Machbarkeit der Projektentwicklung
Eine Machbarkeitsstudie für eine Projektentwicklung prüft, ob ein Projekt tragfähig bleibt, wenn planungsrechtliche Kapazität, Planungseffizienz, Gesamtkosten, Zeitplan, Finanzierung und Erlöse gemeinsam bewertet werden.
Auf einen Blick
- Richtwert Dauer
- 3–8 Wochen
- Die Entscheidung
- Bleibt das Projekt wirtschaftlich tragfähig, nachdem realistische Annahmen zu Planung, Fläche, Kosten, Zeit, Finanzierung, Steuern und Erlösen gemeinsam geprüft wurden?
- Unterlagen
- Lageplan mit PDM-Einstufung und geltenden Indizes.
- Vorläufige Volumenstudie des Architekten.
- Kostenplan und vierteljährliche Cashflow-Prognose.
Die Entscheidung, bei der diese Phase Ihnen hilft
Bleibt das Projekt wirtschaftlich tragfähig, nachdem realistische Annahmen zu Planung, Fläche, Kosten, Zeit, Finanzierung, Steuern und Erlösen gemeinsam geprüft wurden?
Die Machbarkeitsphase sollte zu einer der folgenden Entscheidungen führen:
- Fortfahren — der Basisfall erfüllt die Investitionskriterien des Projekts und das Downside-Szenario bleibt innerhalb akzeptabler Risikogrenzen.
- Vorbehaltlich Bestätigung fortfahren — das Projekt ist möglicherweise tragfähig, bestimmte planungsrechtliche, technische, steuerliche, marktbezogene oder finanzierungsrelevante Annahmen müssen jedoch noch bestätigt werden.
- Umplanen — das Grundstück ermöglicht möglicherweise ein tragfähiges Projekt, aber das vorgeschlagene Produkt, der Einheitenmix, die Flächen, die Ausführungsspezifikation oder das Betriebsmodell müssen geändert werden.
- Nachverhandeln — das Projekt könnte zu einem anderen Ankaufspreis oder mit anderen vertraglichen Bedingungen funktionieren.
- Pausieren — die verfügbaren Informationen reichen nicht aus, um eine verlässliche Entscheidung zu treffen.
- Ablehnen — das Projekt erfüllt die geforderten Rendite- oder Risikokriterien auch nach realistischer Optimierung nicht.
Ein Machbarkeitsmodell ist ein Entscheidungsinstrument. Es stellt weder eine Wertermittlung noch eine planungsrechtliche Bestätigung, ein Finanzierungsangebot oder eine Garantie für die künftige Wertentwicklung dar.
01Machbarkeit ist mehr als eine Tabellenkalkulation
Ein Finanzmodell kann jedes gewünschte Ergebnis berechnen. Die Qualität der Antwort hängt vollständig von der Qualität und der internen Konsistenz der Annahmen ab.
Eine verlässliche Studie verknüpft:
- die Eigentums- und Grundbuchsituation;
- die planungsrechtliche Kapazität;
- die physischen Standortbedingungen;
- Planung;
- Flächeneffizienz;
- Produkt und Zielgruppe;
- Terminplan;
- Gesamtentwicklungskosten;
- Erwerbssteuern;
- Umsatzsteuer;
- Finanzierung;
- Erlöse;
- Verkaufs-, Vermietungs- oder Betriebszeitraum;
- Exit.
Diese Elemente können nicht unabhängig voneinander modelliert werden.
Zum Beispiel:
- eine größere Bruttogeschossfläche erfordert möglicherweise mehr Stellplätze, Verkehrsflächen, Infrastruktur oder Auflagen für den öffentlichen Raum;
- ein höherer Ausstattungsstandard kann einen höheren Preis stützen, erhöht jedoch auch die Kosten, die Beschaffungsdauer und die Betriebsausgaben;
- ein längerer Planungszeitraum erhöht die Finanzierungs-, Berater- und Haltekosten;
- ein niedrigerer Kaufpreis kompensiert möglicherweise nicht die Risiken aus Infrastruktur, Altlasten oder außergewöhnlichen Baurisiken;
- ein Hotel mit einem rechnerisch hohen Bruttowert erfordert möglicherweise erhebliche Pre-Opening-Aufwendungen und eine längere Stabilisierungsphase;
- ein Wohnbauprojekt kann einen hohen Bruttoentwicklungswert aufweisen, aber einen schlechten Cashflow, wenn sich die Verkäufe verzögern.
Das Modell sollte diese Zusammenhänge offenlegen, anstatt sie hinter einer einzelnen Gewinnkennzahl zu verbergen.
021. Machbarkeitsgrundlage definieren
Vor der Modellierung des Projekts ist Folgendes zu erfassen:
- Stichtag der Machbarkeitsberechnung;
- Modellversion;
- Immobilie und Standort;
- Projekttyp;
- Planungsstand;
- Quelle jeder wesentlichen Annahme;
- Währung;
- ob Beträge die Mehrwertsteuer enthalten oder ausschließen;
- Flächendefinitionen;
- Preisstand;
- Kostenstand;
- angenommene Inflation;
- Programmstartdatum;
- geplanter Exit;
- für die Prüfung zuständige Parteien.
