Grundstücks- & Projekterwerb

2. Erwerb einer Projektgesellschaft

Anstelle des Erwerbs der Immobilie erwirbt der Käufer Aktien oder Geschäftsanteile an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist.

Dies kann Projektverträge und die operative Kontinuität sichern, bedeutet jedoch auch, dass der Käufer ein Unternehmen mit seiner Historie, seinen Verbindlichkeiten, vertraglichen Verpflichtungen und potenziellen nicht offengelegten Risiken übernimmt.

• Ein Anteilserwerb erfordert daher neben der vollständigen immobilien- und planungsrechtlichen Prüfung eine gesellschaftsrechtliche, buchhalterische, steuerliche, arbeitsrechtliche, prozessuale und vertragliche Due Diligence.

3. Erwerb von Projektrechten

Ein Käufer kann ein Paket vertraglicher Rechte und Projektrechte erwerben, wie zum Beispiel:

• Architektur- und Ingenieurentwürfe;
• Beraterverträge;
• Genehmigungsanträge;
• Auskunftsersuchen oder Planungsentscheidungen;
• Bauverträge;
• Betreiber- oder Managementverträge;
• Marketingunterlagen;
• Vorverkaufsvereinbarungen;
• Garantien;
• Gutachten und Berichte;
• und Rechte aus bestehenden Entwicklungsverträgen.

Nicht jedes Projektdokument, jeder Vertrag, jede Lizenz oder jede administrative Position ist automatisch übertragbar. Abtretungsbeschränkungen, Zustimmungen Dritter, Eigentum an geistigem Eigentum und behördliche Anforderungen müssen individuell geprüft werden.

4. Bedingter Erwerb

Der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie nur dann zu erwerben, wenn definierte Bedingungen erfüllt sind.

Typische Bedingungen können Folgendes betreffen:

• zufriedenstellende rechtliche, planerische und technische Due Diligence;
• Bestätigung der Entwicklungskapazität;
• Erhalt eines positiven Planungsbescheids;
• Berichtigung von Grenzen oder eingetragenen Flächen;
• Löschung von Hypotheken oder Pfändungen;
• Übergabe der Immobilie frei von Nutzern;
• Nichtausübung anwendbarer Vorkaufsrechte;
• Finanzierungszusage;
• gesellschaftsrechtliche Genehmigungen;
• oder Übergabe bestimmter Projektdokumente.

Die Bedingung muss objektiv formuliert sein. Der Vertrag sollte festlegen, wer für deren Erfüllung verantwortlich ist, welche Nachweise erforderlich sind, welche Frist gilt, etwaige Verzichtsrechte und was geschieht, wenn die Bedingung nicht erfüllt wird.

5. Erwerbsoption

Eine Option kann dem Investor das Recht, nicht jedoch die Pflicht einräumen, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraums und unter definierten Bedingungen zu erwerben.

Eine Option kann nützlich sein, wenn der Investor Zeit benötigt, um:

• das Entwicklungspotenzial zu prüfen;
• einen Planungsbescheid einzuholen;
• angrenzende Grundstücke zusammenzulegen;
• die Finanzierung zu sichern;
• einen Betreiber sichern;
• oder kommerzielle Verhandlungen abschließen.

Das Optionsdokument muss den Vermögenswert, den Preis oder die Preisformel, den Optionszeitraum, den Ausübungsmechanismus, die Exklusivität, Zugangsrechte, die Optionsgebühr und die Folgen des Ablaufs definieren.

6. Joint Venture mit dem Grundstückseigentümer

Anstatt die Immobilie sofort zu verkaufen, kann der Grundstückseigentümer Land einbringen oder Entwicklungsrechte für ein gemeinsames Projekt gewähren.

Der Entwickler kann Folgendes einbringen:

• Kapital;
• Projektmanagement;
• Planungs- und Genehmigungsarbeiten;
• Finanzierungsvereinbarungen;
• Baumanagement;
• und Vertriebs- oder Betriebsexpertise.

