Construction & Livraison
Convertir le projet approuvé et financé en un programme de construction maîtrisé.
En bref
- Durée indicative
- 12 à 30 mois
- La décision
- Comment le projet sera-t-il attribué, contractualisé, construit, achevé et livré en tant qu'actif juridiquement exploitable ?
- Documents
- Contrat de construction avec programme, jalons et pénalités de retard.
- Plan de sécurité et de santé et déclaration de chantier.
- Plans de récolement et dossier technique pour la licence d'utilisation.
La décision que cette phase vous aide à prendre
Comment le projet sera-t-il attribué, contractualisé, construit, achevé et livré en tant qu'actif juridiquement exploitable ?
À l'issue de cette phase, vous devriez être en mesure de déterminer :
- quel mode de passation des marchés est approprié ;
- si la conception est suffisamment aboutie pour l'appel d'offres ;
- quelle partie assume la responsabilité de la conception ;
- si l'entreprise de travaux est légalement et techniquement qualifiée ;
- si le prix de la construction est forfaitaire, mesurable, plafonné ou révisable ;
- quels documents définissent le périmètre contractuel ;
- comment les modifications seront ordonnées et valorisées ;
- comment les situations de travaux seront certifiées ;
- comment les retards et les prolongations de délais seront gérés ;
- quelles garanties, retenues de garantie et polices d'assurance sont requises ;
- comment les obligations de sécurité et environnementales seront contrôlées ;
- comment la qualité sera inspectée et testée ;
- ce qui constitue l'achèvement contractuel ;
- quels documents sont requis avant l'utilisation et l'exploitation ;
- comment les défauts seront identifiés et corrigés ;
- et si le projet peut être remis aux acquéreurs, locataires ou à un exploitant comme prévu.
L'objectif n'est pas simplement d'achever les travaux matériels. Il s'agit de livrer un actif juridiquement utilisable, techniquement conforme, documenté et commercialement fonctionnel.
01Transition juridique au 1er octobre 2026
La législation portugaise en matière d'urbanisme est actuellement en transition.
Au 21 août 2026, l'achèvement et l'utilisation des bâtiments restent régis par la version actuelle du RJUE résultant principalement du décret-loi 10/2024.
Le décret-loi 108/2026 introduit un cadre révisé du RJUE, comprenant des modifications concernant :
- les titres de construction ;
- les communications préalables au début des travaux ;
- les modifications apportées en cours de construction ;
- les déclarations d'achèvement ;
- l'utilisation des bâtiments ;
- le contrôle municipal ;
- et la documentation procédurale.
Ses principales dispositions doivent entrer en vigueur le 1er octobre 2026 à la suite du report instauré par le décret-loi 155-B/2026.
Les projets arrivant au stade du démarrage, de la modification, de l'achèvement ou de l'utilisation à cette date ou après celle-ci doivent être réévalués au regard :
- du décret-loi 108/2026 ;
- du décret-loi 155-B/2026 ;
- des dispositions transitoires applicables ;
- des règlements d'application et des formulaires alors en vigueur ;
- et de la pratique de la municipalité compétente.
Le RGEU n'a pas encore été remplacé du simple fait que la date du 1er juin 2026 soit passée. À la suite de la modification apportée par le décret-loi 108/2026, son abrogation prendra effet lorsque le futur texte établissant les nouvelles règles techniques pour les bâtiments entrera en vigueur.
Ne vous fiez pas à une liste de contrôle d'achèvement obsolète et ne partez pas du principe qu'une procédure engagée sous un régime sera nécessairement achevée selon les mêmes règles.
02Commencer par l'état de préparation des travaux
Le projet ne doit pas être mobilisé simplement parce que l'autorisation d'urbanisme a été obtenue ou que l'entrepreneur est disponible.
Avant que le contrat de construction ne devienne inconditionnel, confirmez les points suivants.
Foncier et site
- la société de projet détient ou maîtrise le terrain ;
- les accès sont juridiquement et physiquement disponibles ;
- les limites parcellaires et la zone de construction sont établies ;
- les droits nécessaires sur les terrains voisins sont documentés ;
- les occupants existants ont libéré les lieux lorsque nécessaire ;
- les réseaux affectant les travaux sont identifiés ;
- l'état du terrain a fait l'objet d'études et d'investigations suffisantes ;
- et tout risque lié à la démolition, à la pollution, à l'amiante ou à l'archéologie a été évalué.
+Voir le détail(4)
Statut urbanistique
- le permis, la communication, l'exemption ou toute autre procédure applicable est confirmé ;
- toutes les conditions préalables requises avant la construction ont été satisfaites ;
- les taxes et redevances municipales applicables ont été acquittées ;
- le projet approuvé ou soumis est identifié ;
- la durée de construction autorisée est bien comprise ;
- les informations requises concernant le démarrage des travaux seront transmises ;
- et tout phasage de la construction est coordonné juridiquement et techniquement.
Conception
- le périmètre des travaux de construction est suffisamment défini ;
- les études d'architecture et d'ingénierie sont coordonnées ;
- les hypothèses de conception ont été vérifiées ;
- les spécifications et les plannings sont complets ;
- les questions de conception non résolues sont identifiées ;
- la partie responsable de la finalisation de chaque élément de conception est désignée ;
- et la procédure de contrôle des modifications est opérationnelle.
Financement
- les fonds propres requis avant le premier tirage de la dette sont disponibles ;
- le contrat de construction est compatible avec les documents de financement ;
- les conditions préalables des prêteurs peuvent être satisfaites ;
- le calendrier de tirage correspond au calendrier de paiement ;
- la réserve pour imprévus est disponible ;
- et l'évaluation du coût d'achèvement a été testée.
Équipe de projet
- le directeur de travaux est désigné ;
- le directeur de la supervision des travaux est désigné lorsque cela est requis ou approprié ;
- les coordinateurs de sécurité sont désignés le cas échéant ;
- les auteurs du projet restent disponibles pour une assistance technique ;
- le représentant du maître d'ouvrage dispose d'une autorité définie ;
- et les fonctions de contrôle des coûts, du planning et des documents sont établies.
03Choisir le mode de passation des marchés
La structure de passation des marchés détermine la manière dont les risques liés à la conception, à la construction, aux interfaces et aux prix sont répartis.
Passation de marché traditionnelle
Dans une structure traditionnelle, l'équipe de conception du promoteur finalise la conception avant la désignation d'un entrepreneur général. L'entrepreneur construit conformément à la conception du maître d'ouvrage.
Cette approche peut offrir :
- un meilleur contrôle de la conception ;
- une comparaison plus claire entre les soumissionnaires ;
- un accès direct à l'équipe de conception ;
- et une plus grande certitude quant au produit requis.
Son efficacité dépend de l'exhaustivité et de la coordination des études de conception du dossier d'appel d'offres. Une conception incomplète peut entraîner des réserves, des sommes provisionnelles, des avenants, des prolongations de délai, des litiges de responsabilité et une perte de certitude sur les prix.
+Voir le détail(6)
Conception-construction
Dans le cadre d'une structure de conception-construction, l'entrepreneur assume la responsabilité à la fois de la construction et d'obligations de conception bien définies.
Le maître d'ouvrage doit élaborer un cahier des charges clair couvrant :
- les paramètres d'urbanisme ;
- les critères de performance ;
- les matériaux et finitions ;
- les surfaces et dimensions ;
- les normes techniques ;
- les objectifs de durabilité ;
- les standards de l'exploitant ;
- les essais d'achèvement ;
- et les documents requis lors de la livraison.
L'expression « conception-construction » ne transfère pas automatiquement l'ensemble des risques de conception à l'entrepreneur. Le contrat doit préciser quels éléments de conception existants sont acceptés par l'entrepreneur, s'il assume la responsabilité de leur adéquation, quelles études demeurent à la charge du maître d'ouvrage, le niveau d'exigence de la responsabilité de conception, la procédure d'approbation, les qualifications professionnelles, les droits de propriété intellectuelle ainsi que la responsabilité des modifications des autorisations d'urbanisme.
Gestion de la construction
Dans le cadre d'une structure de gestion de la construction, le promoteur contracte directement avec chaque corps d'état séparé et conserve une responsabilité plus directe de coordination.
Cette formule peut offrir de la flexibilité et un démarrage anticipé des travaux, mais expose le promoteur à des niveaux plus élevés de :
- risque d'interfaces ;
- risque de coordination ;
- incertitude sur les coûts ;
- le risque de calendrier ;
- et risque d'insolvabilité réparti sur plusieurs contrats.
Le promoteur doit pouvoir s'appuyer sur une équipe technique et de gestion expérimentée, capable d'administrer de multiples lots de travaux.
Entreprise générale de gestion
Un entrepreneur de gestion peut être désigné pour passer les marchés et coordonner les lots de travaux.
La responsabilité relative à la performance des lots, au prix et au calendrier dépend du contrat et ne doit pas être déduite de l'intitulé donné au montage contractuel.
Structure clé en main ou de type EPC
Une structure clé en main peut viser à confier à un seul entrepreneur une large responsabilité en matière de conception, d'approvisionnement, de construction, d'essais et d'achèvement.
Cela peut convenir à des projets techniquement intégrés, mais le contrat doit néanmoins définir :
- les exigences de performance et de résultat ;
- les travaux exclus ;
- les informations fournies par le maître d'ouvrage ;
- la responsabilité en matière d'autorisations d'urbanisme ;
- les interfaces avec les réseaux concessionnaires ;
- les essais de performance ;
- les critères d'achèvement ;
- et les événements exonératoires.
« Clé en main » ne signifie pas que l'ensemble des risques imprévus ont été juridiquement ou commercialement transférés à l'entrepreneur.
Contrats directs multiples
Le promoteur peut désigner des entrepreneurs distincts pour :
- démolition ;
- l'excavation ;
- la structure ;
- les façades ;
- les installations mécaniques et électriques ;
- aménagements intérieurs ;
- aménagements paysagers ;
- ou les systèmes spécialisés.
