Bau & Übergabe
Überführen Sie das genehmigte und finanzierte Projekt in ein kontrolliertes Bauprogramm.
Auf einen Blick
- Richtwert Dauer
- 12–30 Monate
- Die Entscheidung
- Wie wird das Projekt vergeben, vertraglich gebunden, gebaut, fertiggestellt und als rechtlich nutzbares Objekt übergeben?
- Unterlagen
- Bauvertrag mit Terminplan, Meilensteinen und Vertragsstrafen.
- Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan sowie Baustellenmeldung.
- Bestandspläne und technische Dokumentation für die Nutzungslizenz.
Die Entscheidung, bei der diese Phase Ihnen hilft
Wie wird das Projekt vergeben, vertraglich gebunden, gebaut, fertiggestellt und als rechtlich nutzbares Objekt übergeben?
Am Ende dieser Phase sollten Sie in der Lage sein festzustellen:
- welcher Beschaffungs- und Vergabeweg angemessen ist;
- ob die Planung für die Ausschreibung ausreichend vollständig ist;
- welche Partei die Planungsverantwortung trägt;
- ob das Bauunternehmen rechtlich und technisch qualifiziert ist;
- ob der Baupreis fest, nach Aufmaß abrechenbar, gedeckelt oder anpassbar ist;
- welche Dokumente den vertraglichen Leistungsumfang definieren;
- wie Änderungen angeordnet und bewertet werden;
- wie Abschlagszahlungen zertifiziert und freigegeben werden;
- wie Verzögerungen und Bauzeitverlängerungen gehandhabt werden;
- welche Sicherheiten, Sicherheitseinbehalte und Versicherungspolicen erforderlich sind;
- wie Sicherheits- und Umweltpflichten kontrolliert werden;
- wie die Qualität kontrolliert und geprüft wird;
- was als vertragliche Fertigstellung gilt;
- welche Dokumente vor der Nutzung und dem Betrieb erforderlich sind;
- wie Mängel festgestellt und behoben werden;
- und ob das Projekt wie vorgesehen an Erwerber, Mieter oder einen Betreiber übergeben werden kann.
Das Ziel besteht nicht nur darin, die physischen Bauarbeiten abzuschließen. Es geht darum, einen rechtlich nutzbaren, technisch konformen, dokumentierten und wirtschaftlich funktionsfähigen Vermögenswert zu übergeben.
01Rechtlicher Übergang zum 1. Oktober 2026
Das portugiesische Städtebaurecht befindet sich derzeit im Übergang.
Mit Stand vom 21. August 2026 unterliegen die Fertigstellung und Nutzung von Gebäuden weiterhin der aktuellen Fassung des RJUE, die im Wesentlichen aus dem Decree-Law 10/2024 resultiert.
Decree-Law 108/2026 führt einen überarbeiteten RJUE-Rahmen ein, einschließlich Änderungen an:
- Bautiteln;
- Mitteilungen vor Beginn der Arbeiten;
- während der Bauausführung vorgenommenen Änderungen;
- Fertigstellungseinreichungen;
- der Nutzung von Gebäuden;
- der kommunalen Kontrolle;
- und der Verfahrensdokumentation.
Die Hauptbestimmungen sollen nach der durch das Decree-Law 155-B/2026 festgelegten Verschiebung am 1. Oktober 2026 in Kraft treten.
Projekte, die an oder nach diesem Datum den Baubeginn, eine Änderung, die Fertigstellung oder die Nutzung erreichen, müssen neu bewertet werden anhand von:
- Decree-Law 108/2026;
- Decree-Law 155-B/2026;
- den geltenden Übergangsbestimmungen;
- den dann geltenden Durchführungsvorschriften und Formularen;
- und der Praxis der zuständigen Gemeinde.
Das RGEU wurde nicht allein dadurch ersetzt, dass das Datum des 1. Juni 2026 verstrichen ist. Infolge der durch das Decree-Law 108/2026 vorgenommenen Änderung wird seine Aufhebung erst wirksam, wenn der künftige Rechtsakt zur Festlegung der neuen technischen Vorschriften für Gebäude in Kraft tritt.
Verlassen Sie sich nicht auf eine veraltete Fertigstellungs-Checkliste und gehen Sie nicht davon aus, dass ein unter einem Regime begonnenes Verfahren zwangsläufig nach denselben Regeln abgeschlossen wird.
02Beginnen Sie mit der Baureife
Das Projekt sollte nicht einfach deshalb anlaufen, weil die Baugenehmigung vorliegt oder das Bauunternehmen verfügbar ist.
Bevor der Bauvertrag unbedingt wirksam wird, stellen Sie Folgendes sicher:
Immobilie und Grundstück
- die Projektgesellschaft Eigentümerin des Grundstücks ist oder die Kontrolle darüber hat;
- der Zugang rechtlich und tatsächlich gesichert ist;
- die Grenzen und das Baufeld festgelegt sind;
- erforderliche Rechte an Nachbargrundstücken dokumentiert sind;
- bisherige Nutzer, soweit erforderlich, geräumt haben;
- die Bauarbeiten betreffende Versorgungsleitungen identifiziert wurden;
- die Standort- und Baugrundverhältnisse hinreichend untersucht wurden;
- und etwaige Risiken in Bezug auf Abriss, Kontamination, Asbest oder Archäologie bewertet wurden.
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Planungsrechtlicher Status
- das anwendbare Verfahren (Genehmigung, Mitteilung, Freistellung oder sonstiger Weg) bestätigt ist;
- alle vor Baubeginn erforderlichen Auflagen erfüllt sind;
- die anfallenden kommunalen Steuern und Abgaben entrichtet wurden;
- die genehmigte oder eingereichte Planung eindeutig bestimmt ist;
- die genehmigte Bauzeit geklärt ist;
- die erforderlichen Angaben zum Baubeginn eingereicht werden;
- und eine etwaige phasenweise Bauausführung rechtlich und technisch koordiniert ist.
Planung
- der Bauumfang hinreichend definiert ist;
- die Architektur- und Ingenieurplanungen aufeinander abgestimmt sind;
- die Planungsannahmen überprüft wurden;
- Spezifikationen und Terminpläne vollständig sind;
- ungeklärte Planungsfragen identifiziert sind;
- die für die Fertigstellung jedes Planungselements verantwortliche Partei benannt ist;
- und das Änderungskontrollverfahren betriebsbereit ist.
Finanzierung
- das vor dem ersten Fremdkapitalabruf erforderliche Eigenkapital verfügbar ist;
- der Bauvertrag mit den Finanzierungsdokumenten vereinbar ist;
- die aufschiebenden Bedingungen der Kreditgeber erfüllt werden können;
- der Abrufprozess mit dem Zahlungsplan übereinstimmt;
- eine Budgetreserve verfügbar ist;
- und die Kosten bis zur Fertigstellung geprüft wurden.
Projektteam
- der Bauleiter bestellt ist;
- der Leiter der Bauüberwachung bestellt ist, sofern erforderlich oder zweckmäßig;
- Sicherheitskoordinatoren bestellt sind, sofern zutreffend;
- die Projektverfasser weiterhin für technische Unterstützung zur Verfügung stehen;
- der Vertreter des Bauherrn über definierte Befugnisse verfügt;
- und die Funktionen für Kosten-, Termin- und Dokumentensteuerung eingerichtet sind.
03Wählen Sie das Beschaffungsmodell
Die Beschaffungsstruktur bestimmt, wie Planungs-, Bau-, Schnittstellen- und Preisrisiken verteilt werden.
Traditionelle Beschaffung
Bei einer traditionellen Struktur schließt das Planungsteam des Projektentwicklers die Planung ab, bevor ein Hauptunternehmer beauftragt wird. Das Bauunternehmen baut gemäß der Planung des Bauherrn.
Dieser Weg kann Folgendes bieten:
- stärkere Kontrolle über die Planung;
- einen klareren Vergleich zwischen den Bietern;
- direkten Zugang zum Planungsteam;
- und größere Sicherheit hinsichtlich des geforderten Produkts.
Ihre Wirksamkeit hängt von der Vollständigkeit und Abstimmung der Ausschreibungsplanung ab. Eine unvollständige Planung kann zu Vorbehalten, vorläufigen Beträgen, Nachträgen, Fristverlängerungen, Zuständigkeitsstreitigkeiten und dem Verlust von Preissicherheit führen.
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Design and Build
Im Rahmen eines Design-and-Build-Modells übernimmt das Bauunternehmen die Verantwortung sowohl für die Bauausführung als auch für definierte Planungsleistungen.
Der Auftraggeber sollte klare Anforderungen formulieren, die Folgendes umfassen:
- Planungsparameter;
- Leistungskriterien;
- Materialien und Ausführungen;
- Flächen und Abmessungen;
- technische Standards;
- Nachhaltigkeitsziele;
- Betreiberstandards;
- Fertigstellungsprüfungen;
- und bei der Übergabe erforderliche Unterlagen.
Der Begriff „Design and Build“ überträgt nicht automatisch jedes Planungsrisiko auf das Bauunternehmen. Im Vertrag muss geregelt werden, welche bestehenden Planungen das Unternehmen übernimmt, ob es die Verantwortung für deren Richtigkeit und Angemessenheit trägt, welche Planungen beim Auftraggeber verbleiben, der Maßstab der Planungsverantwortung, das Freigabeverfahren, fachliche Qualifikationen, Rechte an geistigem Eigentum und die Zuständigkeit für Planungsänderungen.
Construction Management
Im Rahmen eines Construction-Management-Modells beauftragt der Projektentwickler die einzelnen Fachunternehmen direkt und behält eine unmittelbarere Verantwortung für die Koordination.
Dies kann Flexibilität und einen frühen Baubeginn ermöglichen, setzt den Projektentwickler jedoch größeren Risiken aus hinsichtlich:
- Schnittstellenrisiken;
- Koordinationsrisiken;
- Kostenunsicherheit;
- Terminplanrisiken;
- und Insolvenzrisiken über mehrere Verträge hinweg.
Der Projektentwickler benötigt ein erfahrenes kaufmännisches und technisches Team, das in der Lage ist, mehrere Vergabepakete zu steuern.
Management Contracting
Ein Management-Auftragnehmer kann beauftragt werden, um Arbeitspakete zu vergeben und zu koordinieren.
Die Verantwortung für die Leistung der Gewerke, den Preis und den Terminplan hängt vom jeweiligen Vertrag ab und sollte nicht aus der Bezeichnung der Vereinbarung abgeleitet werden.
Schlüsselfertig- oder EPC-Struktur
Eine schlüsselfertige Struktur kann darauf abzielen, die umfassende Verantwortung für Planung, Beschaffung, Bau, Erprobung und Fertigstellung bei einem einzigen Auftragnehmer anzusiedeln.
Dies kann für technisch integrierte Projekte geeignet sein, der Vertrag muss jedoch weiterhin Folgendes definieren:
- die geforderte Leistung;
- ausgeschlossene Leistungen;
- vom Auftraggeber bereitgestellte Informationen;
- die Planungsverantwortung;
- Schnittstellen zu Versorgungsleitungen;
- Leistungsprüfungen;
- Fertigstellungskriterien;
- und Entlastungsereignisse (Relief Events).
„Schlüsselfertig“ bedeutet nicht, dass jedes unvorhergesehene Risiko rechtlich oder wirtschaftlich auf den Auftragnehmer übergegangen ist.
Mehrere Direktverträge
Der Projektentwickler kann separate Auftragnehmer beauftragen für:
- Abbruch;
- Aushub;
- Rohbau;
- Fassaden;
- mechanische und elektrische Installationen (TGA);
- Innenausbau;
- Landschaftsgestaltung;
- oder Spezialsysteme.
