Ventes, exploitation & sortie

Vente en bloc

L'ensemble du bien ou une partie définie du projet peut être vendu à un investisseur unique.

Une vente en bloc peut simplifier la réalisation de la transaction et accélérer le retour du capital, mais l'acquéreur peut exiger :

• une décote sur le prix ;
• une due diligence approfondie ;
• des déclarations et garanties ;
• une garantie de revenus ou de loyers ;
• des conditions préalables à la réalisation de la vente ;
• et une protection contre les risques de développement, de construction ou d'exploitation.

Vente de la société de projet

Au lieu de vendre directement le bien immobilier, les investisseurs peuvent céder les actions ou parts sociales de la société propriétaire du projet.

La société conserve la propriété du bien immobilier, des contrats, des licences, des passifs et de l'historique d'exploitation. Une cession de parts nécessite donc une due diligence portant sur l'ensemble de la société, et non uniquement sur le bien immobilier.

Conservation et mise en location

La société de projet peut conserver le bien et le donner en location à des occupants résidentiels ou commerciaux.

Cette option requiert :

• une stratégie de location appropriée ;
• une documentation locative conforme ;
• une due diligence relative aux locataires ;
• la gestion immobilière ;
• des budgets d'exploitation ;
• des modalités relatives aux charges locatives ;
• la maintenance ;
• les assurances ;
• et une gestion d'actifs à long terme.

Actif exploité par le propriétaire

Les hôtels, résidences de services, établissements de santé, résidences étudiantes, résidences pour seniors, espaces de travail flexibles et autres actifs opérationnels peuvent être exploités par le propriétaire ou par une société affiliée.

Le rendement du projet dépend alors tant de la performance de l'activité que de la valeur du bien immobilier.

Exploitation par un tiers

Le propriétaire peut faire appel à un exploitant spécialisé dans le cadre d'un :

• bail ;
• contrat de gestion ;
• franchise ;
• concession ;
• contrat de prestation de services ;
• ou une autre structure d'exploitation.

L'effet commercial et juridique de chaque modèle est différent.

Refinancement et conservation

Un actif stabilisé peut être refinancé et conservé. Le refinancement peut rembourser la dette de développement et restituer une partie du capital investi tout en conservant la propriété de l'actif.

Cela n'équivaut pas à une sortie si les investisseurs restent exposés :

• à la performance d'exploitation ;
• aux taux d'intérêt ;
• à l'échéance du refinancement ;
• aux dépenses d'investissement ;
• au risque locatif ;
• et à la valeur marchande future.

Stratégie mixte

Un projet peut combiner plusieurs voies. Par exemple :

• certains lots peuvent être prévendus ;
• d'autres peuvent être vendus après achèvement ;
• les locaux commerciaux peuvent être loués ;
• et l'actif résiduel générateur de revenus peut être refinancé ou vendu.

La structure juridique, le titre de propriété horizontale, la documentation des prêteurs et le modèle fiscal doivent être compatibles avec la combinaison retenue.

Ne pas commercialiser des caractéristiques non approuvées comme certaines

Éviter de présenter comme définitifs :

• des agencements de lots encore soumis à approbation ;
• un usage qui n'a pas été confirmé ;
• un classement touristique non encore obtenu ;
• des équipements communs dépendant d'une phase ultérieure ;
• des surfaces qui n'ont pas été vérifiées ;
• ou des dates d'achèvement que le calendrier ne peut soutenir.

Les déclarations publiques peuvent avoir une incidence sur la conformité

Pour les biens immobiliers résidentiels vendus par un professionnel à un consommateur, les déclarations publiques relatives aux caractéristiques du bien peuvent être déterminantes pour apprécier la conformité du bien au contrat de vente.

Le marketing, les échantillons et les logements témoins doivent donc être coordonnés avec les spécifications contractuelles et les travaux achevés, en vertu du régime de conformité des biens de consommation pour l'immobilier résidentiel (Décret-loi 84/2021).

Certification énergétique

Lorsque le régime de certification énergétique s'applique :

• la classe énergétique doit être mentionnée dans la publicité relative à la transaction ;
• les informations pertinentes du certificat doivent être fournies avant le contrat-promesse ;
• et le certificat doit être disponible pour la transaction finale.

Les obligations s'étendent aux propriétaires immobiliers, aux médiateurs et aux plateformes publicitaires dans les circonstances définies par le décret-loi 101-D/2020.

Informations relatives au loteamento

Lorsque les lots sont construits sur un terrain faisant l'objet d'une opération de loteamento, confirmez les informations obligatoires qui doivent figurer dans les documents publicitaires et contractuels. Le titre d'urbanisme applicable, sa date et sa validité doivent être vérifiés avant le lancement de la campagne.

