Investigar o que está a ser adquirido, quais os direitos e restrições que o afetam e que condições têm de ser cumpridas antes de o promotor assumir um compromisso incondicional.
Nesta área de trabalho
01A quem se pode destinar
- um promotor a negociar um lote, edifício ou oportunidade de reabilitação
- um investidor que adquire uma sociedade de projeto em vez do imóvel diretamente
- um proprietário a entrar com terrenos para uma joint venture
- um comprador cuja aquisição dependa de licenciamento, financiamento ou desocupação do imóvel
- um comprador a lidar com vários artigos matriciais, proprietários, herdeiros ou ocupantes
- ou um financiador que exija condições relativas à aquisição e titularidade antes de libertar fundos.
02Quando a assessoria jurídica é mais determinante
A análise jurídica é mais útil antes de o comprador assinar ou efetuar pagamentos no âmbito de:
- acordos de princípio (heads of terms)
- acordos de exclusividade
- um contrato de reserva
- um CPCV
- um contrato de compra e venda de participações sociais
- um contrato de desenvolvimento ou de opção
- ou qualquer outro documento que restrinja a capacidade de desistência do comprador.
Um documento qualificado como não vinculativo pode, ainda assim, conter disposições vinculativas relativas a exclusividade, confidencialidade, custos, sinais, lei aplicável ou resolução de litígios.
03Âmbito potencial de apoio
Consoante o mandato acordado, o apoio pode incluir:
Titularidade e poderes de representação
- titularidade registada e histórico de aquisições
- identidade, capacidade e representação do vendedor
- aprovações societárias e poderes de assinatura
- questões matrimoniais, sucessórias ou de compropriedade
- procurações
- e a legitimidade do vendedor para transmitir a totalidade do terreno ou projeto pretendido.
Identificação predial, fiscal e física
- descrições na Conservatória
- artigos na caderneta predial e informação patrimonial
- confronto com levantamentos topográficos, informação cadastral e urbanística
- áreas registadas e medidas
- edifícios, frações autónomas ou parcelas
- registos pendentes
- e trabalhos de retificação, anexação, loteamento ou confrontações necessários antes da conclusão.
Os documentos jurídicos não substituem um levantamento topográfico ou delimitação de confrontações. As discrepâncias materiais devem ser coordenadas com os profissionais técnicos competentes e com as entidades de registo.
Direitos, ónus e ocupação
- hipotecas, penhoras e outros ónus registados
- servidões e direitos de passagem
- arrendamentos, licenças e direitos de ocupação
- direitos de preferência ou de pré-empção
- direito de superfície, usufruto ou outros direitos reais
- direitos de infraestruturas e redes de serviços públicos
- restrições de condomínio ou do título constitutivo
- e litígios ou processos de execução que afetem o ativo.
Condicionantes de direito público
- histórico urbanístico e títulos urbanísticos
- uso permitido e construção legal existente
- condições de loteamento ou fracionamento
- classificações nos planos municipais
- servidões e restrições de utilidade pública
- condicionantes patrimoniais, ambientais, agrícolas, ecológicas, costeiras, hídricas, rodoviárias ou de infraestruturas
- procedimentos de direito de preferência municipal ou outros direitos de preferência públicos
- e obrigações municipais pendentes ou compromissos de infraestruturas.
A análise jurídica deve integrar as conclusões do arquiteto, do urbanista, do topógrafo e do consultor ambiental sempre que essas disciplinas sejam necessárias.
Estrutura de aquisição
- aquisição direta de ativos
- aquisição de ações ou quotas numa sociedade de projeto
- aquisição de direitos contratuais sobre o projeto
- opção, compra faseada ou compra condicional
- entrada de terreno para uma joint venture
- financiamento pelo vendedor
- e coordenação com consultores fiscais e financeiros.
Uma aquisição de ativos e uma aquisição de participações sociais transmitem riscos jurídicos distintos. O âmbito adequado de due diligence, as garantias, o enquadramento fiscal, os requisitos dos financiadores e a mecânica de conclusão da transação podem, por isso, diferir substancialmente.
Documentos da transação
- confidencialidade e exclusividade
- heads of terms
- documentação de reserva
- contrato-promessa de compra e venda
- contrato de compra e venda de participações sociais
- sinais e modalidades de pagamento
- condições precedentes urbanísticas, de titularidade, de financiamento e de investidores
- acesso para levantamentos e vistorias
- cooperação do vendedor durante o procedimento urbanístico
- datas-limite
- disposições de incumprimento, resolução e reembolso
- garantias, indemnizações e limitações de responsabilidade
- entregáveis de fecho
- e obrigações pós-fecho.