Jede wesentliche Zahl sollte wie folgt klassifiziert werden:
- Bestätigt — durch ein verlässliches Dokument, Angebot, einen Beschluss oder einen anderen geeigneten Nachweis belegt.
- Beraterschätzung — von einem entsprechend qualifizierten Experten für den relevanten Zweck und die jeweilige Phase bereitgestellt.
- Marktnachweis — abgeleitet aus identifizierten Vergleichswerten, mit entsprechenden Anpassungen.
- Entwicklerannahme — für die Modellierung verwendet, aber nicht unabhängig verifiziert.
- Unbekannt — Informationen noch nicht verfügbar.
Unbekannte Annahmen sollten nicht stillschweigend als Null behandelt werden.
032. Den Planungsrahmen festlegen
Der Planungsrahmen definiert, was laut Modellannahme entwickelt werden kann.
Er sollte Folgendes berücksichtigen:
- Bodenklassifizierung und -qualifizierung;
- zulässige oder verträgliche Nutzung;
- anwendbare Bebauungsparameter;
- Überbauungsgrad;
- Gebäudehöhe;
- Geschosse;
- Bebauungsdichte;
- Abstandsflächen;
- Stellplätze;
- Anforderungen an den öffentlichen Raum;
- Infrastruktur;
- Bestandsgebäude;
- Anforderungen an Parzellierung oder Erschließung;
- Beschränkungen und Dienstbarkeiten;
- das voraussichtliche Planungsverfahren;
- Beteiligung externer Behörden;
- etwaige bestehende Vorabinformationen, Genehmigungen, Mitteilungen oder die Projekthistorie.
Das Machbarkeitsmodell sollte unterscheiden zwischen:
- einer Fläche, die ausdrücklich durch eine wirksame Planungsentscheidung gestützt wird;
- einer Fläche, die anhand der geltenden Planungsvorschriften berechnet wurde;
- einer vom Architekten vorgeschlagenen Fläche;
- einer vom Verkäufer angegebenen Fläche;
- einer angestrebten Fläche, die von einer Planänderung, Umklassifizierung, Ermessensentscheidung oder ungeklärten Auslegung abhängt.
Diese Annahmen weisen nicht das gleiche Maß an Gewissheit auf.
Planungssensitivität
Prüfen Sie mindestens, was passiert, wenn:
- die angenommene Bruttogeschossfläche sinkt;
- sich die zulässige Nutzung ändert;
- die Anforderungen an Stellplätze oder Infrastruktur steigen;
- eine Vorgabe für öffentlichen Raum oder Flächenabtretungen greift;
- ein Teil des Grundstücks nicht genutzt werden kann;
- externe Stellungnahmen den Zeitplan verzögern;
- das Projekt ein anderes Verfahren erfordert als ursprünglich angenommen.
Warnsignal — das Projekt ist nur bei der maximalen theoretischen Fläche tragfähig und bietet keinen Spielraum für planungsrechtliche Reduzierungen oder Ineffizienzen im Entwurf.
043. Erstellen Sie eine konsistente Flächenaufstellung
Unterschiedliche Flächenmaße dienen unterschiedlichen Zwecken. Sie sollten nicht vermischt werden.
Je nach Projekt kann die Flächenaufstellung Folgendes umfassen:
- Grundstücksfläche;
- bebaubare Grundstücksfläche;
- Gebäudegrundfläche;
- Bruttobaufläche;
- oberirdische Bruttobaufläche;
- unterirdische Fläche;
- Bruttoprivatfläche;
- Gemeinschaftsflächen;
- Technikflächen;
- Verkehrsflächen;
- Balkone und Terrassen;
- Stellplätze;
- Lagerflächen;
- Nettoverkaufsfläche;
- Nettomietfläche;
- Hotelzimmerfläche;
- Back-of-House-Flächen;
- Gemeinschaftsflächen;
- Außenanlagen.
Das Modell sollte genau angeben, welche Fläche verwendet wird für:
- Planung;
- Baukosten;
- Honorare;
- kommunale Abgaben;
- dem Verkaufspreis;
- Miete;
- Betriebseinnahmen;
- Bewertung.
Effizienz
Die Effizienz eines Projekts wird üblicherweise durch den Vergleich der Nettoverkaufs- oder Nettomietfläche mit der entsprechenden Bruttogeschossfläche überprüft. Die Definition muss jedoch einheitlich bleiben. Flächen, die aus einer Berechnung ausgeschlossen sind, sollten nicht ohne Erklärung in eine andere einbezogen werden.
Eine geringe Effizienz kann resultieren aus:
- übermäßigen Verkehrsflächen;
- großen Grundrisstiefen;
- Gebäudekernen;
- Technikflächen;
- Stellplätze;
- tragwerksbedingten Einschränkungen;
- dem Erhalt historischer Bausubstanz;
- Betreiberanforderungen;
- unregelmäßiger Grundstücksgeometrie;
- Planungs- und Genehmigungsauflagen;
- Mischnutzungen.
Eine unrealistisch hohe Effizienzannahme kann die Einnahmen erheblich zu hoch ansetzen, ohne die Baukosten zu senken.
Warnsignal — Einnahmen werden auf Basis der Bruttogeschossfläche berechnet, als ob jeder Quadratmeter verkauft oder vermietet werden könnte.