Identification du bien

Identifiez :

• la désignation au registre foncier et l'enregistrement fiscal ;
• le bâtiment, le lot et l'étage ;
• les plans ;
• le stationnement, les espaces de stockage et les terrasses ;
• les zones à usage exclusif et les équipements communs ;
• et la fraction autonome envisagée.

Si le titre de propriété horizontale n'a pas encore été enregistré, expliquer comment le futur lot sera identifié.

Statut d'urbanisme et de la construction

Indiquer avec précision la procédure d'urbanisme, l'état d'avancement de la construction, la date d'achèvement prévue, l'usage autorisé, les autorisations en attente, l'état des infrastructures et toutes les conditions devant être remplies avant la vente finale.

Ne pas laisser entendre qu'une réservation ou un CPCV confirme la conformité urbanistique.

Prix et paiements

Définir :

• le prix total et le traitement au regard de la TVA le cas échéant ;
• le crédit de réservation et le dépôt de garantie ;
• les paiements échelonnés et les dates de paiement ;
• les comptes de paiement et les justificatifs documentaires ;
• les intérêts de retard de paiement ;
• le solde final et les déductions autorisées.

Les montants versés au titre du CPCV peuvent constituer un « sinal » emportant des conséquences légales, selon les termes stipulés et les circonstances. Les parties doivent comprendre les conséquences de la perte du dépôt, de la restitution du double, de l'exécution forcée en nature, des autres voies de droit et de toute limitation convenue contractuellement.

Conditions suspensives

Les conditions possibles incluent un titre de propriété satisfaisant, l'immatriculation en propriété horizontale, la situation urbanistique ou d'affectation, l'achèvement des travaux de construction, l'achèvement des infrastructures, la mainlevée du prêteur, la radiation d'hypothèque, l'approbation d'une modification de projet, le KYC de l'acquéreur, le financement de l'acquéreur ou la délivrance de documents déterminés. Pour chacune d'elles, identifier :

• qui a la maîtrise de la condition ;
• les justificatifs requis ;
• la date limite ;
• les droits de prorogation ;
• les droits de renonciation ;
• et les conséquences en cas de non-réalisation.

Date d'achèvement

Distinguer entre :

• la date d'achèvement visée ;
• la disponibilité anticipée ;
• la fenêtre contractuelle d'achèvement ;
• la date butoir (longstop date) ;
• prorogation pour force majeure ;
• délai de préavis de l'acheteur ;
• et la date de la transaction finale.

Un calendrier de construction ne constitue pas automatiquement un engagement contractuel inconditionnel.

Modifications de conception, de spécifications et de surfaces

Le CPCV doit définir les plans et spécifications applicables, les substitutions autorisées, les matériaux équivalents, les modifications exigées par les autorités, les modifications techniques, les modifications demandées par l'acheteur, les tolérances de surface, les seuils de modification substantielle, les ajustements de prix, les droits de résiliation de l'acheteur et la hiérarchie des documents. Concernant les surfaces, indiquez :

• la définition contractuelle de la surface ;
• la source de mesure ;
• le traitement des balcons et terrasses ;
• la tolérance autorisée ;
• les recours en cas d'écart substantiel ;
• et si le prix d'achat s'en trouve modifié.

Une clause autorisant toute modification à la discrétion du promoteur peut générer un risque quant à sa force exécutoire et au regard du droit de la consommation, et une tolérance de surface ne doit pas servir à dissimuler un écart prévisible ou déjà connu.

Cession et revente

Définissez si l'acheteur peut céder le CPCV, désigner un autre acquéreur, céder sa position contractuelle, ajouter ou retirer un coacquéreur ou transférer le contrat à une société liée. Considérez :

• le consentement du promoteur ;
• le KYC ;
• les exigences du prêteur ;
• les commissions et la fiscalité ;
• les frais administratifs ;
• et la responsabilité continue de l'acheteur initial.

Financement de l'acheteur

Si la transaction est soumise à une condition suspensive de financement par l'acheteur, définissez les justificatifs requis, la date limite de demande, le refus de prêt, le montant maximal ou minimal de l'emprunt, le déficit de valorisation lors de l'expertise et les modalités de remboursement.

Si la transaction n'est pas conditionnée à l'obtention d'un prêt, l'acheteur doit comprendre que l'impossibilité d'obtenir un financement ne dispense pas de la réalisation de la vente.