Conclusão e registo
- verificação ou renúncia a condições
- aprovações societárias e de financiamento
- comprovativos de pagamento de impostos
- distrate ou cancelamento de garantias existentes
- formalidades de direito de preferência público
- outorga do documento final de transmissão
- coordenação dos fluxos financeiros
- registos prediais e societários
- atualizações do beneficiário efetivo
- e controlo documental pós-fecho.
04Potenciais entregáveis
O produto de trabalho acordado pode incluir:
- relatório de due diligence jurídica ou relatório de red flags
- mapa de titularidade, ónus e encargos
- lista de documentos em falta e retificações necessárias
- matriz de questões coordenada com consultores técnicos e urbanísticos
- mapa de riscos dos termos de aquisição
- minutas ou versões negociadas dos documentos de aquisição
- tabela de acompanhamento de condições precedentes
- checklist de fecho e fluxos de fundos
- e plano de registos pós-fecho.
Nenhum mandato inclui automaticamente todos os entregáveis.
05O que depende do projeto
O âmbito e os prazos podem variar consoante:
- a transação ser uma aquisição de ativos ou de participações sociais
- o número de imóveis, artigos matriciais, vendedores ou ocupantes
- a antiguidade e qualidade dos registos prediais e municipais
- a existência de limites em disputa ou incompletos
- a existência de áreas protegidas ou restrições de utilidade pública
- a existência prévia de direitos de edificação consolidados
- a compra estar condicionada a um PIP ou a outro desfecho urbanístico
- a necessidade de financiamento bancário
- e o facto de o projeto já se encontrar em construção, pré-vendido ou em exploração.
06O que a due diligence de aquisição não faz
- Não garante que todos os problemas factuais ou físicos tenham sido identificados.
- Não substitui levantamentos topográficos, perícias estruturais, avaliações ambientais, avaliações imobiliárias ou projetos urbanísticos.
- Não transforma uma indicação informal da Câmara Municipal num direito urbanístico vinculativo.
- Não garante que uma condição precedente venha a ser verificada.
- Não garante a aprovação de financiamento nem a conclusão do negócio.
A análise baseia-se nos documentos, consultas, informações e âmbito disponíveis no momento relevante.
07Perguntas frequentes
Perguntas que os promotores costumam fazer nesta etapa.
A aquisição deve depender de aprovação urbanística?
Potencialmente. Sempre que a viabilidade da transação dependa de um determinado uso, área, número de fogos, cércea ou outro parâmetro urbanístico, os documentos de aquisição podem sujeitar a conclusão a um desfecho urbanístico acordado. O resultado exigido, a prova documental, o controlo do procedimento, os direitos de recurso, a data-limite, os custos e as consequências do não cumprimento devem ser definidos expressamente, em vez de se recorrer a uma referência genérica a "aprovação urbanística".
A área constante do registo predial é definitiva?
Não necessariamente. A Conservatória do Registo Predial, a caderneta predial nas Finanças, o levantamento topográfico, os títulos de propriedade e as confrontações físicas podem não conter dados coincidentes. Quaisquer divergências relevantes devem ser investigadas antes de o projeto assumir como certa uma determinada área de terreno.
Pode ser pago um sinal antes de a due diligence estar concluída?
Pode, mas o enquadramento contratual do sinal deve ser plenamente compreendido antes do pagamento. O documento deve prever se o montante é reembolsável, em que momento se torna não reembolsável, que garantias existem, que condições se aplicam e o que sucede se o vendedor ou o comprador não concluírem a transação.
Um PIP favorável comprova a titularidade?
Não. Uma decisão urbanística e a titularidade do imóvel respeitam a matérias distintas. Um desfecho urbanístico favorável não comprova a propriedade, os limites, os acessos, a inexistência de ónus ou encargos nem a capacidade do vendedor para transmitir o ativo.
A aquisição da sociedade do projeto é mais simples do que a aquisição do terreno?
Não automaticamente. A compra de ações ou quotas pode preservar contratos e direitos do projeto, mas também expõe o comprador aos passivos históricos da sociedade. Poderá ser necessária uma due diligence societária, fiscal, financeira, laboral, contratual e de contencioso, para além da análise imobiliária.
A conclusão da transação pode ocorrer remotamente?
Potencialmente, através de mecanismos de representação e formalização devidamente documentados. A forma, os poderes, a certificação, a legalização, a tradução e os requisitos das entidades financiadoras devem ser confirmados para a transação em causa.
Apoio jurídico através da VVA
Antes de avançar para um terreno ou projeto
Depois de identificar um terreno ou projeto, o foco passa da informação geral para a operação concreta: titularidade, situação urbanística, licenciamento, ónus, contratos e estrutura de detenção.
Os serviços jurídicos são prestados pela Valente Veiga & Associados.