, la date de livraison ou le rythme des ventes.
1110. Utiliser des scénarios cohérents
Le modèle doit contenir au moins trois scénarios complets.
Scénario défavorable
Peut inclure :
- surface constructible inférieure ;
- prix de vente, loyer ou tarif par chambre inférieur ;
- absorption plus lente ;
- coût de construction plus élevé ;
- coût d'infrastructure plus élevé ;
- planification plus longue ;
- construction plus longue ;
- intérêts plus élevés ;
- performance opérationnelle plus faible ;
- sortie plus tardive.
+Voir le détail(3)
Scénario de base
Doit utiliser les hypothèses les plus raisonnablement étayées par les données disponibles. Il ne doit pas s'agir d'une moyenne de valeurs minimales et maximales sans lien entre elles.
Scénario favorable
Peut inclure :
- meilleure efficacité de conception ;
- prix plus élevés étayés par des données concrètes ;
- meilleur approvisionnement ;
- calendrier plus court ;
- surface légale supplémentaire ;
- coût de financement plus faible ;
- performance opérationnelle améliorée.
Le scénario favorable doit représenter une amélioration crédible, et non le cas le plus optimiste sans justification.
Intégrité des scénarios
Chaque scénario doit être cohérent en interne.
Ne calculez pas une « fourchette de profit » en combinant :
- le coût le plus bas possible ;
- les revenus les plus élevés possibles ;
- le calendrier le plus court ;
- le coût de financement le plus bas.
Cela génère un cas promotionnel extrême, et non un scénario de développement pertinent.
1211. Tester les sensibilités clés
Au minimum, tester les variations de :
- la surface brute de construction ;
- la surface nette vendable ou louable ;
- efficacité surfacique ;
- coût de construction ;
- coût des infrastructures ;
- le prix de vente ;
- le loyer ;
- l'occupation ;
- rendement de sortie ;
- durée d'obtention des autorisations ;
- durée de construction ;
- la période de vente ou de location ;
- les intérêts ;
- provisions pour imprévus ;
- prix du foncier.
Les sensibilités les plus utiles sont celles qui montrent :
- quelle hypothèse a le plus fort impact ;
- quelle ampleur de variation le projet peut absorber ;
- le seuil de rentabilité ;
- si le prix du foncier est soutenable ;
- quel montant de fonds propres supplémentaires pourrait être requis.
Un projet présentant un rendement prévisionnel élevé mais une sensibilité extrême à une hypothèse non confirmée peut être moins robuste qu'un projet avec un rendement plus faible mais plus fiable.
13Principaux résultats de faisabilité
Le rapport doit inclure :
Urbanisme et surfaces
- la superficie du terrain ;
- surface brute de construction retenue ;
- la surface hors-sol et en sous-sol ;
- surface nette vendable, locative ou d'exploitation ;
- ratio d'efficacité ;
- mix du projet ;
- certitude urbanistique.
+Voir le détail(5)
Coût
- le prix d'acquisition ;
- coûts d'acquisition ;
- construction ;
- honoraires professionnels ;
- coûts municipaux et d'infrastructure ;
- financement ;
- TVA ;
- provisions pour imprévus ;
- commercialisation et sortie ;
- coût total de développement.
Revenus
- la valeur brute de développement ;
- revenus locatifs ou d'exploitation ;
- revenus stabilisés ;
- valeur de sortie ;
- programme de vente ou de location.
Rendement
- marge de développement ;
- marge sur coût ;
- le ratio coût/valeur ;
- rendements du projet et des fonds propres, le cas échéant ;
- prix ou loyer d'équilibre ;
- la valeur résiduelle du terrain.
Financement
- pic d'endettement ;
- besoin maximal en fonds propres ;
- besoin de financement mensuel ou trimestriel ;
- les intérêts ;
- déficit de financement ;
- remboursement.
Risque
- scénarios défavorable, de référence et favorable ;
- tableau de sensibilité ;
- inconnues significatives ;
- confirmations requises ;
- recommandation.
14Valeur résiduelle du foncier
La valeur résiduelle du foncier estime ce que le projet peut se permettre de payer pour le terrain après prise en compte :
- des recettes de l'opération ou de la valeur d'investissement ;
- de l'ensemble des coûts de développement ;
- financement ;
- coûts d'acquisition ;
- provisions pour imprévus ;
- du rendement exigé par le promoteur.
Il ne s'agit pas nécessairement de la valeur de marché du terrain. Le résultat dépend de la fiabilité des hypothèses de surface, de coût, de calendrier et de recettes.
Le modèle doit faire apparaître :
- la valeur résiduelle avant frais d'acquisition du terrain ;
- les taxes à l'acquisition et frais de transaction ;
- le prix maximal soutenu par l'exigence de rendement applicable ;
- l'écart entre la valeur résiduelle et le prix demandé ;
- la sensibilité aux principales hypothèses.
