Examen préalable du site

01L'examen préalable du site ne constitue pas une due diligence complète#

L'examen préalable est un filtre initial.

Il doit être proportionné, rapide et ciblé sur les enjeux susceptibles d'infléchir la décision de poursuivre.

Une due diligence complète est plus détaillée et peut impliquer :

• l'audit des titres de propriété ;
• la due diligence urbanistique ;
• des études techniques ;
• études environnementales ;
• examen fiscal ;
• due diligence d'entreprise ;
• revue des contrats ;
• évaluation ;
• faisabilité détaillée ;
• avis de la municipalité ou d'autres autorités ;
• confirmation des gestionnaires de réseaux d'infrastructure.

021. Identifier précisément le bien#

La première tâche consiste à établir quel bien est réellement proposé.

Demander et comparer, le cas échéant :

• certificat du registre foncier à jour ;
• relevé fiscal du bien ;
• les informations cadastrales ;
• informations de géoréférencement BUPi pour les biens ruraux ou mixtes concernés ;
• levé topographique ;
• plan de situation ;
• imagerie aérienne ;
• plans architecturaux ou d'urbanisme existants ;
• limites matérialisées sur le terrain ;
• coordonnées ;
• superficies totales enregistrées et mesurées.

032. Confirmer la propriété et les droits enregistrés#

Obtenir un certificat de registre foncier à jour et identifier :

• le propriétaire enregistré ;
• la description enregistrée du bien ;
• les acquisitions ;
• les hypothèques ;
• les saisies ;
• les saisies ;
• les droits d'usufruit ou d'usage ;
• les droits de superficie ;
• les servitudes ;
• les inscriptions restrictives ;
• les demandes d'enregistrement en cours ;
• d'autres charges ou grèvements enregistrés.

Signal d'alerte — la personne qui négocie la vente n'est pas le propriétaire enregistré et ne peut pas justifier clairement de son pouvoir d'agir.

043. Vérifier la possession, l'occupation et les limites#

La propriété juridique et le contrôle effectif ne coïncident pas toujours.

Visitez le bien et relevez :

• qui l'occupe ;
• la manière dont il est utilisé ;
• les bâtiments et structures existants ;
• les clôtures et les murs ;
• les bornes de délimitation visibles ;
• l'activité agricole ;
• les matériaux stockés ;
• les voies d'accès informelles ;
• l'occupation par le voisinage ;
• les empiètements éventuels ;
• les signes de dépôts sauvages ou de contamination ;
• les cours d'eau, puits ou canaux de drainage ;
• infrastructures visibles.

Signal d'alerte — le plan cadastral, le plan du vendeur et l'occupation visible semblent décrire des superficies différentes.

054. Établir un accès légal et pratique#

Un site de projet nécessite plus qu'un chemin visible ou un itinéraire informel.

L'examen préalable doit distinguer :

• un accès direct à une voie publique ;
• un accès via une autre propriété ;
• une servitude enregistrée ;
• un itinéraire informel utilisé par simple tolérance ;
• un accès piéton ;
• un accès de chantier ;
• un accès opérationnel permanent ;
• un accès adapté aux services d'urgence ;
• un accès qui répond aux exigences d'urbanisme et de conception prévues.

Signal d'alerte — le projet dépend d'un accès traversant le terrain d'un tiers sans droit documenté ni modalité d'acquisition.

065. Examiner le cadre d'urbanisme#

L'évaluation préalable doit identifier les plans territoriaux et les règles d'urbanisme qui semblent s'appliquer.

Ceux-ci peuvent inclure :

• le plan directeur municipal — PDM ;
• les plans d'urbanisation ;
• les plans de détail ;
• les permis de lotissement ;
• les unités d'exécution ;
• les programmes territoriaux spéciaux ;
• les instruments de réhabilitation urbaine ;
• les règlements municipaux de construction ;
• d'autres instruments territoriaux applicables.

Signal d'alerte — la surface de construction déclarée par le vendeur ne peut être rattachée à un instrument d'urbanisme en vigueur, à une décision municipale ou à un calcul techniquement justifié.

076. Identifier les contraintes et restrictions de droit public#

Un terrain peut être affecté par des restrictions qui s'appliquent en parallèle du plan municipal.