Dies kann den Zugang zu spezialisierten Fachunternehmen verbessern, erfordert jedoch eine ausdrückliche Schnittstellenmatrix und einen einzigen, koordinierten Terminplan.
Vorabmaßnahmen-Paket
Ein Vertrag über vorbereitende Maßnahmen kann Abrissarbeiten, die Baustellenvorbereitung, Erdaushub, temporäre Bauwerke oder Baufeldfreimachungen umfassen, bevor der Hauptvertrag geschlossen wird.
Mit dem Maßnahmenpaket sollte erst begonnen werden, wenn:
- eine eigenständige baurechtliche Grundlage vorliegt;
- die Grenzen des Leistungsumfangs eindeutig definiert sind;
- die Sicherheitszuständigkeiten festgelegt sind;
- der Versicherungsschutz besteht;
- die Planungsunterlagen ausreichend sind;
- und die Konsequenzen verstanden wurden, falls der Hauptvertrag nicht zustande kommt.
04Ein vollständiges Ausschreibungspaket erstellen
Das Bauunternehmen sollte sein Angebot auf Grundlage eines kohärenten Satzes von Unterlagen abgeben.
Das Ausschreibungspaket kann Folgendes umfassen:
- Aufforderung zur Angebotsabgabe und Ausschreibungsbedingungen;
- vorgeschlagene Vertragsbedingungen;
- Architekturplanung;
- Ingenieurplanungen;
- technische Spezifikationen;
- Leistungsverzeichnisse;
- Raumbücher;
- Oberflächen- und Ausstattungslisten;
- Geräte- und Ausrüstungsverzeichnisse;
- Vermessungen und Untersuchungen;
- Standorteinschränkungen;
- Planungs- und Genehmigungsauflagen;
- Bauzeitenplan;
- Anforderungen an die Phasierung;
- Zufahrts- und Logistikplan;
- Sicherheitsinformationen;
- Nachhaltigkeitsanforderungen;
- Anforderungen an Prüfung und Inbetriebnahme;
- BIM- oder Digitalinformationsanforderungen;
- die Übergabeanforderungen;
- Gewährleistungsanforderungen;
- und die Form des Preisdokuments.
In den Ausschreibungsunterlagen sollte festgelegt sein, welches Dokument im Fall von Widersprüchen Vorrang hat. Ohne eine Rangfolge können Abweichungen zwischen Plänen, Leistungsbeschreibungen, Mengen und Vorschlägen des Auftragnehmers zu Streitigkeiten bezüglich Leistungsumfang und Preis führen.
05Führen Sie ein kontrolliertes Ausschreibungsverfahren durch
Ein strukturierter Ausschreibungsprozess kann die folgenden Phasen umfassen.
Präqualifikation
Bewerten Sie potenzielle Auftragnehmer vor der Ausgabe der vollständigen Ausschreibungsunterlagen. Prüfen Sie:
- rechtliche Identität;
- IMPIC-Status;
- relevante Zulassung;
- finanzielle Leistungsfähigkeit;
- vergleichbare Projekte;
- technisches Team;
- aktuelle Auslastung;
- Sicherheitsbilanz;
- Historie von Nachforderungen und Streitigkeiten;
- vorgeschlagene Nachunternehmer;
- und die Fähigkeit, die erforderlichen Sicherheiten zu stellen.
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Angebotsfrist
Geben Sie den Bietern ausreichend Zeit, um:
- das Projekt zu prüfen;
- den Standort zu besichtigen;
- Vorbehalte zu identifizieren;
- die Arbeiten zu kalkulieren;
- Nachunternehmer zu konsultieren;
- den Terminplan zu erstellen;
- und die erforderlichen technischen Informationen einzureichen.
Eine unrealistisch kurze Angebotsfrist kann zu einem scheinbar wettbewerbsfähigen Preis führen, der auf Ausschlüssen, Annahmen oder einer unvollständigen Abdeckung durch Nachunternehmer beruht.
Klarstellungen
Alle wesentlichen Klarstellungen sollten über einen kontrollierten Prozess erfolgen und gegebenenfalls allen Bietern zur Verfügung gestellt werden. Mündliche Antworten sollten den Ausschreibungsumfang nicht verändern.
Angebotsvergleich
Vergleichen Sie mehr als nur den Gesamtpreis. Bei der Auswertung sollten folgende Punkte abgeglichen werden:
- enthaltene Leistungen;
- Ausschlüsse;
- Vorbehalte;
- vorläufige Beträge;
- Planungsannahmen;
- Terminplan;
- Zahlungsprofil;
- vorgeschlagene Nachunternehmer;
- Alternativen;
- Garantien;
- Versicherungen;
- und kommerzielle Abweichungen.
Ein niedrigeres Angebot kann wesentlich teurer sein, sobald Auslassungen und Vorbehalte bereinigt wurden.
Phase des bevorzugten Bieters
Vor der Vertragsunterzeichnung:
- Vorbehalte klären;
- die endgültige Vertragssumme oder den Preismechanismus vereinbaren;
- die Zuständigkeit für den Leistungsumfang bestätigen;
- Planungslücken schließen;
- den Basis-Terminplan vereinbaren;
- Versicherungsnachweise einholen;
- die Sicherheitenvereinbarungen abstimmen;
- und sämtliche Bedingungen für den Baubeginn bestimmen.
Erteilen Sie keine uneingeschränkte Absichtserklärung (Letter of Intent), nur weil der vollständige Vertrag noch nicht vorliegt.
06Rechtliche Qualifikation des Bauunternehmens prüfen
Die Bautätigkeit in Portugal wird durch das Gesetz 41/2015 geregelt.
Das Bauunternehmen muss über den geltenden IMPIC-alvará, das Zertifikat, die Registrierung oder eine sonstige gesetzlich anerkannte Berechtigung verfügen, die angemessen ist für:
- die Art der Arbeiten;
- den Vertragswert;
- Kategorien oder Spezialarbeiten, sofern zutreffend;
- und den Rechtsstatus des Bauunternehmens.
Dieser Status sollte direkt über die IMPIC-Bauunternehmerregister überprüft werden.
Ein Bauunternehmen sollte nicht allein deshalb beauftragt werden, weil es zuvor einen gültigen alvará besaß. Der aktuelle Status, die Klasse, die Kapazität sowie etwaige Aussetzungen oder Annullierungen müssen überprüft werden.
Ausländische Bauunternehmen benötigen möglicherweise eine Registrierung oder Anerkennung, bevor sie eine Bautätigkeit in Portugal ausüben.
07Schriftliche Bauverträge
Gemäß Artikel 26 des Gesetzes 41/2015 müssen private Bau- und Nachunternehmerverträge nach portugiesischem Recht, die 10% des gesetzlichen Grenzwerts für die Klasse 1 überschreiten, schriftlich abgefasst sein.
Der schriftliche Vertrag muss mindestens Folgendes enthalten:
- vollständige Identifizierung der Parteien;
- Identifizierung der anwendbaren Genehmigungen, Zertifikate oder Registrierungen des Bauunternehmers;
- Identifizierung der Bauarbeiten, einschließlich schriftlicher und zeichnerischer Unterlagen, sofern zutreffend;
- den Vertragswert;
- und Ausführungsfrist.
Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Formvorschrift kann die Gültigkeit des Vertrages beeinträchtigen. Bei einem Entwicklungsprojekt sollte der Vertrag wesentlich detaillierter sein als das gesetzliche Minimum.
08Private Bauarbeiten und öffentliche Bauarbeiten werden nicht identisch geregelt
Ein privat vergebenes Entwicklungsprojekt unterliegt im Allgemeinen:
- dem vereinbarten Bauvertrag;
- dem portugiesischen Zivilgesetzbuch;
- dem Gesetz 41/2015;
- dem RJUE;
- den Rechtsvorschriften über berufliche Qualifikationen;
- den Rechtsvorschriften zu Gesundheitsschutz und Sicherheit;
- den technischen Bauvorschriften;
- den Umweltgesetzen;
- und anderen projektspezifischen Regelungen.
Das portugiesische Gesetzbuch über öffentliche Aufträge gilt, wenn der Auftraggeber, die Vergabe oder das Projekt in seinen Anwendungsbereich fällt. Ein Projektentwickler sollte Verfahren oder Gewährleistungsfristen für öffentliche Bauarbeiten nicht in einen privaten Vertrag übernehmen, ohne deren beabsichtigte rechtliche und wirtschaftliche Wirkung zu überprüfen.
Ebenso sollte ein privater Vertrag, der internationale Musterverträge wie FIDIC verwendet, angepasst werden an:
- zwingendes portugiesisches Recht;
- die portugiesische Bauterminologie;
- lokale städtebauliche Verfahren;
- die technischen Rollen des Projekts;
- Steuern;
- Sicherheiten;
- Versicherungen;
- und Anforderungen an die Streitbeilegung.
09Was der Bauvertrag abdecken sollte
Ein vollständiger Vertrag sollte mindestens Folgendes regeln.
Parteien und Befugnisse
- Auftraggeber;
- Auftragnehmer;
- Vertreter;
- autorisierte Anweisungen;
- Zustelladressen;
- und Grenzen der delegierten Befugnisse.
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Vertragsdokumente
- Auflagen;
- Anforderungen des Auftraggebers;
- Vorschläge des Auftragnehmers;
- Zeichnungen;
- Spezifikationen;
- Mengen;
- Terminpläne;
- Klarstellungen zum Angebot;
- und Rangfolge.
Leistungsumfang
- dauerhafte Arbeiten;
- Bauhilfsmaßnahmen;
- Planung;
- Abbruch;
- Versorgungsanschlüsse;
- Prüfungen;
- Inbetriebnahme;
- Genehmigungen;
- Muster;
- Mock-ups;
- Handbücher;
- Schulung;
- und Übergabedokumentation.
Preis
- Pauschalpreis;
- Abrechnung nach Aufmaß;
- Zielkosten;
- garantierter Maximalpreis;
- kostenerstattungsfähige Elemente;
- vorläufige Beträge;
- Regiearbeiten;
- Steuern;
- und Preisanpassungsregeln.
Terminplan
- Beginn;
- Fertigstellung;
- Teilfertigstellung;
- Meilensteine;
- Planungstermine;
- Beschaffungstermine;
- Zugangstermine;
- Prüfungen;
- und erforderliche Aktualisierungen.
Zahlung
- Bewertungsstichtage;
- Zahlungsanträge des Bauunternehmers;
- Nachweisunterlagen;
- Bescheinigung;
- Zahlungsfrist;
- Sicherheitseinbehalt;
- Aufrechnung;
- strittige Beträge;
- und Schlussabrechnung.
Leistungsänderungen
- wer anordnungsberechtigt ist;
- erforderliche Form;
- Bewertung;
- Auswirkungen auf den Zeitplan;
- Nachweise;
- und Notfallarbeiten.
Verzögerungen
- Mitteilungen;
- Bauzeitverlängerungen;
- paralleler Verzug;
- Schadensminderung;
- Verzugsschadensersatz oder Vertragsstrafen;
- und Beschleunigung.
Qualität
- Standards;
- Muster;
- Inspektion;
- Prüfungen;
- Zurückweisung;
- Nachbesserungsarbeiten;
- und Zugang zu den Fertigungsstandorten.
Fertigstellung
- vertragliche Prüfungen;
- Fertigstellungsanzeige;
- Inspektion;
- ausstehende Punkte;
- stufenweise Inbesitznahme;
- Nutzungsdokumentation;
- Übergabe;
- und endgültige Fertigstellung.