Cela peut faciliter l'accès à des fournisseurs spécialisés, mais requiert une matrice d'interfaces expresse et un planning unique et coordonné.
Lot de travaux préalables
Un contrat de travaux préalables peut couvrir la démolition, la préparation du terrain, l'excavation, les ouvrages provisoires ou les travaux préparatoires avant la conclusion du contrat principal.
Ce lot ne doit pas débuter à moins que :
- il ne dispose de sa propre base légale de construction ;
- les limites du périmètre d'intervention soient claires ;
- les responsabilités en matière de sécurité soient établies ;
- les assurances soient en place ;
- les informations de conception soient adéquates ;
- et les conséquences d'une non-poursuite du contrat principal soient comprises.
04Préparer un dossier d'appel d'offres complet
L'entrepreneur doit soumissionner sur la base d'un ensemble de documents cohérent.
Le dossier d'appel d'offres peut inclure :
- l'invitation à soumissionner et les instructions relatives à l'offre ;
- les conditions contractuelles proposées ;
- le projet architectural ;
- les projets d'ingénierie ;
- les spécifications techniques ;
- les bordereaux quantitatifs ;
- les fiches de pièces ;
- les tableaux des finitions ;
- les inventaires des équipements ;
- les études et diagnostics techniques ;
- les contraintes du site ;
- conditions d'urbanisme ;
- le planning de construction ;
- exigences de phasage ;
- plan d'accès et de logistique ;
- informations de sécurité ;
- exigences de durabilité ;
- exigences relatives aux essais et à la mise en service ;
- exigences BIM ou relatives aux informations numériques ;
- exigences de réception ;
- exigences de garantie ;
- et la forme du document de prix.
Le dossier d'appel d'offres doit préciser quel document prévaut en cas de contradiction. En l'absence d'ordre de priorité, les divergences entre les plans, les spécifications, les quantitatifs et les propositions des entreprises peuvent engendrer des litiges concernant le périmètre et le prix.
05Mener un processus d'appel d'offres maîtrisé
Un processus d'appel d'offres structuré peut comprendre les étapes suivantes.
Préqualification
Évaluez les entrepreneurs potentiels avant de lancer l'appel d'offres complet. Examinez :
- identité juridique ;
- statut IMPIC ;
- habilitation pertinente ;
- solidité financière ;
- projets comparables ;
- équipe technique ;
- charge de travail actuelle ;
- bilan en matière de sécurité ;
- historique des litiges et réclamations ;
- sous-traitants proposés ;
- et la capacité à fournir les garanties requises.
+Voir le détail(4)
Période d'appel d'offres
Accordez aux soumissionnaires suffisamment de temps pour :
- analyser le projet ;
- visiter le site ;
- identifier les réserves ;
- chiffrer les travaux ;
- consulter les sous-traitants ;
- élaborer le planning ;
- et soumettre les informations techniques requises.
Un délai d'appel d'offres trop court peut produire un prix apparemment compétitif qui repose sur des exclusions, des hypothèses ou une couverture incomplète des sous-traitants.
Clarifications
Toutes les clarifications substantielles doivent être transmises selon un processus encadré et, le cas échéant, partagées avec l'ensemble des soumissionnaires. Les réponses orales ne doivent pas modifier le périmètre de l'appel d'offres.
Comparaison des offres
Comparez au-delà du simple prix total. L'évaluation doit rapprocher :
- les éléments inclus dans le périmètre ;
- les exclusions ;
- les réserves ;
- les sommes provisionnelles ;
- les hypothèses de conception ;
- programme ;
- l'échéancier de paiement ;
- sous-traitants proposés ;
- les variantes ;
- garanties ;
- les assurances ;
- et les dérogations commerciales.
Une offre inférieure peut s'avérer nettement plus coûteuse une fois les omissions et les réserves normalisées.
Phase du soumissionnaire privilégié
Avant la signature du contrat :
- lever les réserves ;
- convenir du montant contractuel définitif ou du mécanisme de fixation des prix ;
- confirmer la répartition des responsabilités relatives au périmètre des travaux ;
- combler les lacunes de conception ;
- convenir du calendrier de référence ;
- obtenir les attestations d'assurance ;
- s'accorder sur les documents de garantie ;
- et identifier chaque condition préalable au démarrage.
N'émettez pas de lettre d'intention sans réserve au simple motif que le contrat complet n'est pas prêt.
06Vérifier la qualification juridique de l'entrepreneur
L'activité de construction au Portugal est régie par la loi 41/2015.
L'entrepreneur doit détenir l'alvará, le certificat, l'enregistrement de l'IMPIC applicable ou tout autre titre légalement reconnu, adapté :
- au type de travaux ;
- au montant du contrat ;
- aux catégories ou travaux spécialisés le cas échéant ;
- et au statut juridique de l'entrepreneur.
La situation doit être vérifiée directement auprès des registres des entrepreneurs de l'IMPIC.
Un entrepreneur ne doit pas être désigné au seul motif qu'il détenait auparavant un alvará valide. Son statut actuel, sa classe, sa capacité ainsi que toute suspension ou annulation doivent être vérifiés.
Les entrepreneurs étrangers peuvent être soumis à une obligation d'enregistrement ou de reconnaissance avant d'exercer une activité de construction au Portugal.
07Contrats de construction écrits
En vertu de l'article 26 de la loi 41/2015, les contrats de droit portugais de construction privée et de sous-traitance dépassant 10 % du plafond légal pour la classe 1 doivent être établis par écrit.
Le contrat écrit doit comporter au moins :
- l'identification complète des parties ;
- l'identification des permis, certificats ou enregistrements applicables de l'entrepreneur ;
- l'identification des travaux, y compris les pièces écrites et graphiques le cas échéant ;
- au montant du contrat ;
- et le délai d'exécution.
Le non-respect de la forme légale peut affecter la validité du contrat. Pour un projet de promotion immobilière, le contrat devrait être sensiblement plus détaillé que le minimum légal.
08Les travaux privés et les travaux publics ne sont pas régis de manière identique
Une opération de développement relevant du secteur privé est généralement régie par :
- le contrat de construction convenu ;
- le Code civil portugais ;
- la loi 41/2015 ;
- le RJUE ;
- la législation relative aux qualifications professionnelles ;
- la législation relative à la santé et à la sécurité ;
- les règles techniques de construction ;
- la législation environnementale ;
- et les autres régimes spécifiques au projet.
Le Code des marchés publics portugais s'applique lorsque le maître d'ouvrage, la passation de marché ou le projet relève de son champ d'application. Un promoteur ne devrait pas reprendre les procédures ou les délais de garantie des marchés publics dans un contrat privé sans s'assurer de leur portée juridique et commerciale.
De même, un contrat privé utilisant des modèles internationaux tels que ceux de la FIDIC doit être adapté :
- au droit impératif portugais ;
- à la terminologie portugaise de la construction ;
- aux procédures locales d'urbanisme ;
- aux rôles techniques du projet ;
- fiscalité ;
- aux sûretés ;
- les assurances ;
- et aux exigences en matière de règlement des litiges.
09Ce que doit couvrir le contrat de construction
Un contrat complet doit au minimum aborder les points suivants.
Parties et pouvoirs
- maître d'ouvrage ;
- entrepreneur ;
- représentants ;
- instructions autorisées ;
- adresses de notification ;
- et limites des pouvoirs délégués.
+Voir le détail(11)
Pièces contractuelles
- conditions ;
- exigences du maître d'ouvrage ;
- propositions de l'entrepreneur ;
- plans ;
- cahiers des charges ;
- métrés et quantités ;
- calendriers et plannings ;
- clarifications apportées lors de l'appel d'offres ;
- et ordre de préséance.
Étendue des travaux
- ouvrages définitifs ;
- ouvrages provisoires ;
- conception ;
- démolition ;
- réseaux et raccordements ;
- essais et contrôles ;
- mise en service ;
- approbations ;
- échantillons ;
- maquettes ;
- manuels ;
- formation ;
- et documentation de réception.
Prix
- forfait ;
- métré ;
- coût cible ;
- prix maximum garanti ;
- éléments remboursables aux coûts réels ;
- les sommes provisionnelles ;
- travaux en régie ;
- taxes ;
- et règles de révision des prix.
Planning
- démarrage ;
- achèvement ;
- achèvement par tranches ;
- jalons ;
- dates de conception ;
- dates d'approvisionnement ;
- dates d'accès ;
- essais et contrôles ;
- et mises à jour requises.
Paiement
- dates d'évaluation ;
- demandes de paiement de l'entrepreneur ;
- pièces justificatives ;
- certification ;
- délai de paiement ;
- retenue de garantie ;
- compensation ;
- montants contestés ;
- et décompte final.
Modifications
- qui peut donner des instructions ;
- forme requise ;
- évaluation ;
- conséquences sur le planning ;
- éléments justificatifs ;
- et travaux d'urgence.
Retard
- notifications ;
- prorogations de délai ;
- retard concomitant ;
- atténuation ;
- dommages-intérêts pour retard ou pénalités contractuelles ;
- et accélération.
Qualité
- normes ;
- échantillons ;
- inspection ;
- essais et contrôles ;
- rejet ;
- travaux correctifs ;
- et accès aux sites de fabrication.
Achèvement
- essais contractuels ;
- avis d'achèvement ;
- inspection ;
- éléments en suspens ;
- prise de possession échelonnée ;
- documentation d'utilisation ;
- la livraison ;
- et achèvement définitif.
Défaillance et résiliation
- défaillance de l'entrepreneur ;
- défaillance du maître d'ouvrage ;
- insolvabilité ;
- abandon ;
- suspension prolongée ;
- procédure de résiliation ;
- évaluation ;
- sécurité du chantier ;
- documents ;
- matériaux ;
- et droits relatifs à l'entrepreneur de substitution.
Litiges
- notifications ;
- négociation entre dirigeants ;
- décision d'expert ;
- la médiation ;
- arbitrage ou tribunaux ;
- droit applicable ;
- et juridiction compétente.
