Coordenar os aspetos imobiliários, urbanísticos, de operador, de marca, de gestão, de clientes e regulatórios necessários para que o ativo opere conforme modelado.
Nesta área de trabalho
01A quem se pode destinar
- a um promotor de hotel, resort ou empreendimento turístico
- a um promotor de serviced apartments ou branded residences
- a uma plataforma de alojamento para estudantes, co-living ou build-to-rent
- a um projeto de senior living ou de cuidados de saúde/apoio social
- a um projeto de uso misto com componentes de hotelaria, retalho, escritórios ou lazer
- a um proprietário que pretenda nomear um operador, gestor, arrendatário ou franquia
- ou a um investidor que esteja a adquirir um ativo em funcionamento ou parcialmente operacional.
02Por que razão o modelo de operação deve ser definido antecipadamente
O operador e a estrutura regulatória podem afetar:
- o uso permitido
- o urbanismo e o projeto
- os requisitos de acessibilidade e de segurança contra incêndios
- a configuração das unidades e das áreas comuns
- a afetação de pessoal e a prestação de serviços
- a titularidade e a propriedade horizontal
- os acordos de utilização pelo proprietário e de exploração/arrendamento
- os pressupostos de IVA e outros pressupostos fiscais
- o financiamento e os controlos por parte dos mutuantes
- a documentação para o consumidor
- e a saída final.
Um operador não deve ser nomeado apenas após a fixação do projeto aprovado se as suas normas ou o modelo regulatório puderem exigir alterações materiais ao projeto.
03Âmbito potencial de apoio
Consoante o mandato acordado, o apoio pode incluir:
Análise regulatória e de uso
- enquadramento legal da atividade pretendida
- uso urbanístico e compatibilidade
- requisitos de instalação e exploração de empreendimentos turísticos
- análise de alojamento local, quando relevante
- regulamentação de senior living, cuidados de saúde ou serviços sociais, quando relevante
- usos para estudantes, residencial, retalho, escritórios, restauração e bebidas ou lazer
- requisitos de entidades externas
- acessibilidade
- segurança contra incêndios
- licenças ambientais, de ruído, de saúde ou operacionais
- requisitos de registo, classificação e abertura
- e condições para a manutenção do estatuto operacional.
Uma designação comercial como “serviced apartments”, “co-living” ou “senior living” não determina, por si só, a classificação jurídica. O uso efetivo, os serviços, o modelo de ocupação e os documentos do projeto devem ser avaliados.
Estrutura de propriedade e de operação
- proprietário e operador únicos
- separação entre proprietário e empresa de exploração
- estrutura de propco e opco
- modelo de arrendamento, de gestão ou híbrido
- concessão ou direitos de utilização
- múltiplos proprietários e exploração centralizada
- rental pool
- áreas comuns e instalações partilhadas
- encargos de serviços e reservas
- e coordenação com financiamento, fiscalidade e saída.
Contratos de operador e de gestão
- nomeação do operador e âmbito
- prazo, condições de abertura e testes de desempenho
- remunerações, incentivos e prioridade do proprietário
- aprovação do orçamento e do plano de negócios
- poderes do operador e contas bancárias
- contratação de fornecimentos e acordos com partes relacionadas
- afetação de pessoal e relações laborais
- reporte, auditoria e registos
- manutenção e despesas de capital (capex)
- normas de qualidade e conformidade
- seguros e indemnizações
- mudança de controlo
- cessão da posição contratual, direitos dos financiadores e direitos de assunção (step-in)
- incumprimento, rescisão e transição
- e devolução de dados, sistemas, contratos e licenças.
Arrendamento, franquia e marca
- arrendamento comercial ou operacional
- renda, renda variável e garantias
- reparação, manutenção e obras de beneficiação
- normas de marca e de franquia
- contratos de serviços técnicos
- propriedade intelectual e *marketing*
- sistemas de reservas e de distribuição
- direitos territoriais ou de exclusividade
- aprovações do proprietário
- controlos de desempenho e de qualidade
- e cessação do contrato ou desvinculação da marca.
Projetos com múltiplos proprietários e de marca
- titularidade e estrutura de propriedade horizontal
- afetação turística ou operacional das frações
- acordos de gestão obrigatória
- restrições de utilização pelo proprietário
- participação no *rental pool*
- imputação de receitas e custos
- mobiliário, equipamento e reservas para substituição
- encargos de serviços
- serviços centrais e instalações comuns
- controlo de revendas e transmissões
- continuidade da marca e do operador
- e deveres de informação nos documentos dos compradores.
O contrato de compra e venda, o título constitutivo, o regulamento de condomínio ou do empreendimento e os documentos do operador devem descrever os mesmos direitos, restrições, custos e modelo operacional.
Documentos de clientes, arrendatários e residentes
- termos de alojamento ou de ocupação
- contratos de arrendamento habitacional ou comercial
- contratos de adesão ou de prestação de serviços
- cauções e condições de pagamento
- regulamentos internos
- descrições de serviços
- informação ao consumidor
- cancelamento e reclamações
- privacidade e tratamento de dados
- termos do *website* e de reservas
- e articulação com os requisitos setoriais específicos.
Conformidade operacional e contratos
- contratos de fornecedores e de serviços externalizados
- contratos de serviços públicos essenciais e infraestruturas
- restauração, bem-estar, lazer e outros serviços complementares
- coordenação laboral e de pessoal
- saúde e segurança no trabalho
- seguros
- proteção de dados e cibersegurança
- *marketing* e propriedade intelectual
- licenças operacionais e respetivas renovações
- e matriz de responsabilidade pela conformidade legal.