Vertragsverletzung und Kündigung
- Vertragsverletzung durch den Auftragnehmer;
- Vertragsverletzung durch den Auftraggeber;
- Insolvenz;
- Arbeitsaufgabe;
- längere Aussetzung;
- Kündigungsverfahren;
- Bewertung;
- Baustellensicherung;
- Dokumente;
- Materialien;
- und Rechte hinsichtlich eines Ersatzunternehmers.
Streitigkeiten
- Mitteilungen;
- Verhandlungen auf Führungsebene;
- Schiedsgutachten;
- Mediation;
- Schiedsverfahren oder Gerichtsverfahren;
- anwendbarem Recht;
- und Gerichtsstand.
10Den Leistungsumfang präzise definieren
Der Leistungsumfang des Auftragnehmers sollte die Zuständigkeit festlegen für:
- Bauausführung;
- Bauhilfsmaßnahmen;
- Absteckung;
- Baustelleneinrichtung;
- Schutz bestehender Bausubstanz;
- Nachbarschutz;
- temporäre Versorgungsanschlüsse;
- Krane und Zugangsgeräte;
- Prüfungen;
- Inbetriebnahme;
- Anschlüsse;
- dem Auftragnehmer zugewiesene Genehmigungen;
- gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen;
- Muster;
- Mock-ups;
- Werkstattpläne;
- Koordinationspläne;
- Bauleistungen;
- Fachplanungen;
- Betriebsanleitungen;
- Schulung;
- Ersatzteile;
- und Bestandsunterlagen.
Zu den häufig strittigen Schnittstellen gehören:
- Tragwerk und Fassade;
- Abdichtung und Oberflächen;
- Architektur und mechanische Anlagen;
- Pools und Anlagentechnik;
- Landschaftsgestaltung und Entwässerung;
- Küchen und Versorgungsanschlüsse;
- Betreiberausstattung und vermieterseitige Bauleistungen;
- Aufzüge und Stromversorgung;
- Brandschutzsysteme und Inbetriebnahme;
- und Innenarchitektur-Pakete und Grundausbauleistungen.
An jeder Schnittstelle sollte eine Partei für die abschließende Koordination und Leistungserbringung verantwortlich sein.
11Planungsverantwortung während der Bauausführung
Die Bauausführung bringt in der Regel weitere Planungsinformationen hervor, selbst wenn das Projekt vor der Ausschreibung bereits weitgehend geplant war.
Dies kann Folgendes umfassen:
- Werkstattpläne;
- Werkstattzeichnungen;
- Bauhilfsmaßnahmen;
- Bewehrungspläne;
- Fassadenplanung;
- Abdichtungsdetails;
- haustechnische Koordination;
- Spezialsysteme;
- Geräteauswahl;
- und Montagemethoden.
Der Vertrag sollte unterscheiden zwischen:
- der Weiterentwicklung einer bestehenden Planung;
- Auswahl von Produkten innerhalb einer genehmigten Spezifikation;
- Planung eines definierten Fachelements;
- Behebung eines Planungsfehlers des Auftraggebers;
- und Übernahme der Verantwortung für die gesamte Planung.
Die Prüfung oder Freigabe durch den Auftraggeber, Architekten oder Ingenieur sollte die vertragliche Planungsverantwortung nicht unbeabsichtigt übertragen oder davon entbinden.
Der Prüfprozess sollte Folgendes festlegen:
- Einreichungstermine;
- Prüfer;
- Rückmeldefrist;
- zulässige Statuscodes;
- Wiedervorlage/Neueinreichung;
- Wirkung von Anmerkungen;
- und ob die Arbeiten vor der Freigabe fortgesetzt werden dürfen.
12Der Preismechanismus
Pauschalpreis
Ein Pauschalpreisvertrag kann Preissicherheit bieten, sofern der Leistungsumfang vollständig und abgestimmt ist.
Er schließt Folgendes nicht aus:
- Änderungen;
- Auftraggeberrisiken;
- unvorhersehbare Ereignisse;
- Fehler in den Angaben des Auftraggebers;
- Gesetzesänderungen;
- oder vertraglich ausdrücklich zugelassene Ansprüche.
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Abrechnung nach Aufmaß
Bei einem Vertrag mit Abrechnung nach Aufmaß hängt der Endpreis von den tatsächlich ausgeführten Mengen zu vereinbarten Einheitssätzen ab. Dies kann angemessen sein, wenn Mengen vor Baubeginn nicht zuverlässig ermittelt werden können, bietet jedoch weniger Sicherheit bei den Gesamtkosten.
Garantierter Höchstpreis
Ein garantierter Höchstpreis kann definierte Kosten deckeln, vorbehaltlich festgelegter Anpassungen.
Der Vertrag muss erläutern:
- welche Kosten enthalten sind;
- welche Ereignisse die Obergrenze anpassen;
- Behandlung von Einsparungen;
- Vergütung des Auftragnehmers;
- Open-Book-Aufzeichnungen;
- und ausgeschlossene Risiken.
Kostenerstattungsstruktur
Der Auftraggeber zahlt definierte tatsächliche Kosten zuzüglich einer vereinbarten Vergütung. Strenge Prüf-, Beschaffungs- und Kostenfreigabekontrollen sind unerlässlich.
Vorläufige Beträge
Ein vorläufiger Betrag ist kein Festpreis für vollständig definierte Arbeiten.
Der Vertrag sollte festlegen:
- wer den Leistungsumfang ausarbeitet;
- wie die Anweisung erfolgt;
- wie Nebenleistungen und Marge des Auftragnehmers berechnet werden;
- und ob ein Entfall zulässig ist.
Preisgleitung
Der Vertrag sollte regeln, ob sich der Preis ändern kann aufgrund von:
- Inflation;
- Lohnkosten;
- Materialien;
- Energie;
- Wechselkursen;
- Steuern;
- Zöllen;
- oder Gesetzesänderungen.
Stillschweigen zur Inflation schafft keine vorhersehbare Zuweisung des Preisrisikos.
13Terminplan und Verzögerung
Der Basis-Terminplan sollte Folgendes darstellen:
- Beginn;
- Planungseinreichungen;
- Beschaffung;
- Elemente mit langen Lieferzeiten;
- behördliche Schritte;
- Rohbau-Meilensteine;
- Gebäudehülle;
- Installation der Haustechnik;
- Prüfungen;
- Inbetriebnahme;
- Außenanlagen;
- Fertigstellung;
- und Übergabe.
Der Vertrag sollte regelmäßige Aktualisierungen des Terminplans verlangen, die Folgendes ausweisen:
- tatsächlichen Fortschritt;
- verbleibende Dauer;
- kritischen Pfad;
- Verzögerungsereignisse;
- Schadensminderung;
- Beschaffungsstatus;
- und prognostizierte Fertigstellung.
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Bauzeitverlängerung
Definieren Sie Ereignisse, die den Auftragnehmer zu zusätzlicher Bauzeit berechtigen können, wie z. B.:
- Änderungen durch den Auftraggeber;
- verspäteter Baustellenzugang;
- verspätete Informationen;
- spezifizierte Verzögerungen durch Behörden;
- außergewöhnliche Witterungsverhältnisse, sofern vertraglich anerkannt;
- höhere Gewalt;
- Aussetzung;
- oder sonstige Ereignisse im Risikobereich des Auftraggebers.
Der Auftragnehmer sollte verpflichtet sein, rechtzeitig eine Anzeige zu erstatten, in der Ursache, betroffene Aktivitäten, voraussichtliche Verzögerung, Auswirkungen auf den kritischen Pfad, Minderungsmaßnahmen und die beantragte Fristverlängerung dargelegt werden.
Verzugsschadensersatz oder Vertragsstrafe
Der Vertrag kann einen vorab festgelegten Betrag vorsehen, der bei schuldhaftem Verzug zu zahlen ist.
Die Bestimmung sollte Folgendes festlegen:
- Fertigstellungstermin;
- Zwischentermine;
- Betrag oder Berechnung;
- anwendbare Obergrenze;
- eine etwaige Nachfrist;
- sowie das Verhältnis zu Kündigung und weiterem Schadensersatz.
Die für Vertragsstrafenklauseln geltenden portugiesischen Vorschriften müssen berücksichtigt werden, einschließlich der Möglichkeit einer richterlichen Herabsetzung unter rechtlich relevanten Umständen.
Beschleunigung
Eine Beschleunigung sollte Folgendes festlegen:
- geänderter Fertigstellungstermin;
- erforderliche Maßnahmen;
- zusätzliche Vergütung;
- Verantwortung bei Zielverfehlung;
- sowie das Zusammenspiel mit bestehenden Verzögerungsansprüchen.
Eine Anweisung, „den Zeitplan aufzuholen“, sollte ohne Klarstellung nicht als vereinbarte Beschleunigungsregelung behandelt werden.
14Sicherheitsleistung für die Vertragserfüllung
Je nach Projekt kann der Auftraggeber Folgendes verlangen.
Erfüllungsgarantie
Sicherheit für definierte Pflichtverletzungen des Auftragnehmers.
Bestätigen:
- Aussteller;
- Betrag;
- Ablauf;
- Verlängerung;
- Inanspruchnahmebedingungen;
- anwendbarem Recht;
- und Reduzierung oder Freigabe.
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Anzahlungsgarantie
Wird eine Anzahlung geleistet, kann die Garantie die Rückzahlung sichern, bis die Anzahlung schrittweise verrechnet wurde.
Sicherheitseinbehalt
Ein prozentualer Anteil kann von Abschlagszahlungen bis zur Fertigstellung und endgültigen Freigabe einbehalten werden.
Definieren Sie:
- Prozentsatz;
- Höchstbetrag;
- erste Freigabe;
- endgültige Freigabe;
- Ersetzung durch Bürgschaft;
- und Verwendung bei Mängeln oder sonstigen Verbindlichkeiten.
Muttergesellschaftsgarantie
Eine Muttergesellschaft kann für die Verpflichtungen des Auftragnehmers bürgen. Der Wert der Garantie hängt von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Muttergesellschaft und der Durchsetzbarkeit des Dokuments ab.
Sicherheiten von Nachunternehmern und Lieferanten
Für kritische Leistungspakete kann der Auftraggeber Folgendes verlangen:
- Zusatzgarantien;
- Direktvereinbarungen;
- Abtretungsrechte;
- Produktgarantien;
- Eigentumsübertragungsvereinbarungen;
- oder Eintrittsrechte.
Sicherheiten sollten für den Zeitraum gültig bleiben, für den sie greifen sollen. Eine Garantie, die vor einer verzögerten Fertigstellung automatisch abläuft, bietet möglicherweise keinen wirksamen Schutz.
15Versicherung
Das Versicherungsprogramm kann Folgendes umfassen:
- Bauleistungsversicherung;
- Montageversicherung;
- Betriebshaftpflichtversicherung;
- Arbeitgeberhaftpflicht- und gesetzliche Arbeitsunfallversicherung;
- Berufshaftpflichtversicherung;
- Maschinen- und Geräteversicherung;
- Kfz-Versicherung;
- Umwelthaftpflichtversicherung;
- Versicherungsschutz für verdeckte Mängel, sofern verfügbar;
- und Deckung für bestehende Bausubstanz bei Sanierungsprojekten.
Das Projekt sollte Folgendes festlegen:
- Versicherungsnehmer;
- versicherte Parteien;
- versicherte Bauleistungen;
- bestehende Bausubstanz;
- Ausschlüsse;
- Selbstbehalte;
- räumlicher Geltungsbereich;
- Deckungszeitraum;
- Erprobung und Inbetriebnahme;
- Wartungs- und Gewährleistungszeitraum;
- Regressverzicht;
- Schadensanzeige;
- und Nachweis der Prämienzahlung.
