Verkauf, Betrieb & Exit

Paketverkauf der Immobilie

Die gesamte Immobilie oder ein definierter Teil des Projekts kann an einen einzelnen Investor verkauft werden.

Ein Paketverkauf kann die Fertigstellung vereinfachen und den Kapitalrückfluss beschleunigen, der Käufer erwartet jedoch möglicherweise:

• einen Preisabschlag;
• eine umfassende Due-Diligence-Prüfung;
• Garantieerklärungen und Gewährleistungen;
• Miet- oder Ertragsstützungen;
• Fertigstellungsbedingungen;
• und Schutz vor Entwicklungs-, Bau- oder Betriebsrisiken.

Verkauf der Projektgesellschaft

Anstatt die Immobilie direkt zu verkaufen, können die Investoren die Aktien oder Geschäftsanteile an der Gesellschaft verkaufen, die Eigentümerin des Projekts ist.

Die Gesellschaft bleibt weiterhin Eigentümerin der Immobilie, der Verträge, Lizenzen, Verbindlichkeiten und der Betriebshistorie. Ein Anteilsverkauf erfordert daher eine Due-Diligence-Prüfung, die das gesamte Unternehmen umfasst und nicht nur die Immobilie.

Halten und Vermieten

Die Projektgesellschaft kann die Immobilie im Bestand halten und an Wohn- oder Gewerbemieter vermieten.

Dieser Weg erfordert:

• eine angemessene Vermietungsstrategie;
• rechtskonforme Mietvertragsunterlagen;
• eine Mieter-Due-Diligence;
• Gebäudemanagement;
• Betriebsbudgets;
• Nebenkostenregelungen;
• Instandhaltung;
• Versicherungen;
• und langfristiges Asset Management.

Eigentümerbetriebene Immobilie

Hotels, Serviced Apartments, Gesundheitseinrichtungen, Studentenwohnheime, Seniorenwohnen, flexible Büros und andere Betreiberimmobilien können durch den Eigentümer oder ein verbundenes Unternehmen betrieben werden.

Die Projektrendite hängt dann sowohl von der operativen Geschäftsentwicklung als auch vom Immobilienwert ab.

Betrieb durch Dritte

Der Eigentümer kann einen spezialisierten Betreiber beauftragen über:

• einen Miet- oder Pachtvertrag;
• einen Managementvertrag;
• einen Franchisevertrag;
• eine Konzession;
• Dienstleistungsvereinbarung;
• oder eine andere Betriebsstruktur.

Die wirtschaftlichen und rechtlichen Auswirkungen der einzelnen Modelle sind unterschiedlich.

Refinanzierung und Halten

Ein stabilisierter Vermögenswert kann refinanziert und gehalten werden. Eine Refinanzierung kann Verbindlichkeiten aus der Projektentwicklung tilgen und einen Teil des investierten Kapitals zurückführen, während das Eigentum an dem Vermögenswert erhalten bleibt.

Es ist nicht gleichbedeutend mit einem Exit, wenn die Investoren weiterhin folgenden Faktoren ausgesetzt bleiben:

• der Betriebsleistung;
• den Zinssätzen;
• der Fälligkeit der Refinanzierung;
• den Investitionsausgaben;
• dem Mieterrisiko;
• und dem zukünftigen Marktwert.

Gemischte Strategie

Ein Projekt kann mehrere Wege kombinieren. Zum Beispiel:

• einige Einheiten können vorab verkauft werden;
• andere können nach der Fertigstellung verkauft werden;
• Einzelhandels- oder Gewerbeflächen können vermietet werden;
• und der verbleibende ertragsbringende Vermögenswert kann refinanziert oder verkauft werden.

Die rechtliche Struktur, der Horizontaleigentumstitel, die Kreditgeberdokumentation und das Steuermodell müssen die gewählte Kombination unterstützen.