Le prix d'un terrain ne doit pas être justifié en augmentant les recettes supposées ou en réduisant les coûts jusqu'à ce que le modèle produise la réponse souhaitée.
15Documents et justificatifs
Le dossier de faisabilité doit contenir :
- le rapport d'analyse préliminaire du site actualisé ;
- la note d'urbanisme ;
- le tableau des surfaces ;
- la conception préliminaire ;
- données probantes du marché ;
- le plan de coûts ;
- les hypothèses municipales et d'infrastructures ;
- programme du projet ;
- hypothèses fiscales et de TVA ;
- hypothèses de financement ;
- flux de trésorerie ;
- analyse de scénarios ;
- tableau de sensibilité ;
- registre des risques ;
- registre des sources ;
- registre des décisions.
Chaque version doit être datée et contrôlée afin que les hypothèses obsolètes ne soient pas réutilisées sans réexamen.
Jalon de décision
L'étude de faisabilité est complète lorsque le promoteur peut répondre aux questions suivantes :
- Quelles hypothèses d'urbanisme et de surface de construction sont utilisées ?
- Quel est le degré de fiabilité de ces hypothèses ?
- Quelle est la surface nette vendable, louable ou d'exploitation ?
- Quel est le ratio d'efficacité des surfaces ?
- Que comprend le coût total de développement ?
- Comment la TVA a-t-elle été traitée ?
- Quel est le calendrier de développement réaliste ?
- Quel montant de fonds propres est requis et à quel moment ?
- Quels éléments probants viennent étayer les revenus ?
- Que se passe-t-il dans le scénario défavorable ?
- Quel est le prix, le loyer ou la valeur de projet au seuil de rentabilité ?
- Quelle valeur foncière résiduelle le projet supporte-t-il ?
- Quelles hypothèses doivent être confirmées avant l'acquisition ?
- Le rendement justifie-t-il le risque ?
Si le projet ne fonctionne que dans le scénario le plus favorable, il n'est pas prêt à être poursuivi sur cette base.
Signaux d'alerte à cette phase
- Le projet n'est viable qu'avec la surface théorique maximale, sans aucune marge pour une réduction liée à l'urbanisme.
- Les revenus sont calculés sur la surface brute de construction, comme si chaque mètre carré pouvait être vendu ou loué.
- Toute la TVA est supposée immédiatement récupérable sans analyse fiscale.
- Aucun coût n'est prévu pour la période comprise entre l'acquisition et la construction.
- La dette est supposée disponible sans frais, intérêts en cas de retard ni fonds propres pour dépassement de budget.
- Les revenus reposent sur le projet concurrent le plus cher, sans aucun ajustement.
- La fourchette de bénéfice combine un coût minimal avec des revenus maximaux et le calendrier le plus court.
Calendrier et coûts indicatifs
Une étude de faisabilité initiale peut prendre environ trois à dix semaines après la mise à disposition des informations essentielles sur le site et l'urbanisme.
Une étude plus détaillée peut nécessiter :
- une conception préliminaire développée ;
- l'intervention d'un économiste de la construction ;
- des conseils en urbanisme ;
- une étude de marché ;
- des études techniques ;
- des demandes de renseignements sur les infrastructures ;
- des conseils fiscaux ;
- les retours des prêteurs ou des investisseurs ;
- les contributions de l'exploitant.
Il n'existe pas de coût standard pour une étude de faisabilité. Le périmètre doit refléter l'envergure, la complexité, le stade d'avancement et l'exposition en capital du projet. Un modèle préliminaire simplifié peut être approprié pour un premier filtrage, à condition que ses limites soient claires. Il ne doit pas être présenté comme un rapport de faisabilité détaillé.
Erreurs courantes
- 1Utiliser l'hypothèse de surface constructible du vendeur sans vérification.
- 2Appliquer les prix de vente à la surface brute de construction.
- 3Ignorer les surfaces communes, techniques et de circulation.
- 4Exclure le stationnement, les sous-sols ou les aménagements extérieurs du coût de construction.
- 5Traiter les coûts indirects comme un pourcentage unique non justifié.
- 6Omettre les taxes municipales et les infrastructures.
- 7Supposer un taux d'IMT universel.
- 8Supposer qu'une TVA réduite s'applique parce que le site se trouve dans une ARU.
- 9Considérer l'ensemble de la TVA comme immédiatement récupérable.
- 10Omettre les délais d'urbanisme et de commercialisation.
- 11Supposer que la dette est disponible dès l'acquisition.
- 12Exclure les intérêts, les frais financiers et les coûts du prêteur.
- 13Utiliser les prix affichés comme preuves de transactions réalisées.