In Portugal qualifizierte Bauleiter, Planer und Bauüberwacher unterliegen den Pflichten zur Berufshaftpflichtversicherung gemäß dem Gesetz 31/2009.
Der Versicherungsschutz sollte vor der Übergabe der Baustelle überprüft werden. Eine Versicherungsbestätigung sollte die Prüfung der Versicherungsbedingungen nicht ersetzen, wenn das Risiko wesentlich ist.
16Gesetzliche und technische Rollen
Das portugiesische Recht unterscheidet zwischen mehreren technischen Funktionen.
Bauleiter
Der Bauleiter ist mit der Ausführungsverantwortung des Bauunternehmens verknüpft. Die Rolle umfasst die Leitung und Koordinierung der Bauarbeiten sowie die Sicherstellung, dass die Arbeiten der Ausführungsplanung, den geltenden städtebaulichen Vorgaben sowie den gesetzlichen und behördlichen Vorschriften entsprechen.
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Leiter der Bauüberwachung
Der Leiter der Bauüberwachung agiert mit technischer Unabhängigkeit und überprüft die Ausführung der Arbeiten auf ihre Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung, den geltenden städtebaulichen Vorgaben sowie den gesetzlichen und behördlichen Vorschriften.
Der Leiter der Bauüberwachung ist nicht mit dem Bauleiter des Bauunternehmens zu verwechseln. Vorbehaltlich der geltenden gesetzlichen Unvereinbarkeiten muss die Bauüberwachung unabhängig von den bauausführenden Unternehmen bleiben.
Projektkoordinator und Planverfasser
Das Planungsteam kann weiterhin eingebunden bleiben durch:
- technische Unterstützung;
- Klarstellung der Planung;
- Prüfung von Unterlagen des Bauunternehmens;
- Bewertung vorgeschlagener Alternativen;
- Inspektion bestimmter Arbeiten;
- und Erstellung oder Genehmigung von Änderungen.
Bauherrenvertreter
Der Bauherrenvertreter ist eine vertragliche Rolle.
Dessen Befugnisse sollten ausdrücklich definiert werden und können Folgendes umfassen:
- Erteilung von Anweisungen;
- Bescheinigung von Zahlungen;
- Prüfung von Bauzeitverlängerungen;
- Vereinbarung von Leistungsänderungen;
- und Bescheinigung der Fertigstellung.
Eine vertragliche Bestellung ersetzt keine gesetzlich vorgeschriebenen technischen Funktionen.
17Baubeginn und Mobilisierung
Bevor Sie dem Bauunternehmer die Mobilisierung gestatten, füllen Sie eine Checkliste für den Baubeginn aus.
Bestätigen:
- rechtmäßige Befugnis zum Baubeginn;
- Zahlung der anfallenden Gebühren;
- erforderliche kommunale Einreichungen;
- Identifikation und Qualifikation des Bauunternehmers;
- gesetzliche technische Benennungen;
- Berufshaftpflichtversicherung;
- Bauleistungsversicherung;
- Sicherheitsplan oder -verfahren;
- Baustellenzugang;
- Übergabeprotokoll;
- Zustandserfassung;
- Versorgungsregelungen;
- Genehmigungen für temporäre Arbeiten;
- Terminplan;
- Sicherheiten-Dokumente;
- Zustimmung des Kreditgebers;
- und Notfallkontakte.
Ein Übergabe- oder Baustellenübergabeprotokoll sollte Folgendes festhalten:
- Datum;
- Baustellengrenzen;
- Schlüssel und Zugangsvorrichtungen;
- bestehende Bausubstanz;
- sichtbarer Zustand;
- gelagerte Materialien;
- Zählerstände der Versorgungsleitungen;
- Umweltbedingungen;
- und etwaige ausgenommene Bereiche.
18Sicherheit und Gesundheitsschutz
Die Baustellensicherheit wird im Wesentlichen durch das Gesetzesdekret 273/2003 und die allgemeinen Rechtsvorschriften zum Arbeits- und Gesundheitsschutz geregelt.
Die rechtliche Struktur kann Folgendes umfassen:
- den Projektentwickler oder Eigentümer;
- die Projektverfasser;
- den Sicherheitskoordinator während der Planung;
- den Sicherheitskoordinator während der Bauausführung;
- das ausführende Unternehmen;
- Auftragnehmer;
- Nachunternehmer;
- Arbeitgeber;
- und Selbstständige.
Die Bestellung eines Sicherheitskoordinators entbindet die anderen Beteiligten nicht automatisch von ihren eigenen Verpflichtungen.
+Details anzeigen(3)
Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan
Im Rahmen des Projekts muss festgestellt werden, ob ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erforderlich ist, und sichergestellt werden, dass:
- er in der entsprechenden Planungsphase ausgearbeitet wird;
- er für die Bauphase weiterentwickelt wird;
- er die tatsächlichen Arbeiten und Risiken widerspiegelt;
- und die erforderliche Genehmigung vor Beginn der betroffenen Arbeiten eingeholt wird.
Für kleinere Arbeiten, die besondere Risiken bergen, können Sicherheitsverfahrensblätter erforderlich sein.
Vorankündigung der Baustelle
Der Bauherr muss eine Vorankündigung an die Arbeitsaufsichtsbehörde richten, wenn die Arbeiten voraussichtlich Folgendes umfassen:
- mehr als 30 Tage und zu jedem Zeitpunkt mehr als 20 Arbeitskräfte gleichzeitig; oder
- insgesamt mehr als 500 Personentage.
Änderungen der gemeldeten Angaben müssen gemäß den geltenden Rechtsvorschriften verwaltet werden.
Dokumentation der Baustellensicherheit
Aufzubewahren sind:
- Identifikation von Haupt- und Nachunternehmern;
- Aufzeichnungen über das Personal;
- Versicherungsnachweise;
- Schulung;
- Sicherheitsunterweisungen;
- Verfahrensanweisungen;
- Gefährdungsbeurteilungen;
- Geräte- und Ausrüstungsprüfungen;
- Unfallprotokolle;
- Protokolle von Sicherheitsbesprechungen;
- und Korrekturmaßnahmen.
19Baustellenverwaltung
Ein effektives Vertragsmanagement beruht auf einer zeitnahen Dokumentation.
Im Rahmen des Projekts sollte Folgendes geführt werden:
- unterzeichnete Vertragsunterlagen;
- genehmigte Planung;
- Revisionsverzeichnis;
- Baustellenanweisungen;
- Informationsanfragen;
- Einreichungen des Auftragnehmers;
- Besprechungsprotokolle;
- Fortschrittsberichte;
- Fotografien;
- Prüfprotokolle;
- Inspektionsprotokolle;
- Nichtkonformitätsberichte;
- Zahlungsanträge;
- Zahlungsbescheinigungen;
- Änderungsregister;
- Anspruchsmeldungen;
- Verzögerungsaufzeichnungen;
- Wetteraufzeichnungen;
- Personal- und Gerätenachweise;
- Sicherheitsaufzeichnungen;
- und Korrespondenz.
Bei der Baustellenbesprechung sollte unterschieden werden zwischen:
- Information;
- Diskussion;
- Anweisung;
- Genehmigung;
- kaufmännische Vereinbarung;
- und Angelegenheiten, die einer weiteren Befugnis bedürfen.
Besprechungsprotokolle sollten nicht unbeabsichtigt eine Leistungsänderung genehmigen oder auf ein vertragliches Recht verzichten.
20Das Baubuch
Das Baubuch bleibt eine wichtige Projektdokumentation im Rahmen des RJUE.
Es kann unter anderem folgende Sachverhalte dokumentieren:
- Beginn;
- technische Verantwortung;
- relevante Baustellenereignisse;
- Anweisungen;
- Anfragen zur Planungsunterstützung;
- Aussetzung;
- Änderungen beim technischen Personal;
- und den Abschluss.
Nach den aktuellen Vorschriften ist das Baubuch selbst kein Dokument, das der Gemeinde bei Abschluss der Arbeiten vorgelegt werden muss. Das bedeutet nicht, dass es ignoriert oder durch informelle Mitteilungen ersetzt werden kann, und die Anforderungen sollten für Arbeiten, die von den am 1. Oktober 2026 in Kraft tretenden RJUE-Änderungen betroffen sind, erneut überprüft werden.
21Fortschrittsberichterstattung
Ein Monatsbericht kann folgende Abschnitte enthalten.
Management-Status
- Gesamtfortschritt;
- prognostizierte Fertigstellung;
- aktuelle Vertragssumme;
- prognostizierte Gesamtkosten;
- Hauptrisiken;
- und erforderliche Entscheidungen.
+Details anzeigen(5)
Terminplan
- geplanter Fortschritt;
- tatsächlichen Fortschritt;
- kritischen Pfad;
- Verzögerung;
- Aufholmaßnahmen;
- Elemente mit langen Lieferzeiten;
- und anstehende Meilensteine.
Kosten
- ursprüngliche Vertragssumme;
- genehmigte Nachträge;
- ausstehende Nachträge;
- voraussichtliche Nachträge;
- zertifizierte Zahlungen;
- Sicherheitseinbehalt;
- Forderungen;
- Unvorhergesehenes;
- und prognostizierte Schlussabrechnung.
Planung
- ausstehende Informationen;
- Einreichungen des Auftragnehmers;
- überfällige Antworten;
- Planungsänderungen;
- und behördenbezogene Änderungen.
Qualität
- Inspektionen;
- Prüfungen;
- Nichtkonformitäten;
- Mängel;
- Nachbesserungsarbeiten;
- und Musterfreigaben.
Sicherheit und Umwelt
- Vorfälle;
- Feststellungen;
- Korrekturmaßnahmen;
- Abfallnachweise;
- Beschwerden;
- und behördliche Begehungen.
Der Bericht sollte mit den an Investoren und Kreditgeber übermittelten Informationen übereinstimmen.
22Zahlungskontrolle
Der Auftragnehmer sollte einen strukturierten Zahlungsantrag einreichen, gestützt auf:
- Bewertung der fertiggestellten Arbeiten;
- Aufmaße;
- Rechnungen, sofern erforderlich;
- Nachweise über gelagerte Materialien;
- genehmigte Nachträge;
- aktualisierten Terminplan;
- Baufortschrittsfotos;
- Versicherungsnachweise;
- steuerliche oder Compliance-Dokumente, sofern vertraglich vorgeschrieben;
- und jegliche kreditgeberspezifische Dokumentation.
Der Zertifizierer sollte überprüfen:
- tatsächlich ausgeführte Arbeiten;
- vertragliche Sätze;
- ordnungsgemäß gelagerte Materialien;
- Eigentum oder Eigentumsübergang an außerhalb der Baustelle gelagerten Materialien;
- Abzüge;
- Sicherheitseinbehalt;
- Verrechnung von Vorschüssen;
- bisherige Zahlungen;
- und strittige Posten.
Eine Zahlungsbescheinigung sollte nicht automatisch Folgendes begründen:
- die Abnahme mangelhafter Arbeiten;
- Genehmigung einer Leistungsänderung;
- Bestätigung der Planungskonformität;
- oder Verzicht auf spätere Rechte.
Der Zahlungsprozess sollte ausreichend Zeit für die Einreichung durch das Bauunternehmen, die technische Prüfung, die Zertifizierung, die Überwachung durch den Kreditgeber, den Mittelabruf und die Zahlung bis zum vertraglichen Fälligkeitstermin vorsehen.
23Leistungsänderungen und Änderungskontrolle
Bauliche Änderungen sind eine Hauptursache für Kosten und Verzögerungen.