Nicht genehmigte Merkmale nicht als gesichert vermarkten

Vermeiden Sie es, Folgendes als endgültig darzustellen:

• Grundrisse von Einheiten, die weiterhin unter Genehmigungsvorbehalt stehen;
• eine Nutzung, die noch nicht bestätigt wurde;
• eine touristische Klassifizierung, die noch nicht erlangt wurde;
• Gemeinschaftseinrichtungen, die von einem späteren Bauabschnitt abhängen;
• Flächen, die noch nicht verifiziert wurden;
• oder Fertigstellungstermine, die vom Terminplan nicht gestützt werden können.

Öffentliche Aussagen können die Vertragskonformität beeinflussen

Beim Verkauf von Wohnimmobilien durch einen Gewerbetreibenden an einen Verbraucher können öffentliche Aussagen über die Merkmale der Immobilie relevant sein, wenn festgestellt wird, ob die Immobilie dem Kaufvertrag entspricht.

Marketing, Muster und Mustereinheiten müssen daher im Rahmen der Verbraucherkonformitätsregelung für Wohnimmobilien (Decree-Law 84/2021) mit der vertraglichen Baubeschreibung und den fertiggestellten Arbeiten abgestimmt werden.

Energiezertifizierung

Wo die Regelung zur Energiezertifizierung gilt:

• muss die Energieklasse in der Transaktionswerbung angegeben werden;
• müssen die relevanten Angaben des Zertifikats vor dem Kaufvorvertrag bereitgestellt werden;
• und das Zertifikat muss für die endgültige Transaktion vorliegen.

Die Verpflichtungen erstrecken sich unter den im Gesetzesdekret 101-D/2020 definierten Umständen auf Immobilieneigentümer, Vermittler und Werbeplattformen.

Loteamento-Informationen

Werden die Einheiten auf einem Grundstück errichtet, das Gegenstand einer loteamento-Maßnahme ist, sind die gesetzlichen Angaben zu bestätigen, die in der Werbung und den Transaktionsdokumenten erscheinen müssen. Der geltende Planungstitel, das Datum und die Gültigkeit sollten vor dem Start der Kampagne überprüft werden.

Objektidentifikation

Ermitteln Sie:

• grundbuchliche Beschreibung und steuerliche Registrierung;
• Gebäude, Einheit und Stockwerk;
• Pläne;
• Stellplätze, Lagerräume und Terrassen;
• Bereiche zur ausschließlichen Nutzung und Gemeinschaftseinrichtungen;
• und die vorgesehene autonome Einheit.

Falls die Begründung von Stockwerkseigentum (propriedade horizontal) noch nicht eingetragen ist, ist zu erläutern, wie die künftige Einheit identifiziert wird.

Planungs- und Baustatus

Geben Sie das Planungsverfahren, den Baufortschritt, die voraussichtliche Fertigstellung, die zulässige Nutzung, noch ausstehende Genehmigungen, den Erschließungsstatus und alle Bedingungen, die vor dem endgültigen Verkauf erfüllt sein müssen, genau an.

Erwecken Sie nicht den Eindruck, dass eine Reservierung oder ein CPCV die planungsrechtliche Rechtmäßigkeit bestätigt.

Preis und Zahlungen

Definieren Sie:

• Gesamtpreis und ggf. steuerliche Behandlung der Mehrwertsteuer;
• Reservierungsanrechnung und Anzahlung;
• Ratenzahlungen und Zahlungstermine;
• Zahlungskonten und Nachweisdokumente;
• Verzugszinsen;
• Restbetrag und zulässige Abzüge.

Im Rahmen des CPCV erbrachte Beträge können je nach Formulierung und Umständen ein "sinal" mit gesetzlichen Rechtsfolgen darstellen. Die Parteien sollten die Folgen des Verlusts der Anzahlung, der doppelten Rückzahlung, der Realerfüllung, sonstiger Rechtsbehelfe und etwaiger vertraglich vereinbarter Beschränkungen verstehen.