Aquisição ou transição de um ativo em exploração
- licenças e registos
- contratos com operadores e fornecedores
- colaboradores
- reservas, residentes, arrendatários e cauções
- dados e sistemas
- manutenção e despesas de capital
- litígios e histórico de conformidade
- acordos de serviços de transição
- e continuidade na conclusão da transação.
04Potenciais entregáveis
- memorando regulatório e do modelo de exploração
- estrutura de proprietário, operador e responsabilidades
- contrato de operador, arrendamento, franquia ou gestão
- contrato de serviços técnicos
- documentos de marca e propriedade intelectual
- documentos de *rental pool* e de utilização pelo proprietário
- mapa de articulação da titularidade e das áreas comuns
- conjunto contratual de clientes ou arrendatários
- lista de verificação de abertura e conformidade operacional
- e plano de transição ou de reversão.
05O que depende do projeto
- uso urbanístico e legal
- serviços prestados
- duração e natureza da ocupação
- existência de um único proprietário ou de múltiplos proprietários de frações
- modelo de operador, arrendatário, gestor ou franquia
- padrões de marca
- acesso público e perfil dos residentes
- saúde, cuidados, restauração, lazer ou outras atividades complementares
- exigências de financiadores e investidores
- e a estratégia de venda pretendida ou de detenção a longo prazo.
06O que o apoio jurídico operacional não substitui
- seleção de operador no mercado
- análise de viabilidade e de procura
- projeto de arquitetura e engenharia
- certificação técnica, de segurança contra incêndios ou de acessibilidades
- orçamentos operacionais e planos de contratação de pessoal
- consultoria fiscal, contabilística ou de seguros
- ou aprovação pelas autoridades competentes.
Os documentos jurídicos devem basear-se num modelo operacional que tenha sido comercial e tecnicamente validado.
07Questões setoriais específicas
Hotéis e empreendimentos turísticos
Confirmar a classificação legal, o título e a estrutura das frações, o modelo de operador, os requisitos de classificação e de abertura, os padrões de marca e o tratamento de quaisquer frações alienadas a terceiros.
Apartamentos turísticos e *branded residences*
Confirmar se o uso legal e o modelo de serviços sustentam a descrição do produto, como funciona a gestão obrigatória ou facultativa, as restrições de utilização pelo proprietário, os regimes de exploração, os direitos de marca e os encargos de serviços.
Residências de estudantes e *co-living*
Confirmar se a ocupação e os serviços estão estruturados como arrendamento habitacional, alojamento, outro modelo contratual ou atividade regulada, e harmonizar o uso urbanístico, os regulamentos do edifício e os documentos dos residentes.
Residências para seniores (*senior living*)
Distinga habitação independente, residência assistida, cuidados e serviços sociais ou de saúde regulados. A classificação afeta o projeto, a afetação de pessoal, o licenciamento, os contratos e a responsabilidade.
Empreendimentos de uso misto
Defina os direitos, acessos, serviços, redes e infraestruturas, custos, ruído e interfaces operacionais entre utilizações. Uma componente não deve depender de direitos que o título ou os contratos não concedam.
08Perguntas frequentes
Perguntas que os promotores costumam fazer nesta etapa.
O «serviced apartment» é uma classificação jurídica?
Não por si só. A análise jurídica depende do uso autorizado, do modelo de ocupação, dos serviços, do título, da comercialização e das regras setoriais aplicáveis.
O contrato de exploração com o operador deve ser assinado antes da aprovação urbanística?
Pode ser conveniente acordar termos de referência preliminares (heads of terms) ou documentos condicionais com antecedência suficiente para incorporar as normas do operador no projeto e no financiamento. O contrato deve repartir o risco urbanístico, de projeto, de abertura, de financiamento e de cessação caso o projeto não avance conforme previsto.
Podem unidades de proprietários individuais participar numa única operação de arrendamento?
Potencialmente. O título, os contratos, o quadro regulamentar aplicável, os direitos dos proprietários, a gestão, a repartição de receitas, os custos, a posição dos financiadores e os deveres de informação aos compradores devem suportar essa estrutura.
O alojamento local é o mesmo que um empreendimento turístico?
Não. São regimes jurídicos distintos. O projeto não deve utilizar a linguagem comercial de um modelo recorrendo em simultâneo à via jurídica de outro sem a devida análise.
Pode um operador hoteleiro controlar a conta bancária do projeto?
O operador pode receber poderes definidos nos termos dos documentos de exploração, mas o controlo da conta deve ser coordenado com a propriedade, orçamentos, direitos de auditoria, garantias dos financiadores e requisitos de gestão de tesouraria.
O que acontece se o operador for substituído?
Os documentos devem regular a cessação, dados, reservas, pessoal, licenças, remoção da marca, sistemas, contas bancárias, contratos com fornecedores, registos, obrigações perante clientes e a transição para um operador de substituição.
Apoio jurídico através da VVA
Antes de avançar para um terreno ou projeto
Depois de identificar um terreno ou projeto, o foco passa da informação geral para a operação concreta: titularidade, situação urbanística, licenciamento, ónus, contratos e estrutura de detenção.
Os serviços jurídicos são prestados pela Valente Veiga & Associados.