Ein Änderungsverfahren sollte Folgendes vorsehen:
- Identifizierung der vorgeschlagenen Änderung;
- Bestätigung der zur Anweisung befugten Person;
- Beschreibung der erforderlichen Arbeiten;
- Angebot des Bauunternehmens;
- Auswirkungen auf den Zeitplan;
- Prüfung von Entwurf und Planung;
- Genehmigung durch Kreditgeber oder Investoren, sofern erforderlich;
- schriftliche Anweisung;
- Ausführung;
- Überprüfung und Aufnahme in die Schlussrechnung.
Notfalländerungen
Der Vertrag sollte festlegen, wann das Bauunternehmen ohne vorherige schriftliche Anweisung handeln darf, um Leben, Eigentum, das Bauwerk oder die Umwelt zu schützen. Das Bauunternehmen sollte dennoch unverzüglich eine Mitteilung und entsprechende Nachweise vorlegen.
Änderungen des genehmigten oder eingereichten Projekts
Eine vertragliche Anweisung bestimmt nicht, ob eine Änderung nach dem RJUE rechtmäßig ist.
Bevor geänderte Arbeiten ausgeführt werden, ist zu prüfen, ob die Änderung:
- befreit ist;
- später mitgeteilt werden kann;
- eine vorherige Mitteilung erfordert;
- eine Änderung der Genehmigung oder eines sonstigen Titels erfordert;
- externe Konsultationen betrifft;
- die Struktur des horizontalen Eigentums betrifft;
- die Nutzung betrifft;
- oder Verpflichtungen gegenüber Kreditgebern und Käufern ändert.
Die rechtliche Beurteilung muss nach der Regelung erfolgen, die zum Zeitpunkt des Eintretens der Änderung anwendbar ist.
24Ansprüche und Mitteilungsbestimmungen
Der Vertrag sollte eine unverzügliche Mitteilung von Ereignissen vorschreiben, die Folgendes beeinflussen können:
- Preis;
- Zeit;
- Qualität;
- Zugang;
- Planung;
- Sicherheit;
- oder Fertigstellung.
Ein Anspruch sollte im Normalfall Folgendes ausweisen:
- vertragliche Grundlage;
- Ereignis;
- Datum;
- Ursache;
- Auswirkung;
- zeitnahe Aufzeichnungen;
- Schadensminderung;
- beantragte Frist;
- und geforderter Betrag.
Ein Anspruchsregister sollte unterscheiden zwischen:
- eingegangener Mitteilung;
- ausstehenden Informationen;
- Bewertung durch den Auftraggeber;
- geltend gemachter Betrag;
- vereinbarter Betrag;
- geltend gemachter Zeitanspruch;
- zugesprochener Zeitanspruch;
- und Status von Streitigkeiten.
Forderungen sollten nicht bis zum Projektende ungeklärt bleiben.
25Qualitätskontrolle
Die Qualität sollte während der Bauphase gesteuert und nicht erst bei der Fertigstellung geprüft werden.
Der Qualitätsplan kann Folgendes umfassen:
- Materialfreigabe;
- Muster;
- Mock-ups;
- Prüf- und Testpläne;
- Haltepunkte;
- Zeugenpunkte;
- Werksprüfungen;
- Lieferprüfungen;
- Montageprüfungen;
- Prüfungen verdeckter Arbeiten;
- Laborprüfungen;
- Inbetriebnahme;
- Nichtkonformitäten;
- Korrekturmaßnahmen;
- und Abschlussdokumentation.
Mock-ups
Verwenden Sie Mock-ups für material- oder schnittstellensensible Elemente wie:
- Fassaden;
- Abdichtungen;
- Fenster;
- Balkone;
- Badezimmer;
- Küchen;
- Hotelzimmer;
- Landschaftsgestaltung;
- und Außenbeläge.
Der Vertrag sollte festlegen, ob ein genehmigtes Mock-up den erforderlichen Qualitätsstandard festlegt.
Verdeckte Arbeiten
Der Bauunternehmer sollte rechtzeitig informieren, bevor Arbeiten verdeckt werden, die einer Prüfung bedürfen. Das Freilegen fertiggestellter Arbeiten zur Prüfung sollte vertraglich geregelt sein, einschließlich der Kostenverantwortung, je nachdem, ob die Arbeiten vertragskonform oder mangelhaft sind.
Nichtkonformität
Ein Verfahren bei Nichtkonformitäten sollte Folgendes erfassen:
- die nicht erfüllte Anforderung;
- betroffene Arbeiten;
- sofortige Schutzmaßnahmen;
- vorgeschlagene Korrektur;
- die Genehmigung der Planung, sofern erforderlich;
- erneute Prüfung;
- den Abschluss;
- und die Kostenverantwortung.
26Prüfung und Inbetriebnahme
Prüfungen sollten vor der finalen Bauphase geplant werden.
Das Inbetriebnahmeprogramm kann Folgendes umfassen:
- elektrische Systeme;
- Wasser und Entwässerung;
- Heizung, Lüftung und Klimatechnik;
- Brandmelde- und Brandschutzsysteme;
- Aufzüge;
- Sicherheits- und Zutrittskontrolle;
- Telekommunikation;
- Pools und Wasseraufbereitungssysteme;
- Erneuerbare-Energien-Systeme;
- Bewässerung;
- Gebäudemanagementsysteme;
- akustische Leistung;
- Luftdichtheit;
- und vom Betreiber bereitgestellte Ausstattung.
Definieren Sie:
- anwendbare Norm;
- verantwortliche Partei;
- Voraussetzungen;
- Prüfverfahren;
- Anwesenheit;
- Abnahmekriterien;
- Verfahren bei Nichtbestehen;
- erneute Prüfung;
- Protokolle;
- und Schulung.
Systeme sollten als integriertes Gebäude getestet werden, nicht nur als isolierte Elemente.
27Versorgungseinrichtungen und Infrastruktur
Die Fertigstellung kann von Dritten abhängen, die nicht der Kontrolle des Auftragnehmers unterliegen.
Nachzuverfolgen:
- Strom;
- Wasser;
- Entwässerung;
- Gas;
- Telekommunikation;
- Straßenanbindung;
- öffentliche Beleuchtung;
- Feuerwehrzufahrt;
- und kommunale oder private Infrastruktur.
Für jeden Anschluss ist Folgendes zu ermitteln:
- Antragstellung;
- Genehmigung der Planung;
- Zahlung;
- physische Arbeiten;
- Inspektion;
- Bestromung oder Aktivierung;
- Messung;
- und dauerhafter Vertrag.
Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine provisorische Versorgung die Anforderungen an die dauerhafte Fertigstellung oder den Betrieb erfüllt.
28Umwelt- und Abfallmanagement
Bau- und Abbruchabfälle unterliegen dem Allgemeinen Abfallwirtschaftsregime und spezifischen Vorschriften für Bau- und Abbruchabfälle.
Das Projekt sollte Folgendes ermitteln:
- den Abfallerzeuger;
- die Zuständigkeiten des Bauunternehmers;
- Abfallkategorien;
- Gefahrstoffe;
- Trennung vor Ort;
- Lagerflächen;
- autorisierter Transport;
- zugelassener Bestimmungsort;
- elektronische Begleitdokumente;
- Wiederverwendung;
- Recycling;
- und Nachweise über den Abschluss.
Materialien, die nicht wiederverwendet werden können und zu Bau- und Abbruchabfällen werden, müssen in der Regel vor Ort in die entsprechenden Stoffströme für das Recycling oder eine sonstige Verwertung getrennt werden.
In den Aufzeichnungen sollten die von der Baustelle abtransportierten Abfälle mit dem autorisierten Empfänger und den geltenden elektronischen Transportdokumenten abgeglichen werden.
Besondere Verfahren können erforderlich sein für:
- Asbest;
- kontaminierten Boden;
- gefährliche Abfälle;
- Grundwasser;
- geschützte Arten;
- archäologische Funde;
- Lärm;
- Staub;
- und Bauarbeiten in der Nähe von Wasserressourcen oder Schutzgebieten.
29Nachbarn und Rechte Dritter
Ermitteln Sie vor Baubeginn, ob das Projekt Folgendes erfordert:
- Kranüberschwenkrechte;
- Gerüstgenehmigungen oder -vereinbarungen;
- vorübergehenden Zugang;
- Nachbarwandvereinbarungen;
- Zugang für Unterfangungsarbeiten;
- Sicherungsarbeiten;
- Dienstbarkeiten für Versorgungsleitungen;
- Straßensperrungen;
- Verkehrsführung;
- oder die Nutzung von Nachbargrundstücken.
Führen Sie Zustandserfassungen durch, wenn die Arbeiten angrenzende Grundstücke beeinträchtigen können.
Der Vertrag sollte die Verantwortung regeln für:
- Beschwerden;
- Schäden;
- Erschütterungen;
- Staub;
- Lärm;
- Arbeitszeiten;
- Zugangsbehinderungen;
- und Ansprüche Dritter.
Die Baugenehmigung begründet nicht automatisch privatrechtliche Rechte an Nachbargrundstücken.
30Monitoring durch den Kreditgeber während der Bauphase
Wird eine Projektentwicklungsfinanzierung in Anspruch genommen, kann der Kreditgeber einen Monitoring-Gutachter oder technischen Berater beauftragen.
Der Monitoring-Prozess kann Folgendes prüfen:
- Baufortschritt;
- angefallene Kosten;
- genehmigtes Budget;
- Änderungen;
- Unvorhergesehenes;
- Terminplan;
- Qualität;
- Genehmigungsstatus;
- Versicherungen;
- Verkäufe;
- und die Fertigstellungskosten.
Das Monitoring des Kreditgebers ersetzt nicht:
- die Bauüberwachung des Bauherrn;
- die Verantwortung des Bauunternehmers;
- der gesetzliche Bauleiter;
- oder der gesetzliche Leiter der Bauüberwachung.
Der Zeitplan für die Vertragsabwicklung sollte eine Prüfung durch den Kreditgeber vorsehen, bevor die Zahlung fällig wird.
31Finanzielle Notlage und Insolvenz des Bauunternehmers
Zu den Warnzeichen können gehören:
- reduzierter Personaleinsatz;
- unbezahlte Nachunternehmer;
- Anträge auf beschleunigte Zahlung;
- verzögerte Materialbestellungen;
- Entzug der Kreditversicherung;
- Nichtverlängerung von Garantien;
- wiederholter Terminverzug;
- unerklärte Wechsel in der Geschäftsführung;
- und Verlassen von Teilen der Baustelle.
Der Auftraggeber sollte aktuelle Aufzeichnungen führen über:
- ausgeführte Arbeiten;
- Zahlungen;
- Materialien auf der Baustelle;
- außerhalb der Baustelle befindliche Materialien;
- Nachunternehmer;
- Planungsunterlagen;
- Baumaschinen;
- Bauhilfsmaßnahmen;
- Sicherheiten;
- und den Baustellenzugang.
Der Vertrag sollte festlegen, was im Falle eines Verzugs oder einer Insolvenz geschieht, einschließlich:
- Benachrichtigungen;
- Aussetzung von Zahlungen;
- Sicherung der Baustelle;
- Kündigung;
- Nutzung von Entwürfen;
- Abtretung oder Novation von Nachunternehmerverträgen;
- Eigentum an Materialien;
- Inanspruchnahme von Sicherheiten;
- Entfernung von Ausrüstung;
- und Fertigstellung durch Dritte.
Eine Kündigung sollte nicht ausgesprochen werden, ohne das vertragliche Verfahren, die Finanzierungsunterlagen, die Sicherungsinstrumente, die Insolvenzvorschriften und die Strategie zur praktischen Fertigstellung zu prüfen.
32Die Fertigstellung ist kein einzelnes Ereignis
Im Projekt sollte zwischen den folgenden Meilensteinen unterschieden werden.