Die Vereinbarung muss Kontrolle, Finanzierung, Entscheidungsfindung, Grundstücksbewertung, Sicherheiten, Kostenüberschreitungen, Ausschüttungen, Pattsituationen (Deadlock), Nichterfüllung, Verwässerung und den Ausstieg regeln. Ein Joint Venture beseitigt das Erwerbsrisiko nicht. Es verändert, wie dieses Risiko verteilt und gesteuert wird.

Anteilserwerb (Share Purchase)

Der Käufer erwirbt:

• Die Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist.
• Hauptvorteil: Die operative und vertragliche Kontinuität kann gewahrt bleiben.
• Hauptrisiko: historische und nicht offengelegte Verbindlichkeiten der Gesellschaft.

Bedingter Kauf

Der Käufer erwirbt:

• Die Immobilie nach Erfüllung definierter Bedingungen.
• Hauptvorteil: Begrenzt das Risiko gegenüber identifizierten Entwicklungsrisiken.
• Hauptrisiko: Bedingungen können strittig sein, wenn sie subjektiv formuliert sind.

Option

Der Käufer erwirbt:

• Ein Recht zum Erwerb innerhalb eines vereinbarten Zeitraums.
• Hauptvorteil: Ermöglicht Prüfungen vor Eingehung einer Kaufverpflichtung.
• Hauptrisiko: Der Schutz hängt von Durchsetzbarkeit, Laufzeit und Vertragsstruktur ab.

Joint Venture mit dem Grundstückseigentümer

Der Käufer erwirbt:

• Vertragliche oder gesellschaftsrechtliche Beteiligung am Projekt.
• Hauptvorteil: Reduziert die unmittelbaren Grundstückserwerbskosten.
• Hauptrisiko: Streitigkeiten über Governance, Finanzierung und Exit.

Erwerb von Projektrechten

Der Käufer erwirbt:

• Entwürfe, Anträge, Verträge und sonstige Projektvermögenswerte.
• Hauptvorteil: Kann ein bestehendes Projekt beschleunigen.
• Hauptrisiko: Rechte und Genehmigungen können unvollständig oder nicht übertragbar sein.

Die vorgeschlagene Struktur

Geben Sie an, ob die Transaktion vorgesehen ist als:

• ein Asset-Kauf;
• ein Anteilskauf;
• ein Kauf von Projektrechten;
• eine Option;
• ein Vorvertrag;
• ein Joint Venture;
• oder eine andere bedingte Vereinbarung.

Die Struktur sollte bis zum Abschluss der entsprechenden Due-Diligence-Prüfung unter dem Vorbehalt der rechtlichen und steuerlichen Bestätigung bleiben.

Die Preisannahmen

Klären Sie, ob der Preis:

• fest ist;
• nach eingetragener Fläche berechnet wird;
• nach verifizierter Grundstücksfläche berechnet wird;
• an die zulässige Baufläche gekoppelt ist;
• angepasst an das Planungsergebnis;
• vorbehaltlich von Stichtagsabschlüssen;
• teilweise gestundet;
• oder ergänzt durch ein Overage oder Earn-out.

Begriffe wie „Baufläche“, „Bruttogeschossfläche“, „verkaufsfähige Fläche“ und „genehmigte Fläche“ müssen definiert werden. Verschiedene Dokumente und Fachleute verwenden diese Ausdrücke möglicherweise unterschiedlich.

Der Due-Diligence-Zeitraum

Der Käufer sollte über ausreichend Zeit und Zugang verfügen, um:

• die Immobilie zu besichtigen;
• den vollständigen Datenraum zu prüfen;
• Gutachten in Auftrag zu geben;
• das Projektteam zu treffen;
• planungsrechtliche Informationen zu überprüfen;
• und Folgefragen zu stellen.

Der Zeitplan sollte erst beginnen, wenn die vereinbarten Mindestinformationen bereitgestellt wurden.