Défaut et voies de recours

Traiter la défaillance du vendeur, la défaillance de l'acheteur, le défaut de comparution à la signature définitive, le défaut de remise des documents, le retard de paiement, la mise en demeure d'y remédier, la résiliation, les conséquences sur l'acompte, l'exécution en nature, les intérêts et le recouvrement des frais.

Les voies de recours doivent être coordonnées avec les dispositions d'ordre public et les éventuelles protections des consommateurs.

Langue et interprétation

Pour les acheteurs internationaux, déterminer la version faisant foi, la traduction, les exigences relatives aux interprètes, les notifications, la loi applicable, les juridictions compétentes ou l'arbitrage et la signification des actes de procédure.

Une traduction ne doit pas pouvoir engendrer des obligations commerciales différentes.

Propriété contre usage exclusif

Un espace peut être :

• une partie d'une fraction autonome ;
• une partie commune ;
• une partie commune affectée à l'usage exclusif d'une unité ;
• ou faire l'objet d'un autre aménagement juridique.

Le marketing ne doit pas qualifier un usage exclusif de propriété à moins que cela ne soit juridiquement exact.

Règlement de copropriété

Le titre ou un règlement distinct peut traiter de l'utilisation des parties communes, des activités autorisées, du bruit, des animaux domestiques, de la signalétique, des modifications, de l'hébergement de courte durée, du stationnement, de la sécurité, des déchets, de l'entretien, de l'assurance, des contrats de services et de la répartition des charges.

Les restrictions doivent être juridiquement valables et conformes à l'usage prévu ainsi qu'au titre.

Budget initial de copropriété

Préparer un budget réaliste couvrant le nettoyage, les ascenseurs, la sécurité, l'électricité, l'eau, les espaces verts, les piscines, les systèmes de sécurité incendie, la maintenance, les assurances, la gestion, les exigences de fonds de réserve et les équipements majeurs.

Des estimations de charges de copropriété artificiellement basses peuvent engendrer des litiges après la livraison.

Période sous contrôle du promoteur

Tant que des lots restent invendus, définissez :

• les droits de vote du promoteur ;
• les contributions pour les lots invendus ;
• la désignation de l'administrateur ;
• la remise des documents ;
• le transfert des contrats de services ;
• le traitement des malfaçons et défauts ;
• et la transition vers le contrôle des propriétaires.

Le promoteur ne doit pas utiliser la structure de copropriété pour transférer aux acquéreurs ses propres responsabilités en matière de construction ou de garantie.

Documentation du bien

Le dossier de clôture peut comprendre :

• certificat du registre foncier à jour ;
• relevé fiscal ;
• informations cadastrales ou de délimitation ;
• titre de propriété horizontale et description du lot ;
• titre d'urbanisme ;
• documentation d'achèvement ou d'utilisation ;
• certificat énergétique ;
• documentation technique du bâtiment ;
• documents de copropriété ;
• justificatifs relatifs aux infrastructures ;
• mainlevée du prêteur ;
• et justificatifs relatifs aux charges et sûretés.

Les documents exacts dépendent du bien, de la date, de la municipalité, des antécédents d'urbanisme et des modalités de la transaction.

Documentation de l'acheteur

Confirmez l'identité, le numéro fiscal portugais, la situation matrimoniale, la représentation, les pouvoirs sociaux, les bénéficiaires effectifs, la validation KYC, l'origine des fonds, l'avis d'imposition et les documents de financement.

Décompte fiscal et de clôture

Préparez un décompte indiquant le prix, les montants déjà versés, le solde final, les intérêts, les crédits convenus, les suppléments de travaux, les taxes, les commissions, le remboursement du prêteur, la retenue de garantie et le montant net payable au vendeur.

Acte authentique ou document authentifié

Le transfert définitif peut être réalisé sous la forme légalement admise, y compris la procédure d'enregistrement applicable. Le service Casa Pronta du Portugal permet de coordonner les contrats immobiliers, les hypothèques, les actes relatifs à la propriété horizontale et l'enregistrement en un service unique.

La voie choisie doit être convenue suffisamment tôt afin de coordonner les parties, les documents, les paiements, les représentants bancaires, la mainlevée d'hypothèque, l'enregistrement et les besoins en matière d'interprétariat.

Inspection préalable à la finalisation de la vente

L'inspection menée par l'acheteur peut identifier des éléments incomplets ou défectueux. Utilisez un procès-verbal d'inspection écrit mentionnant le lot, la date, les participants, l'élément, l'emplacement, la photographie, la responsabilité, le délai cible d'achèvement et le statut, en distinguant :

• un défaut mineur qui n'empêche pas la finalisation de la vente ;
• une obligation contractuelle incomplète ;
• un problème de sécurité ou d'habitabilité ;
• et un litige concernant les spécifications.