054. Produkt und Mix definieren
Die Machbarkeitsstudie sollte identifizieren, was entwickelt wird, und nicht nur, wie viel Fläche vorhanden ist.
Für Wohnprojekte kann dies Folgendes umfassen:
- Anzahl der Einheiten;
- Einheitentypen;
- durchschnittliche Flächen;
- Geschossaufteilung;
- Balkone, Terrassen und Gärten;
- Stellplätze und Abstellräume;
- Gemeinschaftseinrichtungen;
- Spezifikation;
- erwarteter Kunde.
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Für Hotel- und Tourismusprojekte:
- Typologie;
- Kategorieannahme;
- Anzahl und Art der Zimmer oder Einheiten;
- Brutto- und Nettozimmerflächen;
- Back-of-House;
- Gastronomie;
- Annehmlichkeiten;
- Betreiberanforderungen;
- Auslastung;
- durchschnittliche Tagesrate;
- Stabilisierungsphase;
- Management- oder Franchisekosten.
Für ertragsbringende Vermögenswerte:
- Nettomietfläche;
- Zielmiete;
- Auslastung;
- mietfreie Zeiten;
- Incentives;
- Betriebsausgaben;
- stabilisiertes Nettobetriebsergebnis;
- Kapitalisierungs- oder Exit-Rendite.
Bei Grundstücksparzellierungen:
- Anzahl und Größe der Parzellen;
- Flächenabtretungen;
- Erschließungsarbeiten;
- Infrastruktur;
- Garantien;
- Phasierung;
- Verkaufszeitraum der Grundstücke.
Das Produkt sollte im Hinblick auf planungsrechtliche Vorgaben, Marktnachfrage, Kosten und betriebliche Anforderungen geprüft werden.
065. Gesamte Entwicklungskosten ermitteln
Die gesamten Projektentwicklungskosten umfassen mehr als nur den Grundstückspreis zuzüglich des Bauvertrags. Das Modell sollte alle für das Projekt relevanten wesentlichen Kostenkategorien enthalten.
Erwerb
- Kaufpreis;
- IMT;
- Stempelsteuer;
- Notar- und Registrierungskosten;
- Rechts- und sonstige Transaktionskosten;
- Maklerprovision, soweit zutreffend;
- Finanzierung des Erwerbs;
- Kosten für die Erfüllung von Erwerbsbedingungen.
Die anwendbare IMT-Behandlung hängt von der Art der Immobilie, der Nutzung, der Transaktion und der erwerbenden Einheit ab. Ein pauschaler Prozentsatz sollte nicht auf jeden Erwerb angewendet werden.
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Due Diligence und Untersuchungen
- rechtliche Due Diligence;
- planungsrechtliche Prüfung;
- Bestandsaufnahme;
- topografische Arbeiten;
- geotechnische Untersuchung;
- Tragwerksprüfung;
- Umweltuntersuchung;
- Kontaminationsprüfung;
- Archäologie;
- Versorgungs- und Infrastrukturstudien;
- Marktstudie.
Planungs- und Honorarkosten
- Architektur;
- Ingenieurleistungen;
- Planung;
- Landschaftsarchitektur;
- Nachhaltigkeit;
- Projektmanagement;
- Baukostenermittlung;
- Bauüberwachung;
- Rechtsberatung;
- Steuern;
- Rechnungslegung;
- Finanzierung;
- Fachberater.
Planungs- und Gemeindekosten
- Antrags- und Verfahrensgebühren;
- kommunale Abgaben;
- Ausgleichszahlungen;
- Infrastrukturbeiträge;
- Erschließungsarbeiten;
- Garantien;
- Kosten für die Sondernutzung des öffentlichen Raums, sofern zutreffend;
- Gebühren externer Behörden.
Diese Kosten variieren je nach Gemeinde, Projekt und Verfahren und sollten nicht als einheitlicher pauschaler Prozentsatz modelliert werden, sofern bessere Informationen verfügbar sind.
Abbruch und Sanierung
- Abbruch;
- Asbest- oder Schadstoffbeseitigung;
- Altlastensanierung;
- Abfallentsorgung und -behandlung;
- Tragwerkssicherung;
- Bauhilfsmaßnahmen;
- Schutz von Nachbargrundstücken.
Bau
- Hauptbauvertrag;
- Baustelleneinrichtung und vorbereitende Arbeiten;
- Außenanlagen;
- Infrastruktur;
- Landschaftsgestaltung;
- Versorgungsanschlüsse;
- Innenausbau;
- Möbel, Einbauten und bewegliche Ausstattung (FF&E);
- Spezialinstallationen;
- Mock-ups;
- Prüfung und Inbetriebnahme.
Unvorhergesehenes
Die Reserve für Unvorhergesehenes sollte Folgendes widerspiegeln:
- Projektphase;
- Planungsentwicklung;
- Standortinformationen;
- den Vergabeweg;
- Preissicherheit;
- technische Komplexität;
- Terminplan;
- identifizierte Risiken.
Eine Reserve für Unvorhergesehenes ist kein Ersatz für bekannte Kosten. Eine bekannte Anforderung sollte in der entsprechenden Kostenkategorie erfasst werden.