Aufschiebende Bedingungen

Mögliche Bedingungen umfassen einen einwandfreien Rechtstitel, die Eintragung des Wohnungseigentums, den Planungs- oder Nutzungsstatus, die Baufertigstellung, die Fertigstellung der Erschließung, die Freigabeerklärung des Kreditgebers, die Hypothekenlöschung, die Genehmigung einer Planänderung, die KYC-Prüfung des Käufers, die Käuferfinanzierung oder die Übergabe bestimmter Dokumente. Bestimmen Sie für jeden Punkt:

• wer die Bedingung kontrolliert;
• erforderliche Nachweise;
• die Frist;
• Verlängerungsrechte;
• Verzichtsrechte;
• und die Folgen bei Nichterfüllung.

Fertigstellungstermin

Unterscheiden Sie zwischen:

• angestrebter Fertigstellung;
• voraussichtlicher Bezugsfertigkeit;
• vertraglichem Fertigstellungszeitraum;
• Longstop-Datum;
• Fristverlängerung wegen höherer Gewalt;
• Mitteilungsfrist des Käufers;
• und das Datum der endgültigen Transaktion.

Ein Bauzeitenplan ist nicht automatisch eine unbedingte vertragliche Zusicherung.

Änderungen von Planung, Spezifikation und Flächen

Der CPCV sollte festlegen, welche Pläne und Spezifikationen gelten, zulässige Ersetzungen, gleichwertige Materialien, behördlich geforderte Änderungen, technische Änderungen, vom Käufer gewünschte Abweichungen, Flächentoleranzen, Schwellenwerte für wesentliche Änderungen, Preisanpassungen, Rücktrittsrechte des Käufers und die Dokumentenhierarchie. Zu den Flächen ist Folgendes anzugeben:

• die vertragliche Flächendefinition;
• Messgrundlage;
• Behandlung von Balkonen und Terrassen;
• zulässige Toleranz;
• Rechtsbehelf bei wesentlichen Abweichungen;
• und ob sich der Kaufpreis ändert.

Eine Klausel, die beliebige Änderungen nach Ermessen des Bauträgers erlaubt, kann Risiken bezüglich der Durchsetzbarkeit und des Verbraucherschutzrechts bergen, und eine Flächentoleranz sollte nicht genutzt werden, um eine vorhersehbare oder bereits bekannte Abweichung zu verschleiern.

Abtretung und Weiterverkauf

Legen Sie fest, ob der Käufer den CPCV abtreten, einen anderen Erwerber benennen, die Vertragsposition übertragen, einen Mitkäufer hinzufügen oder streichen oder auf ein verbundenes Unternehmen übertragen darf. Berücksichtigen Sie:

• Zustimmung des Bauträgers;
• KYC;
• Anforderungen der Kreditgeber;
• Provision und Steuern;
• Bearbeitungsgebühr;
• und fortbestehende Haftung des ursprünglichen Käufers.

Käuferfinanzierung

Wenn die Transaktion unter dem Vorbehalt der Käuferfinanzierung steht, legen Sie die erforderlichen Nachweise, die Antragsfrist, die Ablehnung durch den Kreditgeber, den maximalen oder minimalen Darlehensbetrag, Bewertungsfehlbeträge und die Rückerstattungsfolgen fest.

Ist die Transaktion nicht finanzierungsbedingt, sollte der Käufer verstehen, dass das Unvermögen, eine Finanzierung zu erhalten, nicht zwingend von der Vollziehung entbindet.

Vertragsverletzung und Rechtsbehelfe

Regeln Sie Verkäuferverzug, Käuferverzug, Nichterscheinen zum Vollzugstermin, Nichtvorlage von Dokumenten, Zahlungsverzug, Abhilfeverlangen, Vertragsbeendigung, Folgen für die Anzahlung, Erfüllungsanspruch, Zinsen und Kostenerstattung.

Die Rechtsbehelfe müssen mit dem zwingenden Recht und etwaigen Verbraucherschutzvorschriften abgestimmt werden.

Sprache und Auslegung

Legen Sie für internationale Käufer die maßgebliche Fassung, Übersetzung, Dolmetscheranforderungen, Mitteilungen, das anwendbare Recht, Gerichtsstand oder Schiedsgerichtsbarkeit sowie die Zustellung von Verfahrensschriftstücken fest.