Physische Fertigstellung
Die Bauarbeiten sind im Wesentlichen ausgeführt.
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Vertragliche Fertigstellung
Die vertraglichen Fertigstellungskriterien sind erfüllt und das entsprechende Zertifikat oder Abnahmedokument ist ausgestellt.
Fertigstellung mit Restpunkten
Geringfügige Punkte können verbleiben, sofern der Vertrag eine Fertigstellung ungeachtet dieser Punkte zulässt. Sie sollten in einer datierten Liste mit Zuständigkeiten und Fristen festgehalten werden.
Abschnitts- oder phasenweise Fertigstellung
Bestimmte Teile des Projekts können separat fertiggestellt und übergeben werden.
Der Vertrag sollte Folgendes regeln:
- Zugang;
- Versicherungen;
- Versorgungsanschlüsse;
- gemeinsam genutzte Systeme;
- Sicherheiten;
- Instandhaltung;
- Prüfungen;
- und die Verantwortung für Schäden.
Nutzungsfertigstellung
Die erforderliche kommunale Einreichung oder das entsprechende Verfahren ist abgeschlossen und alle weiteren sektorspezifischen Anforderungen für die vorgesehene Nutzung sind erfüllt.
Übergabe
Besitz, Schlüssel, Systeme, Dokumente und betriebliche Verantwortung gehen auf den Auftraggeber, Käufer, Mieter oder Betreiber über.
Endgültige Fertigstellung
Verbleibende Mängel werden behoben, die Schlussabrechnung wird vereinbart, verbleibende Einbehalte oder Sicherheiten werden freigegeben und die vertraglichen Abschlussanforderungen werden erfüllt.
Diese Meilensteine sollten nicht als austauschbar behandelt werden.
33Aktuelles Fertigstellungs- und Nutzungsverfahren
Stand 21. August 2026: Wurde ein Gebäude oder eine Einheit nach einer vorherigen Kontrolle unterliegenden städtebaulichen Maßnahme fertiggestellt, erfordert Artikel 62-A des RJUE in der Regel die Einreichung einer vom Bauleiter oder vom Leiter der Bauüberwachung unterzeichneten Verantwortlichkeitserklärung bei der Gemeinde, in der bestätigt wird, dass die Arbeiten abgeschlossen sind und in Übereinstimmung mit dem Projekt ausgeführt wurden, zusammen mit den Schlusszeichnungen, falls Änderungen am Projekt aufgetreten sind, wobei die Änderungen entsprechend ausgewiesen sein müssen.
Unter dem derzeitigen Regime kann die beabsichtigte Nutzung im Allgemeinen unmittelbar nach Einreichung der erforderlichen Dokumente beginnen.
Dieses Verfahren sollte nicht interpretiert werden als:
- Bestätigung, dass jede technische Anforderung erfüllt wurde;
- Genehmigung unzulässiger Projektänderungen;
- Ersatz für branchenspezifische Betriebsanforderungen;
- Ersatz für Zertifizierungen in den Bereichen Brandschutz, Energie, Versorgung oder Technik;
- oder Immunität gegenüber kommunalen Kontrollen und Durchsetzungsmaßnahmen.
Ab dem 1. Oktober 2026 ändert Decree-Law 108/2026 den Verfahrensrahmen und die begleitende Dokumentation. Jedes Projekt, das nach diesem Datum vor der Fertigstellung steht, muss das dann geltende Regime und die entsprechenden Formulare einhalten.
34Fertigstellungsinspektionen
Führen Sie vor der vertraglichen Fertigstellung eine koordinierte Inspektion durch, die Folgendes umfasst:
- Architektur;
- Rohbau;
- Abdichtungen;
- Fassaden;
- mechanische Systeme;
- elektrische Systeme;
- Brandschutz;
- Aufzüge;
- Pools;
- Landschaftsgestaltung;
- Straßen;
- Entwässerung;
- Gemeinschaftsflächen;
- einzelne Einheiten;
- Betreiberbereiche;
- und externe Infrastruktur.
Die Inspektion sollte Folgendes erfassen:
- unvollständige Arbeiten;
- Mängel;
- Schäden;
- fehlende Unterlagen;
- nicht bestandene Prüfungen;
- ausstehende Genehmigungen;
- und Punkte, die eine sichere Nutzung verhindern.
Im Vertrag sollte festgelegt sein, wer darüber entscheidet, ob der Fertigstellungsstandard erreicht wurde. Die Inbesitznahme oder die Gestattung der Nutzung ohne schriftlichen Vorbehalt kann die rechtliche und beweisrechtliche Position der Parteien beeinträchtigen.
35Das Übergabepaket
Die Übergabepflichten des Auftragnehmers können Folgendes umfassen.
Rechtliche und administrative Unterlagen
- Angaben zum Auftragnehmer;
- Erklärungen zur technischen Verantwortung;
- Fertigstellungseinreichungen;
- Behördenkorrespondenz;
- Zertifikate;
- und Nachweise bezüglich Projektänderungen.
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Planungs- und Bauunterlagen
- endgültige Architekturpläne;
- endgültige Ingenieurpläne;
- Bestandspläne;
- koordinierte Installationspläne;
- Spezifikationen;
- Produktdaten;
- und BIM- oder digitale Modelle, sofern erforderlich.
Prüfung und Inbetriebnahme
- Prüfbescheinigungen;
- Inbetriebnahmeprotokolle;
- Abgleichberichte;
- Prüfberichte;
- und Systemabnahmeprotokolle.
Betrieb und Instandhaltung
- Betriebsanleitungen;
- Wartungspläne;
- Garantien;
- Lieferantenkontakte;
- Ersatzteillisten;
- Verbrauchsmaterialien;
- und empfohlene Austauschintervalle.
Sicherheit
- technische Sicherheitsakte;
- Informationen zu Restrisiken;
- Notfallverfahren;
- Geräte- und Anlagendokumentation;
- und für künftige Wartungs- oder Änderungsarbeiten erforderliche Informationen.
Asset-Informationen
- Anlagenverzeichnisse;
- Seriennummern;
- Garantien;
- Schlüssel;
- Zugangsdaten;
- Softwarelizenzen;
- und Daten des Gebäudemanagementsystems.
Schulung
- Bedienerschulung;
- Facility-Management-Schulungen;
- Notfallschulungen;
- und Anwesenheitsnachweise.
Der Auftraggeber sollte das erforderliche Format, die Sprache, die digitale Struktur und den Prüfprozess festlegen, bevor die Bauarbeiten abgeschlossen sind.
36Technische und betriebliche Zertifizierungen
Je nach Projekt können für die Fertigstellung Unterlagen erforderlich sein zu:
- Energieeffizienz;
- Brandschutz;
- Elektroinstallationen;
- Gas;
- Telekommunikation;
- Aufzüge;
- Schallschutzanforderungen;
- Wassersysteme;
- Pools;
- Ausrüstung;
- Barrierefreiheit;
- Umweltbedingungen;
- touristische Nutzung;
- Nutzung im Gesundheitswesen;
- gewerbliche Nutzung;
- oder eine andere regulierte Tätigkeit.
Eine kommunale Fertigstellungsanzeige autorisiert nicht automatisch jede für das Gebäude beabsichtigte geschäftliche oder betriebliche Tätigkeit. Die Anforderungen des Betreibers sollten von Baubeginn an in die Fertigstellungsmatrix integriert werden.
37Mängel und Haftung des Bauunternehmers
Das portugiesische Zivilgesetzbuch regelt Mängel bei Bauverträgen.
Der Bauunternehmer muss die Arbeiten ausführen:
- in Übereinstimmung mit dem Vertrag;
- ohne Mängel, die deren Wert aufheben oder mindern;
- und ohne Mängel, die die gewöhnliche oder vertraglich vorgesehene Nutzung verhindern.
Vor der Abnahme der Arbeiten sollte der Auftraggeber prüfen, ob diese dem Vertrag entsprechen und mangelfrei sind. Eine vorbehaltlose Abnahme, insbesondere bei bekannten oder offensichtlichen Mängeln, kann die Rechte des Auftraggebers beeinträchtigen.
Allgemeine Mängel
Je nach den Umständen können die Rechte des Auftraggebers Folgendes umfassen:
- Beseitigung von Mängeln;
- Neuherstellung, sofern rechtlich anwendbar;
- Minderung des Preises;
- Vertragsauflösung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind;
- und Schadensersatz.
Gesetzliche Rüge- und Verjährungsfristen können kurz sein und müssen unmittelbar nach Entdeckung eines Mangels überwacht werden.
Gebäude und sonstige langlebige unbewegliche Bauwerke
Artikel 1225 des Zivilgesetzbuches enthält eine spezifische Regelung für Fälle, in denen ein Gebäude oder ein sonstiges langlebiges unbewegliches Bauwerk aufgrund eines Mangels des Baugrunds, der Errichtung, des Umbaus oder der Reparatur ganz oder teilweise einstürzt, schwerwiegende Mängel aufweist oder Einsturzgefahr begründet.
Die gesetzliche Frist beträgt in der Regel fünf Jahre ab Übergabe, es sei denn, es gilt eine abweichende vertragliche Gewährleistungsfrist. Die damit verbundenen Rüge- und Klagefristen müssen ebenfalls beachtet werden.
Der Bauvertrag sollte nicht lediglich festlegen, dass „die gesetzliche Gewährleistung gilt“. Er sollte Folgendes definieren:
- vertragliche Mängelfristen;
- Mitteilungsverfahren;
- Reaktionszeiten;
- Notfallmaßnahmen;
- Zugang;
- Verantwortlichkeit für Untersuchungen;
- Mängelbeseitigungskonzept;
- wiederholte Mängel;
- Kostenerstattung;
- und Auswirkungen auf Sicherheitsleistungen und Einbehalte.
38Gewährleistungen des Bauunternehmers und Gewährleistungen gegenüber dem Käufer unterscheiden sich
Die Rechte des Projektentwicklers gegenüber dem Bauunternehmer sind nicht zwingend identisch mit den Rechten eines künftigen Käufers gegenüber dem Projektentwickler.
Verkauft ein Gewerbetreibender eine Wohnimmobilie an einen Verbraucher, sieht das Decree-Law 84/2021 ein gesondertes Konformitätsregime vor. Der Gewerbetreibende kann für Vertragswidrigkeiten haften, die sich innerhalb von 10 Jahren bei strukturellen Bauelementen und innerhalb von fünf Jahren bei sonstigen Vertragswidrigkeiten manifestieren.
Der Bauvertrag sollte daher so gestaltet sein, dass der Projektentwickler – soweit rechtlich und vertraglich möglich – beim verantwortlichen Bauunternehmer, Planer oder Lieferanten Rückgriff nehmen kann. Zu prüfen sind:
- Gewährleistungsdauer;
- Abtretung;
- Rechte Dritter;
- direkter Rückgriff;
- Produktgarantien;
- Fortbestand von Auftragnehmerpflichten;
- Berufshaftpflichtversicherung;
- Beweissicherung;
- und vertragliche Verjährungsregelungen.
Eine zweijährige Mängelhaftungsfrist des Bauunternehmens schützt einen Projektentwickler möglicherweise nicht, der gegenüber Käufern über einen wesentlich längeren Zeitraum in der Haftung bleibt.
39Mängelmanagement nach der Übergabe
Richten Sie ein Mängelverwaltungssystem ein, das Folgendes erfasst:
- Meldedatum;
- Lage;
- Beschreibung;
- Fotografien;
- betroffener Käufer oder Betreiber;
- Dringlichkeit;
- verantwortlicher Auftragnehmer;
- Reaktionsfrist;
- Zutrittsvereinbarungen;
- Abhilfemaßnahmen;
- erneute Prüfung;
- den Abschluss;
- und wiederholtes Auftreten.
