Standort-Screening

01Ein Standort-Screening ist keine vollständige Due Diligence#

Das Screening ist ein erster Filter.

Es sollte verhältnismäßig, zügig und auf diejenigen Aspekte fokussiert sein, die die Entscheidung über das weitere Vorgehen maßgeblich beeinflussen können.

Eine vollständige Due Diligence ist detaillierter und kann Folgendes umfassen:

• Prüfung der Eigentumstitel;
• planungsrechtliche Due Diligence;
• technische Gutachten;
• Umweltuntersuchungen;
• steuerliche Prüfung;
• gesellschaftsrechtliche Due Diligence;
• Vertragsprüfung;
• Bewertung;
• detaillierte Machbarkeitsprüfung;
• Auskünfte der Gemeinde oder anderer Behörden;
• Bestätigung von Infrastrukturanbietern.

021. Die Immobilie präzise identifizieren#

Die erste Aufgabe besteht darin festzustellen, welche Immobilie tatsächlich angeboten wird.

Soweit zutreffend, anfordern und abgleichen:

• aktueller Grundbuchauszug;
• Grundsteuernachweis;
• Katasterinformationen;
• BUPi-Georeferenzierungsinformationen für relevante ländliche oder gemischte Grundstücke;
• topografische Vermessung;
• Lageplan;
• Luftaufnahmen;
• bestehende Architektur- oder Planungszeichnungen;
• vor Ort ersichtliche Grenzen;
• Koordinaten;
• gesamte eingetragene und gemessene Flächen.

032. Eigentum und eingetragene Rechte bestätigen#

Einen aktuellen Grundbuchauszug einholen und Folgendes feststellen:

• eingetragener Eigentümer;
• eingetragene Objektbeschreibung;
• Erwerbsvorgänge;
• Hypotheken;
• Pfändungen;
• Beschlagnahmen;
• Nießbrauch- oder Nutzungsrechte;
• Erbbaurechte;
• Dienstbarkeiten;
• beschränkende Eintragungen;
• anhängige Eintragungsanträge;
• sonstige eingetragene Lasten oder Belastungen.

Warnsignal — Die Person, die über den Verkauf verhandelt, ist nicht der eingetragene Eigentümer und kann die Vertretungsmacht nicht eindeutig nachweisen.

043. Besitz, Nutzung und Grenzen prüfen#

Rechtliches Eigentum und tatsächliche Kontrolle stimmen nicht immer überein.

Besichtigen Sie die Immobilie und halten Sie fest:

• wer sie nutzt;
• wie sie genutzt wird;
• bestehende Gebäude und bauliche Anlagen;
• Zäune und Mauern;
• sichtbare Grenzmarkierungen;
• landwirtschaftliche Aktivitäten;
• gelagerte Materialien;
• informelle Zugangswege;
• Nutzung durch Nachbarn;
• mögliche Grenzüberschreitungen;
• Anzeichen von Müllablagerungen oder Kontaminationen;
• Wasserläufe, Brunnen oder Entwässerungsgräben;
• sichtbare Infrastruktur.

Warnsignal — der Grundbuchplan, der Plan des Verkäufers und die sichtbare tatsächliche Nutzung scheinen unterschiedliche Flächen zu beschreiben.

054. Rechtmäßigen und praktikablen Zugang feststellen#

Ein Entwicklungsgrundstück benötigt mehr als einen sichtbaren Weg oder eine informelle Route.

Die Prüfung sollte unterscheiden zwischen:

• direktem Zugang zu einer öffentlichen Straße;
• Zugang über ein anderes Grundstück;
• einer eingetragenen Dienstbarkeit;
• einer informellen, auf Duldung beruhenden Route;
• fußläufigem Zugang;
• einer Baustellenzufahrt;
• dauerhafter betrieblicher Zufahrt;
• einer für Rettungsdienste geeigneten Zufahrt;
• einer Zufahrt, die den beabsichtigten planungs- und entwurfstechnischen Anforderungen entspricht.