Finanzierung und Halten
- Arrangierungsgebühren;
- Zinsen;
- Bereitstellungsprovisionen;
- Wertermittlung und Monitoring;
- Rechts- und Besicherungskosten;
- Absicherung, sofern zutreffend;
- technische Berater des Kreditgebers;
- Garantien;
- Kontoführungsgebühren;
- Haltekosten der Immobilie;
- Versicherungen;
- Steuern während der Haltedauer.
Verkauf, Vermietung und Betrieb
- Marketing;
- Verkaufsprovisionen;
- Mustereinheiten;
- rechtliche Verkaufsdokumente;
- Vermietungsgebühren;
- Mieteranreize;
- Betreibermobilisierung;
- Pre-Opening;
- Personalbeschaffung;
- Betriebskapital;
- Mängel- und Gewährleistungsrücklage.
Fertigstellung und Exit
- Fertigstellungsdokumentation;
- Kosten für Registrierung und Begründung von Wohnungseigentum;
- die Freigabe durch Kreditgeber;
- abschließende Eigentumsübertragung;
- Transaktionsberater;
- Exit-Gebühren;
- Kosten des Unternehmens- oder Asset-Verkaufs;
- Steuern, die beim gewählten Exit anfallen, vorbehaltlich fachlicher Bestätigung.
076. Behandeln Sie die Umsatzsteuer als Projektannahme, nicht als Fußnote
Die Umsatzsteuer kann den Projekt-Cashflow und die Gesamtkosten erheblich beeinflussen.
Das Modell sollte unterscheiden zwischen:
- dem Projekt in Rechnung gestellter Umsatzsteuer;
- von der jeweiligen Einheit erstattungsfähiger Umsatzsteuer;
- nicht erstattungsfähiger Umsatzsteuer;
- Zeitpunkt von Zahlung und Erstattung;
- mehrwertsteuerliche Behandlung von Bauleistungen;
- mehrwertsteuerliche Behandlung von freiberuflichen Dienstleistungen;
- mehrwertsteuerliche Behandlung von Verkäufen, Vermietungen oder dem Betrieb;
- Übergangs- oder projektspezifische Regelungen.
Gehen Sie nicht davon aus, dass Bauleistungen allein deshalb vom ermäßigten Mehrwertsteuersatz profitieren, weil sich die Immobilie in einer Área de Reabilitação Urbana befindet.
Die Anwendung eines ermäßigten Steuersatzes hängt von den geltenden gesetzlichen Bestimmungen, der Art und vertraglichen Ausgestaltung der Arbeiten, dem Projekt, dem anwendbaren Rahmen für die Stadtsanierung und in einigen Fällen von Übergangsvorschriften ab. Die steuerliche Einstufung sollte für das konkrete Projekt bestätigt werden.
Mehrwertsteuer-Cashflow
Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass die Mehrwertsteuer erstattungsfähig ist, muss das Projekt möglicherweise den Zeitraum zwischen Zahlung und Erstattung vorfinanzieren.
Dieser zeitliche Ablauf sollte berücksichtigt werden in:
- Spitzenfinanzierungsbedarf;
- Zinsen;
- Eigenkapitalanforderungen;
- Mittelabrufplan.
Warnsignal – das Projekt ist nur deshalb wirtschaftlich tragfähig, weil ohne steuerliche Prüfung angenommen wurde, dass die gesamte Mehrwertsteuer sofort erstattungsfähig ist.
087. Erstellen Sie einen realistischen Terminplan
Der Terminplan sollte mehr als nur die Bauzeit umfassen.
Modellieren Sie je nach Projekt:
- Verhandlung und Exklusivität;
- Due Diligence;
- dem Erwerb;
- Standortuntersuchungen;
- Konzeptentwurf;
- Antrag auf Vorbescheid;
- Planungs- und Entwurfsverfahren;
- externe Stellungnahmen;
- Fachplanungen;
- Gebühren und Baubeginn;
- Beschaffung;
- Finanzierung;
- Bauausführung;
- Inbetriebnahme;
- Fertigstellungsunterlagen;
- Wohnungseigentum;
- Vorverkäufe;
- Vermietung;
- Betreibermobilisierung;
- Übergabe;
- Stabilisierung;
- Exit.
Aktivitäten sollten unterteilt werden in:
- sequenzielle Aktivitäten;
- Aktivitäten, die parallel ablaufen können;
- Entscheidungsgates;
- externe Abhängigkeiten;
- Pufferzeiten;
- kritischer Pfad.
Die gesetzliche Entscheidungsfrist sollte nicht als Gesamtprojektzeitraum betrachtet werden. Vorbereitung, Korrekturen, externe Konsultationen, Planungsänderungen, Beschaffung und Finanzierung können die Fertigstellung erheblich verlängern.
Verzögerungssensitivität
Testen Sie die Auswirkungen von:
- drei Monaten Verzögerung;
- sechs Monaten Verzögerung;
- zwölf Monaten Verzögerung;
- verzögerte Verkäufe oder Vermietungen;
- verzögerte Verfügbarkeit von Fremdkapital;
- verzögerte Versorgungsanschlüsse;
- verlängerte Bauzeit.
Warnsignal — das Modell enthält Baukosten und Einnahmen, aber keine Kosten für den Zeitraum zwischen Erwerb und Bau.
098. Finanzierung und Eigenkapital modellieren
Die Machbarkeitsstudie sollte aufzeigen, wie das Projekt im Zeitverlauf finanziert wird.
