Risico, verzekeringen en garanties bij Portugese ontwikkelingsprojecten

Een nuttig risicoregister bevat voor elk item: een beschrijving die specifiek genoeg is om actie op te ondernemen, een eigenaar die er daadwerkelijk invloed op kan uitoefenen, een waarschijnlijkheid en impact uitgedrukt in geld en tijd, de lopende risicobeperkende maatregelen en de datum van het volgende beslismoment. Items zonder eigenaar of datum zijn slechts decoratie.

• **Vergunningsrisico.** Voorwaarden, consultaties van externe instanties en bezwaarprocedures die de voorbereidende bouwfase verlengen terwijl de grond wordt aangehouden en de kosten oplopen.
• **Eigendom en kadastrale grenzen.** Afwijkingen tussen de akte, het register, het belastingregister en de inmeting; niet-openbaar gemaakte erfdienstbaarheden, huurovereenkomsten of lasten.
• **Bodem.** Onvoorziene omstandigheden, grondwaterpeil, verontreiniging en archeologie op een locatie die is gewaardeerd op basis van een visuele inspectie.
• **Nutsvoorzieningen.** Aansluitcapaciteit, planning en de kosten van netverzwaring, die vaak pas laat worden ontdekt en zelden goed worden ingepland.
• **Bouw.** Capaciteit en solvabiliteit van de aannemer, beschikbaarheid van arbeid en materialen, en kwaliteitsgebreken die aan het licht komen bij de oplevering.
• **Markt.** Tragere absorptie dan aangenomen, prijsdalingen tijdens een langdurig traject, of een verandering in het kopersprofiel.
• **Financiering.** Schending van convenanten, het niet voldoen aan voorwaarden voor opname van gelden, herfinancieringsrisico aan het einde van een kredietfaciliteit.

Elk risico moet worden toegewezen aan een van de vier behandelmethoden en dienovereenkomstig worden beprijsd. Overdracht via een contract werkt alleen wanneer de wederpartij het risico daadwerkelijk kan dragen; een vaste prijs van een aannemer die niet over de balans beschikt om een kostenoverschrijding op te vangen, is geen overdracht, maar een claim in de wachtrij.

Verzekeringen dekken plotselinge en onvoorziene gebeurtenissen, geen commerciële resultaten. Ze bieden geen bescherming tegen een markt die afkoelt of een ontwerp dat te optimistisch is gecalculeerd. Die worden gemitigeerd door fasering, door reserves voor onvoorziene uitgaven en door niet meer vast te leggen dan het project kan dragen.

WAT TE CONTROLEREN VÓÓR MOBILISATIE

• of de polis daadwerkelijk de juiste verzekerde partijen vermeldt, inclusief eventuele vereisten van financiers
• of het verzekerde bedrag de huidige contractwaarde weerspiegelt, niet de oorspronkelijke raming
• of bestaande structuren gedekt zijn wanneer het project een renovatie betreft
• of het eigen risico betaalbaar is op het vastgestelde niveau
• of de dekkingsperiode doorloopt gedurende de onderhouds- of gebrekenperiode
• of een beroepsaansprakelijkheidsverzekering is afgesloten door elke ontwerper, op passend niveau, en wordt aangehouden na oplevering
• of certificaten worden verzameld en ingepland voor verlenging tijdens het project.

Uitvoeringsgaranties, vooruitbetalingsgaranties, moedermaatschappijgaranties en retentie bieden elk een oplossing voor een ander type risico. Kies ze afhankelijk van de waarde die daadwerkelijk risico loopt, en bedenk dat aan elke garantie een prijs hangt die de aannemer in de offerte doorberekent.

Aansprakelijkheid voor gebreken eindigt niet wanneer de laatste eenheid is opgeleverd. Stel vast wie reageert op gebreken, hoe een claim wordt geregistreerd, hoe de vrijgave van retentie of garanties afhankelijk is van de afronding, en hoe garanties en handleidingen bij de uiteindelijke eigenaren en het condominium terechtkomen. Kopers beoordelen een projectontwikkelaar op de manier waarop het eerste jaar na de oplevering wordt afgehandeld.