10Définir le périmètre avec précision
Le périmètre d'intervention de l'entrepreneur doit identifier la responsabilité pour :
- construction ;
- ouvrages provisoires ;
- l'implantation ;
- l'installation de chantier ;
- la protection des structures existantes ;
- la protection du voisinage ;
- les réseaux et branchements provisoires ;
- les grues et équipements d'accès ;
- essais et contrôles ;
- mise en service ;
- les raccordements ;
- les autorisations attribuées à l'entrepreneur ;
- les contrôles réglementaires ;
- échantillons ;
- maquettes ;
- les plans d'atelier ;
- les plans de coordination ;
- les travaux de gros œuvre ;
- les conceptions spécialisées ;
- les manuels d'exploitation ;
- formation ;
- les pièces de rechange ;
- et les informations relatives aux ouvrages exécutés.
Les interfaces fréquemment litigieuses comprennent :
- structure et façade ;
- étanchéité et finitions ;
- architecture et systèmes mécaniques ;
- piscines et installations techniques ;
- aménagements paysagers et drainage ;
- cuisines et raccordements aux réseaux ;
- équipements de l'exploitant et travaux du bailleur ;
- ascenseurs et alimentation électrique ;
- systèmes incendie et mise en service ;
- et lots d'architecture d'intérieur et travaux du bâtiment de base.
Chaque interface doit comporter une partie responsable de la coordination finale et de la performance.
11Responsabilité de conception pendant la construction
La phase de construction produit généralement des informations de conception complémentaires, même lorsque le projet a été substantiellement conçu avant l'appel d'offres.
Cela peut inclure :
- les plans d'atelier ;
- plans de fabrication ;
- ouvrages provisoires ;
- plans de ferraillage ;
- ingénierie de façade ;
- détails d'étanchéité ;
- coordination mécanique ;
- systèmes spécialisés ;
- sélection des équipements ;
- et méthodologies d'installation.
Le contrat doit faire la distinction entre :
- le développement d'une conception existante ;
- sélectionner des produits au sein d'une spécification approuvée ;
- concevoir un élément spécialisé défini ;
- corriger un défaut de conception imputable au maître d'ouvrage ;
- et assumer la responsabilité de l'ensemble de la conception.
L'examen ou l'approbation par le maître d'ouvrage, l'architecte ou l'ingénieur ne doit pas, par inadvertance, transférer ou dégager la responsabilité contractuelle en matière de conception.
Le processus d'examen doit définir :
- les dates de soumission ;
- l'examinateur ;
- le délai de réponse ;
- les codes de statut autorisés ;
- la resoumission ;
- l'effet des commentaires ;
- et si les travaux peuvent se poursuivre avant approbation.
12Le mécanisme de prix
Prix forfaitaire
Un contrat à prix forfaitaire peut offrir une certitude sur les prix lorsque le périmètre est complet et coordonné.
Il n'élimine pas :
- les modifications ;
- le risque du maître d'ouvrage ;
- les événements imprévisibles ;
- les erreurs dans les informations fournies par le maître d'ouvrage ;
- les modifications de la législation ;
- ou les réclamations expressément autorisées par le contrat.
+Voir le détail(5)
Contrat au métré
Dans le cadre d'un contrat au métré, le prix final dépend des quantités réellement exécutées aux tarifs convenus. Cela peut être approprié lorsque les quantités ne peuvent pas être établies de manière fiable avant la construction, mais cela offre moins de certitude quant au coût final.
Prix maximum garanti
Un prix maximum garanti peut plafonner des coûts définis, sous réserve des ajustements prévus.
Le contrat doit préciser :
- quels coûts sont inclus ;
- quels événements ajustent le plafond ;
- le traitement des économies réalisées ;
- la rémunération de l'entrepreneur ;
- les registres à livre ouvert ;
- et les risques exclus.
Structure à coûts remboursables
Le maître d'ouvrage paie les coûts réels définis majorés d'honoraires convenus. Des contrôles stricts en matière d'audit, de passation des marchés et d'approbation des coûts sont essentiels.
Sommes provisionnelles
Une somme provisionnelle n'est pas un prix forfaitaire pour des travaux entièrement définis.
Le contrat doit préciser :
- qui définit le périmètre ;
- comment il fait l'objet d'instructions ;
- comment les prestations d'assistance et la marge de l'entrepreneur sont calculées ;
- et si l'omission est autorisée.
Révision des prix
Le contrat doit préciser si le prix peut varier en raison de :
- l'inflation ;
- des coûts de main-d'œuvre ;
- matériaux ;
- de l'énergie ;
- des taux de change ;
- taxes ;
- des droits de douane ;
- ou les modifications législatives.
Le silence sur l'inflation ne permet pas une répartition prévisible du risque de prix.
13Planning et retards
Le planning de référence doit indiquer :
- démarrage ;
- la soumission des études de conception ;
- passation des marchés ;
- les éléments à long délai d'approvisionnement ;
- les étapes réglementaires ;
- les jalons structurels ;
- le clos et couvert ;
- l'installation des réseaux techniques ;
- essais et contrôles ;
- mise en service ;
- aménagements extérieurs ;
- achèvement ;
- et la réception.
Le contrat doit exiger des mises à jour régulières du planning indiquant :
- l'avancement réel ;
- la durée restante ;
- le chemin critique ;
- les événements générateurs de retard ;
- atténuation ;
- l'état d'avancement des approvisionnements ;
- et la date prévisionnelle d'achèvement.
+Voir le détail(3)
Prolongation de délai
Définir les événements pouvant donner droit à l'entrepreneur à un délai supplémentaire, tels que :
- les modifications demandées par le maître d'ouvrage ;
- l'accès tardif ;
- la transmission tardive d'informations ;
- retards spécifiés imputables aux autorités ;
- intempéries exceptionnelles lorsqu'elles sont contractuellement reconnues ;
- force majeure ;
- suspension ;
- ou autres événements relevant du risque du maître d'ouvrage.
L'entrepreneur devrait être tenu de donner une notification en temps utile en identifiant la cause, les activités concernées, le retard prévu, l'impact sur le chemin critique, les mesures d'atténuation et la prolongation demandée.
Indemnités de retard ou pénalité contractuelle
Le contrat peut prévoir un montant prédéterminé payable en cas de retard fautif.
La disposition devrait identifier :
- date d'achèvement ;
- dates par section ;
- montant ou mode de calcul ;
- plafond applicable ;
- tout délai de grâce ;
- et l'articulation avec la résiliation et les autres dommages-intérêts.
Les règles portugaises applicables aux clauses pénales doivent être prises en compte, y compris la possibilité d'une réduction judiciaire dans les circonstances juridiquement pertinentes.
Accélération
L'accélération devrait identifier :
- date d'achèvement révisée ;
- mesures requises ;
- prix supplémentaire ;
- responsabilité en cas d'échec ;
- et interaction avec les réclamations de retard existantes.
Une instruction de « rattraper le planning » ne devrait pas être considérée comme un accord d'accélération sans clarification.
14Garantie de bonne exécution
Selon le projet, le maître d'ouvrage peut exiger les éléments suivants.
Garantie de bonne exécution
Garantie couvrant des manquements définis de l'entrepreneur.
Confirmer :
- l'émetteur ;
- le montant ;
- l'échéance ;
- la prorogation ;
- les conditions d'appel ;
- droit applicable ;
- et la réduction ou la libération.
+Voir le détail(4)
Garantie de restitution d'acompte
Lorsqu'une avance est versée, la garantie peut sécuriser le remboursement jusqu'à ce que l'avance ait été progressivement récupérée.
Retenue de garantie
Un pourcentage peut être retenu sur les situations intermédiaires jusqu'à l'achèvement et la libération définitive.
Définir :
- le pourcentage ;
- le montant maximal ;
- la première libération ;
- la libération définitive ;
- le remplacement par une caution ;
- et l'utilisation en cas de malfaçons ou d'autres responsabilités.
Garantie de société mère
Une société mère peut garantir les obligations de l'entrepreneur. La valeur de la garantie dépend de la capacité financière de la société mère et de la force exécutoire du document.
Sûretés des sous-traitants et des fournisseurs
Pour les lots critiques, le maître d'ouvrage peut exiger :
- garanties collatérales ;
- accords directs ;
- droits de cession ;
- garanties produits ;
- mécanismes de transfert de propriété ;
- ou droits de substitution.
La sûreté doit rester valable pendant la période durant laquelle elle a vocation à s'appliquer. Une garantie qui expire automatiquement avant un achèvement retardé peut n'offrir aucune protection effective.
15Assurance
Le programme d'assurance peut inclure :
- assurance tous risques chantier ;
- assurance tous risques montage ;
- responsabilité civile ;
- responsabilité civile de l'employeur et assurance obligatoire contre les accidents du travail ;
- responsabilité civile professionnelle ;
- engins et équipements de chantier ;
- assurance automobile ;
- responsabilité environnementale ;
- couverture des vices cachés lorsqu'elle est disponible ;
- et couverture des structures existantes pour les projets de rénovation.
Le projet doit définir :
- le souscripteur ;
- les parties assurées ;
- les ouvrages assurés ;
- les biens existants ;
- les exclusions ;
- les franchises ;
- champ d'application territorial ;
- période de couverture ;
- essais et mise en service ;
- période de maintenance ;
- renonciation à subrogation ;
- déclaration des sinistres ;
- et preuve du paiement des primes.
Les directeurs, concepteurs et contrôleurs qualifiés au Portugal sont soumis à des obligations d'assurance responsabilité civile professionnelle en vertu de la loi 31/2009.
Les assurances doivent être examinées avant la remise du chantier. Une attestation d'assurance ne doit pas remplacer l'examen des conditions de la police lorsque le risque est significatif.
16Rôles légaux et techniques
Le droit portugais distingue plusieurs fonctions techniques.