Eine Übersetzung darf keine abweichenden wirtschaftlichen Verpflichtungen begründen.

Eigentum versus ausschließliche Nutzung

Ein Bereich kann sein:

• Teil einer autonomen Einheit;
• ein gemeinschaftlicher Teil;
• ein gemeinschaftlicher Teil, der zur ausschließlichen Nutzung einer Einheit zugewiesen ist;
• oder einer anderen rechtlichen Regelung unterliegen.

Im Marketing sollte eine ausschließliche Nutzung nicht als Eigentum bezeichnet werden, es sei denn, dies ist rechtlich zutreffend.

Gemeinschaftsordnung

Der Begründungstitel oder gesonderte Ordnungen können die Nutzung der Gemeinschaftsflächen, zulässige Aktivitäten, Lärm, Haustiere, Beschilderung, bauliche Veränderungen, Kurzzeitvermietung, Parken, Sicherheit, Abfall, Instandhaltung, Versicherungen, Dienstleistungsverträge und die Kostenverteilung regeln.

Einschränkungen müssen rechtlich wirksam sein und mit der beabsichtigten Nutzung sowie dem Begründungstitel im Einklang stehen.

Anfängliches Budget der Eigentümergemeinschaft

Erstellen Sie ein realistisches Budget, das Reinigung, Aufzüge, Sicherheit, Strom, Wasser, Landschaftspflege, Pools, Brandschutzanlagen, Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung, Rücklagenanforderungen und Großgeräte abdeckt.

Künstlich niedrige Schätzungen der Betriebskosten können nach der Übergabe zu Streitigkeiten führen.

Vom Bauträger kontrollierte Phase

Solange Einheiten unverkauft bleiben, ist Folgendes festzulegen:

• Stimmrechte des Bauträgers;
• Beiträge für unverkaufte Einheiten;
• Bestellung des Verwalters;
• Übergabe von Dokumenten;
• Übertragung von Dienstleistungsverträgen;
• Umgang mit Mängeln;
• und Übergang zur Kontrolle durch die Eigentümer.

Der Bauträger sollte die Struktur der Eigentümergemeinschaft nicht dazu nutzen, seine eigenen Bau- oder Gewährleistungspflichten auf die Käufer abzuwälzen.

Immobiliendokumentation

Die Abschlussakte kann Folgendes umfassen:

• aktueller Grundbuchauszug;
• Steuerregisterauszug;
• Kataster- oder Grenzinformationen;
• Wohnungseigentumstitel und Einheitenbeschreibung;
• Planungstitel;
• Dokumentation zur Fertigstellung oder Nutzung;
• Energieausweis;
• technische Gebäudedokumentation;
• Dokumente der Eigentümergemeinschaft;
• Infrastrukturnachweise;
• die Freigabe durch Kreditgeber;
• und Nachweise bezüglich Belastungen.

Die genauen Unterlagen hängen von der Immobilie, dem Datum, der Gemeinde, der Planungshistorie und dem Transaktionsweg ab.

Käuferdokumentation

Überprüfen Sie Identität, portugiesische Steuernummer, Angaben zum Familienstand, Vertretung, gesellschaftsrechtliche Befugnisse, wirtschaftliches Eigentum, KYC-Freigabe, Mittelherkunft, Steuerfestsetzung und Finanzierungsunterlagen.

Steuer- und Abschlussaufstellung

Erstellen Sie eine Aufstellung über Kaufpreis, bereits gezahlte Beträge, Restsaldo, Zinsen, vereinbarte Gutschriften, Sonderausstattungen, Steuern, Provisionen, Kreditrückzahlungen, Einbehalte und den an den Verkäufer zu zahlenden Nettobetrag.

Öffentliche Urkunde oder beglaubigtes Dokument

Die endgültige Übertragung kann in der gesetzlich zulässigen Form erfolgen, einschließlich des anwendbaren Eintragungsverfahrens. Der portugiesische Dienst Casa Pronta kann Immobilienverträge, Hypotheken, Rechtsakte bezüglich Wohnungseigentum und die Eintragung in einem einzigen Vorgang koordinieren.