Einzubeziehen sind:
- anfängliches Eigenkapital;
- Gesellschafterdarlehen;
- Investoren-Eigenkapital;
- vorrangiges Fremdkapital;
- nachrangige oder Mezzanine-Finanzierung;
- Zinsen;
- Finanzierungsgebühren;
- Loan-to-Cost oder sonstige Begrenzungen der Kreditgeber;
- Auszahlungsbedingungen;
- Equity-First-Anforderungen;
- Verkaufs- oder Vermietungsbedingungen;
- Absicherung von Kostenüberschreitungen;
- Rückzahlung;
- Refinanzierung;
- Ausschüttungen.
Das Modell sollte berechnen:
- monatlichen oder quartalsweisen Cashflow;
- Fremdkapitalabrufe;
- Zinsen;
- Spitzenverschuldung;
- Maximaler Eigenkapitalbedarf (Peak Equity);
- Finanzierungslücke;
- Rückzahlung;
- Ausschüttungszeitpunkt.
Fremdkapital sollte nicht als ein fester Prozentsatz behandelt werden, der ab dem Erwerbsdatum automatisch verfügbar ist.
Die Finanzierbarkeit kann abhängen von:
- Eigentumstitel;
- Planungsstand;
- Eigenkapitalbeitrag;
- Bewertung;
- Vorverkäufe;
- Beauftragung des Bauunternehmens;
- festen oder kontrollierten Kosten;
- Garantien;
- Kreditgeber-Monitoring;
- Sicherheiten-Dokumente;
- Unterstützung durch den Sponsor.
Warnsignal — das Projekt geht davon aus, dass Fremdkapital verfügbar ist, berücksichtigt jedoch keine Finanzierungsgebühren, Zinsen bei Verzögerungen, Auszahlungsbedingungen oder zusätzliches Eigenkapital für Kostenüberschreitungen.
109. Erlösannahmen untermauern
Die Erlöse sollten auf Nachweisen basieren, die relevant sind für:
- die genaue Lage;
- Projekttyp;
- den Einheiten- oder Zimmertyp;
- die Fläche;
- Spezifikation;
- Ausblick und Ausrichtung;
- Annehmlichkeiten;
- Stellplätze;
- den Fertigstellungstermin;
- den Verkaufs- oder Vermietungszeitraum;
- den Zustand;
- Konkurrierendes Angebot.
Angebotspreise sollten nicht automatisch als erzielte Transaktionspreise betrachtet werden.
Vergleichsdaten anpassen für:
- Zeit;
- Lage;
- Produkt;
- Geschoss;
- Aussicht;
- Außenbereich;
- Stellplätze;
- Spezifikation;
- Einheitengröße;
- Verkaufsanreize;
- im Angebotspreis enthaltene Steuern;
- Fertigstellungsgrad.
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Wohnimmobilienverkäufe
Modellieren Sie:
- Preis pro Einheit oder Einheitentyp;
- Zeitpunkt von Reservierung und Vorvertrag;
- Anzahlungen;
- Erlöse bei Fertigstellung;
- Stornierungen;
- Verkaufsprovisionen;
- Verkaufsgeschwindigkeit.
Mietprojekte
Modellieren Sie:
- Miete pro Einheit oder Quadratmeter;
- Leerstand;
- Incentives;
- Betriebskosten;
- Management;
- Stabilisierung;
- Forderungsausfälle;
- Investitionsausgaben.
Hotels und Tourismus
Modellieren Sie:
- Zimmer- oder Einheitenbestand;
- Auslastung;
- durchschnittliche Tagesrate;
- Saisonalität;
- Gastronomie;
- Nebeneinnahmen;
- Betriebskosten;
- Betreiber-, Management- oder Franchisegebühren;
- Pre-Opening;
- Stabilisierung;
- Erneuerungsrücklage.
Asset- oder Projektverkauf
Modellieren Sie:
- voraussichtliches Verkaufsdatum;
- stabilisierte Erträge, sofern relevant;
- Exit-Rendite oder Bewertungsansatz;
- Transaktionskosten;
- Schuldentilgung;
- steuerliche und gesellschaftsrechtliche Konsequenzen, vorbehaltlich einer Prüfung.
Warnsignal — Die Einnahmen basieren auf dem teuersten Konkurrenzprojekt ohne Anpassung an Lage, Spezifikation, Fertigstellungstermin oder Verkaufsgeschwindigkeit.
1110. Schlüssige Szenarien verwenden
Das Modell sollte mindestens drei vollständige Szenarien enthalten.
Downside-Szenario
Kann Folgendes umfassen:
- geringere Planungsfläche;
- niedrigerer Verkaufspreis, Mietpreis oder Zimmerpreis;
- langsamere Absorption;
- höhere Baukosten;
- höhere Infrastrukturkosten;
- längere Planung;
- längere Bauzeit;
- höhere Zinsen;
- geringere Betriebsleistung;
- späterer Ausstieg.
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Basisszenario
Sollte die Annahmen heranziehen, die durch die verfügbaren Nachweise am plausibelsten gestützt werden. Es sollte kein Durchschnitt aus zusammenhanglosen Mindest- und Höchstwerten sein.