L'examen initial doit prendre en compte, le cas échéant :

• Reserva Ecológica Nacional — REN ;
• Reserva Agrícola Nacional — RAN ;
• zones protégées ;
• Natura 2000 ;
• domaine public hydrique ;
• programmes de protection du littoral ;
• zones inondables et à risque hydrique ;
• barrages et réservoirs ;
• protection du patrimoine ;
• bâtiments classés et zones de protection ;
• archéologie ;
• routes nationales et municipales ;
• infrastructures ferroviaires ;
• aéroports et restrictions aéronautiques ;
• infrastructures d'électricité, de gaz, d'eau et de communications ;
• pipelines ;
• restrictions militaires ;
• exigences relatives aux forêts et aux feux de forêt ;
• zones de bruit ;
• les exigences d'évaluation environnementale ;
• d'autres servitudes administratives ou restrictions d'utilité publique.

Signal d'alerte — l'emprise au sol ou l'accès supposés du projet traversent une zone soumise à une restriction non résolue.

087. Examiner les bâtiments existants#

Si la propriété comporte des bâtiments, vérifiez :

• s'ils figurent dans les registres fonciers et fiscaux ;
• si leur emplacement et leur superficie correspondent aux documents disponibles ;
• leur usage déclaré ;
• l'historique d'urbanisme et de construction ;
• les plans d'architecte disponibles ;
• les licences, communications ou autres registres applicables ;
• documentation d'achèvement ou d'utilisation ;
• les modifications ;
• les procédures d'infraction ou de mise en conformité ;
• l'état structurel ;
• l'occupation ;
• intérêt patrimonial ;
• restrictions de démolition ;
• raccordements aux réseaux.

Signal d'alerte — le projet de développement envisagé dépend de la préservation de la surface bâtie existante, mais la légalité ou l'étendue de cette surface n'a pas été confirmée.

098. Examiner les droits et documents du projet existant#

Lorsque l'opportunité est vendue comme un « projet approuvé », un « projet avec licence » ou un « projet prêt à construire », demandez le dossier de projet complet.

Cela peut inclure :

• demande d'information préalable et décision ;
• dossiers d'architecture soumis ;
• décisions municipales ;
• dossiers de licence ou de comunicação prévia ;
• avis de taxes et justificatifs de paiement ;
• projets de spécialités ;
• déclarations de responsabilité ;
• avis externes ;
• documents d'urbanisation ;
• accords d'infrastructure ;
• garanties ;
• plans approuvés ou soumis ;
• conditions ;
• les prorogations ;
• communications de début de travaux ;
• registres de chantier ;
• contrats de construction ;
• contrats des consultants ;
• engagements de vente ou de réservation.

Signal d’alerte — le vendeur décrit le projet comme approuvé mais ne fournit que des visuels d'architecture ou une communication municipale incomplète.

109. Vérifier les infrastructures et les réseaux#

Établir la disponibilité et la capacité apparentes de :

• l'eau ;
• l'évacuation des eaux usées ;
• l'évacuation des eaux pluviales ;
• l'électricité ;
• le gaz, le cas échéant ;
• télécommunications ;
• accès routier ;
• collecte des déchets ;
• infrastructures de lutte contre l'incendie.

Signal d'alerte — l'hypothèse de faisabilité repose sur des raccordements dont la disponibilité, le tracé ou la capacité n'ont pas été confirmés.

1110. Examiner les conditions physiques et environnementales#

L'examen technique initial doit prendre en compte :

• la topographie ;
• les pentes ;
• les ouvrages de soutènement ;
• la géologie ;
• risque géotechnique ;
• eaux souterraines ;
• drainage ;
• inondation ;
• érosion ;
• exposition côtière ;
• contamination des sols ;
• usage industriel ou agricole antérieur ;
• structures souterraines ;
• démolition ;
• amiante ou autres matériaux dangereux ;
• arbres et végétation ;
• habitats protégés ;
• archéologie ;
• bruit ;
• ensoleillement et orientation ;
• bâtiments voisins ;
• risque d'incendie ;
• logistique de chantier.

Signal d'alerte — le plan de coûts du projet suppose des conditions de construction standard malgré des indices évidents de topographie anormale, de démolition, d'ouvrages de soutènement, d'eaux souterraines ou de nature incertaine des sols.

1211. Tester l'adéquation commerciale#

Un site peut être juridiquement et techniquement constructible, mais commercialement inadapté au produit envisagé.

L'examen commercial initial doit prendre en compte :

• la clientèle cible ;
• les programmes concurrents ;
• le produit réalisable ;
• la typologie des logements ou des chambres ;
• les prix de vente, loyers ou tarifs de chambres prévisibles ;
• le rythme d'absorption ;
• saisonnalité ;
• coûts d'exploitation ;
• demande des exploitants ;
• la demande institutionnelle ;
• la liquidité à la sortie ;
• le calendrier de livraison.

