Bij de meeste Portugese projecten boven een bepaalde omvang zijn meerdere belangen betrokken: een grondeigenaar die niet direct wil verkopen, een investeerder die de werkzaamheden financiert en een promotor die het proces leidt. Hoe die belangen worden vastgelegd, bepaalt wie de controle heeft over het programma, wie kostenoverschrijdingen absorbeert en wie als eerste wordt uitbetaald.
De structuur moet worden gekozen voordat de grond definitief wordt vastgelegd. Het omzetten van een mondelinge overeenkomst in een partnerschap nadat een voorlopig contract is ondertekend, kost doorgaans meer aan belastingen en onderhandelingen dan het zou hebben gekost om de deal direct vanaf het begin goed te structureren.
- inbrengmogelijkheden: grond, contanten, werk en garanties
- keuze van het vehikel en aandeelhouderschap
- zeggenschap, voorbehouden bevoegdheden en deadlock
- profit waterfalls en preferente rendementen
- kostenoverschrijding en verwateringsmechanismen
- exit, overdrachtsbeperkingen en drag/tag-rechten
- fiscale en registratiegevolgen
In deze gids
01Wat elke partner daadwerkelijk inbrengt
Onderhandelingen over samenwerkingsverbanden verbeteren aanzienlijk wanneer inbreng wordt beschreven als risicoposities in plaats van als nominale waarden.
- **Grond.** Vast, illiquide en slechts zoveel waard als de planologische situatie toelaat. Waardeer deze op basis van de residuele grondwaarde onder een overeengekomen projectaanname, niet op basis van de vraagprijs.
- **Kapitaal.** Beprijsd op basis van rendementseis en senioriteit. Eigen vermogen achter vreemd vermogen heeft een andere prijs dan eigen vermogen dat het gehele project financiert.
- **Projectontwikkeling.** Tijd, vergunningscapaciteit, relaties met aannemers en reputatierisico. Wordt gewoonlijk deels betaald als vergoeding en deels als winstaandeel.
- **Garanties.** Persoonlijke of zakelijke garanties aan een kredietverstrekker zijn een reële inbreng en moeten worden beprijsd, niet als vanzelfsprekend worden beschouwd.
02Vehikel en aandeelhouderschap
De meeste projecten maken gebruik van een specifiek projectvehikel, zodat de grond, de vergunning, de financiering en de verkoop allemaal zijn ondergebracht in één afgeschermde entiteit. De aandelenverhouding volgt de overeengekomen waarde van de inbreng, maar het aandeelhouderschap alleen bepaalt niet de zeggenschap — dat doet de aandeelhoudersovereenkomst.
WAT DE OVEREENKOMST MOET REGELEN
- samenstelling van het bestuur, quorum en de doorslaggevende stem van de voorzitter (of het ontbreken daarvan)
- voorbehouden aangelegenheden die unanimiteit of een gekwalificeerde meerderheid vereisen
- financieringsverplichtingen, opzegtermijnen en gevolgen van wanprestatie
- de profit waterfall en de timing van uitkeringen
- overdrachtsbeperkingen, voorkeursrecht, drag-along en tag-along
- oplossing van patstellingen (deadlock) en het ultieme noodmechanisme
- wat er gebeurt bij insolventie, overlijden of zeggenschapswijziging van een partner.
03De profit waterfall
Een waterfall is simpelweg de volgorde waarin geld het vehikel verlaat. Een werkbaar Portugees project lost normaal gesproken eerst de senior schuld af, vervolgens partnerleningen, daarna het geïnvesteerde eigen vermogen, vervolgens een preferent rendement op dat eigen vermogen, en verdeelt pas daarna de resterende winst volgens een overeengekomen verhouding — vaak met een promote voor de partij die het project leidt zodra een hurdle is behaald.