Upside-Szenario
Kann Folgendes umfassen:
- verbesserte Planungseffizienz;
- stärkere Preisgestaltung, gestützt durch Nachweise;
- bessere Beschaffung;
- kürzerer Zeitplan;
- zusätzliche rechtmäßige Fläche;
- geringere Finanzierungskosten;
- verbesserte Betriebsleistung.
Das Upside-Szenario sollte eine glaubwürdige Verbesserung darstellen, keinen unbegründeten Best Case.
Szenario-Integrität
Jedes Szenario muss in sich konsistent sein.
Berechnen Sie keine „Gewinnspanne“ durch die Kombination von:
- den niedrigstmöglichen Kosten;
- den höchstmöglichen Einnahmen;
- dem kürzesten Zeitplan;
- den niedrigsten Finanzierungskosten.
Das ergibt ein extremes Werbeszenario, kein aussagekräftiges Entwicklungsszenario.
1211. Die wesentlichen Sensitivitäten testen
Testen Sie mindestens Veränderungen bei:
- Bruttobaufläche;
- Nettoverkaufs- oder -vermietungsfläche;
- Flächeneffizienz;
- Baukosten;
- Infrastrukturkosten;
- dem Verkaufspreis;
- Miete;
- Auslastung;
- Exit-Rendite;
- Planungsdauer;
- Bauzeit;
- den Verkaufs- oder Vermietungszeitraum;
- Zinsen;
- Unvorhergesehenes;
- Grundstückspreis.
Die nützlichsten Sensitivitäten sind diejenigen, die Folgendes zeigen:
- welche Annahme die größte Auswirkung hat;
- wie viel Veränderung das Projekt verkraften kann;
- den Break-even-Punkt;
- ob der Grundstückspreis tragfähig ist;
- wie viel zusätzliches Eigenkapital erforderlich sein könnte.
Ein Projekt mit einer hohen prognostizierten Rendite, aber extremer Sensitivität gegenüber einer einzigen unbestätigten Annahme ist möglicherweise weniger robust als ein Projekt mit einer geringeren, aber verlässlicheren Rendite.
13Zentrale Machbarkeitsergebnisse
Der Bericht sollte Folgendes enthalten:
Planung und Flächen
- Grundstücksfläche;
- angenommene Bruttogeschossfläche;
- oberirdische und unterirdische Fläche;
- Nettoverkaufs-, -vermietungs- oder Nutzfläche;
- Flächeneffizienz;
- Projektmix;
- Planungssicherheit.
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Kosten
- Erwerbspreis;
- Erwerbskosten;
- Bauausführung;
- Honorare;
- kommunale und Infrastrukturkosten;
- Finanzierung;
- Umsatzsteuer;
- Unvorhergesehenes;
- Vermarktung und Exit;
- Gesamtentwicklungskosten.
Einnahmen
- Bruttoentwicklungswert;
- Miet- oder Betriebseinnahmen;
- stabilisierte Einnahmen;
- Exit-Wert;
- Verkaufs- oder Vermietungsprogramm.
Rendite
- Entwicklergewinn;
- Gewinn bezogen auf die Kosten;
- Kosten-Wert-Verhältnis;
- Projekt- und Eigenkapitalrenditen, soweit zutreffend;
- Break-even-Preis oder -Miete;
- Grundstücksresidualwert.
Finanzierung
- Spitzenverschuldung;
- Maximaler Eigenkapitalbedarf (Peak Equity);
- monatlicher oder quartalsweiser Finanzierungsbedarf;
- Zinsen;
- Finanzierungslücke;
- Rückzahlung.
Risiko
- Downside-, Base- und Upside-Szenarien;
- Sensitivitätstabelle;
- wesentliche Unbekannte;
- erforderliche Bestätigungen;
- Empfehlung.
14Residualwert des Grundstücks
Der Residualwert des Grundstücks ermittelt, wie viel das Projekt für das Grundstück aufbringen kann, nach Berücksichtigung von:
- Entwicklungserlösen oder Investitionswert;
- sämtlichen Entwicklungskosten;
- Finanzierung;
- Erwerbskosten;
- Unvorhergesehenes;
- der geforderten Entwicklerrendite.
Es handelt sich nicht zwingend um den Marktwert des Grundstücks. Das Ergebnis hängt von der Zuverlässigkeit der Flächen-, Kosten-, Termin- und Erlösannahmen ab.
Das Modell sollte Folgendes ausweisen:
- Residualwert vor Grundstückserwerbskosten;
- Erwerbssteuern und Transaktionskosten;
- Höchstpreis, der durch die entsprechende Renditeanforderung gestützt wird;
- Differenz zwischen Residualwert und Angebotspreis;
- Sensitivität gegenüber den Hauptannahmen.
Ein Grundstückspreis sollte nicht dadurch gerechtfertigt werden, dass angenommene Erlöse erhöht oder Kosten gesenkt werden, bis das Modell das gewünschte Ergebnis liefert.
15Dokumente und Nachweise
Die Machbarkeitsakte sollte Folgendes enthalten:
- aktueller Standortprüfbericht;
- Planungsvermerk;
- Flächenaufstellung;
- Konzeptentwurf;
- Marktnachweise;
- Kostenplan;
- kommunale und infrastrukturelle Annahmen;
- Projektzeitplan;
- Steuer- und MwSt.-Annahmen;
- Finanzierungsannahmen;
- Cashflow;
- Szenarioanalyse;
- Sensitivitätstabelle;
- Risikoregister;
- Quellenregister;
- Entscheidungsprotokoll.