Exklusivität

Die Exklusivität sollte Folgendes definieren:

• ihre Dauer;
• die erfassten Immobilien und die Transaktion;
• untersagtes Verhalten des Verkäufers;
• ob bestehende Verhandlungen offengelegt oder beendet werden müssen;
• die Mitwirkungspflicht des Verkäufers;
• zulässige Mitteilungen;
• Fristverlängerungen;
• und Rechtsbehelfe bei Vertragsverletzungen.

Eine kurze Exklusivitätsfrist bei einem unvollständigen Datenraum bietet unter Umständen kaum echten Schutz.

Verbindliche und unverbindliche Bestimmungen

Eine Absichtserklärung oder ein Eckpunktepapier kann als unverbindlich bezeichnet werden, während verbindliche Bestimmungen enthalten sind zu:

• Vertraulichkeit;
• Exklusivität;
• Zugang;
• Kosten;
• anwendbarem Recht;
• Streitbeilegung;
• Bekanntmachungen;
• und Rückgabe oder Vernichtung von Informationen.

Die rechtliche Wirkung hängt vom Wortlaut und den Umständen ab, nicht allein vom Titel des Dokuments.

2. Grenzen, Fläche und Katasterkonsistenz

Vergleichen:

• das Grundbuch;
• das Steuerregister;
• Katasterinformationen;
• topografische Vermessungen;
• kommunale Pläne;
• bestehende Projektzeichnungen;
• und die tatsächliche Nutzung des Grundstücks.

Ein an die Fläche gekoppelter Preis sollte festlegen, welche Messung maßgeblich ist und was geschieht, wenn die nachgeprüfte Fläche von der angegebenen Fläche abweicht.

3. Zugang und Infrastruktur

Bestätigen Sie den rechtlich durchsetzbaren Zugang zu einer öffentlichen Straße und die tatsächliche Verfügbarkeit von:

• Wasser;
• Abwasser;
• Strom;
• Telekommunikation;
• Entwässerung;
• Abfallentsorgungsdiensten;
• und jeglicher für das geplante Vorhaben erforderlichen Infrastruktur.

Ein physischer Zugang begründet nicht zwingend ein rechtlich gesichertes Zugangsrecht. Die Erwerbsdokumente sollten alle Dienstbarkeiten, Infrastrukturvereinbarungen, kommunalen Bauarbeiten oder externen Erschließungsmaßnahmen regeln, die für das Projekt erforderlich sind.

4. Planung und Genehmigung

Prüfen Sie:

• geltende Raumordnungspläne;
• Bodenklassifizierung und -qualifizierung;
• planerische Einschränkungen;
• Informationsanfragen und -bescheide;
• genehmigte Planungen;
• Genehmigungen;
• vorherige Mitteilungen;
• behördliche Auflagen;
• Nutzungsdokumentation;
• Infrastrukturverpflichtungen;
• Gebühren;
• Ablaufdaten;
• anhängige Änderungen;
• Verwaltungsverfahren;
• und Korrespondenz mit der Gemeinde und anderen Behörden.

Kalkulieren Sie eine Akquisition niemals allein auf Basis der Aussage des Verkäufers, ein Projekt sei „genehmigt“.

5. Physischer und technischer Zustand

Geben Sie je nach Objekt entsprechende Untersuchungen in Auftrag, die Folgendes umfassen:

• Topografie;
• geotechnische Gegebenheiten;
• baulicher Zustand;
• Kontamination;
• Asbest oder Gefahrstoffe;
• Versorgungsanschlüsse;
• Hochwasser- und Brandrisiken;
• Abbruch;
• Archäologie;
• Bäume und geschützte Lebensräume;
• Bestandsgebäude;
• Baumängel;
• und unvollendete Arbeiten.

Die vertragliche Absicherung sollte das Risiko widerspiegeln. Ein Bericht, der ein Problem feststellt, schützt den Käufer für sich allein nicht.

6. Nutzung und Rechte Dritter

Ermitteln Sie alle Personen, die die Immobilie nutzen oder innehaben, einschließlich:

• Mieter und Pächter;
• Nutzungsberechtigte;
• Betreiber;
• Hausmeister;
• Auftragnehmer;
• Nachbareigentümer;
• landwirtschaftliche Nutzer;
• und informelle Nutzer.