Warnsignal — das Projekt ist auf eine Erschließung über Grundstücke Dritter angewiesen, ohne dass ein urkundlich belegtes Recht oder ein Weg zum Erwerb vorliegt.

065. Den planerischen Rahmen prüfen#

Die Vorprüfung sollte ermitteln, welche Raumordnungspläne und Planungsvorschriften voraussichtlich anwendbar sind.

Dazu können gehören:

• der kommunale Masterplan — PDM;
• Urbanisierungspläne;
• Detailpläne;
• Parzellierungsgenehmigungen;
• Ausführungseinheiten;
• spezielle Raumordnungsprogramme;
• Instrumente der städtebaulichen Sanierung;
• kommunale Bauvorschriften;
• sonstige anwendbare Raumordnungsinstrumente.

Warnsignal — die vom Verkäufer angegebene Baufläche lässt sich auf kein geltendes Planungsinstrument, keinen kommunalen Beschluss und keine fachlich fundierte Berechnung zurückführen.

076. Einschränkungen und öffentlich-rechtliche Beschränkungen identifizieren#

Ein Grundstück kann von Beschränkungen betroffen sein, die neben dem kommunalen Plan gelten.

Die erste Vorprüfung sollte, sofern relevant, Folgendes berücksichtigen:

• Reserva Ecológica Nacional — REN;
• Reserva Agrícola Nacional — RAN;
• Schutzgebiete;
• Natura 2000;
• öffentliches Wassergut;
• Küstenschutzprogramme;
• Hochwasser- und Überflutungsrisikogebiete;
• Staudämme und Stauseen;
• Denkmalschutz;
• unter Schutz gestellte Gebäude und Schutzzonen;
• Archäologie;
• National- und Gemeindestraßen;
• Eisenbahninfrastruktur;
• Flughäfen und luftfahrtrechtliche Beschränkungen;
• Strom-, Gas-, Wasser- und Kommunikationsinfrastruktur;
• Pipelines;
• militärische Beschränkungen;
• forstwirtschaftliche Vorgaben und Waldbrandschutzanforderungen;
• Lärmschutzzonen;
• Anforderungen an die Umweltprüfung;
• andere öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten oder Beschränkungen des öffentlichen Nutzens.

Warnsignal — die angenommene Grundfläche oder Erschließung des Projekts durchquert einen Bereich, der einer ungelösten Beschränkung unterliegt.

087. Bestandsgebäude prüfen#

Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, ist Folgendes zu prüfen:

• ob sie im Grundbuch und im Steuerregister erfasst sind;
• ob ihre Lage und Fläche den vorliegenden Dokumenten entsprechen;
• die angegebene Nutzungsart;
• die Planungs- und Bauhistorie;
• verfügbare Architekturpläne;
• Genehmigungen, Mitteilungen oder andere anwendbare Nachweise;
• Dokumentation zur Fertigstellung oder Nutzung;
• bauliche Veränderungen;
• behördliche Durchsetzungsverfahren;
• baulicher Zustand;
• Auslastung;
• denkmalpflegerische Bedeutung;
• Abrissbeschränkungen;
• Versorgungsanschlüsse.

Warnsignal — das vorgeschlagene Bauvorhaben hängt vom Erhalt bestehender Baufläche ab, doch die Rechtmäßigkeit oder das Ausmaß dieser Fläche wurde nicht bestätigt.

098. Bestehende Projektrechte und Dokumente prüfen#

Wird das Objekt als „genehmigtes Projekt“, „lizenziertes Projekt“ oder „baureifes Projekt“ angeboten, fordern Sie die vollständige Projektakte an.

Dies kann Folgendes umfassen:

• Vorbescheidsantrag und Bescheid;
• Architektureinreichungen;
• kommunale Beschlüsse;
• Genehmigungs- oder Voranzeigeunterlagen;
• Gebührenbescheide und Zahlungsbelege;
• Fachplanungen;
• Verantwortlichkeitserklärungen;
• externe Stellungnahmen;
• Erschließungsunterlagen;
• Infrastrukturvereinbarungen;
• Garantien;
• genehmigte oder eingereichte Pläne;
• Auflagen;
• Fristverlängerungen;
• Baubeginnanzeigen;
• Baustellenberichte;
• Bauverträge;
• Beraterverträge;
• Verkaufs- oder Reservierungsverpflichtungen.