Directeur de travaux
Le directeur de travaux est associé à la responsabilité d'exécution de l'entrepreneur. Cette fonction comprend la direction et la coordination de la construction ainsi que l'assurance de la conformité des travaux avec le projet d'exécution, les conditions d'urbanisme applicables et les exigences légales et réglementaires.
+Voir le détail(3)
Directeur de la surveillance des travaux
Le directeur de la surveillance des travaux agit en toute indépendance technique et vérifie l'exécution des travaux, en contrôlant leur conformité avec le projet d'exécution, les conditions d'urbanisme applicables et les exigences légales et réglementaires.
Le directeur de la surveillance des travaux ne doit pas être confondu avec le directeur de travaux de l'entrepreneur. Sous réserve des incompatibilités légales applicables, la surveillance des travaux doit demeurer indépendante des entreprises chargées de la construction.
Coordonnateur de projet et auteurs de la conception
L'équipe de conception peut continuer d'intervenir à travers :
- l'assistance technique ;
- la clarification du projet ;
- l'examen des soumissions de l'entrepreneur ;
- l'évaluation des variantes proposées ;
- l'inspection des travaux spécifiés ;
- et la préparation ou l'approbation des modifications.
Représentant du maître d'ouvrage
Le représentant du maître d'ouvrage est un rôle contractuel.
Ses pouvoirs doivent être définis expressément et peuvent inclure :
- l'émission d'instructions ;
- la certification des paiements ;
- l'évaluation des prolongations de délai ;
- l'approbation des modifications ;
- et la certification de l'achèvement.
Une désignation contractuelle ne remplace pas les rôles techniques légaux.
17Démarrage et mobilisation
Avant d'autoriser l'entrepreneur à se mobiliser, remplissez une liste de contrôle de démarrage des travaux.
Confirmer :
- l'autorisation légale de démarrer ;
- le paiement des frais applicables ;
- les formalités municipales requises ;
- l'identification et la qualification de l'entrepreneur ;
- les désignations techniques légales ;
- l'assurance professionnelle ;
- l'assurance construction ;
- le plan ou les procédures de sécurité ;
- l'accès au chantier ;
- le protocole de prise de possession ;
- le constat d'état des lieux ;
- accords relatifs aux réseaux et services concessionnaires ;
- l'approbation des ouvrages provisoires ;
- programme ;
- documents de sûreté ;
- accord du prêteur ;
- et les contacts d'urgence.
Un protocole de prise de possession ou de remise de chantier doit consigner :
- la date ;
- les limites du chantier ;
- les clés et dispositifs d'accès ;
- les structures existantes ;
- l'état visible ;
- les matériaux stockés ;
- les relevés de compteurs ;
- les conditions environnementales ;
- et toute zone exclue.
18Santé et sécurité
La sécurité sur les chantiers de construction est principalement régie par le décret-loi 273/2003 et la législation générale relative à la santé et à la sécurité au travail.
Le cadre juridique peut impliquer :
- le promoteur ou le propriétaire ;
- les auteurs du projet ;
- le coordinateur de sécurité en phase de conception ;
- le coordinateur de sécurité en phase de réalisation ;
- l'entité exécutante ;
- entrepreneur ;
- les sous-traitants ;
- les employeurs ;
- et les travailleurs indépendants.
La désignation d'un coordinateur de sécurité ne dégage pas automatiquement les autres intervenants de leurs propres obligations.
+Voir le détail(3)
Plan de sécurité et de santé
Le projet doit déterminer si un plan de sécurité et de santé est requis et veiller à ce que :
- il est préparé à la phase de conception appropriée ;
- il est développé pour la phase de construction ;
- il reflète les travaux et les risques réels ;
- et l'approbation requise est obtenue avant le début des travaux concernés.
Pour les travaux de moindre envergure présentant des risques particuliers, des fiches de procédures de sécurité peuvent être requises.
Notification préalable du chantier
Le propriétaire doit adresser une notification préalable à l'inspection du travail lorsque les travaux sont prévus pour impliquer :
- plus de 30 jours et, à tout moment, plus de 20 travailleurs simultanément ; ou
- plus de 500 jours-hommes au total.
Les modifications apportées aux informations notifiées doivent être gérées conformément à la législation applicable.
Registres de sécurité du chantier
Conserver :
- l'identification des entrepreneurs et sous-traitants ;
- les dossiers des travailleurs ;
- les attestations d'assurance ;
- formation ;
- les accueils sécurité ;
- les modes opératoires ;
- les évaluations des risques ;
- les inspections des équipements ;
- les registres des accidents ;
- les comptes rendus des réunions de sécurité ;
- et les actions correctives.
19Administration du chantier
Une administration contractuelle efficace repose sur des registres tenus en temps réel.
Le projet doit tenir à jour :
- documents contractuels signés ;
- conception approuvée ;
- registre des révisions ;
- instructions de chantier ;
- demandes d'informations ;
- soumissions de l'entrepreneur ;
- comptes rendus de réunion ;
- rapports d'avancement ;
- photographies ;
- registres d'essais ;
- les procès-verbaux d'inspection ;
- rapports de non-conformité ;
- demandes de paiement ;
- certificats de paiement ;
- registre des modifications ;
- notifications de réclamation ;
- registres des retards ;
- relevés météorologiques ;
- registres de main-d'œuvre et de matériel ;
- registres de sécurité ;
- et la correspondance.
La réunion de chantier doit distinguer :
- information ;
- discussion ;
- instruction ;
- approbation ;
- accord commercial ;
- et questions nécessitant une autorisation complémentaire.
Les procès-verbaux de réunion ne doivent pas, par inadvertance, approuver une modification ou renoncer à un droit contractuel.
20Le journal de chantier
Le journal de chantier demeure un registre de projet important dans le cadre du RJUE.
Il peut consigner des éléments tels que :
- démarrage ;
- la responsabilité technique ;
- les événements pertinents sur le chantier ;
- les instructions ;
- les demandes d'assistance à la conception ;
- suspension ;
- les changements de personnel technique ;
- et l'achèvement.
Selon les règles actuelles, le journal de chantier n'est pas en soi un élément à soumettre à la municipalité à l'achèvement des travaux. Cela ne signifie pas qu'il puisse être ignoré ou remplacé par des échanges informels, et les exigences doivent être revérifiées pour les travaux concernés par les modifications du RJUE entrant en vigueur le 1er octobre 2026.
21Rapports d'avancement
Un rapport mensuel peut inclure les sections suivantes.
Synthèse pour la direction
- avancement global ;
- achèvement prévisionnel ;
- montant contractuel actuel ;
- coût final prévisionnel ;
- les principaux risques ;
- et décisions requises.
+Voir le détail(5)
Planning
- avancement planifié ;
- l'avancement réel ;
- le chemin critique ;
- retard ;
- mesures de rattrapage ;
- les éléments à long délai d'approvisionnement ;
- et jalons à venir.
Coût
- montant initial du contrat ;
- modifications approuvées ;
- modifications en attente ;
- modifications anticipées ;
- paiements certifiés ;
- retenue de garantie ;
- réclamations ;
- provisions pour imprévus ;
- et décompte final prévisionnel.
Conception
- informations en attente ;
- soumissions de l'entrepreneur ;
- réponses en retard ;
- modifications de conception ;
- et modifications liées aux autorités.
Qualité
- inspections ;
- essais ;
- non-conformités ;
- défauts ;
- travaux de reprise ;
- et approbations des maquettes.
Sécurité et environnement
- incidents ;
- observations ;
- actions correctives ;
- registres des déchets ;
- réclamations ;
- et visites réglementaires.
Le rapport doit être cohérent avec les informations fournies aux investisseurs et aux prêteurs.
22Contrôle des paiements
L'entrepreneur doit soumettre une demande de paiement structurée étayée par :
- l'évaluation des travaux exécutés ;
- des métrés ;
- des factures lorsque cela est requis ;
- des justificatifs pour les matériaux stockés ;
- modifications approuvées ;
- planning actualisé ;
- des photographies de l'avancement ;
- les attestations d'assurance ;
- des documents fiscaux ou de conformité lorsque cela est contractuellement exigé ;
- et toute documentation spécifique aux prêteurs.
Le certificateur doit vérifier :
- les travaux réellement exécutés ;
- les tarifs contractuels ;
- les matériaux correctement stockés ;
- le titre ou le transfert de propriété des matériaux hors site ;
- les déductions ;
- retenue de garantie ;
- la récupération des avances ;
- les paiements antérieurs ;
- et les éléments litigieux.
La certification des paiements ne doit pas automatiquement constituer :
- une acceptation de travaux défectueux ;
- approbation d'une modification ;
- confirmation de la conformité de la conception ;
- ou renonciation à des droits ultérieurs.
Le processus de paiement doit prévoir un délai suffisant pour la soumission par l'entreprise, l'examen technique, la certification, le suivi par le prêteur, le déblocage des fonds et le paiement à la date d'échéance contractuelle.
23Modifications et contrôle des changements
Les modifications en cours de construction constituent une source majeure de coûts et de retards.
Une procédure de modification doit exiger :
- l'identification du changement proposé ;
- la confirmation de la personne autorisée à l'ordonner ;
- la description des travaux requis ;
- le devis de l'entreprise ;
- l'impact sur le calendrier ;
- l'examen de la conception et de la planification ;
- l'approbation du prêteur ou de l'investisseur le cas échéant ;
- une instruction écrite ;
- l'exécution ;
- la vérification et l'intégration dans le décompte final.
Modifications d'urgence
Le contrat doit définir les cas dans lesquels l'entreprise peut agir sans instruction écrite préalable pour protéger des vies, les biens, l'ouvrage ou l'environnement. L'entreprise doit néanmoins en informer immédiatement le maître d'ouvrage et fournir les justificatifs correspondants.
Modifications apportées au projet approuvé ou soumis
Une instruction contractuelle ne détermine pas si une modification est conforme à la légalité au titre du RJUE.