- 14Combiner des coûts minimaux avec des revenus maximaux.
- 15Présenter le meilleur scénario comme une fourchette de rentabilité.
- 16Utiliser la provision pour imprévus pour couvrir des coûts connus.
- 17Ignorer le pic de fonds propres.
- 18Considérer la valeur résiduelle du terrain comme une évaluation formelle.
- 19Mettre à jour une hypothèse sans actualiser les hypothèses connexes.
- 20Poursuivre parce que le modèle affiche un profit, sans tester le risque de baisse.
Liste de contrôle de faisabilité
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Foire aux questions
Quelle est la différence entre une étude de faisabilité et une évaluation ?
Une étude de faisabilité analyse l'équilibre économique et le risque d'un projet de développement sur la base d'hypothèses définies. Une évaluation estime la valeur à une fin précise et doit être réalisée par un professionnel dûment qualifié.
Puis-je utiliser un coût de construction standard par mètre carré ?
Il peut être utilisé pour un premier cadrage si la source, la date, la surface de référence, le type de projet, le cahier des charges et les exclusions sont clairs. Il doit être remplacé par un chiffrage propre au projet à mesure que la conception évolue.
Le coût de construction doit-il être appliqué à la surface brute ou à la surface vendable ?
Le coût de construction doit être appliqué aux surfaces et aux éléments auxquels ce coût se rapporte. L'application du coût uniquement à la surface vendable risque d'omettre les parties communes, les locaux techniques, le stationnement et les autres éléments bâtis.
Le profit sur coût est-il identique au rendement en trésorerie pour les investisseurs ?
Non. Le profit sur coût compare le bénéfice de l'opération au coût total de développement. Les rendements en trésorerie pour les investisseurs dépendent également du calendrier, de l'effet de levier, du financement, des apports en fonds propres et des modalités de distribution.
Puis-je supposer que la TVA est récupérable ?
Pas sans vérifier la situation fiscale du promoteur, la nature des coûts et les transactions ou activités prévues. La récupérabilité et le calendrier doivent être analysés pour le projet spécifique.
Quel doit être le degré de précision d'une étude de faisabilité préliminaire ?
Elle doit être suffisamment précise pour éclairer la prise de décision et transparente quant aux incertitudes. Les estimations en phase préliminaire sont appelées à évoluer, mais toute précision non étayée doit être évitée.
Quand le modèle doit-il être actualisé ?
Dès qu'une hypothèse significative change, notamment les surfaces d'urbanisme, la conception, les coûts, le calendrier, le financement, la fiscalité, les références de vente ou la stratégie de sortie.
Outils pour cette phase
Contrôle de faisabilité du développement
Construisez des scénarios pessimiste, central et optimiste à partir d'hypothèses cohérentes de surfaces, de coûts, de calendrier, de financement et de revenus.
Lancer le contrôle de faisabilitéPlanificateur des coûts de développement
Structurez les coûts d'acquisition, d'urbanisme, de construction, de financement, d'imprévus et de sortie.
Établir un plan de coûtsEstimateur de calendrier d'urbanisme
Identifiez les dépendances en matière d'urbanisme et de réalisation qui influencent le calendrier et le financement.
Estimer le calendrierPhase suivante
04 — Acquisition du foncier et du projet
Sécuriser le contrôle du bien ou du projet à des conditions qui reflètent les risques résiduels liés aux titres de propriété, à l'urbanisme, à la technique, aux aspects sociétaires, au financement et à la livraison.
Continuer vers Acquisition de terrains & projets
Accompagnement juridique par VVA
Vous souhaitez faire examiner les hypothèses de faisabilité ?
VVA peut vous assister sur les questions juridiques, d'urbanisme, d'acquisition, de coordination fiscale et de documentation de projet qui influent sur le modèle de développement.
Les services juridiques sont fournis par Valente Veiga & Associados.
Sources officielles
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, dans sa version consolidée actuelle.
- Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, dans sa version consolidée actuelle.
- Portaria n.º 71-A/2024, du 27 février — documents requis pour les procédures relevant du RJUE.
- Autoridade Tributária e Aduaneira — législation actuelle relative à l'IMT et à la TVA et lignes directrices publiées.
- Instituto Nacional de Estatística — indices officiels des coûts de construction.
- Plans municipaux, règlements et barèmes de taxes applicables.
Dernière révision: 21 août 2026
Cette page fournit des informations générales sur la faisabilité des projets de développement immobilier au Portugal. Elle ne constitue ni une évaluation, ni une offre de financement, ni un avis juridique, fiscal, d'urbanisme, comptable, d'ingénierie ou d'investissement. Les résultats dépendent des hypothèses saisies et doivent être examinés par des professionnels dûment qualifiés.