Der gewählte Weg sollte frühzeitig vereinbart werden, um Parteien, Dokumente, Zahlungen, Bankvertreter, Hypothekenlöschungen, Eintragungen und Dolmetscheranforderungen zu koordinieren.

Inspektion vor dem Abschluss

Eine Käuferinspektion kann unvollständige oder mangelhafte Punkte aufdecken. Verwenden Sie ein schriftliches Inspektionsprotokoll, das Einheit, Datum, Teilnehmer, Punkt, Ort, Fotografie, Zuständigkeit, Zieltermin für die Behebung und Status enthält, und unterscheiden Sie zwischen:

• einem geringfügigen Mangel, der den Abschluss nicht verhindert;
• einer unvollständigen vertraglichen Verpflichtung;
• einem Sicherheits- oder Bewohnbarkeitsproblem;
• und einer Streitigkeit bezüglich der Spezifikation.

Schlüssel, Zugang und Übergabeinformationen

Protokollieren Sie die Übergabe von Schlüsseln, Zugangskarten, Fernbedienungen, Parkplatzsendern, Alarmcodes, Briefkastenschlüsseln und digitalen Zugangsdaten, und stellen Sie gegebenenfalls Folgendes bereit:

• Gerätehandbücher und Gerätegarantien;
• Wartungsanleitungen und Ausstattungsverzeichnisse;
• Notfallkontakte und Informationen zu Versorgungsanschlüssen;
• Energieausweis;
• Kontaktdaten der Eigentümergemeinschaft und Hausordnung;
• Verfahren zur Mängelmeldung;
• und Einschränkungen bezüglich baulicher Veränderungen.

Versorgungseinrichtungen und Zähler

Bestätigen Sie Zählernummern, Zählerstände, den Übertragungsprozess, provisorische Anschlüsse, Gemeinschaftsversorgungen sowie die Kostenverantwortung vor und nach der Übergabe.

Übergabe der Gemeinschaftsbereiche

Die Gemeinschaftsbereiche sollten im Rahmen eines dokumentierten Verfahrens an die Eigentümergemeinschaft oder die Gebäudeverwaltungsstruktur übergeben werden. Die Unterlagen können Folgendes umfassen:

• Bestandspläne;
• Geräte- und Ausrüstungsverzeichnisse;
• Wartungsverträge;
• Inspektionsprotokolle;
• Garantien;
• gesetzlich vorgeschriebene Bescheinigungen;
• Zugangsdaten;
• Betriebsanleitungen;
• und Restmängellisten.

Zuständigkeit

Stellen Sie fest, ob der Punkt den Projektentwickler, den Hauptauftragnehmer, den Nachunternehmer, den Fachberater, den Lieferanten, die Eigentümergemeinschaft, den Versorgungsdienstleister, den Betreiber oder den Eigentümer betrifft.

Vom Käufer sollte nicht verlangt werden, die Lieferkette des Projektentwicklers zu koordinieren.

Zutritt und Nachweise

Erfassen Sie das Datum der Meldung, Inspektionen, Diagnosen, Zutrittsversuche, Nachbesserungsarbeiten, Fertigstellung, Käuferbestätigung und erneutes Auftreten.

Mängel am Gemeinschaftseigentum

Koordinieren Sie Mängel, die Fassaden, Dächer, Abdichtungen, Aufzüge, Brandschutzsysteme, Entwässerung, haustechnische Anlagen, Außenanlagen, Garagen und sonstige Gemeinschaftsbereiche betreffen, mit der Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwaltung.

Finanzielle Rückstellung

Das Projektabschlussbudget sollte ausreichende Mittel vorhalten für:

• Personal für die Nachbetreuung;
• Inspektionen;
• dringende Arbeiten;
• ungeklärte Ansprüche;
• Insolvenzen von Auftragnehmern;
• Mängel an Gemeinschaftsbereichen;
• und Honorare von Fachberatern.