Avant l'exécution de travaux modifiés, il convient de vérifier si la modification :
- est dispensée de formalité ;
- peut être communiquée ultérieurement ;
- nécessite une communication préalable ;
- nécessite une modification de la licence ou d'un autre titre ;
- affecte les consultations externes ;
- affecte la structure de la propriété horizontale ;
- affecte l'usage ;
- ou modifie les engagements des prêteurs et des acheteurs.
Le traitement juridique doit être établi selon le régime applicable au moment où la modification intervient.
24Dispositions relatives aux réclamations et aux notifications
Le contrat doit exiger la notification rapide des événements susceptibles d'affecter :
- le prix ;
- les délais ;
- la qualité ;
- l'accès ;
- conception ;
- la sécurité ;
- ou l'achèvement.
Une réclamation doit normalement identifier :
- le fondement contractuel ;
- l'événement ;
- la date ;
- la cause ;
- l'effet ;
- les documents contemporains ;
- atténuation ;
- le délai demandé ;
- et le montant demandé.
Un registre des réclamations doit distinguer :
- la notification reçue ;
- les informations en attente ;
- évaluation du maître d'ouvrage ;
- montant réclamé ;
- montant convenu ;
- délai réclamé ;
- délai accordé ;
- et statut du litige.
Les réclamations ne doivent pas rester sans solution jusqu'à la fin du projet.
25Contrôle qualité
La qualité doit être gérée pendant la construction plutôt qu'inspectée uniquement à l'achèvement.
Le plan qualité peut aborder :
- l'approbation des matériaux ;
- échantillons ;
- maquettes ;
- les plans d'inspection et d'essais ;
- les points d'arrêt ;
- les points témoins ;
- les inspections en usine ;
- les contrôles à la livraison ;
- les contrôles d'installation ;
- les inspections des travaux dissimulés ;
- les essais en laboratoire ;
- mise en service ;
- la non-conformité ;
- l'action corrective ;
- et les dossiers finaux.
Maquettes témoins
Utilisez des maquettes témoins pour les éléments sensibles aux matériaux ou aux interfaces, tels que :
- les façades ;
- l'étanchéité ;
- fenêtres ;
- balcons ;
- salles de bains ;
- cuisines ;
- chambres d'hôtel ;
- aménagements paysagers ;
- et le pavage extérieur.
Le contrat doit définir si un modèle témoin approuvé établit la norme de qualité requise.
Travaux masqués
L'entrepreneur doit donner un préavis suffisant avant de recouvrir des travaux nécessitant une inspection. L'ouverture de travaux achevés aux fins d'inspection doit être encadrée par le contrat, y compris la responsabilité des coûts associés selon que les travaux sont conformes ou défectueux.
Non-conformité
Une procédure de non-conformité doit identifier :
- l'exigence non respectée ;
- les travaux concernés ;
- la protection immédiate ;
- la correction proposée ;
- l'approbation de la conception si nécessaire ;
- les nouveaux essais ;
- la clôture ;
- et la responsabilité des coûts.
26Essais et mise en service
Les essais doivent être planifiés avant la phase finale de la construction.
Le programme de mise en service peut couvrir :
- les systèmes électriques ;
- l'eau et l'évacuation ;
- le chauffage, la ventilation et la climatisation ;
- systèmes de détection et de protection incendie ;
- ascenseurs ;
- sécurité et contrôle d'accès ;
- télécommunications ;
- piscines et systèmes de traitement de l'eau ;
- systèmes d'énergie renouvelable ;
- irrigation ;
- systèmes de gestion technique du bâtiment ;
- performance acoustique ;
- étanchéité à l'air ;
- et équipements fournis par l'exploitant.
Définir :
- norme applicable ;
- partie responsable ;
- prérequis ;
- méthode d'essai ;
- présence ;
- critères d'acceptation ;
- procédure en cas de défaillance ;
- les nouveaux essais ;
- enregistrements ;
- et formation.
Les systèmes doivent être testés en tant que bâtiment intégré, et pas seulement comme des éléments isolés.
27Réseaux et infrastructures
L'achèvement peut dépendre de tiers qui ne sont pas sous le contrôle de l'entrepreneur.
Suivez :
- l'électricité ;
- l'eau ;
- drainage ;
- gaz ;
- télécommunications ;
- accès routier ;
- éclairage public ;
- accès des services d'incendie ;
- et infrastructures municipales ou privées.
Pour chaque raccordement, identifier :
- demande ;
- approbation de la conception ;
- paiement ;
- travaux physiques ;
- inspection ;
- mise sous tension ou activation ;
- comptage ;
- et contrat définitif.
Il ne doit pas être présumé qu'une alimentation temporaire réponde aux exigences d'achèvement définitif ou d'exploitation.
28Gestion environnementale et des déchets
Les déchets de construction et de démolition sont régis par le régime général de gestion des déchets et par les règles spécifiques applicables aux déchets de construction et de démolition.
Le projet doit identifier :
- le producteur de déchets ;
- les responsabilités de l'entrepreneur ;
- les catégories de déchets ;
- les matières dangereuses ;
- le tri sur site ;
- le stockage ;
- transport autorisé ;
- destination agréée ;
- documents de suivi électronique ;
- réemploi ;
- recyclage ;
- et justificatifs d'achèvement.
Les matériaux qui ne peuvent pas être réemployés et deviennent des déchets de construction et de démolition doivent généralement être triés sur le site selon les filières de matériaux applicables pour le recyclage ou une autre forme de valorisation.
Les registres doivent faire concorder les déchets évacués du site avec le destinataire autorisé et la documentation de transport électronique applicable.
Des procédures particulières peuvent être requises pour :
- l'amiante ;
- les sols contaminés ;
- les déchets dangereux ;
- eaux souterraines ;
- les espèces protégées ;
- les découvertes archéologiques ;
- bruit ;
- la poussière ;
- et la construction à proximité de ressources en eau ou de zones protégées.
29Voisinage et droits des tiers
Avant la construction, déterminez si le projet nécessite :
- des droits de survol de grue ;
- des autorisations ou accords d'échafaudage ;
- un accès temporaire ;
- des accords de mitoyenneté ;
- un accès pour reprise en sous-œuvre ;
- travaux de protection ;
- des servitudes de réseaux ;
- fermetures de voirie ;
- gestion de la circulation ;
- ou utilisation des propriétés voisines.
Réaliser des constats d'état des lieux lorsque les travaux sont susceptibles d'affecter les propriétés voisines.
Le contrat doit établir la responsabilité en matière de :
- réclamations ;
- dommages ;
- vibrations ;
- la poussière ;
- bruit ;
- horaires de travail ;
- obstruction des accès ;
- et réclamations de tiers.
L'autorisation d'urbanisme ne crée pas automatiquement de droits privés sur les propriétés voisines.
30Suivi du prêteur pendant la construction
Lorsqu'un financement de promotion immobilière est utilisé, le prêteur peut désigner un expert de suivi ou un conseiller technique.
Le processus de suivi peut examiner :
- l'avancement ;
- les coûts engagés ;
- budget approuvé ;
- les modifications ;
- provisions pour imprévus ;
- programme ;
- la qualité ;
- la situation au regard de l'urbanisme ;
- les assurances ;
- les ventes ;
- et le coût restant d'achèvement.
Le suivi du prêteur ne remplace pas :
- la supervision du maître d'ouvrage ;
- la responsabilité de l'entrepreneur ;
- le directeur des travaux légal ;
- ou le directeur de la surveillance des travaux légal.
Le calendrier d'administration du contrat doit prévoir le délai d'examen par le prêteur avant que le paiement ne devienne exigible.
31Difficultés et insolvabilité de l'entrepreneur
Les signes avant-coureurs peuvent inclure :
- une réduction de la main-d'œuvre ;
- des sous-traitants impayés ;
- des demandes de paiement accéléré ;
- des retards dans les commandes de matériaux ;
- le retrait de l'assurance-crédit ;
- le défaut de renouvellement des garanties ;
- des dérives répétées du planning ;
- des changements inexpliqués au sein de la direction ;
- et l'abandon de certaines parties du chantier.
Le maître d'ouvrage doit tenir des registres à jour concernant :
- les travaux achevés ;
- les paiements ;
- les matériaux sur le chantier ;
- les matériaux hors chantier ;
- les sous-traitants ;
- les documents de conception ;
- les engins et équipements de chantier ;
- ouvrages provisoires ;
- aux sûretés ;
- et l'accès au chantier.
Le contrat doit définir les mesures applicables en cas de défaillance ou d'insolvabilité, notamment :
- la notification ;
- la suspension des paiements ;
- protection du chantier ;
- résiliation ;
- utilisation des conceptions ;
- cession ou novation des contrats de sous-traitance ;
- propriété des matériaux ;
- mise en jeu des garanties ;
- retrait des équipements ;
- et achèvement par des tiers.
La résiliation ne doit pas être notifiée sans vérifier la procédure contractuelle, les documents de financement, les instruments de garantie, les règles en matière d'insolvabilité et la stratégie d'achèvement effectif.
32L'achèvement n'est pas un événement unique
Le projet doit distinguer les jalons suivants.
Achèvement physique
Les travaux sont substantiellement exécutés.
+Voir le détail(6)
Achèvement contractuel
Les critères contractuels d'achèvement sont satisfaits et le certificat ou le document de réception correspondant est délivré.
Achèvement avec éléments en suspens
Des éléments mineurs peuvent subsister lorsque le contrat autorise l'achèvement nonobstant ces éléments. Ils doivent être consignés dans une liste datée précisant les responsabilités et les délais.
Achèvement partiel ou par phases
Des parties identifiées du projet peuvent être achevées et réceptionnées séparément.
Le contrat doit traiter :
- l'accès ;
- les assurances ;
- réseaux et raccordements ;
- des installations communes ;
- aux sûretés ;
- la maintenance ;
- essais et contrôles ;
- et de la responsabilité des dommages.
Achèvement en vue de l'utilisation
La démarche ou procédure municipale requise a été accomplie et toutes les autres exigences sectorielles propres à l'activité envisagée sont satisfaites.
