Een eerste haalbaarheidscheck uitvoeren voor een Portugese locatie

Een eerste haalbaarheidsanalyse dient om één vraag te beantwoorden: is deze locatie het waard om geld aan uit te geven? Dit zou slechts enkele uren moeten duren, gebruikmaken van openbaar beschikbare informatie plus een of twee telefoontjes, en opnieuw kunnen worden uitgevoerd zodra er nieuwe feiten bekend worden.

Dat doel bepaalt de opzet. Nauwkeurigheid is niet het streven; robuustheid wel. Een model dat een rendement tot op twee decimalen berekent op basis van twaalf verzonnen aannames, is minder nuttig dan een globaal model waarvan het neerwaartse scenario eerlijk is.

Drie regels houden een eerste evaluatie nuttig:

• elke aanname over opbrengsten moet herleidbaar zijn tot bewijs, niet tot meningen
• elke kostenaanname moet de posten bevatten die gewoonlijk worden vergeten
• de uitkomst moet een bandbreedte zijn, verkregen door expliciete gevoeligheidstests, en geen enkelvoudig getal.

De bebouwbare oppervlakte, en niet de perceeloppervlakte, bepaalt de opbrengst. Het gemeentelijke plan legt de capaciteit vast via een combinatie van parameters, waarbij de bindende factor diegene is die het kleinste resultaat oplevert:

• de bebouwingsindex toegepast op de perceeloppervlakte
• de maximale bebouwingsvoet
• de maximale hoogte of het aantal bovengrondse verdiepingen
• afstanden tot perceelgrenzen, wegen en waterlopen
• rooilijn- en morfologieregels in geconsolideerd stedelijk weefsel
• parkeervoorzieningen, die ruimte innemen en de bebouwingsvoet kunnen beperken.

Definities verschillen per gemeente: of kelders, balkons, technische ruimten en circulatieruimten meetellen voor de index, is een kwestie van de lokale regelgeving en geen nationale constante. Ga bij een eerste analyse uit van het kleinste aannemelijke bouwvolume. Optimisme in deze fase werkt versterkend door in elke volgende regel van het model.

De bruto bebouwbare oppervlakte is niet wat er wordt verkocht. Kernen, gangen, technische ruimten, gemeenschappelijke ruimten en niet-verkoopbare parkeerplaatsen nemen een aanzienlijk deel in beslag. De efficiëntieratio is een ontwerpresultaat dat afhangt van de typologie en de kernstrategie.

De discipline bij een eerste analyse is om een conservatieve ratio te hanteren, deze aan te merken als de grootste afzonderlijke onzekerheid in het model en deze te vervangen zodra een architect een schetsontwerp oplevert. Wanneer het product parkeerplaatsen, bergingen of terrassen omvat die afzonderlijk worden verkocht, moeten deze als aparte posten worden geprijsd in plaats van te worden samengevoegd in één enkel tarief.

Bepaal de verkoopwaarde per vierkante meter op basis van gerealiseerde transacties voor vergelijkbaar vastgoed in dezelfde micromarkt. In Portugal betekent dit dat nationale statistische reeksen over transactieprijzen worden gecombineerd met gegevens van lokale makelaars voor de specifieke straat, het uitzicht, de verdieping en het afwerkingsniveau.

Corrigeer expliciet voor:

• productverschillen — nieuwbouw versus gerenoveerd aanbod, typologiemix, buitenruimte
• absorptie — hoeveel eenheden de micromarkt realistisch gezien per maand opneemt
• de verkoopperiode, die bij grotere projecten tot ver na de feitelijke oplevering doorloopt
• aannames over prijsstijgingen, die bij een eerste analyse nul zouden moeten zijn.

Een gefaseerd verkoopprogramma verandert ook het kasstroomprofiel, wat de financieringskosten beïnvloedt. Bij een eerste analyse volstaat het om uit te gaan van een realistisch absorptietempo in plaats van een directe verkoop bij oplevering.

Bouwkosten worden doorgaans uitgedrukt als een bandbreedte in euro per vierkante meter voor het producttype en het specificatieniveau, afkomstig van een aannemer of bouwkostendeskundige die actief is in de regio. De bandbreedte is van belang: een puntschatting verhult de variantie die doorslaggevend is voor het project.