Warnsignal — der Verkäufer beschreibt das Projekt als genehmigt, liefert jedoch lediglich Architekturdarstellungen oder eine unvollständige Mitteilung der Gemeinde.

109. Infrastruktur und Versorgungsleitungen prüfen#

Ermitteln Sie die ersichtliche Verfügbarkeit und Kapazität von:

• Wasser;
• Abwasserentsorgung;
• Regenwasserableitung;
• Strom;
• Gas, sofern relevant;
• Telekommunikation;
• Straßenanbindung;
• Abfallentsorgung;
• Brandschutzinfrastruktur.

Warnsignal — die Machbarkeitsannahme stützt sich auf Anschlüsse, deren Verfügbarkeit, Trassenführung oder Kapazität nicht bestätigt wurde.

1110. Physische und umweltbezogene Gegebenheiten prüfen#

Die technische Vorprüfung sollte Folgendes berücksichtigen:

• Topografie;
• Hangneigungen;
• Stützbauwerke;
• Geologie;
• geotechnisches Risiko;
• Grundwasser;
• Entwässerung;
• Überflutung;
• Erosion;
• Küstenexposition;
• Bodenkontamination;
• frühere industrielle oder landwirtschaftliche Nutzung;
• unterirdische Bauwerke;
• Abbruch;
• Asbest oder andere Gefahrstoffe;
• Bäume und Vegetation;
• geschützte Lebensräume;
• Archäologie;
• Lärm;
• Sonnenlicht und Ausrichtung;
• Nachbargebäude;
• Brandrisiko;
• Baustellenlogistik.

Warnsignal — Der Kostenplan des Projekts geht von Standard-Baubedingungen aus, trotz klarer Hinweise auf anspruchsvolle Topografie, Abrissarbeiten, Sicherungs-/Stützarbeiten, Grundwasser oder ungewisse Baugrundverhältnisse.

1211. Kommerzielle Eignung prüfen#

Ein Grundstück kann rechtlich und physisch bebaubar sein, sich jedoch kommerziell nicht für das beabsichtigte Produkt eignen.

Die erste kommerzielle Prüfung sollte Folgendes berücksichtigen:

• Zielgruppe;
• Konkurrenzprojekte;
• realisierbares Produkt;
• Einheiten- oder Zimmermix;
• voraussichtliche Verkaufspreise, Mieten oder Zimmerpreise;
• Absorption;
• Saisonalität;
• Betriebskosten;
• Betreibernachfrage;
• institutionelle Nachfrage;
• Exit-Liquidität;
• Fertigstellungszeitpunkt.

Warnsignal — Die Wirtschaftlichkeitsrechnung stützt sich auf Preise eines abweichenden Produkts, Standorts, Standards oder Fertigstellungszeitraums.

1312. Eine erste finanzielle Vorprüfung durchführen#

Ein erstes Finanzmodell sollte anhand klar definierter Annahmen erstellt werden.

Berücksichtigen Sie, soweit relevant:

• vorgeschlagener Erwerbspreis;
• Erwerbssteuern und -kosten;
• angenommene Bruttogeschossfläche;
• angenommene verkaufsfähige, vermietbare oder betriebliche Fläche;
• Flächeneffizienz;
• Projektmix;
• Abbruch;
• Bauausführung;
• Infrastruktur;
• Honorare;
• kommunale Kosten;
• Finanzierung;
• nicht abzugsfähige Vorsteuer;
• Unvorhergesehenes;
• Marketing und Vertrieb;
• Betreibermobilisierung;
• Fertigstellungs- und Exit-Kosten;
• Terminplan;
• Erlöse.

Warnsignal — das Grundstück erscheint nur dann rentabel, wenn die Annahmen für maximale Erlöse, maximale Fläche, kürzesten Terminplan und niedrigste Kosten alle zusammen angesetzt werden.