Livraison
La possession, les clés, les installations, les documents et la responsabilité opérationnelle sont transférés au maître d'ouvrage, à l'acquéreur, au locataire ou à l'exploitant.
Achèvement définitif
Les réserves restantes sont levées, le décompte final est arrêté, la retenue de garantie ou la sûreté restante est libérée et les exigences contractuelles de clôture sont satisfaites.
Ces jalons ne doivent pas être considérés comme interchangeables.
33Procédure actuelle d'achèvement et d'utilisation
Au 21 août 2026, lorsqu'un bâtiment ou une fraction a été achevé à la suite d'une opération d'urbanisme soumise à un contrôle préalable, l'article 62-A du RJUE exige généralement la remise à la municipalité d'une déclaration de responsabilité signée par le directeur des travaux ou le directeur du contrôle des travaux attestant que les travaux sont achevés et ont été exécutés conformément au projet, accompagnée des plans conformes à l'exécution lorsque des modifications ont été apportées au projet, ces modifications étant dûment identifiées.
Sous le régime actuel, l'utilisation prévue peut généralement commencer immédiatement après le dépôt des documents requis.
Cette procédure ne doit pas être interprétée comme :
- une confirmation que chaque exigence technique a été satisfaite ;
- une approbation de modifications illégales du projet ;
- un remplacement des exigences d'exploitation sectorielles spécifiques ;
- un remplacement des certifications de sécurité incendie, de performance énergétique, de raccordement aux réseaux ou techniques ;
- ou une immunité contre les inspections et les mesures d'exécution municipales.
À compter du 1er octobre 2026, le décret-loi 108/2026 modifiera le cadre procédural et la documentation justificative. Tout projet dont l'achèvement intervient après cette date devra suivre le régime et les formulaires alors applicables.
34Inspections d'achèvement
Avant l'achèvement contractuel, réalisez une inspection coordonnée couvrant :
- architecture ;
- la structure ;
- l'étanchéité ;
- les façades ;
- les systèmes mécaniques ;
- les systèmes électriques ;
- la sécurité incendie ;
- ascenseurs ;
- les piscines ;
- aménagements paysagers ;
- la voirie ;
- drainage ;
- les parties communes ;
- les unités individuelles ;
- les espaces réservés à l'exploitant ;
- et les infrastructures extérieures.
L'inspection doit consigner :
- les travaux inachevés ;
- défauts ;
- dommages ;
- les documents manquants ;
- les essais non concluants ;
- les autorisations en attente ;
- et les éléments empêchant une utilisation en toute sécurité.
Le contrat doit préciser qui décide si le niveau d'achèvement requis a été atteint. La prise de possession ou l'autorisation d'occupation sans réserve écrite peut affecter la position juridique et probatoire des parties.
35Le dossier de remise
Les obligations de remise de l'entrepreneur peuvent inclure les éléments suivants.
Documents juridiques et administratifs
- les coordonnées de l'entrepreneur ;
- les déclarations de responsabilité technique ;
- les déclarations d'achèvement ;
- la correspondance avec les autorités ;
- les certificats ;
- et les justificatifs relatifs aux modifications du projet.
+Voir le détail(6)
Dossiers de conception et d'exécution
- les plans architecturaux définitifs ;
- les plans d'ingénierie définitifs ;
- les plans de récolement ;
- les plans de synthèse des réseaux ;
- cahiers des charges ;
- les fiches techniques des produits ;
- et les modèles BIM ou numériques, le cas échéant.
Essais et mise en service
- les certificats d'essais ;
- les rapports de mise en service ;
- rapports d'équilibrage ;
- rapports d'inspection ;
- et procès-verbaux de réception des systèmes.
Exploitation et maintenance
- les manuels d'exploitation ;
- calendriers de maintenance ;
- garanties ;
- coordonnées des fournisseurs ;
- listes de pièces de rechange ;
- consommables ;
- et périodicités de remplacement recommandées.
Sécurité
- dossier technique de sécurité ;
- informations sur les risques résiduels ;
- procédures d'urgence ;
- registres des équipements ;
- et informations requises pour la maintenance ou les modifications futures.
Informations sur les actifs
- registres des équipements ;
- numéros de série ;
- garanties ;
- clés ;
- identifiants d'accès ;
- licences logicielles ;
- et données du système de gestion technique du bâtiment.
Formation
- formation des opérateurs ;
- la formation à la gestion des installations ;
- la formation aux situations d'urgence ;
- et les registres de présence.
Le maître d'ouvrage doit définir le format, la langue, la structure numérique et le processus de révision requis avant l'achèvement des travaux.
36Certifications techniques et opérationnelles
Selon le projet, l'achèvement peut nécessiter des documents relatifs à :
- la performance énergétique ;
- la sécurité incendie ;
- les installations électriques ;
- gaz ;
- télécommunications ;
- ascenseurs ;
- les exigences acoustiques ;
- les réseaux d'eau ;
- les piscines ;
- les équipements ;
- l'accessibilité ;
- les conditions environnementales ;
- l'usage touristique ;
- l'usage lié aux soins de santé ;
- l'usage commercial ;
- ou une autre activité réglementée.
Une demande municipale d'achèvement n'autorise pas automatiquement chaque activité commerciale ou opérationnelle prévue pour le bâtiment. Les exigences de l'exploitant doivent être intégrées dans la matrice d'achèvement dès le début de la construction.
37Défauts et responsabilité de l'entrepreneur
Le Code civil portugais réglemente les défauts dans les contrats de construction.
L'entrepreneur doit exécuter les travaux :
- conformément au contrat ;
- sans défauts qui en excluent ou en diminuent la valeur ;
- et sans défauts qui en empêchent l'usage ordinaire ou contractuellement prévu.
Avant de réceptionner les travaux, le maître d'ouvrage doit vérifier s'ils sont conformes au contrat et exempts de défauts. La réception sans réserve, en particulier lorsque les défauts sont connus ou apparents, peut affecter les droits du maître d'ouvrage.
Défauts généraux
Selon les circonstances, les droits du maître d'ouvrage peuvent inclure :
- l'élimination des défauts ;
- la reconstruction lorsque cela est légalement applicable ;
- la réduction du prix ;
- la résiliation lorsque les conditions légales sont remplies ;
- et l'indemnisation.
Les délais légaux de notification et de prescription peuvent être courts et doivent faire l'objet d'un suivi immédiat dès la découverte d'un défaut.
Bâtiments et autres ouvrages immobiliers de longue durée
L'article 1225 du Code civil prévoit un régime spécifique lorsqu'un bâtiment ou un autre ouvrage immobilier de longue durée s'effondre, s'effondre partiellement, présente des défauts graves ou crée un risque d'effondrement, en raison d'un vice du sol, de la construction, de la modification ou de la réparation.
Le délai légal est généralement de cinq ans à compter de la livraison, à moins qu'un délai de garantie contractuelle différent ne s'applique. Les délais de notification et d'action associés doivent également être respectés.
Le contrat de construction ne doit pas simplement indiquer que « la garantie légale s'applique ». Il doit définir :
- les délais contractuels relatifs aux défauts ;
- la procédure de notification ;
- les délais de réponse ;
- l'intervention d'urgence ;
- l'accès ;
- la responsabilité des investigations ;
- le programme des mesures correctives ;
- les défauts répétés ;
- le recouvrement des coûts ;
- et l'effet sur les sûretés et retenues de garantie.
38Les garanties de l'entrepreneur et les garanties de l'acquéreur sont différentes
Les droits du promoteur à l'encontre de l'entrepreneur ne sont pas nécessairement identiques aux droits d'un futur acquéreur à l'encontre du promoteur.
Lorsqu'un professionnel vend un bien immobilier résidentiel à un consommateur, le décret-loi 84/2021 prévoit un régime de conformité distinct. Le professionnel peut être tenu responsable des défauts de conformité se manifestant dans un délai de 10 ans pour les éléments structurels de construction et de cinq ans pour les autres défauts de conformité.
Le contrat de construction doit donc être conçu de manière à ce que le promoteur puisse, lorsque cela est légalement et contractuellement possible, exercer un recours contre l'entrepreneur, le concepteur ou le fournisseur responsable. Examinez :
- la durée de la garantie ;
- cession ;
- droits des tiers ;
- recours direct ;
- garanties des produits ;
- survie des obligations de l'entrepreneur ;
- l'assurance professionnelle ;
- conservation des preuves ;
- et dispositions contractuelles de prescription.
Une période de garantie des défauts de deux ans accordée par l'entrepreneur peut ne pas protéger un promoteur qui reste exposé aux acquéreurs pendant une période sensiblement plus longue.
39Gestion des défauts après livraison
Mettez en place un système de gestion des défauts qui enregistre :
- date de signalement ;
- l'emplacement ;
- description ;
- photographies ;
- acquéreur ou exploitant concerné ;
- degré d'urgence ;
- entrepreneur responsable ;
- délai de réponse ;
- modalités d'accès ;
- mesures correctives ;
- les nouveaux essais ;
- la clôture ;
- et récurrence.
Distinguer :
- défauts urgents ;
- défauts de sécurité ;
- infiltration d'eau ;
- défaillances des systèmes ;
- défauts des parties communes ;
- défauts des unités individuelles ;
- éléments esthétiques ;
- mauvaise utilisation ;
- défauts d'entretien ;
- et défauts de conception.
Le promoteur ne doit pas attendre la fin de la période contractuelle de garantie des défauts pour émettre une liste consolidée si une notification immédiate est requise.
40Séquence indicative de construction et de livraison
- Étape 1 — Confirmer l'état de préparation à la construction : vérifier les exigences en matière d'urbanisme, de conception, de terrain, de financement, de réseaux et d'équipe de projet.
- Étape 2 — Sélectionner le mode de passation des marchés : déterminer comment seront répartis les risques liés à la conception, au prix, au planning et aux interfaces.
- Étape 3 — Préparer le dossier d'appel d'offres : finaliser et coordonner la conception, le périmètre, les documents de tarification et le projet de contrat.