Clés, accès et informations de remise

Consignez la remise des clés, cartes d'accès, télécommandes, dispositifs d'accès au parking, codes d'alarme, clés de boîte aux lettres et identifiants d'accès numérique, et fournissez, le cas échéant :

• les manuels des appareils et les garanties des équipements ;
• les instructions d'entretien et le descriptif des finitions ;
• les contacts d'urgence et les informations relatives aux réseaux et fluides ;
• certificat énergétique ;
• les coordonnées de la copropriété et le règlement intérieur ;
• la procédure de signalement des défauts ;
• et les restrictions affectant les modifications.

Réseaux et compteurs

Confirmez les références des compteurs, les relevés, la procédure de transfert, les alimentations temporaires, les alimentations communes et la responsabilité des charges avant et après la remise.

Remise des parties communes

Les parties communes doivent être transférées à la copropriété ou à la structure de gestion de l'immeuble par le biais d'un processus documenté. Le dossier peut comprendre :

• les plans de récolement ;
• les inventaires des équipements ;
• les contrats de maintenance ;
• les procès-verbaux d'inspection ;
• garanties ;
• les certificats réglementaires ;
• identifiants d'accès ;
• les manuels d'exploitation ;
• et listes des défauts en suspens.

Responsabilité

Déterminez si l'élément concerne le promoteur, l'entrepreneur principal, le sous-traitant, le consultant, le fournisseur, la copropriété, le concessionnaire de réseaux, l'exploitant ou le propriétaire.

L'acquéreur ne devrait pas avoir à coordonner la chaîne d'approvisionnement du promoteur.

Accès et éléments de preuve

Consignez la date de notification, les inspections, le diagnostic, les tentatives d'accès, les travaux correctifs, l'achèvement, la confirmation de l'acquéreur et la récurrence.

Défauts des parties communes

Coordonnez avec la copropriété ou le gestionnaire d'immeuble les défauts affectant les façades, les toitures, l'étanchéité, les ascenseurs, les systèmes de sécurité incendie, le drainage, les systèmes mécaniques, les aménagements paysagers, les garages et les autres parties communes.

Provision financière

Le budget de clôture du projet doit conserver des fonds suffisants pour :

• le personnel du service après-vente ;
• inspections ;
• les travaux urgents ;
• les réclamations non résolues ;
• l'insolvabilité de l'entrepreneur ;
• défauts des parties communes ;
• et les honoraires professionnels.

Débloquer l'ensemble de la trésorerie du projet à l'achèvement peut priver le vendeur de la capacité d'honorer ses obligations continues.

Location commerciale

Les négociations relatives au bail commercial peuvent porter sur la destination des lieux, la durée du bail, les facultés de résiliation anticipée, les franchises de loyer, l'aménagement, le loyer variable sur chiffre d'affaires, l'indexation, la garantie bancaire, les charges locatives, les réparations, l'assurance, la signalétique, la cession, la sous-location, la remise en état, les obligations d'ouverture et les travaux du bailleur.

Urbanisme et usage

Un bail ne régularise pas un usage illégal ou non autorisé.

Confirmez que :

• l'unité peut être légalement utilisée pour l'activité envisagée ;
• tout aménagement est autorisé ;
• les règles de l'immeuble et de la copropriété autorisent l'activité ;
• et toutes les autorisations sectorielles spécifiques peuvent être obtenues.

Documentation relative aux baux

Les baux urbains portugais sont régis par le Code civil, le NRAU et la législation connexe. La documentation doit être examinée au regard des règles actuelles applicables à :

• l'usage résidentiel ou non résidentiel ;
• la durée, le renouvellement et la résiliation ;
• les formalités ;
• les dépôts de garantie et les garanties ;
• l'actualisation des loyers ;
• les déclarations fiscales ;
• et les procédures de règlement des litiges.

Bail d'exploitation

L'exploitant prend le bien à bail et paie un loyer fixe, indexé ou assis sur le chiffre d'affaires, ou une combinaison de ces formules. Le bail doit répartir :

• la maintenance ;
• les dépenses de remplacement ;
• les assurances ;
• la conformité réglementaire ;
• les licences ;
• les standards de marque ;
• et l'état de restitution.

Contrat de gestion

L'exploitant gère l'activité pour le compte du propriétaire. Le propriétaire conserve généralement le risque d'exploitation et finance la masse salariale, les charges d'exploitation, le fonds de roulement, le mobilier et les équipements ainsi que les dépenses d'investissement. Le contrat peut inclure :

• honoraires de base et honoraires de performance ;
• test de performance ;
• approbation du budget ;
• priorité du propriétaire ;
• frais relatifs aux systèmes de l'exploitant ;
• droits de résiliation ;
• et obligations de passation.