Wenn eine bestandsfreie Übergabe erforderlich ist, definieren Sie, was „bestandsfrei“ bedeutet, wer diese zu erbringen hat und welche Nachweise beim Vollzug vorzulegen sind.

7. Bestehende Projektverträge

Prüfen Sie alle wesentlichen Verträge, einschließlich:

• Architekten- und Ingenieurbeauftragungen;
• Planungsberatungsverträge;
• Bauunternehmerbeauftragungen;
• Projektmanagementverträge;
• Betreiber- oder Franchiseverträge;
• Makler- und Marketingverträge;
• Vorverkäufe;
• Reservierungsvereinbarungen;
• Versorgungsverträge;
• Versicherungen;
• den Finanzierungsdokumenten;
• und Prozessvergleiche.

8. Geistiges Eigentum und Projektinformationen

Das Eigentum am Grundstück verleiht dem Käufer nicht automatisch uneingeschränkte Rechte zur Nutzung, Änderung oder Vervielfältigung jedes für das Projekt erstellten Entwurfs.

Prüfen Sie die Rechte an:

• Architekturzeichnungen;
• Ingenieurplanungen;
• BIM- und digitale Dateien;
• Vermessungen;
• Visualisierungen;
• Branding;
• Marketingunterlagen;
• Spezifikationen;
• Berichte;
• und Datenbanken.

Der Käufer sollte die bearbeitbaren Quelldateien und nicht nur PDF-Kopien erhalten, sofern die fortlaufende Projektentwicklung diese erfordert.

9. Steuerliche Situation

Bei einem Asset-Kauf prüfen:

• Grunderwerbsteuer, bekannt als IMT;
• Stempelsteuer;
• die jeweils anwendbare umsatzsteuerliche Behandlung;
• jährliche Grundbesteuerung;
• Steuerwerte;
• Befreiungen oder Vergünstigungen;
• kommunale Abgaben;
• und die steuerlichen Folgen der beabsichtigten Eigentums- und Entwicklungsstruktur.

Die steuerliche Analyse sollte abgeschlossen sein, bevor die Transaktionsstruktur verbindlich wird. Siehe das IMT-Gesetzbuch der Autoridade Tributária — Artikel 2.

10. Gesellschaftsrechtliche Due Diligence bei einem Anteilserwerb

Beim Erwerb einer Immobiliengesellschaft prüfen:

• Handelsregistereintragung;
• Gesellschaftsvertrag bzw. Satzung;
• Aktionäre oder Anteilsinhaber;
• wirtschaftliches Eigentum;
• gesellschaftsrechtliche Genehmigungen;
• Jahresabschlüsse;
• interne Finanzberichte (Management Accounts);
• Steuererklärungen;
• Finanzierung;
• Gesellschafterdarlehen;
• Garantien;
• Arbeitsverhältnisse;
• sozialversicherungsrechtliche Compliance;
• Rechtsstreitigkeiten;
• Versicherungen;
• Transaktionen mit nahestehenden Personen und Unternehmen;
• Ausschüttungen;
• Verträge;
• Datenschutz;
• und regulatorische Compliance.

Eine certidão permanente des Handelsregisters gewährt Zugang zu aktuellen Registerinformationen und anhängigen Handelsregisteranträgen. Das RCBE weist die natürlichen Personen aus, die als letztlich beherrschende Eigentümer der Einheit gemeldet sind, doch stellen die RCBE-Angaben für sich allein keinen Nachweis über den rechtlichen Status der Gesellschaft dar.

Exklusivitätsvereinbarung

Eine Exklusivität verhindert bestimmte Verhandlungen oder Transaktionen während eines vereinbarten Zeitraums. Sie verpflichtet den Käufer nicht zwingend zum Erwerb der Immobilie oder den Verkäufer zum Abschluss des Verkaufs.

Sie sollte ausreichend Zeit und Kooperation für die beabsichtigte Prüfung bieten.