Die Freigabe aller Projektmittel bei Fertigstellung kann dazu führen, dass der Verkäufer fortlaufende Verpflichtungen nicht mehr erfüllen kann.

Gewerbliche Vermietung

Verhandlungen über Gewerbemietverträge können die zulässige Nutzung, Mietdauer, Sonderkündigungsrechte, mietfreie Zeiten, Mieterausbau, Umsatzmiete, Indexierung, Bankbürgschaft, Nebenkosten, Reparaturen, Versicherungen, Beschilderung, Vertragsübernahme, Untervermietung, Rückbauverpflichtungen, Betriebspflichten und Vermieterleistungen betreffen.

Planungsrecht und Nutzung

Ein Mietvertrag heilt keine rechtswidrige oder ungenehmigte Nutzung.

Stellen Sie sicher, dass:

• die Einheit rechtmäßig für die vorgesehene Aktivität genutzt werden kann;
• jeglicher Ausbau zulässig ist;
• Gebäude- und Miteigentumsordnungen die Aktivität gestatten;
• und alle branchenspezifischen Genehmigungen eingeholt werden können.

Mietvertragsunterlagen

Portugiesische städtische Mietverhältnisse unterliegen dem Zivilgesetzbuch, dem NRAU und den zugehörigen Rechtsvorschriften. Die Dokumentation sollte anhand der aktuellen Vorschriften geprüft werden, die anwendbar sind auf:

• Wohn- oder Nichtwohnnutzung;
• Laufzeit, Verlängerung und Beendigung;
• Formalitäten;
• Kautionen und Sicherheiten;
• Mietanpassungen;
• steuerliche Meldepflichten;
• und Streitbeilegungsverfahren.

Operating Lease

Der Betreiber pachtet die Immobilie und zahlt eine feste, indexierte oder umsatzabhängige Pacht oder eine Kombination daraus. Der Pachtvertrag sollte Folgendes regeln:

• Instandhaltung;
• Ersatzinvestitionen;
• Versicherungen;
• die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften;
• Genehmigungen;
• Markenstandards;
• und den Rückgabezustand.

Managementvertrag

Der Betreiber führt den Betrieb für den Eigentümer. Der Eigentümer trägt in der Regel das Betriebsrisiko und finanziert Personalaufwand, Betriebskosten, Betriebskapital, Möbel und Ausstattung sowie Investitionsausgaben. Der Vertrag kann Folgendes umfassen:

• Grundvergütung und erfolgsabhängige Vergütung;
• Performance-Test;
• Budgetgenehmigung;
• Eigentümervorrang;
• Systemgebühren des Betreibers;
• Kündigungsrechte;
• und Übergabeverpflichtungen.

Franchise

Ein Franchise gestattet die Nutzung einer Marke, von Systemen und einer Vertriebsplattform, während der Betrieb vom Eigentümer oder einem anderen Betreiber geführt wird. Der Franchisevertrag sollte mit Management, technischen Dienstleistungen, Designgenehmigung, Eröffnungsstandards, Marketing, Reservierungssystemen und markenseitig vorgeschriebenen Investitionsaufwendungen abgestimmt werden.

Betreiberauswahl

Bewerten Sie Erfolgsbilanz, lokale Leistungsfähigkeit, Finanzkraft, Marke, Vertrieb, Betriebsprognosen, Pre-Opening-Team, technische Dienstleistungen, vorgeschlagene Gebühren, Schutzrechte des Eigentümers und Ausstiegsflexibilität.

Eine anerkannte Marke macht die Überprüfung der finanziellen Annahmen des Betreibers nicht überflüssig.

Physische Betriebsbereitschaft

• Möbel, Einbauten und bewegliche Ausstattung (FF&E);
• Betriebsbedarf und Ersatzteile;
• Erprobung und Inbetriebnahme;
• Instandhaltungssysteme;
• Reinigung, Sicherheit und Abfallwirtschaft;
• Landschaftsgestaltung;
• und Mängelbeseitigung.