Signal d'alerte — la viabilité financière repose sur des prix issus d'un produit, d'un emplacement, d'un niveau de prestations ou d'une période de livraison différents.

1312. Réaliser une première analyse financière#

Un premier modèle financier doit être établi sur la base d'hypothèses clairement identifiées.

Inclure, le cas échéant :

• prix d'acquisition proposé ;
• taxes et frais d'acquisition ;
• surface brute de construction retenue ;
• surface vendable, locative ou opérationnelle retenue ;
• efficacité surfacique ;
• mix du projet ;
• démolition ;
• construction ;
• les infrastructures ;
• honoraires professionnels ;
• coûts municipaux ;
• le financement ;
• TVA non récupérable ;
• provisions pour imprévus ;
• marketing et commercialisation ;
• mobilisation de l'exploitant ;
• frais d'achèvement et de sortie ;
• programme ;
• revenus.

Signal d'alerte — le site ne semble viable que lorsque les hypothèses de revenus maximaux, de surface maximale, de calendrier le plus court et de coûts les plus bas sont toutes combinées.

14Documents minimaux à demander#

15Grille d'évaluation préalable du site#

Évaluer chaque catégorie comme suit :

• Vert — aucune préoccupation immédiate identifiée ;
• Orange — question substantielle nécessitant confirmation ;
• Rouge — problème potentiellement éliminatoire ;
• Inconnu — informations insuffisantes.

Calendrier et coûts indicatifs#

Un examen préliminaire du site peut prendre environ une à quatre semaines après la mise à disposition des documents essentiels.

Un délai supplémentaire peut être nécessaire lorsque :

1. 1le bien comprend plusieurs parcelles ;
2. 2la propriété n'est pas claire ;
3. 3les limites sont contestées ;
4. 4des documents municipaux doivent être obtenus ;
5. 5des restrictions externes s'appliquent ;
6. 6les droits existants du projet doivent être reconstitués ;
7. 7des investigations techniques sont requises ;
8. 8l'opportunité implique l'acquisition d'une société ;
9. 9les informations sont incomplètes ou incohérentes.

Il n'y a pas de coût standard pour une analyse préliminaire. Le budget d'investigation doit refléter le niveau d'exposition potentiel et peut inclure un examen juridique, une analyse d'urbanisme, l'intervention d'un architecte ou d'un consultant en urbanisme, un relevé topographique, une inspection technique, de l'ingénierie, une étude de marché, une estimation préliminaire des coûts et des expertises environnementales. Une analyse préliminaire à faible coût n'est utile que si elle aborde les questions susceptibles de modifier la décision d'investissement.

Erreurs courantes#

1. 1Se fier à la brochure de l'agent immobilier.
2. 2Considérer le relevé fiscal comme une preuve de propriété.
3. 3Supposer que la surface enregistrée correspond à la réalité physique du bien.
4. 4Ignorer une occupation ou un usage informel.
5. 5Considérer un accès physique comme un droit d'accès juridiquement sécurisé.
6. 6Consulter uniquement la carte du PDM.
7. 7Ignorer les règlements d'urbanisme écrits.
8. 8Considérer le calcul de surface constructible du vendeur comme confirmé.
9. 9Supposer qu'un bâtiment ancien est automatiquement conforme à la loi.
10. 10Supposer qu'un « projet approuvé » reste valide et exploitable.
11. 11Ignorer les contraintes de la REN, de la RAN, patrimoniales, côtières ou environnementales.
12. 12Supposer que les réseaux publics à proximité ont une capacité suffisante.
13. 13Utiliser des coûts de construction génériques malgré des conditions de terrain anormales.
14. 14Verser un montant non remboursable avant d'avoir examiné les risques matériels.
15. 15Laisser le concept architectural progresser avant d'avoir confirmé l'enveloppe d'urbanisme.
16. 16Considérer l'absence d'information comme la preuve de l'absence de problème.

Foire aux questions#

Sources officielles#

• Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, dans sa version consolidée actuelle.
• Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, dans sa version consolidée actuelle.
• Instituto dos Registos e do Notariado — certificats du registre foncier et informations relatives à l'enregistrement des biens immobiliers.
• Direção-Geral do Território — informations du SNIT relatives aux plans territoriaux.
• BUPi — identification, géoréférencement et enregistrement des biens ruraux et mixtes.
• Agência Portuguesa do Ambiente — informations environnementales et géographiques du SNIAmb.
• Plans et règlements municipaux applicables.
• Informations officielles émanant des autorités responsables des restrictions spécifiques au site.