Twee details veroorzaken de meeste geschillen: of het preferente rendement cumulatief is (rente-op-rente), en of verkoopkosten, belastingen en lopende kosten van het vehikel worden afgetrokken vóór of nadat de hurdle wordt getoetst. Beide moeten als rekenkundige voorbeelden in een bijlage worden opgenomen, niet als lopende tekst.
04Deadlock
Deadlock-bepalingen zijn alleen nuttig als ze daadwerkelijk toepasbaar zijn. Een buy-sell-mechanisme waarbij geen van beide partijen over de liquiditeit beschikt om te kopen, is louter decoratief. Praktische opties zijn onder meer een bindend advies door een onafhankelijke deskundige over waarderingskwesties, een stapsgewijze escalatie naar de principals, het recht om na een bepaalde periode een verkoop van het gehele project af te dwingen, en een vooraf overeengekomen formule voor de uitstapprijs bij kleinere belangen.
05Fiscale en registratiegevolgen
Elke structuur heeft een eigen profiel voor overdrachtsbelasting en btw: het inbrengen van grond, het ruilen van grond voor eenheden, het overdragen van aandelen in een vastgoedvennootschap en het verkopen van het actief aan het einde worden allemaal verschillend belast, en de behandeling kan veranderen afhankelijk van de activiteiten van het vehikel en de timing. Leg de structuur vast met Portugees fiscaal advies vóór ondertekening, omdat herstructurering achteraf doorgaans precies die heffingen teweegbrengt die de structuur juist moest beheersen.
Zorg er ten slotte voor dat alles wat onderhands is overeengekomen correct wordt vastgelegd waar het derden moet binden — in het handelsregister voor het vehikel en in het grondregister voor rechten op de locatie.
06Veelgestelde vragen
Vragen die ontwikkelaars in deze fase vaak stellen.
Kan een grondeigenaar grond inbrengen in plaats van deze te verkopen?
Ja. Grond kan worden ingebracht in een projectvehikel in ruil voor aandelen, of worden ingezet via een permuta-constructie waarbij de eigenaar voltooide eenheden ontvangt in plaats van contanten. Beide constructies zijn gebruikelijk, maar hebben elk hun eigen gevolgen voor de overdrachtsbelasting, btw en waardering, en bij beide moet de planologische positie van de grond onafhankelijk worden gecontroleerd voordat de waarden definitief worden vastgesteld.
Wat moet de lijst met voorbehouden bevoegdheden (reserved matters) bevatten?
Doorgaans het budget en elke wezenlijke afwijking daarvan, de aanstelling en het ontslag van de hoofdaannemer, eventuele aanvullende financiering of zekerheden, het verkoopprijsbeleid onder een overeengekomen bodem, wijzigingen in het vergunde project, winstuitkeringen en elke overdracht van aandelen of van de grond zelf.
Hoe worden kostenoverschrijdingen tussen partners geregeld?
Via een vastgelegd financieringsmechanisme: wie het eerst wordt aangesproken, met welke opzegtermijn, tegen welke kosten en wat er gebeurt als een partner niet bijstort. Zonder een overeengekomen verwaterings- of leningsmechanisme mondt een overschrijding uit in een heronderhandeling op het slechtst denkbare moment: wanneer de bouwplaats openligt en het krediet wordt opgenomen.
Wordt een joint venture ergens openbaar geregistreerd?
Het vehikel zelf wordt opgenomen in het handelsregister met zijn aandeelhouders en bestuurders. De onderhandse overeenkomst tussen partners over het algemeen niet, maar elke bezwaring, voorovereenkomst of recht dat betrekking heeft op de grond kan en moet vaak worden ingeschreven in het grondregister, zodat deze bindend is voor derden.
07Officiële bronnen en verder lezen
Juridische ondersteuning via VVA
Voordat u zich vastlegt op een locatie of project
Zodra een locatie of project is gekozen, verschuift de focus van algemene informatie naar die specifieke transactie: eigendom, planologische positie, vergunningen, lasten, contracten en houdstructuur.
Juridische diensten worden verleend door Valente Veiga & Associados.