Franchise

Une franchise permet l'utilisation d'une marque, de systèmes et d'une plateforme de distribution tandis que l'activité est exploitée par le propriétaire ou un autre exploitant. Le contrat de franchise doit être coordonné avec la gestion, les services techniques, l'approbation de la conception, les standards d'ouverture, le marketing, les systèmes de réservation et les dépenses d'investissement imposées par la marque.

Sélection de l'exploitant

Évaluer les antécédents, les compétences locales, la solidité financière, la marque, la distribution, les prévisions d'exploitation, l'équipe de pré-ouverture, les services techniques, les honoraires proposés, les protections du propriétaire et la flexibilité de sortie.

Une marque reconnue n'élimine pas la nécessité d'éprouver les hypothèses financières de l'exploitant.

Préparation physique

• mobilier, agencements et équipements ;
• fournitures d'exploitation et pièces de rechange ;
• essais et mise en service ;
• systèmes de maintenance ;
• nettoyage, sécurité et gestion des déchets ;
• aménagements paysagers ;
• et levée des réserves.

Personnel et systèmes

• structure organisationnelle, recrutement et formation ;
• paie, uniformes et politiques internes ;
• santé et sécurité et procédures d'urgence ;
• système de gestion immobilière et point de vente ;
• réservations et contrôle d'accès ;
• comptabilité, achats et CRM ;
• cybersécurité, protection des données et reporting.

Préparation commerciale et financière

• branding, photographie et site web ;
• distribution, tarification et offres d'ouverture ;
• contrats, acomptes et politique d'annulation ;
• communications avec les clients ;
• fonds de roulement et budget de pré-ouverture ;
• comptes d'exploitation, systèmes de paiement et contrôles de trésorerie ;
• assurances, immatriculation fiscale et autorités d'approbation.

Les retards d'ouverture et les pertes d'exploitation initiales doivent être inclus dans le modèle financier du projet.

Urbanisme et construction

• PIP, licences et communications ;
• projet approuvé, modifications et déclarations de responsabilité ;
• correspondance municipale et approbations sectorielles ;
• documentation d'achèvement ou d'utilisation ;
• contrat de travaux et mandats des consultants ;
• planning, relevés de paiement et modifications de travaux ;
• certificats d'achèvement, garanties, cautions et assurances ;
• malfaçons, réclamations et dossiers des ouvrages exécutés.

Ventes, location et exploitation

• calendrier des ventes, réservations, CPCVs et actes authentiques ;
• acomptes, commissions et réclamations des acquéreurs ;
• baux, garanties, impayés et correspondance avec les locataires ;
• contrats d'exploitation et de franchise ;
• licences, enregistrements et budgets ;
• comptes de gestion et rapports de performance ;
• informations relatives au personnel, contrats fournisseurs et plans de dépenses d'investissement.

Financement, fiscalité, contentieux et conformité

• conventions de crédit, sûretés et garanties ;
• accords des prêteurs, rapports sur les ratios financiers, couvertures et relevés de remboursement ;
• déclarations fiscales, avis d'imposition et attestations de régularité fiscale ;
• relevés de TVA, documentation sur les prix de transfert, reports déficitaires et contrôles fiscaux ;
• litiges, arbitrages, plaintes et questions réglementaires ;
• procédures AML, protection des données, questions environnementales et déclarations de sinistres.

Les informations doivent être complètes, à jour, indexées, cohérentes entre elles, convenablement expurgées et étayées par un processus de divulgation.

Fiscalité de l'acheteur

L'acheteur peut être redevable de l'IMT et du droit de timbre lors d'une acquisition immobilière directe, selon le bien, sa valeur, son usage, l'acheteur et toute exonération applicable. L'équipe commerciale ne doit pas fournir de calculs fiscaux définitifs sans une méthodologie approuvée et à jour.

Cession de titres

Le vendeur et l'acheteur doivent examiner l'imposition des plus-values, les régimes d'exonération des participations, les retenues à la source, la juridiction de l'investisseur, les règles relatives aux sociétés à prépondérance immobilière, les prix de transfert et les éventuelles conséquences au titre de l'IMT.

Produit net

Le rendement de l'investissement doit être calculé après :

• le remboursement de la dette et les frais de rupture ;
• fiscalité ;
• les commissions et les honoraires juridiques ;
• les retenues de garantie et les sûretés de garantie ;
• la clôture du projet ;
• et les passifs résiduels.

Le prix de vente brut ne constitue pas la distribution aux investisseurs.