Trennen Sie:
- Notfallmängel;
- Sicherheitsmängel;
- Wassereintritt;
- Systemausfälle;
- Mängel an Gemeinschaftsbereichen;
- Mängel an einzelnen Einheiten;
- optische Mängel;
- unsachgemäße Nutzung;
- unterlassene Instandhaltung;
- und Planungsfehler.
Der Projektentwickler sollte nicht bis zum Ende der vertraglichen Mängelfrist warten, um eine konsolidierte Liste vorzulegen, wenn eine unverzügliche Mängelanzeige erforderlich ist.
40Indikativer Ablauf für Bau und Übergabe
- Schritt 1 — Baureife bestätigen: Anforderungen an Planung, Entwurf, Grundstück, Finanzierung, Erschließung und Projektteam überprüfen.
- Schritt 2 — Vergabemodell wählen: Festlegen, wie Planungs-, Preis-, Termin- und Schnittstellenrisiken verteilt werden.
- Schritt 3 — Ausschreibungsunterlagen vorbereiten: Planung, Leistungsumfang, Preisbildungsunterlagen und Vertragsentwurf vervollständigen und abstimmen.
- Schritt 4 — Bauunternehmen präqualifizieren: Rechtliche Eignung, Erfahrung, finanzielle Leistungsfähigkeit, Sicherheit und Ressourcen prüfen.
- Schritt 5 — Ausschreibung durchführen und auswerten: Preis, Leistungsumfang, Bedingungen, Terminplan und kaufmännische Abweichungen bereinigen.
- Schritt 6 — Vertrag verhandeln und abschließen: Endgültigen Leistungsumfang, Preis, Terminplan, Sicherheiten, Versicherungen und Fertigstellungsanforderungen vereinbaren.
- Schritt 7 — Voraussetzungen vor Baubeginn erfüllen: Vorgaben der Gemeinde, Auflagen von Kreditgebern sowie sicherheitsrelevante, versicherungstechnische und technische Bedingungen erfüllen.
- Schritt 8 — Baustelle einrichten und beginnen: Baustellenübernahme dokumentieren sowie Verwaltungs- und Berichtssysteme implementieren.
- Schritt 9 — Bauausführung steuern: Planung, Baufortschritt, Zahlungen, Qualität, Sicherheit, Änderungen, Nachträge und Risiken steuern.
- Schritt 10 — Testen und in Betrieb nehmen: Einzelne Systeme und deren integriertes Zusammenspiel prüfen.
- Schritt 11 — Bauarbeiten fertigstellen: Besichtigen, Mängel feststellen und die vertraglichen Fertigstellungskriterien bestätigen.
- Schritt 12 — Nutzungsverfahren abschließen: Die gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen einreichen und projektspezifische Betriebsanforderungen erfüllen.
- Schritt 13 — Übergabe: Immobilie, Systeme, Dokumentation, Zugänge und Betriebsverantwortung übertragen.
- Schritt 14 — Mängelmanagement und Projektabschluss: Nachbesserungsarbeiten abschließen, Schlussrechnung abstimmen und Sicherheiten nur dann freigeben, wenn dies berechtigt ist.
41Kostenkategorien für Bau und Fertigstellung
Einzuplanen sind:
- Hauptbauvertrag;
- vorbereitende Arbeiten;
- Spezialgewerke;
- Fertigstellung der Planung;
- Planungsprüfung;
- Projektmanagement;
- Bauüberwachung;
- Kostenmanagement;
- Sicherheitskoordination;
- Untersuchungen und Prüfungen;
- Versorgungsanschlüsse;
- bauzeitliche Versorgung;
- kommunale Abgaben;
- Versicherungen;
- Bürgschaften und Garantien;
- Kreditgeber-Monitoring;
- Baustellensicherung;
- Umweltmanagement;
- Abfall;
- Inbetriebnahme;
- Betreiberanforderungen;
- Mock-ups;
- Muster;
- Mängel;
- Unvorhergesehenes;
- Inflation;
- Finanzierung bei Verzögerungen;
- und rechtliche oder gutachterliche Unterstützung bei Ansprüchen.
Die Prognose sollte unterscheiden zwischen:
- ursprünglicher Vertragswert;
- gebundene Kosten;
- gezahlte Kosten;
- genehmigte Änderungen;
- erwartete Änderungen;
- Forderungen;
- Unvorhergesehenes;
- und die prognostizierten Gesamtkosten.
Das Decision Gate für Bau und Übergabe
Gehen Sie erst dann zur uneingeschränkten Bauausführung über, wenn die folgenden Fragen beantwortet werden können:
- Baurechtliche Genehmigung: Ist das korrekte Planungsverfahren bestätigt, der maßgebliche Rechtstitel, die Mitteilung oder Freistellung wirksam, die anfallenden Gebühren bezahlt, die Vorlageunterlagen vor Baubeginn bereit und die genehmigte Bauzeit bekannt?
- Bauunternehmen: Ist das Bauunternehmen rechtlich qualifiziert, ist sein IMPIC-Status angemessen und aktuell, wurde die finanzielle Leistungsfähigkeit bewertet, ist das vorgeschlagene Projektteam verfügbar und sind kritische Nachunternehmer identifiziert?
- Vertrag: Ist der Leistungsumfang vollständig, ist die Rangfolge der Vertragsdokumente festgelegt, ist die Planungsverantwortung zugewiesen, ist der Preismechanismus verstanden, sind die Verfahren für Zahlungen, Nachträge und Verzögerungen praktikabel und sind die Bestimmungen zu Kündigung und Insolvenz angemessen?
- Finanzierung und Sicherheiten: Steht die Baufinanzierung zur Verfügung, sind die Auflagen der Kreditgeber erfüllt, sind die Reserven für Unvorhergesehenes ausreichend, liegen die Garantien vor und ist das Versicherungsprogramm wirksam?
- Terminplan: Liegt ein genehmigter Basis-Terminplan vor, sind Beschaffungen mit langen Vorlaufzeiten identifiziert, sind Fristen von Behörden und Versorgungsunternehmen berücksichtigt, werden die Schnittstellen bei abschnittsweiser Fertigstellung kontrolliert und stimmt der Terminplan mit den Finanzierungs- und Verkaufsverpflichtungen überein?
- Qualität und Fertigstellung: Liegt ein Qualitätsplan vor, sind die Inspektions- und Prüfanforderungen definiert, sind die Fertigstellungskriterien objektiv, ist die Liste der Übergabedokumente abgestimmt, ist das Verfahren für die Nutzungs- und Betriebsgenehmigung bestätigt und sind Mängel sowie nachgelagerte Haftungsverpflichtungen gegenüber Käufern geregelt?
Wenn das Bauunternehmen mit den Arbeiten begonnen hat, während kritische Punkte bezüglich Leistungsumfang, Planung, Preis oder Genehmigungen ungelöst bleiben, hat das Projekt keine echte Baureife erlangt.
Wesentliche Baurisiken
- Unvollständige oder unkoordinierte Ausschreibungsplanung, die zu Nachträgen, Forderungen und dem Verlust von Preissicherheit führt.
- Bauunternehmen ohne aktuelle und angemessene IMPIC-Berechtigung, Kapazität oder finanzielle Bonität.
- Nicht definierte Planungsverantwortung zwischen dem Planungsteam, dem Bauunternehmen und spezialisierten Nachunternehmern.
- Undokumentierte mündliche Anweisungen und Beschlüsse aus Baubesprechungen, die als Vertragsabwicklung behandelt werden.
- Auf der Baustelle ausgeführte Änderungen ohne Bestätigung ihrer Einstufung nach dem RJUE.
- Garantien, Bürgschaften oder Versicherungen, die vor einer verzögerten Fertigstellung ablaufen.
- Wirtschaftliche Schieflage oder Insolvenz des Bauunternehmens während der Bauausführung.
- Späte Prüfungen und Inbetriebnahmen, die kurz vor dem Fertigstellungstermin Schnittstellenfehler offenbaren.
- Gestattung der Nutzung vor dem vollständigen Abschluss des rechtlichen und technischen Fertigstellungsprozesses.
- Mängelgewährleistungsfristen des Bauunternehmens, die kürzer sind als die Haftung des Projektentwicklers gegenüber Wohnimmobilienkäufern.
Indikativer Zeitplan
Bauzeiten variieren erheblich je nach Projekttyp, Größenordnung, Standortbedingungen, Planungsreife, Vergabestruktur, planerischen Auflagen, Erschließungsträgern, Verfügbarkeit von Bauunternehmen und Marktbedingungen.
Als grobe Ausgangsannahmen:
- Ausschreibungsvorbereitung: 4–12 Wochen;
- Ausschreibungszeitraum für Bauunternehmen: 4–10 Wochen;
- Angebotsprüfung und Verhandlung: 3–8 Wochen;
- Vertragsabschluss und Mobilisierung: 2–6 Wochen;
- kleinere Sanierung: 3–9 Monate;
- umfassende Wohnraumsanierung: 8–18 Monate;
- Wohnungsneubau: 12–30 Monate;
- größeres Resort-, Hotel- oder Mischnutzungsprojekt: 18–48 Monate oder länger;
- Prüfung, Fertigstellung und Übergabe: 1–4 Monate;
- vertraglicher Mängelmanagementzeitraum: üblicherweise 12–24 Monate, unbeschadet längerer gesetzlicher oder vertraglicher Haftung.
Diese Zeiträume sind keine gesetzlichen Fristen und sollten nicht ohne einen projektspezifischen Terminplan verwendet werden.
Häufige Fehler bei Bauausführung und Projektabwicklung
- 1Auswahl des Bauunternehmens ausschließlich nach dem Preis: Ein ungeprüftes Billigangebot schließt möglicherweise wesentliche Arbeiten aus oder basiert auf unrealistischen Annahmen.
- 2Ausschreibung einer unvollständigen Planung als Festpreisprojekt: Die Kennzeichnung als Pauschale behebt keine fehlenden Informationen.
- 3Versäumnis, den IMPIC-Status des Bauunternehmens zu überprüfen: Eine gute Reputation ersetzt keine aktuelle rechtliche Zulassung.
- 4Baubeginn auf Basis eines Letter of Intent: Eine unklare Absichtserklärung kann verbindliche Verpflichtungen ohne vollständige Risikoverteilung schaffen.
- 5Verwendung von „Design and Build“ ohne Festlegung der Planungsverantwortung.
- 6Zulassung mündlicher Leistungsänderungen, was zu Unsicherheiten bezüglich Befugnissen, Preis, Fristen und Leistungsumfang führt.
- 7Freigabe von Zahlungen ohne angemessenen Nachweis über fertiggestellte Arbeiten oder gesicherte, außerhalb der Baustelle gelagerte Materialien.
- 8Behandlung von Baubesprechungen als Vertragsverwaltung.
- 9Außerachtlassung der kommunalen Handhabung von Projektänderungen.
- 10Betrachtung der Arbeitssicherheit als ausschließliche Verantwortung des Bauunternehmens.
- 11Verschiebung der Inbetriebnahme auf das Ende des Terminplans.
- 12Gestattung der Nutzung vor vollständigem Abschluss des rechtlichen und technischen Verfahrens.
- 13Abnahme der Arbeiten ohne Vorbehalte.
- 14Zu frühe Freigabe von Sicherheitseinbehalten oder Garantien.
- 15Fehlende Abstimmung der Bauunternehmerhaftung mit der nachgelagerten Käuferhaftung.
- 16Das Monitoring des Kreditgebers als Qualitätsüberwachung zu betrachten.
- 17Mit der Prüfung von Forderungen bis zur Schlussabrechnung zu warten.