- Étape 4 — Préqualifier les entreprises : vérifier les qualifications juridiques, l'expérience, la capacité financière, la sécurité et les ressources.
- Étape 5 — Mener et évaluer l'appel d'offres : normaliser les prix, le périmètre, les réserves, le planning et les dérogations commerciales.
- Étape 6 — Négocier et signer le contrat : convenir du périmètre définitif, du prix, du planning, des garanties, des assurances et des exigences d'achèvement.
- Étape 7 — Remplir les conditions préalables au démarrage : satisfaire aux exigences municipales, des prêteurs, de sécurité, d'assurance et techniques.
- Étape 8 — Se mobiliser et démarrer : acter la prise de possession du site et mettre en place les systèmes d'administration et de reporting.
- Étape 9 — Contrôler la construction : gérer la conception, l'avancement, les paiements, la qualité, la sécurité, les modifications, les réclamations et les risques.
- Étape 10 — Tester et mettre en service : vérifier les systèmes individuels et leur fonctionnement intégré.
- Étape 11 — Achever les travaux : inspecter, identifier les défauts et confirmer les critères contractuels d'achèvement.
- Étape 12 — Finaliser la procédure d'utilisation : soumettre les documents légalement requis et satisfaire aux exigences d'exploitation spécifiques au projet.
- Étape 13 — Livraison : transférer l'actif, les systèmes, les documents, les accès et la responsabilité d'exploitation.
- Étape 14 — Gérer les défauts et la clôture : réaliser les travaux de reprise, convenir du décompte final et ne libérer les garanties que lorsque cela est justifié.
41Catégories de coûts de construction et de livraison
Prévoir :
- contrat principal de construction ;
- les travaux préparatoires ;
- lots spécialisés ;
- finalisation de la conception ;
- revue de conception ;
- gestion de projet ;
- supervision des travaux ;
- gestion des coûts ;
- coordination de la sécurité ;
- relevés et essais ;
- raccordements aux réseaux ;
- alimentations provisoires ;
- les taxes et redevances municipales ;
- les assurances ;
- cautions et garanties ;
- suivi par le prêteur ;
- sécurité du chantier ;
- gestion environnementale ;
- déchets ;
- mise en service ;
- exigences de l'exploitant ;
- maquettes ;
- échantillons ;
- défauts ;
- provisions pour imprévus ;
- l'inflation ;
- financement pendant les retards ;
- et assistance juridique ou d'experts pour les réclamations.
Les prévisions doivent distinguer :
- valeur initiale du contrat ;
- coût engagé ;
- coût payé ;
- modifications approuvées ;
- modifications anticipées ;
- réclamations ;
- provisions pour imprévus ;
- et coût final prévisionnel.
Le jalon décisionnel de construction et de livraison
N'engagez la construction sans restriction que lorsque les questions suivantes trouvent une réponse :
- Autorisation de construire : la procédure d'urbanisme appropriée est-elle confirmée, le titre, la communication ou l'exemption pertinent(e) est-il/elle en vigueur, les taxes applicables acquittées, les dépôts préalables au démarrage prêts et le délai d'exécution autorisé bien assimilé ?
- Entreprise de construction : l'entreprise est-elle légalement qualifiée, son statut IMPIC est-il approprié et à jour, sa capacité financière a-t-elle été évaluée, l'équipe de projet proposée est-elle disponible et les sous-traitants critiques sont-ils identifiés ?
- Contrat : le périmètre des travaux est-il complet, l'ordre de priorité des documents est-il établi, la responsabilité de conception est-elle attribuée, le mécanisme de fixation des prix est-il compris, les procédures de paiement, de modification et de retard sont-elles applicables et les clauses de résiliation et d'insolvabilité sont-elles adéquates ?
- Financement et sûretés : le financement de la construction est-il disponible, les conditions du prêteur sont-elles remplies, les réserves pour imprévus sont-elles suffisantes, les garanties sont-elles en place et le programme d'assurance est-il effectif ?
- Planning : existe-t-il un planning de référence approuvé, les fournitures à long délai d'approvisionnement sont-elles identifiées, les délais administratifs et de raccordement aux réseaux sont-ils intégrés, les interfaces d'achèvement par phases sont-elles maîtrisées et le planning correspond-il aux engagements de financement et de vente ?
- Qualité et achèvement : existe-t-il un plan de contrôle qualité, les exigences d'inspection et d'essai sont-elles définies, les critères d'achèvement sont-ils objectifs, la liste des documents de réception est-elle convenue, la procédure d'licence d'utilisation (licença de utilização) et d'exploitation est-elle confirmée et les défauts ainsi que les responsabilités envers les acquéreurs finaux sont-ils traités ?
Si l'entreprise a commencé les travaux alors que des points critiques relatifs au périmètre, à la conception, au prix ou aux autorisations restent non résolus, le projet n'a pas atteint un véritable niveau de préparation à la construction.
Principaux risques liés à la construction
- Dossier de conception d'appel d'offres incomplet ou non coordonné se traduisant par des avenants, des réclamations et la perte de certitude sur les prix.
- Entreprise ne disposant pas de l'habilitation IMPIC adéquate et à jour, des compétences requises ou de la solidité financière nécessaire.
- Responsabilité de la conception non définie entre l'équipe de maîtrise d'œuvre, l'entreprise générale et les sous-traitants spécialisés.
- Instructions verbales non consignées et décisions prises en réunions de chantier assimilées à tort à la gestion formelle du contrat.
- Modifications exécutées sur le chantier sans confirmation préalable de leur qualification au titre du RJUE.
- Garanties, cautions ou assurances expirant avant l'achèvement retardé des travaux.
- Difficultés financières ou insolvabilité de l'entreprise générale en cours de chantier.
- Essais et mises en service tardifs révélant des défaillances d'interface à l'approche de la date limite d'achèvement.
- Occupation autorisée avant l'aboutissement complet de la procédure d'achèvement juridique et technique.
- Délais de garantie des vices de l'entreprise plus courts que la responsabilité légale du promoteur envers les acquéreurs de logements.
Calendrier indicatif
Les délais de construction varient considérablement selon le type de projet, son envergure, les conditions du site, la maturité de la conception, le mode de passation des marchés, les servitudes d'urbanisme, les réseaux concessionnaires, la disponibilité des entreprises et les conditions du marché.
À titre d'hypothèses générales initiales :
- préparation de l'appel d'offres : 4–12 semaines ;
- période d'appel d'offres des entreprises : 4–10 semaines ;
- évaluation des offres et négociation : 3–8 semaines ;
- signature du contrat et mobilisation : 2–6 semaines ;
- petite rénovation : 3–9 mois ;
- rénovation résidentielle lourde : 8–18 mois ;
- bâtiment résidentiel neuf : 12–30 mois ;
- complexe touristique, hôtel ou projet à usage mixte de plus grande envergure : 18–48 mois ou plus ;
- essais, achèvement et réception : 1–4 mois ;
- période contractuelle de gestion des réserves et défauts : généralement 12–24 mois, sans préjudice d'une responsabilité légale ou contractuelle plus longue.
Ces délais ne constituent pas des délais légaux et ne doivent pas être utilisés en l'absence d'un planning spécifique au projet.
Erreurs courantes de construction et de livraison
- 1Sélectionner l'entreprise uniquement sur le prix : une offre basse non qualifiée peut exclure des travaux essentiels ou reposer sur des hypothèses irréalistes.
- 2Lancer un appel d'offres sur une conception incomplète sous forme de projet à prix forfaitaire : la qualification de prix forfaitaire global ne compense pas les informations manquantes.
- 3Omettre de vérifier le statut IMPIC de l'entrepreneur : la réputation ne remplace pas une habilitation légale en cours de validité.
- 4Démarrer sur la base d'une lettre d'intention : une lettre imprécise peut engendrer des obligations contraignantes sans une répartition complète des risques.
- 5Recourir à la « conception-construction » sans définir la responsabilité en matière de conception.
- 6Autoriser des modifications verbales, créant une incertitude sur l'autorité habilitée, le prix, les délais et le périmètre des travaux.
- 7Certifier les paiements sans justificatifs adéquats sur les travaux achevés ou sur la sécurisation des matériaux stockés hors site.
- 8Considérer les réunions d'avancement comme tenant lieu d'administration contractuelle.
- 9Ignorer le traitement des modifications de projet par la municipalité.
- 10Considérer la sécurité comme relevant de la seule responsabilité de l'entrepreneur.
- 11Reporter les essais et la mise en service à la fin du calendrier.
- 12Autoriser l'occupation avant l'aboutissement complet du parcours juridique et technique.
- 13Réceptionner les travaux sans réserves.
- 14Libérer les retenues de garantie ou les cautions trop tôt.
- 15Ne pas aligner la responsabilité de l'entrepreneur sur la responsabilité envers les acheteurs en aval.
- 16Considérer le suivi du prêteur comme un contrôle qualité.
- 17Attendre le décompte final pour évaluer les réclamations.
Liste de contrôle de construction et de livraison
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Foire aux questions
L'entrepreneur doit-il détenir une licence de construction portugaise ?
L'entrepreneur doit détenir le titre habilitant de construction applicable en vertu de la loi 41/2015. Selon l'entrepreneur et les travaux, il peut s'agir d'un alvará de l'IMPIC, d'un certificat, d'un enregistrement ou d'une autre forme d'habilitation légalement reconnue. Il ne faut pas présumer qu'un enregistrement dans un pays étranger permet de construire au Portugal sans accomplir la procédure portugaise requise.
Un contrat de construction privé doit-il obligatoirement être conclu par écrit ?
Les contrats de construction privée et de sous-traitance dépassant le seuil légal prévu à l'article 26 de la loi 41/2015 doivent impérativement être passés par écrit et contenir un ensemble d'informations minimales spécifiées. Les contrats de développement d'envergure doivent toujours être intégralement formalisés par écrit, même lorsque le seuil légal n'est pas atteint.