Personal und Systeme

• Organisationsstruktur, Personalbeschaffung und Schulung;
• Lohn- und Gehaltsabrechnung, Dienstkleidung und Richtlinien;
• Gesundheits-, Sicherheits- und Notfallverfahren;
• Property-Management-System und Point-of-Sale;
• Reservierungen und Zutrittskontrolle;
• Buchhaltung, Beschaffung und CRM;
• Cybersicherheit, Datenschutz und Berichterstattung.

Kommerzielle und finanzielle Betriebsbereitschaft

• Branding, Fotografie und Website;
• Vertrieb, Preisgestaltung und Eröffnungsangebote;
• Verträge, Anzahlungen und Stornierungsbedingungen;
• Kundenkommunikation;
• Betriebskapital und Pre-Opening-Budget;
• Betriebskonten, Zahlungssysteme und Bargeldkontrollen;
• Versicherungen, steuerliche Registrierung und Genehmigungsbehörden.

Eröffnungsverzögerungen und anfängliche Betriebsverluste sollten in das finanzielle Projektmodell einbezogen werden.

Planung und Bau

• PIP, Genehmigungen und Mitteilungen;
• genehmigtes Projekt, Änderungen und Verantwortlichkeitserklärungen;
• kommunale Korrespondenz und behördliche Genehmigungen;
• Dokumentation zur Fertigstellung oder Nutzung;
• Bauvertrag und Beraterverträge;
• Bauzeitenplan, Zahlungsnachweise und Nachträge;
• Fertigstellungsbescheinigungen, Gewährleistungen, Garantien und Versicherungen;
• Mängel, Ansprüche und Bestandsunterlagen;

Verkauf, Vermietung und Betrieb

• Verkaufsplan, Reservierungen, CPCVs und Urkunden;
• Anzahlungen, Provisionen und Käuferansprüche;
• Mietverträge, Garantien, Rückstände und Mieterkorrespondenz;
• Betreiber- und Franchiseverträge;
• Lizenzen, Registrierungen und Budgets;
• Managementberichte und Performanceberichte;
• Mitarbeiterinformationen, Lieferantenverträge und Investitionspläne.

Finanzen, Steuern, Streitigkeiten und Compliance

• Kreditverträge, Sicherheiten und Garantien;
• Zustimmungen der Kreditgeber, Covenant-Berichte, Hedging- und Tilgungsnachweise;
• Steuererklärungen, Steuerbescheide und Unbedenklichkeitsbescheinigungen;
• Umsatzsteuerunterlagen, Verrechnungspreisdokumentation, steuerliche Verluste und Prüfungsberichte;
• Rechtsstreitigkeiten, Schiedsverfahren, Beschwerden und regulatorische Angelegenheiten;
• AML-Verfahren, Datenschutz, Umweltangelegenheiten und Versicherungsansprüche.

Informationen sollten vollständig, aktuell, indexiert, in sich konsistent, angemessen geschwärzt und durch einen Offenlegungsprozess untermauert sein.

Steuern des Käufers

Der Käufer kann bei einem direkten Immobilienerwerb zur Zahlung von IMT und Stempelsteuer verpflichtet sein, abhängig von der Immobilie, dem Wert, der Nutzung, dem Käufer und etwaigen anwendbaren Befreiungen. Das Verkaufsteam sollte keine verbindlichen Steuerberechnungen ohne eine genehmigte und aktuelle Methodik vorlegen.

Anteilsverkauf

Verkäufer und Käufer sollten die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen, Beteiligungsfreistellungen, Quellensteuern, die Rechtsordnung des Investors, Vorschriften für grundbesitzende Gesellschaften, Verrechnungspreise und mögliche IMT-Konsequenzen prüfen.

Nettoerlöse

Die Investitionsrendite sollte nach folgenden Positionen berechnet werden:

• Schuldentilgung und Vorfälligkeitsentschädigungen;
• Steuern;
• Provisionen und Anwaltskosten;
• Sicherheitseinbehalte und Gewährleistungssicherheiten;
• Projektabschluss;
• und verbleibenden Verbindlichkeiten.

Der Bruttoverkaufspreis ist nicht die Ausschüttung an die Investoren.