Checkliste für Bau und Übergabe
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Häufig gestellte Fragen
Muss das Bauunternehmen über eine portugiesische Baulizenz verfügen?
Das Bauunternehmen muss über die nach dem Gesetz 41/2015 geltende Bauberechtigung verfügen. Je nach Bauunternehmen und Arbeiten kann es sich dabei um einen IMPIC-alvará, ein Zertifikat, eine Registrierung oder eine andere gesetzlich anerkannte Form der Berechtigung handeln. Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine ausländische Registrierung in einem anderen Land Bauarbeiten in Portugal ohne das erforderliche portugiesische Verfahren erlaubt.
Muss ein privater Bauvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Private Bau- und Nachunternehmerverträge, die den gesetzlichen Schwellenwert in Artikel 26 des Gesetzes 41/2015 überschreiten, müssen schriftlich abgefasst werden und bestimmte Mindestangaben enthalten. Wesentliche Projektentwicklungsverträge sollten stets vollständig schriftlich dokumentiert werden, auch wenn der gesetzliche Schwellenwert nicht erreicht wird.
Ist ein Festpreisvertrag immer fest?
Nein. Der Preis kann sich dennoch durch Leistungsänderungen, vorläufige Summen, definierte Risikofälle des Auftraggebers, Preisanpassungen, Gesetzesänderungen oder andere vertragliche Mechanismen ändern. Preissicherheit hängt sowohl von der Vertragsgestaltung als auch von der Vollständigkeit des Leistungsumfangs ab.
Kann das Bauunternehmen beginnen, bevor der vollständige Vertrag unterzeichnet ist?
Nur mit erheblicher Vorsicht. Jede vorzeitige Beauftragung sollte die genehmigten Arbeiten, den Preis, das maximale Kostenrisiko, die Planung, den Terminplan, Versicherungen, die Sicherheit, das Eigentum an Materialien, die Kündigung sowie die Regelungen für den Fall definieren, dass der Hauptvertrag nie unterzeichnet wird. Die rechtliche Befugnis zum Beginn der betreffenden Arbeiten muss bereits vorliegen.
Wer ist für Planungsfehler verantwortlich?
Das hängt von den Beauftragungen und dem Bauvertrag ab. Die Verantwortung kann beim Planungsteam des Entwicklers, beim Bauunternehmen, bei einem spezialisierten Nachunternehmer oder bei mehreren Parteien liegen. Die Prüfung oder Freigabe durch eine andere Partei überträgt die Verantwortung nicht zwangsläufig.
Ist der Bauleiter derselbe wie der Leiter der Bauüberwachung?
Nein. Der Bauleiter ist an die Ausführung der Arbeiten durch das Bauunternehmen gebunden. Der Leiter der Bauüberwachung überprüft die Ausführung unabhängig im Namen des Projekts innerhalb des geltenden gesetzlichen Rahmens.
Wird der Sicherheitskoordinator für jeden Baustellenunfall verantwortlich?
Nein. Der Sicherheitskoordinator hat gesetzlich festgelegte Aufgaben, aber seine Bestellung entbindet den Eigentümer, die ausführende Stelle, Bauunternehmer, Arbeitgeber, Planer und andere Beteiligte nicht von ihren separaten Verantwortlichkeiten.
Kann ein Bauunternehmer nicht genehmigte Änderungen vornehmen und diese bei Fertigstellung regularisieren?
Grundsätzlich nicht. Die Handhabung hängt von der Art der Änderung und dem zu diesem Zeitpunkt geltenden RJUE-Regime ab. Einige Änderungen können über eine spätere Mitteilung abgewickelt werden, während andere eine vorherige Änderung oder ein anderes Verfahren erfordern, bevor die geänderte Arbeit ausgeführt wird.
Genehmigt die Gemeinde die Bauqualität?
Die kommunale Kontrolle und Inspektion ersetzen weder die Verantwortung des Bauunternehmers, des Bauleiters oder der Bauüberwachung noch die Planungsverantwortung, Prüfungen oder die vertraglichen Qualitätskontrollen des Auftraggebers.
Kann das Gebäude unmittelbar nach der physischen Fertigstellung genutzt werden?
Nicht allein deshalb, weil die physischen Arbeiten abgeschlossen wirken. Die geltenden Fertigstellungs- und Nutzungsunterlagen müssen eingereicht werden, und alle brandschutztechnischen, energetischen, versorgungstechnischen, touristischen, gewerblichen, gesundheitsbezogenen oder sonstigen sektorspezifischen Anforderungen müssen ebenfalls erfüllt sein.
Ist eine „Nutzungsgenehmigung (licença de utilização)“ noch erforderlich?
Unter dem am 21 August 2026 geltenden Regime basiert die Nutzung nach Arbeiten, die der vorherigen städtebaulichen Kontrolle unterliegen, im Allgemeinen auf der Einreichung der nach Article 62-A erforderlichen Unterlagen und nicht auf einer traditionellen Genehmigung. Die Terminologie und das Verfahren werden sich unter dem überarbeiteten RJUE ab dem 1 October 2026 erneut ändern, sodass der spezifische Weg für das jeweilige Projekt und das betreffende Datum überprüft werden muss.
Bedeutet die vertragliche Fertigstellung, dass die Arbeiten frei von Mängeln sind?
Nicht zwingend. Ein Vertrag kann eine Fertigstellung mit geringfügigen offenen Restpunkten erlauben, die der beabsichtigten Nutzung nicht entgegenstehen. Diese Punkte sollten identifiziert, vorbehalten und innerhalb festgelegter Fristen behoben werden.
Wie lange haftet der Bauunternehmer für Mängel?
Die Antwort hängt von der Art des Mangels, dem Civil Code, vertraglichen Gewährleistungen, dem Zeitpunkt der Feststellung, Rügefristen, der Abnahme und den beteiligten Parteien ab. Schwerwiegende Mängel an Gebäuden und anderen langlebigen unbeweglichen Werken unterliegen der Sonderregelung in Article 1225 des Civil Code.
Haben Wohnimmobilienkäufer dieselbe Gewährleistung wie der Entwickler gegenüber dem Bauunternehmer?
Nein. Verbraucherkäufer können von dem gesonderten Regime im Decree-Law 84/2021 profitieren, einschließlich 10 Jahren für tragende Bauelemente und fünf Jahren für sonstige Vertragswidrigkeiten. Der Vertrag des Entwicklers mit dem Bauunternehmer sollte unter Berücksichtigung dieser nachgelagerten Haftungen gestaltet werden.
Kann ein Einbehalt zurückgehalten werden, bis jeder Mangel behoben ist?
Nur in Übereinstimmung mit dem Vertrag und dem geltenden Recht. Der Vertrag sollte die Höhe des Einbehalts, zulässige Abzüge, Freigabestufen und das Verhältnis zu ausstehenden Mängeln regeln.
Genehmigt der Kreditgeber jede Nachtragsvereinbarung?
Nur, wenn dies in den Finanzierungsdokumenten gefordert wird. Die Zustimmung des Kreditgebers kann für Änderungen erforderlich sein, die sich auf Kosten, Terminplan, Planung, Wert, Genehmigungsstand, Vertrieb oder Rückstellungen für Unvorhergesehenes auswirken. Das Verfahren nach dem Bauvertrag und der Genehmigungsprozess des Kreditgebers sollten aufeinander abgestimmt werden.
Tools für diese Phase
Procurement Route Selector
Vergleichen Sie traditionelle, Design-and-Build-, Construction-Management-, Multiple-Package- und Turnkey-Strukturen.
Projektabwicklungsmodell auswählenBauunternehmer-Due-Diligence-Tool
Organisieren Sie die Prüfungen von IMPIC-Status, Erfahrung, finanzieller Leistungsfähigkeit, Team, Arbeitssicherheit und Nachunternehmern.
Bauunternehmer prüfenZahlungs- und Baufortschritts-Tracker
Vergleichen Sie den geplanten Fortschritt, erbrachte Leistungen, zertifizierte Beträge, Einbehalte und prognostizierte Gesamtkosten.
Baufortschritt nachverfolgenBauzeitenplan-Builder
Planen Sie Ausschreibungs-, Mobilisierungs-, Bau-, Test-, Fertigstellungs- und Übergabezeiträume.
Bauzeitenplan erstellenFertigstellungs- und Übergabeplaner
Organisieren Sie Abnahmen, Tests, behördliche Dokumente, Handbücher, Gewährleistungen, Schulungen und Mängel.
Übergabeplan erstellenNächste Phase
08 — Vertrieb, Betrieb & Exit
Wandeln Sie die fertiggestellte Projektentwicklung in Verkaufserlöse, laufende Betriebseinnahmen oder einen Investment-Exit um. Die nächste Phase erläutert Vorverkäufe, Käuferverträge, Verbraucherschutzpflichten, Vermietung, Betriebsreife, Wohnungseigentumsstrukturen, Übergabe an Käufer, stabilisierten Betrieb, Refinanzierung und Projektveräußerung.
Weiter zu Vertrieb, Betrieb & Exit
Rechtliche Begleitung durch VVA
Realisieren Sie das Projekt im Rahmen eines rechtlich gesteuerten Bauprozesses
VVA kann Investoren, Projektentwickler, Family Offices, Fonds, Grundstückseigentümer und Betreiber während der gesamten Vergabe, Bauausführung, Fertigstellung und Übergabe von portugiesischen Immobilienentwicklungen unterstützen. Die Unterstützung kann Folgendes umfassen: Vergabestrategie, Ausschreibungsunterlagen, Due Diligence von Bauunternehmen, Bauverträge, Design-and-Build-Strukturen, Vereinbarungen über vorgezogene Baumaßnahmen, Absichtserklärungen, Planer- und Beraterverträge, Projektsteuerungsverträge, Bauüberwachungsverträge, Development-Management-Verträge, Vertragserfüllungsbürgschaften, Anzahlungsgarantien, Konzernmuttergarantien, Versicherungsprüfungen, Direktvereinbarungen, Anforderungen von Kreditgebern, Bauänderungen, Zahlungs- und Zertifizierungsstreitigkeiten, Verzögerungsansprüche und Bauzeitverlängerungsansprüche, Leistungsverzug des Unternehmers, Nachunternehmerprobleme, Kündigung, Insolvenz des Bauunternehmens, Fertigstellung, Nutzungsdokumentation, stufenweise Übergabe, Mängel, Schlussrechnung, nachgelagerte Käufergewährleistungen und baurechtliche Streitbeilegung.
Die Rechtsdienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.
Offizielle Quellen und weiterführende Literatur
- Portugiesisches Zivilgesetzbuch — Bauverträge, Artikel 1207 bis 1230
- Gesetz 41/2015 — Bautätigkeit und Qualifikation von Bauunternehmen
- IMPIC — Register für Bauunternehmer privater Bauvorhaben
- Gesetz 31/2009 — berufliche Qualifikationen, Pflichten und Verantwortung
- Dekret-Gesetz 273/2003 — Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen
- ACT — Baustellensicherheit
- RJUE — Rechtlicher Rahmen für Urbanisierung und Bauwesen
- Dekret-Gesetz 10/2024 — städtebauliche Vereinfachung
- Dekret-Gesetz 108/2026 — überarbeitetes RJUE
- Gesetzesdekret 155-B/2026 — Verschiebung auf den 1. Oktober 2026
- Dekret-Gesetz 102-D/2020 — Allgemeine Abfallbewirtschaftungsregelung
- APA — Bau- und Abbruchabfälle
- Dekret-Gesetz 101-D/2020 — Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden
- Dekret-Gesetz 84/2021 — Verbraucherkonformität und Wohnimmobilien
Zuletzt geprüft: 21. August 2026
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