Optionsvertrag

Eine Option kann dem Käufer ein einseitiges Recht einräumen, den Erwerb innerhalb eines festgelegten Zeitraums durchzuführen.

Das Ausübungsverfahren muss eindeutig sein. Die Vereinbarung sollte zudem die Registrierung oder andere Schutzmaßnahmen regeln, sofern zweckmäßig und rechtlich möglich.

Kauf- und Verkaufsvorvertrag

Ein portugiesischer Vorvertrag, allgemein als CPCV bezeichnet, begründet die Verpflichtung, den künftigen endgültigen Vertrag zu den vereinbarten Bedingungen abzuschließen.

Er sollte nicht als einfaches Reservierungsdokument behandelt werden. Das portugiesische Recht stellt Formerfordernisse an Vorverträge, wobei für Versprechen bezüglich Gebäuden oder städtischen Einheiten potenziell zusätzliche Anforderungen gelten. Die Form und die Ausführungsart sollten für die jeweilige Transaktion bestätigt werden. Die Vereinbarung sollte Folgendes regeln:

• genaue Identifizierung der Parteien und der Immobilie;
• Kaufpreis;
• Zahlungen;
• aufschiebende Bedingungen;
• Vollzugsdatum oder -mechanismus;
• Long-Stop-Datum;
• Mitwirkung des Verkäufers;
• Zugang;
• Rechtstitel und Belastungen;
• Besitz;
• öffentliche und private Vorkaufsrechte;
• Projektunterlagen;
• Zusicherungen;
• Aufteilung von Steuern und Kosten;
• Abtretung;
• Vertragsverletzung;
• vertragliche Rechtsbehelfe;
• Realerfüllung;
• Kündigung;
• und Streitbeilegung.

Nach dem portugiesischen Zivilgesetzbuch wird bei Beträgen, die von einem Vorvertragskäufer an den Vorverkäufer gezahlt werden, grundsätzlich vermutet, dass sie eine Anzahlung oder ein „sinal“ darstellen. Je nach den Umständen, dem Vertragswortlaut und der für die Nichterfüllung verantwortlichen Partei können die gesetzlichen Folgen den Verlust des gezahlten Betrags oder einen Anspruch auf das Doppelte dieses Betrags umfassen. Die Bestimmungen zu Anzahlung, Vertragsverletzung und Rechtsbehelfen müssen daher sorgfältig formuliert werden. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Zahlung allein deshalb erstattungsfähig ist, weil die Transaktion nicht vollzogen wurde. Siehe portugiesisches Zivilgesetzbuch, einschließlich der Artikel 410 bis 413 und 440 bis 442.

Planungsergebnis

Eine positive Planungsentscheidung, die objektiv definierte Parameter erfüllt, wie z. B. Nutzung, Bruttogeschossfläche, Anzahl der Einheiten, Höhe, Parkplätze, Zufahrt und Infrastrukturverpflichtungen.

Vermeiden Sie vage Bedingungen, die lediglich auf der Erteilung einer „Genehmigung“ beruhen. Eine Genehmigung, die wesentlich vom Investitionsszenario abweicht, hat unter Umständen nur geringen wirtschaftlichen Wert.

Fläche und Grundstücksgrenzen

Bestätigung der Mindestgrundstücksfläche, der vereinbarten Grenzen und des Fehlens wesentlicher Überschneidungen oder Besetzungen.

Freigabe von Sicherheiten

Löschung von Hypotheken, Pfändungen oder sonstigen Belastungen bei oder vor dem Vollzug unter Verwendung eines koordinierten Freigabe- und Zahlungsmechanismus.

Übergabe im geräumten Zustand

Übergabe der Immobilie ohne Bewohner, Mietverhältnisse, Lizenzen, Materialien oder Ausrüstungen, die vom Käufer nicht akzeptiert wurden.

Vorkaufsrechte

Nachweis, dass geltende gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechtsverfahren abgeschlossen wurden, ohne dass das Recht ausgeübt wurde.

