Fiscalidade ao Longo do Ciclo de Desenvolvimento

• a um investidor a comparar aquisições de ativos ou de participações sociais
• a um promotor a testar pressupostos de IMT, Imposto do Selo ou IVA
• a um projeto que utilize capital próprio, suprimentos e financiamento bancário
• a investidores não residentes que recebam juros, reembolsos ou distribuições
• a um ativo em exploração com rendimentos de arrendamento, exploração turística ou gestão
• ou a um promotor a comparar venda de frações, venda de ativos, refinanciamento e alienação de participações sociais.

A fiscalidade deve ser analisada antes de:

• a estrutura de aquisição se tornar vinculativa
• ser constituída uma sociedade de projeto na cadeia de participações incorreta
• um terreno ser aportado a uma SPV ou joint venture
• os contratos de financiamento e garantias serem assinados
• o IVA ser considerado dedutível no modelo financeiro
• serem vencidos juros ou comissões entre partes relacionadas
• os contratos de venda ou de exploração serem padronizados
• ou a estratégia de saída ser fixada.

O impacto fiscal deve ser incluído no mesmo modelo de origens e aplicações de fundos e de fluxos de caixa utilizado por investidores e financiadores.

Consoante o mandato acordado e a coordenação com profissionais das áreas fiscal e contabilística, o apoio pode incluir:

Aquisição

• comparação entre aquisição de ativos ou de participações sociais
• IMT e Imposto do Selo
• valor tributável e contraprestação da transação
• potenciais isenções e respetivas condições
• pressupostos de aquisição para revenda
• entradas de terrenos ou imóveis
• enquadramento da transação em sede de IVA
• due diligence a responsabilidades fiscais históricas
• e alocação do risco fiscal nos documentos de aquisição.

Nenhuma isenção deve ser tratada como liquidez disponível até que a elegibilidade, as condições procedimentais e as consequências da perda do benefício tenham sido confirmadas.

Propriedade e detenção

• IRC
• derramas municipais
• IMI e AIMI
• depreciações e capitalização
• gastos do projeto e de exploração
• prejuízos fiscais
• enquadramento de grupo ou consolidação
• e cumprimento e reporte fiscal.

Desenvolvimento e IVA

• IVA na construção e em serviços profissionais
• direito à dedução e métodos de imputação
• operações isentas e sujeitas a imposto
• consequências para usos residencial, comercial, turístico e misto
• autoliquidação (reverse-charge) ou regras de faturação aplicáveis
• calendário de recuperação e impacto no fluxo de caixa
• regularizações e alterações de afetação
• e suporte documental.

O modelo não deve assumir que todo o IVA suportado é dedutível. O resultado depende da atividade, das operações realizadas, da afetação e da estrutura da transação.

Financiamento

• Imposto do Selo sobre crédito, juros, garantias e montagens financeiras
• dedutibilidade de juros
• tratamento dos suprimentos e empréstimos de sócios
• preços de transferência
• retenção na fonte
• análise de convenções de dupla tributação ou de direito da UE, quando aplicável
• comissões de garantia e de estruturação
• operações de cobertura de risco (*hedging*)
• e refinanciamento.

A legislação portuguesa limita a dedutibilidade dos gastos de financiamento líquidos nos termos de regras e condições legais. O financiamento entre partes relacionadas deve ser comercialmente justificável e devidamente documentado.

Investidores e distribuições

• remuneração do capital próprio e de suprimentos de sócios
• dividendos, juros e reembolsos de capital
• procedimentos de retenção na fonte e desagravamento
• residência e qualificação do investidor
• questões de estabelecimento estável e substância económica
• beneficiário efetivo
• e repatriamento de fundos.

Operação

• rendimentos de arrendamento, prestação de serviços, turismo ou exploração/operador
• IVA e faturação
• coordenação do processamento de salários e matérias laborais
• impostos sobre o património e tributação municipal
• obrigações de retenção na fonte
• e acordos contratuais entre proprietário, operador e gestor.

Vendas e desinvestimento

• tributação da venda fração a fração
• venda de ativos ou de carteira
• venda de ações ou quotas
• mais-valias e lucro tributável
• consequências em sede de IVA e Imposto do Selo
• garantias e indemnizações fiscais
• tratamento de pré-vendas e pagamentos faseados
• repatriamento de lucros
• e obrigações declarativas pós-conclusão.

• nota de pressupostos fiscais do projeto
• comparativo entre aquisição e desinvestimento
• relatório de *due diligence* fiscal
• redação de cláusulas contratuais com impacto fiscal
• enquadramento de IVA e requisitos de prova documental
• mapa fiscal do financiamento
• plano documental de preços de transferência e partes relacionadas
• matriz de pagamentos e retenções na fonte de investidores
• calendário de cumprimento de obrigações declarativas e pagamentos
• e *inputs* fiscais para o modelo de fluxos de caixa (*cash flow*) do projeto.

• ativo e atividade
• afetação e uso do imóvel
• identidade e residência do investidor
• titularidade direta, através de SPV ou fundo
• aquisição de ativos (*asset deal*) ou de participações sociais (*share deal*)
• operações a jusante na construção e exploração
• atividades mistas (tributadas e isentas)
• fontes de financiamento
• acordos entre partes relacionadas
• e o momento e a forma de desinvestimento.

• Não calculam o imposto final a pagar para um projeto específico.
• Não confirmam qualquer isenção ou direito à dedução do IVA.
• Não determinam a conformidade em matéria de preços de transferência.
• Não substituem registos contabilísticos ou declarações fiscais.
• Não garantem a aceitação de uma posição pela Autoridade Tributária.

Qualquer simulador deve indicar expressamente os seus pressupostos, itens excluídos, data e limitações. Não deve aplicar um enquadramento único e universal de IVA ou IMT a todas as tipologias de promoção imobiliária.