14Anzufordernde Mindestunterlagen#

15Standort-Screening-Scorecard#

Bewerten Sie jede Kategorie wie folgt:

• Grün — keine unmittelbaren Bedenken festgestellt;
• Gelb — wesentliche Frage, die einer Bestätigung bedarf;
• Rot — potenzielles Ausschlusskriterium;
• Unbekannt — unzureichende Informationen.

Indikativer Zeit- und Kostenrahmen#

Eine grundlegende Standortprüfung kann ca. ein bis vier Wochen dauern, sobald die wesentlichen Dokumente vorliegen.

Mehr Zeit kann erforderlich sein, wenn:

1. 1die Liegenschaft mehrere Parzellen umfasst;
2. 2die Eigentumsverhältnisse unklar sind;
3. 3Grundstücksgrenzen umstritten sind;
4. 4kommunale Unterlagen beschafft werden müssen;
5. 5externe Beschränkungen vorliegen;
6. 6bestehende Projektrechte rekonstruiert werden müssen;
7. 7technische Untersuchungen erforderlich sind;
8. 8die Opportunität einen Unternehmenserwerb umfasst;
9. 9Informationen unvollständig oder inkonsistent sind.

Es gibt keine Standardkosten für ein Screening. Das Untersuchungsbudget sollte das potenzielle Risiko widerspiegeln und kann juristische Prüfungen, planungsrechtliche Prüfungen, Beiträge von Architekten oder Planungsberatern, topografische Vermessungen, technische Inspektionen, Ingenieurleistungen, Marktforschung, vorläufige Kostenberatung und umweltbezogene Gutachten umfassen. Ein kostengünstiges Screening ist nur dann nützlich, wenn es diejenigen Aspekte adressiert, die geeignet sind, die Investitionsentscheidung zu verändern.

Häufige Fehler#

1. 1Sich auf das Exposé des Maklers verlassen.
2. 2Die steuerliche Erfassung als Eigentumsnachweis betrachten.
3. 3Davon ausgehen, dass die eingetragene Fläche mit der tatsächlichen Immobilie übereinstimmt.
4. 4Besitzverhältnisse oder informelle Nutzung ignorieren.
5. 5Physischen Zugang als rechtlich gesichertes Zugangsrecht betrachten.
6. 6Nur den PDM-Plan lesen.
7. 7Schriftliche Planungsvorschriften ignorieren.
8. 8Die Bauflächenberechnung des Verkäufers als bestätigt ansehen.
9. 9Davon ausgehen, dass ein Altbau automatisch rechtmäßig ist.
10. 10Davon ausgehen, dass ein „genehmigtes Projekt“ weiterhin gültig und nutzbar ist.
11. 11Einschränkungen durch REN, RAN, Denkmalschutz, Küstenschutz oder Umweltauflagen ignorieren.
12. 12Davon ausgehen, dass nahegelegene Versorgungsleitungen über ausreichende Kapazitäten verfügen.
13. 13Pauschale Baukosten trotz außergewöhnlicher Standortbedingungen ansetzen.
14. 14Eine nicht rückzahlbare Summe zahlen, bevor wesentliche Risiken geprüft wurden.
15. 15Das Entwurfskonzept vorantreiben, bevor der planungsrechtliche Rahmen bestätigt ist.
16. 16Fehlende Informationen als Beweis dafür werten, dass kein Problem existiert.

Häufig gestellte Fragen#

Offizielle Quellen#

• Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, in der aktuellen konsolidierten Fassung.
• Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, in der aktuellen konsolidierten Fassung.
• Instituto dos Registos e do Notariado — Grundbuchauszüge und Informationen zur Immobilienregistrierung.
• Direção-Geral do Território — SNIT-Informationen zu Raumordnungsplänen.
• BUPi — Identifizierung, Georeferenzierung und Registrierung von ländlichen und gemischten Grundstücken.
• Agência Portuguesa do Ambiente — SNIAmb Umwelt- und Geoinformationen.
• Geltende kommunale Pläne und Vorschriften.
• Offizielle Informationen der für etwaige standortspezifische Beschränkungen zuständigen Behörden.