Un contrat à prix forfaitaire est-il toujours ferme et intangible ?
Non. Le prix peut encore varier sous l'effet d'avenants, de sommes provisionnelles, d'événements relevant expressément des risques du maître d'ouvrage, de révisions de prix, de modifications législatives ou d'autres mécanismes contractuels. La certitude des prix dépend tant de la qualité de rédaction que de l'exhaustivité du périmètre des prestations.
L'entrepreneur peut-il commencer les travaux avant la signature du contrat complet ?
Uniquement avec la plus grande prudence. Tout ordre de service anticipé doit impérativement définir les travaux autorisés, le prix, le plafond d'engagement financier, la conception, le planning, les assurances, la sécurité, la propriété des matériaux, les modalités de résiliation et les conséquences si le contrat principal n'est jamais signé. Les autorisations légales nécessaires pour engager les travaux concernés doivent déjà être en place.
Qui est responsable des erreurs de conception ?
Cela dépend des contrats de mission et du contrat de construction. La responsabilité peut incomber à l'équipe de maîtrise d'œuvre du promoteur, à l'entrepreneur, à un sous-traitant spécialisé ou à plusieurs intervenants conjointement. L'examen ou la validation par un autre tiers n'emporte pas nécessairement transfert de responsabilité.
Le directeur de travaux est-il la même personne que le directeur de la surveillance des travaux ?
Non. Le directeur des travaux est lié à l'exécution des travaux par l'entrepreneur. Le directeur du contrôle des travaux vérifie l'exécution de manière indépendante pour le compte du projet, dans le cadre légal applicable.
Le coordinateur de sécurité devient-il responsable de chaque accident de chantier ?
Non. Le coordinateur de sécurité a des fonctions légales définies, mais sa désignation ne supprime pas les responsabilités distinctes du propriétaire, de l'entité exécutante, des entrepreneurs, des employeurs, des concepteurs et des autres intervenants.
Un entrepreneur peut-il apporter des modifications non approuvées et les régulariser à l'achèvement ?
Pas en règle générale. Le traitement dépend de la nature de la modification et du régime du RJUE applicable à ce moment-là. Certaines modifications peuvent faire l'objet d'une communication ultérieure, tandis que d'autres nécessitent une modification préalable ou une autre procédure avant l'exécution des travaux modifiés.
La municipalité approuve-t-elle la qualité de la construction ?
Le contrôle et l'inspection municipaux ne remplacent pas la responsabilité de l'entrepreneur, le directeur des travaux, le contrôle des travaux, la responsabilité de la conception, les essais ou les contrôles de qualité contractuels du maître d'ouvrage.
Le bâtiment peut-il être utilisé immédiatement après son achèvement physique ?
Pas uniquement au motif que les travaux physiques semblent achevés. Les documents d'achèvement et d'utilisation applicables doivent être soumis, et toutes les exigences en matière de sécurité incendie, d'énergie, de raccordement aux réseaux, ainsi que les exigences touristiques, commerciales, sanitaires ou autres exigences sectorielles spécifiques doivent également être satisfaites.
Un « permis d'occupation » est-il toujours requis ?
Sous le régime applicable au 21 August 2026, l'utilisation consécutive à des travaux soumis au contrôle préalable d'urbanisme repose généralement sur la soumission des documents requis par l'Article 62-A plutôt que sur une autorisation permissive traditionnelle. La terminologie et la procédure changeront à nouveau dans le cadre du RJUE révisé à compter du 1 October 2026, de sorte que la voie spécifique doit être confirmée pour le projet et la date en question.
L'achèvement contractuel signifie-t-il que les travaux ne présentent aucun défaut ?
Pas nécessairement. Un contrat peut autoriser l'achèvement avec des réserves mineures qui n'empêchent pas l'utilisation prévue. Ces éléments doivent être identifiés, faire l'objet de réserves et être corrigés dans des délais définis.
Pendant combien de temps l'entrepreneur est-il responsable des défauts ?
La réponse dépend du type de défaut, du Code civil, des garanties contractuelles, de la date de découverte, des délais de notification, de la réception et des parties concernées. Les défauts graves affectant les bâtiments et autres ouvrages immobiliers de longue durée sont soumis au régime spécifique de l'Article 1225 du Code civil.
Les acquéreurs de logements bénéficient-ils de la même garantie que celle dont dispose le promoteur contre l'entrepreneur ?
Non. Les acheteurs consommateurs peuvent bénéficier du régime distinct du Decree-Law 84/2021, comprenant 10 ans pour les éléments de construction structurels et cinq ans pour les autres non-conformités. Le contrat du promoteur avec l'entrepreneur doit être structuré en tenant compte de ces responsabilités en aval.
La retenue de garantie peut-elle être conservée jusqu'à ce que chaque défaut soit réparé ?
Uniquement conformément au contrat et au droit applicable. Le contrat doit fixer le montant de la retenue de garantie, les déductions autorisées, les étapes de libération et l'articulation avec les défauts en suspens.
Le prêteur approuve-t-il chaque modification ?
Uniquement si les documents de financement l'exigent. L'accord du prêteur peut être requis pour les modifications affectant le coût, le calendrier, la conception, la valeur, l'urbanisme, les ventes ou les imprévus. La procédure du contrat de construction et le processus d'approbation du prêteur doivent être coordonnés.
Outils pour cette phase
Sélecteur de mode de passation de marchés
Comparez les structures traditionnelles, conception-construction, gestion de projet, en lots multiples et clés en main.
Sélectionner le mode de réalisationOutil de due diligence des entrepreneurs
Organiser les vérifications concernant le statut IMPIC, l'expérience, la capacité financière, l'équipe, la sécurité et les sous-traitants.
Évaluer l'entrepreneurSuivi des paiements et de l'avancement
Comparer l'avancement prévisionnel, les travaux exécutés, les montants certifiés, les retenues de garantie et le coût final prévisionnel.
Suivre l'avancement des travauxGénérateur de planning de construction
Planifier les périodes d'appel d'offres, de mobilisation, de construction, d'essais, d'achèvement et de réception.
Élaborer le planning de constructionGénérateur de plan d'achèvement et de réception
Organiser les inspections, les essais, les documents réglementaires, les manuels, les garanties, les formations et la gestion des réserves.
Élaborer le plan de réceptionPhase suivante
08 — Vente, exploitation et sortie
Convertir le projet immobilier achevé en produits de vente, en revenus d'exploitation ou en sortie d'investissement. La phase suivante aborde les préventes, les contrats d'achat, les obligations envers les consommateurs, la mise en location, la préparation des exploitants, les structures de copropriété, la livraison aux acquéreurs, l'exploitation stabilisée, le refinancement et la cession du projet.
Continuer vers Vente, exploitation et sortie
Accompagnement juridique par VVA
Mener à bien le projet grâce à un processus de construction juridiquement sécurisé
VVA peut accompagner les investisseurs, promoteurs, family offices, fonds, propriétaires fonciers et exploitants tout au long de la passation des marchés, de la construction, de l'achèvement et de la livraison de projets immobiliers portugais. Cet accompagnement peut inclure la stratégie de passation des marchés, les dossiers d'appel d'offres, la due diligence des entrepreneurs, les contrats de construction, les structures conception-construction, les accords de travaux préliminaires, les lettres d'intention, la désignation des prestataires intellectuels, les contrats d'assistance à maîtrise d'ouvrage, les missions de maîtrise d'œuvre et de surveillance des travaux, les contrats de gestion de promotion immobilière, les garanties de bonne fin d'exécution, les garanties de restitution d'acompte, les garanties de société mère, l'examen des assurances, les accords directs, les exigences des prêteurs, les modifications de travaux, les litiges de paiement et de certification, les réclamations pour retard et prolongation de délai, les défaillances de l'entrepreneur, les difficultés liées aux sous-traitants, la résiliation, l'insolvabilité de l'entrepreneur, l'achèvement, la documentation d'licence d'utilisation (licença de utilização), la réception échelonnée, les réserves, le décompte définitif, les garanties accordées aux acquéreurs finaux et le règlement des litiges de construction.
Les services juridiques sont fournis par Valente Veiga & Associados.
Sources officielles et lectures complémentaires
- Code civil portugais — contrats de construction, Articles 1207 à 1230
- Loi 41/2015 — activité de construction et qualification des entrepreneurs
- IMPIC — registre des entrepreneurs de travaux privés
- Loi 31/2009 — qualifications professionnelles, devoirs et responsabilité
- Décret-loi 273/2003 — santé et sécurité sur les chantiers de construction
- ACT — sécurité sur les chantiers de construction
- RJUE — Cadre juridique de l'urbanisation et du bâtiment
- Décret-loi 10/2024 — simplification de l'urbanisme
- Décret-loi 108/2026 — RJUE révisé
- Décret-loi 155-B/2026 — report au 1er octobre 2026
- Décret-loi 102-D/2020 — Régime général de gestion des déchets
- APA — déchets de construction et de démolition
- Décret-loi 101-D/2020 — performance énergétique des bâtiments
- Décret-loi 84/2021 — conformité des biens de consommation et biens immobiliers résidentiels
Dernière révision: 21 août 2026
Cette page fournit des informations générales sur la passation des marchés, les contrats de construction, la réalisation des projets, l'achèvement et les malfaçons au Portugal. Elle ne constitue pas un conseil juridique, architectural, d'ingénierie, de sécurité, environnemental, d'assurance, fiscal, d'investissement, financier, de gestion des coûts ou de gestion de projet. Les exigences applicables dépendent du bien immobilier, du projet, du contrat, des parties, de la structure de passation des marchés, de la municipalité, de la date de construction, de l'usage prévu et de la législation transitoire. Obtenez des conseils professionnels spécifiques à votre projet avant de désigner un entrepreneur, de commencer des travaux, de donner une instruction, de certifier un paiement, de modifier un projet approuvé, de réceptionner les travaux, d'autoriser l'occupation, de résilier un contrat de construction ou de libérer une garantie.