Öffentliche Vorkaufsrechte können beispielsweise für bestimmte geschützte Immobilien und Objekte in Schutzgebieten oder städtischen Sanierungsgebieten gelten. Die konkrete Immobilie und die Transaktion müssen geprüft werden. Siehe den offiziellen Casa Pronta-Vorkaufsrechtsdienst.

Projektdokumente und Genehmigungen

Übergabe oder wirksame Übertragung der vereinbarten Planungsunterlagen, Berichte, Verträge, Garantien und geistigen Eigentumsrechte zusammen mit etwaigen erforderlichen Zustimmungen Dritter.

Finanzierung

Wenn der Vollzug von einer Finanzierung abhängt, sollte der Vertrag festlegen, ob die Finanzierung eine Bedingung darstellt, wie sie nachgewiesen wird und ob der Käufer angemessene Anstrengungen unternehmen muss, um sie zu erhalten.

Verkäufer können sich gegen eine weit gefasste Finanzierungsbedingung wehren. Dieses Risiko sollte ausdrücklich verhandelt und nicht Annahmen überlassen werden.

Flächenbezogene Anpassung

Der Preis wird anhand der verifizierten Grundstücksfläche, der genehmigten Baufläche oder eines anderen definierten Maßes angepasst. Die Vereinbarung muss Folgendes festlegen:

• den Messstandard;
• den zuständigen Vermesser;
• das maßgebliche Dokument;
• zulässige Toleranz;
• das Streitbeilegungsverfahren;
• und etwaige Mindest- oder Höchstanpassungen.

Planungsabhängiger Preis

Ein Teil des Preises hängt vom Planungsergebnis ab.

Die Formel sollte die relevante Genehmigung, Fläche, Nutzung, das Datum und die Berechnungsmethode definieren. Sie sollte auch spätere Änderungen, stufenweise Genehmigungen und Rechtsmittel berücksichtigen.

Aufgeschobene Kaufpreiszahlung

Ein Teil des Preises wird nach dem Vollzug gezahlt.

Die Dokumente sollten Folgendes regeln:

• Zahlungstermine;
• Auflagen;
• Zinsen;
• Sicherheiten;
• Aufrechnung;
• Nachrangigkeit gegenüber Kreditgebern;
• und Streitbeilegungsmechanismen.

Overage oder Earn-out

Der Verkäufer kann eine zusätzliche Zahlung erhalten, wenn das Projekt zu einem späteren Zeitpunkt ein vereinbartes Planungs-, Bau-, Verkaufs- oder Betriebsergebnis erzielt.

Langfristige Overage-Bestimmungen erfordern präzise Definitionen, Berichtspflichten, Prüfungsrechte, Sicherheiten und klare Regeln für Änderungen am Projekt.

Kaufpreisanpassungen beim Share Deal

Ein Anteilserwerb kann Folgendes vorsehen:

• einen Festpreis oder Locked-Box-Preis;
• Stichtagsabschlüsse (Completion Accounts);
• Anpassungen für Barmittel, Verschuldung und Working Capital;
• oder spezifische Abzüge für identifizierte Verbindlichkeiten.

Der Immobilienwert und der Eigenkapitalkaufpreis sind nicht zwangsläufig derselbe Betrag.

Zwischen Unterzeichnung und Vollzug

Die Vereinbarung kann regeln:

• die Instandhaltung der Immobilie;
• neue Mietverträge oder sonstige Vereinbarungen;
• Projektänderungen;
• Finanzierung;
• Ausschüttungen;
• Vergleiche in Rechtsstreitigkeiten;
• die Kommunikation mit Behörden;
• den Zugang durch den Käufer;
• Versicherungen;
• und die Aufbewahrung von Projektinformationen.

Bei einem Anteilserwerb sind diese Kontrollen für den Zwischenzeitraum besonders wichtig, da sich der Wert und die Verbindlichkeiten der Zielgesellschaft vor dem Vollzug ändern können.