Jede Version sollte datiert und kontrolliert werden, damit veraltete Annahmen nicht ohne Prüfung wiederverwendet werden.
Decision Gate
Die Machbarkeitsprüfung ist abgeschlossen, wenn der Entwickler Folgendes beantworten kann:
- Welche Planungs- und Bauflächenannahmen werden zugrunde gelegt?
- Wie belastbar sind diese Annahmen?
- Wie hoch ist die Nettoverkaufs-, Vermietungs- oder Betriebsfläche?
- Wie hoch ist die Flächeneffizienz?
- Was ist in den Gesamtentwicklungskosten enthalten?
- Wie wurde die MwSt. behandelt?
- Wie sieht der realistische Entwicklungszeitplan aus?
- Wie viel Eigenkapital ist erforderlich und wann?
- Welche Nachweise stützen die Erlöse?
- Was passiert im Downside-Szenario?
- Wie hoch ist der Break-even-Preis, die Break-even-Miete oder der Break-even-Projektwert?
- Welchen Residualwert für das Grundstück trägt das Projekt?
- Welche Annahmen müssen vor dem Erwerb bestätigt werden?
- Rechtfertigt die Rendite das Risiko?
Wenn das Projekt nur im Best-Case-Szenario funktioniert, ist es auf dieser Grundlage nicht bereit für die Fortführung.
Warnsignale in dieser Phase
- Das Projekt ist nur bei der maximalen theoretischen Fläche wirtschaftlich tragfähig, ohne Spielraum für planungsbedingte Reduzierungen.
- Die Einnahmen werden auf Basis der Bruttogeschossfläche berechnet, als ob jeder Quadratmeter verkauft oder vermietet werden könnte.
- Es wird davon ausgegangen, dass die gesamte Mehrwertsteuer ohne steuerliche Prüfung sofort erstattungsfähig ist.
- Es sind keine Kosten für den Zeitraum zwischen Erwerb und Baubeginn angesetzt.
- Es wird angenommen, dass Fremdkapital ohne Gebühren, Bauzeitzinsen bei Verzögerungen oder zusätzliches Eigenkapital für Kostenüberschreitungen verfügbar ist.
- Die Einnahmen stützen sich ohne Anpassung auf das teuerste Konkurrenzprojekt.
- Die Gewinnspanne kombiniert minimale Kosten mit maximalen Einnahmen und dem kürzesten Zeitplan.
Indikativer Zeit- und Kostenrahmen
Eine erste Machbarkeitsstudie kann etwa drei bis zehn Wochen dauern, sobald die wesentlichen Standort- und Planungsinformationen vorliegen.
Eine detailliertere Studie kann Folgendes erfordern:
- einen ausgearbeiteten Konzeptentwurf;
- Beiträge von Kostenberatern;
- planungsrechtliche Beratung;
- Marktforschung;
- technische Untersuchungen;
- Infrastrukturabfragen;
- steuerliche Beratung;
- Rückmeldungen von Kreditgebern oder Investoren;
- Input von Betreibern.
Es gibt keine Standardkosten für eine Machbarkeitsstudie. Der Umfang sollte den Maßstab, die Komplexität, die Phase und das Kapitalrisiko des Projekts widerspiegeln. Ein vereinfachtes frühes Modell kann für eine Erstprüfung angemessen sein, sofern seine Grenzen klar sind. Es sollte nicht als detaillierte Machbarkeitsstudie dargestellt werden.
Häufige Fehler
- 1Übernahme der Angaben des Verkäufers zur Baufläche ohne Überprüfung.
- 2Anwendung von Verkaufspreisen auf die Bruttogeschossfläche.
- 3Ignorieren von Gemeinschafts-, Technik- und Verkehrsflächen.
- 4Ausschluss von Parkplätzen, Untergeschossen oder Außenanlagen aus den Baukosten.
- 5Ansatz von Baunebenkosten als pauschaler, nicht belegter Prozentsatz.
- 6Nichtberücksichtigung von kommunalen Gebühren und Infrastruktur.
- 7Annahme eines einheitlichen IMT-Satzes.
- 8Annahme, dass ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz gilt, weil sich das Grundstück in einer ARU befindet.
- 9Behandlung der gesamten Mehrwertsteuer als sofort erstattungsfähig.
- 10Nichtberücksichtigung von Verzögerungen bei Planung und Vertrieb.
- 11Annahme, dass Fremdkapital bereits ab dem Erwerb verfügbar ist.
- 12Ausschluss von Zinsen, Finanzierungsgebühren und Kosten des Kreditgebers.
- 13Verwendung von Angebotspreisen als Nachweis für abgeschlossene Transaktionen.
- 14Kombination von Minimalkosten mit Maximalerlösen.
- 15Darstellung eines Best-Case-Szenarios als Gewinnspanne.
- 16Verwendung von Reserven für Unvorhergesehenes zur Deckung bekannter Kosten.
- 17Ignorieren des maximalen Eigenkapitalbedarfs.
- 18Behandlung des Residualwerts des Grundstücks als formelle Wertermittlung.
- 19Aktualisierung einer Annahme, ohne damit verknüpfte Annahmen anzupassen.