KOSTEN DIE BIJ EEN EERSTE ANALYSE VAAK WORDEN VERGETEN

• bouwrijp maken, sloopwerkzaamheden, rotsontgraving en vervuilde grond
• infrastructuur- en urbanisatiewerkzaamheden buiten de bouwvlakcontour
• aansluitkosten voor nutsvoorzieningen en netverzwaring
• gemeentelijke heffingen voor stedenbouwkundige ontwikkeling en eventuele compensatie- of grondafstandsverplichtingen
• honoraria voor architectuur, alle specialistische disciplines, projectmanagement en bouwtoezicht
• onderzoeken — topografisch, geotechnisch, archeologisch, akoestisch, milieukundig
• verzekeringen, garanties en waarborgsommen
• marketing, makelaarscourtage en juridische kosten bij verkoop
• een post onvoorzien van ten minste tien procent, afzonderlijk gereserveerd en niet besteed aan scope-uitbreiding.

Aankoopbelastingen worden vóór de notariële akte betaald en worden zelden gefinancierd. Overdrachtsbelasting en zegelrecht moeten worden gemodelleerd tegen het tarief dat van toepassing is op de specifieke transactie en het specifieke actief, en de btw-positie ten aanzien van de bouw en de uiteindelijke verkoop moet vroegtijdig worden vastgesteld, aangezien dit net zozeer een cashflow- als een kostenkwestie is.

Financieringskosten zijn een functie van tijd. Rente bouwt zich op vanaf de eerste opname tot de aflossing, over een periode die de vergunningverlening, de bouw en de verkoopuitloop omvat. Een project met een sterke marge en een vertraging van achttien maanden in de planologische procedure kan het grootste deel van die marge enkel aan aanhoudingskosten verliezen.

Modelleer de planning expliciet:

• voorbereidings- en ontwerpfase
• gemeentelijke toetsing, inclusief een realistische marge voor verzoeken om verduidelijking
• adviezen van externe instanties, die hun eigen doorlooptijden hebben
• aanbesteding en mobilisatie
• bouw
• inspectie, licença de utilização en technisch dossier
• verkoop en het verlijden van de akten.

Voer het model minimaal drie keer uit.

• Basisscenario, met onderbouwde waarden en gemiddelde kosten.
• Prijsneerwaarts scenario: verkoopwaarden tien procent lager.
• Opleveringsneerwaarts scenario: kosten tien procent hoger en de planning zes maanden langer.

Een levensvatbare locatie behaalt de vereiste marge in het basisscenario en blijft solvabel — niet noodzakelijkerwijs winstgevend — in beide neerwaartse scenario's. Een locatie die voor een van beide neerwaartse scenario's zakt, wordt niet automatisch afgewezen, maar kan alleen doorgaan met een structurele mitigatie: een lagere grondprijs, een voorwaardelijk contract, voorverhuur of een faseringsstrategie die de vastgelegde uitgaven beperkt.

De residuele uitkomst is het getal dat leidend moet zijn bij de onderhandelingen: de maximale grondprijs die na de stresstest nog steeds het beoogde rendement oplevert.

• Perceeloppervlakte aanzien voor bebouwbare oppervlakte.
• Uitgaan van de algemene index en de bouwvoet-, hoogte- of parkeerbeperkingen negeren die in werkelijkheid bindend zijn.
• Uitgaan van een efficiëntieratio van een andere typologie.
• Verkoopprijzen baseren op vraagprijzen in plaats van gerealiseerde transacties.
• Infrastructuur-, aansluit- en gemeentelijke heffingen uitsluiten van de kosten.
• Financieringskosten weglaten, of deze uitsluitend modelleren over de bouwperiode.
• Geen post onvoorzien opnemen, of een post onvoorzien die tijdens het ontwerp geruisloos opgaat in de scope.
• Een puntschatting van het rendement presenteren zonder neerwaarts scenario.

Een eerste haalbaarheidsstudie die de gevoeligheidsanalyse doorstaat, rechtvaardigt de volgende uitgavetranche: een stedenbouwkundig advies of PIP, een schetsontwerp van een architect, een kostencontrole door een bouwkostendeskundige en een juridische due diligence naar de eigendomstitel. Elk van deze stappen vervangt een aanname door een feit, waarna het model opnieuw wordt doorgerekend.

De taxatie is gedurende de gehele cyclus een levend document. Het bepaalt het bod bij verwerving, ondersteunt het kredietdossier bij financiering, volgt afwijkingen tijdens de bouw en meet het resultaat bij de exit.