Beim Vollzug eines Vermögenserwerbs

Die Parteien sollten bestätigen:

• die Unterzeichnung der gesetzlich vorgeschriebenen Übertragungsurkunde;
• die Zahlung der anfallenden Steuern;
• die Zahlung des Restkaufpreises;
• die Löschung oder kontrollierte Freigabe von Sicherheiten;
• die Übergabe des Besitzes;
• Übergabe der originalen und digitalen Projektunterlagen;
• Erledigung von Vorkaufsrechtsverfahren;
• und Einreichung des Erwerbs sowie zugehöriger Sicherheiten zur Registrierung.

Portugiesische Immobilientransaktionen können je nach Transaktion und gewähltem Verfahren über eine öffentliche Urkunde, ein beglaubigtes Privatschriftstück oder einen integrierten Registrierungsdienst wie Casa Pronta vollzogen werden. Ein für die Eintragung der Immobilie verwendetes beglaubigtes Privatschriftstück muss den geltenden Anforderungen an die Beglaubigung und die elektronische Hinterlegung entsprechen. Siehe die Hinweise des Justizportals zu beglaubigten Privatschriftstücken.

Beim Vollzug eines Anteilserwerbs

Die Parteien sollten Folgendes regeln:

• Übertragungsdokumente;
• gesellschaftsrechtliche Genehmigungen;
• Amtsniederlegungen und Neubestellungen;
• Gesellschaftsbücher;
• Handelsregistereintragungen;
• Bankvollmachten;
• Gesellschafterdarlehen;
• Freigabeerklärungen;
• Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten;
• Originalunterlagen;
• und die Kontrolle über die Konten, Systeme und Dokumente der Gesellschaft.

Nach dem Vollzug

Zu den Maßnahmen nach dem Vollzug können gehören:

• endgültige Grundbuch- oder Handelsregistereintragungen;
• Aktualisierungen zu den wirtschaftlich Berechtigten;
• steuerliche Meldepflichten;
• kommunale Mitteilungen;
• Aktualisierungen von Versicherungen;
• Ummeldung von Versorgungsverträgen;
• Vertragsübernahmen (Novationen) von Bauunternehmern oder Beratern;
• Auszahlungsvoraussetzungen für Finanzierungen;
• und Umsetzung der nächsten Planungs- und Entwurfsphase.

Der Immobilienerwerb unterliegt der obligatorischen Eintragung. Die Eintragung macht die neuen Eigentumsverhältnisse öffentlich bekannt und sichert die Rechtsstellung der Parteien. Siehe den IRN-Leitfaden zur endgültigen Erwerbseintragung.

Schritt 2 — Vorläufige Strukturierung und Angebot

Die vorläufige Transaktionsstruktur auswählen und ein sorgfältig qualifiziertes Angebot oder Heads of Terms abgeben.

Schritt 3 — Exklusivität und Datenraum

Einen angemessenen Prüfungszeitraum sichern und die vereinbarte Dokumentation einholen.

Schritt 4 — Due Diligence

Die rechtliche, planerische, technische, umweltbezogene, steuerliche, finanzielle und kaufmännische Prüfung abschließen.

Schritt 5 — Risikoallokation

Entscheiden, welche Risiken gelöst, eingepreist, versichert, abgesichert oder akzeptiert werden müssen.

Schritt 6 — Transaktionsdokumente

Die Option, den CPCV, den Kaufvertrag, den Joint-Venture-Vertrag oder andere endgültige Dokumente verhandeln.

Schritt 7 — Aufschiebende Bedingungen

Die erforderlichen Planungsentscheidungen, Genehmigungen, Freigaben, Finanzierungen und sonstigen Nachweise einholen.

Schritt 8 — Vollzug

Die erforderlichen Dokumente unterzeichnen, die anfallenden Beträge zahlen, die Kontrolle oder den Besitz übertragen und die erforderlichen Eintragungen einreichen.

Schritt 9 — Umsetzung nach dem Vollzug

Die ausstehenden Eintragungen abschließen, Projektinformationen übertragen und in die Planungs-, Entwurfs- oder Bauphase übergehen.