- 20Fortfahren, nur weil das Modell Gewinn ausweist, ohne Abwärtsrisiken zu testen.
Machbarkeits-Checkliste
Stellen Sie vor dem Übergang zum Erwerb sicher, dass Sie:
Fortschritt: 0/27
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Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer Machbarkeitsstudie und einer Bewertung?
Eine Machbarkeitsstudie prüft die Wirtschaftlichkeit und das Risiko eines geplanten Entwicklungsvorhabens anhand festgelegter Annahmen. Eine Bewertung ermittelt den Wert für einen definierten Zweck und sollte von einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen erstellt werden.
Kann ich einen Standard-Baukostensatz pro Quadratmeter verwenden?
Er kann für eine erste Vorprüfung herangezogen werden, sofern Quelle, Datum, Flächenbasis, Projekttyp, Spezifikation und Ausschlüsse eindeutig sind. Sobald die Planung voranschreitet, sollte er durch eine projektspezifische Kostenberatung ersetzt werden.
Sollten die Baukosten auf die Brutto- oder die Verkaufsfläche angewendet werden?
Die Baukosten sollten auf die Flächen und Elemente bezogen werden, auf die sich die Kosten tatsächlich beziehen. Werden die Kosten nur auf die Verkaufsfläche angewendet, können Gemeinschaftsflächen, Technikräume, Stellplätze und sonstige bauliche Elemente unberücksichtigt bleiben.
Ist die Gesamtkostenrendite (Profit on Cost) dasselbe wie der Cash-Return für Investoren?
Nein. Die Gesamtkostenrendite vergleicht den Projektgewinn mit den gesamten Entwicklungskosten. Der Cash-Return für Investoren hängt darüber hinaus von Zeitablauf, Fremdkapitalhebel, Finanzierung, Eigenkapitaleinzahlungen und Ausschüttungsvereinbarungen ab.
Kann ich davon ausgehen, dass die Mehrwertsteuer erstattungsfähig ist?
Nicht ohne Bestätigung der steuerlichen Situation des Entwicklers, der Art der Kosten und der beabsichtigten Transaktionen oder Aktivitäten. Die Erstattungsfähigkeit und der zeitliche Ablauf sollten für das jeweilige Projekt gesondert geprüft werden.
Wie genau sollte eine frühe Machbarkeitsstudie sein?
Sie sollte für ihren Entscheidungszweck hinreichend genau sein und bestehende Unsicherheiten transparent darlegen. Schätzungen in frühen Phasen ändern sich erfahrungsgemäß, eine unbegründete Scheingenauigkeit sollte jedoch vermieden werden.
Wann sollte das Modell aktualisiert werden?
Immer dann, wenn sich eine wesentliche Annahme ändert, einschließlich Planungsfläche, Entwurf, Kosten, Terminplan, Finanzierung, Steuern, Verkaufsnachweisen oder Exit-Strategie.
Tools für diese Phase
Machbarkeitsprüfung der Projektentwicklung
Erstellen Sie Downside-, Base- und Upside-Szenarien anhand konsistenter Annahmen zu Flächen, Kosten, Terminplan, Finanzierung und Erträgen.
Machbarkeitsprüfung startenEntwicklungskostenplaner
Strukturieren Sie Akquisitions-, Planungs-, Bau-, Finanzierungs-, Reserve- und Exit-Kosten.
Kostenplan erstellenTerminplan-Schätzer für die Planungsphase
Identifizieren Sie die Planungs- und Ausführungsabhängigkeiten, die Einfluss auf Terminplan und Finanzierung haben.
Zeitplan schätzenNächste Phase
04 — Grundstücks- & Projektakquisition
Sichern Sie sich die Kontrolle über die Immobilie oder das Projekt zu Bedingungen, die die verbleibenden Eigentums-, Planungs-, technischen, gesellschaftsrechtlichen, Finanzierungs- und Ausführungsrisiken widerspiegeln.
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Rechtliche Begleitung durch VVA
Möchten Sie die Machbarkeitsannahmen überprüfen lassen?
VVA kann Sie bei rechtlichen, planerischen, erwerbsbezogenen, steuerkoordinierenden und projektdokumentarischen Fragen unterstützen, die das Entwicklungsmodell betreffen.
Die Rechtsdienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.
Offizielle Quellen
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, in der aktuellen konsolidierten Fassung.
- Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, in der aktuellen konsolidierten Fassung.
- Portaria n.º 71-A/2024, of 27 February — für Verfahren nach dem RJUE erforderliche Dokumente.
- Autoridade Tributária e Aduaneira — aktuelle Gesetzgebung und veröffentlichte Leitlinien zu IMT und Mehrwertsteuer.
- Instituto Nacional de Estatística — offizielle Baukostenindizes.
- Geltende kommunale Pläne, Verordnungen und Gebührenordnungen.
Zuletzt geprüft: 21. August 2026
Diese Seite bietet allgemeine Informationen zur Machbarkeit von Immobilienentwicklungen in Portugal. Sie stellt keine Bewertung, kein Finanzierungsangebot und keine rechtliche, steuerliche, planerische, buchhalterische, ingenieurtechnische oder anlagebezogene Stellungnahme dar. Die Ergebnisse hängen von den eingegebenen Annahmen ab und sollten von entsprechend qualifizierten Fachleuten überprüft werden.