Enquadramento Urbanístico & Condicionantes do Terreno

As principais alterações ao RJUE introduzidas pelo Decreto-Lei 108/2026 estão previstas entrar em vigor a 1 de outubro de 2026.

A data de entrada em vigor original foi adiada pelo Decreto-Lei 155-B/2026 para permitir a preparação dos regulamentos, formulários e plataformas municipais necessários.

Os planos territoriais e as restrições de utilidade pública que afetam um local têm de ser avaliados ao abrigo dos respetivos instrumentos jurídicos vigentes. A via para utilizar essa informação num PIP, licença, comunicação prévia ou outro procedimento urbanístico também tem de ser verificada face ao RJUE em vigor na data de submissão.

Uma estratégia urbanística prevista para submissão em ou após 1 de outubro de 2026 deve ser revista novamente antes da entrega.

Consulte o Decreto-Lei 108/2026 e o Decreto-Lei 155-B/2026.

No final desta avaliação, deverá ser capaz de determinar:

• se o imóvel correto foi identificado
• quais os instrumentos de planeamento aplicáveis
• como o solo está classificado e qualificado
• se o uso pretendido é permitido
• quais os parâmetros urbanísticos aplicáveis
• se um loteamento, plano de pormenor ou mecanismo de execução condiciona o desenvolvimento
• que restrições de utilidade pública incidem sobre o local
• que entidades podem ter de ser consultadas
• se os edifícios existentes estão legalmente reconhecidos
• se os acessos e as infraestruturas são adequados
• que área pode realisticamente ser desenvolvida
• quais as questões que podem ser resolvidas através do projeto
• quais as questões que exigem uma aprovação ou interpretação formal
• quais as questões que podem inviabilizar o desenvolvimento pretendido
• e se o projeto deve avançar para due diligence urbanística ou para um PIP.

O resultado deve distinguir entre:

• factos jurídicos confirmados
• interpretações profissionais
• posições municipais ou das entidades
• pressupostos de trabalho
• elementos de prova pendentes
• e condições críticas.

MÓDULO INTERATIVO

Construir a matriz de condicionantes do local

Insira a localização do imóvel e o projeto pretendido para criar um plano de investigação inicial.

Localização do imóvel

DADOS DE ENTRADA

• Morada
• Município
• Freguesia
• Número de descrição na Conservatória
• Artigo matricial
• Coordenadas
• Carregar planta de localização

Tipo de imóvel

SELECIONE UMA OPÇÃO

• Terreno urbano não edificado
• Prédio rústico ou agrícola
• Edifício residencial existente
• Edifício comercial ou industrial
• Imóvel turístico
• Subdivisão ou loteamento
• Prédio misto
• Imóvel com limites incertos
• Imóvel com construções não documentadas

Projeto pretendido

SELECIONE TODAS AS OPÇÕES APLICÁVEIS

• Construção nova
• Reabilitação
• Ampliação
• Reconstrução
• Demolição
• Alteração de uso
• Loteamento / Fracionamento
• Obras de urbanização
• Empreendimento turístico
• Empreendimento industrial ou logístico
• Projeto de energia renovável
• Legalização
• Revenda associada a valorização urbanística

Elementos de prova atuais

SELECIONE TODAS AS OPÇÕES APLICÁVEIS

• certidão permanente
• caderneta predial
• Informação cadastral
• Levantamento topográfico
• Processo urbanístico municipal
• Desenhos aprovados
• PIP
• Título de loteamento
• Relatório urbanístico
• Relatório ambiental
• Informação sobre infraestruturas
• Sem informação fiável

CTA PRINCIPAL

Criar o meu relatório de condicionantes

Resultado indicativo

RESUMO DO IMÓVEL

• Estado de identificação do imóvel
• Instrumentos de planeamento aplicáveis
• Classificação do solo
• Categoria de uso do solo
• Avaliação inicial de usos permitidos
• Parâmetros de edificabilidade a confirmar
• Restrições de utilidade pública detetadas
• Entidades a contactar
• Lacunas no levantamento e na documentação
• Questões relativas ao edificado existente
• Questões de infraestruturas
• Avaliação inicial de risco urbanístico
• Próximo passo recomendado

CTA DE RESULTADO

Criar a lista de due diligence urbanística

Aviso legal da ferramenta: Esta ferramenta destina-se apenas a uma triagem preliminar. Os resultados cartográficos podem estar incompletos, aproximados ou desatualizados e não definem limites de propriedade, direitos urbanísticos ou a eficácia jurídica de qualquer plano ou restrição.

Uma avaliação de imóvel sólida e fundamentada deve analisar oito camadas.

Camada 01 — Identidade do imóvel

Confirmar o terreno, limites, acessos e a correspondência entre a informação registal, fiscal, cadastral e física.

Camada 02 — Instrumentos territoriais

Identificar todos os instrumentos nacionais, regionais, especiais, intermunicipais e municipais aplicáveis à localização.

Camada 03 — Uso do solo e parâmetros de edificabilidade

Determinar os usos permitidos, intensidade de construção, cércea, implantação, densidade, estacionamento e outros requisitos quantificáveis.

Camada 04 — Instrumentos de planeamento específicos do local

Analisar operações de loteamento, planos de pormenor, unidades de execução, contratos de urbanização, decisões urbanísticas e obrigações pendentes de infraestruturas.

Camada 05 — Servidões e restrições de utilidade pública

Mapear RAN, REN, recursos hídricos, orla costeira, património, natureza, transportes, infraestruturas e outras restrições administrativas.

Camada 06 — Situação jurídica existente

Determinar quais as edificações, áreas e utilizações legalmente reconhecidas.

Camada 07 — Capacidade física e de infraestruturas

Avaliar acessos, topografia, condições do solo, redes de serviços públicos, drenagem e a capacidade construtiva real.

Camada 08 — Evolução temporal

Verificar alterações, suspensões, medidas preventivas, planos em curso, atos em risco de caducidade e alterações legislativas.

Um projeto não deve avançar a partir de uma camada ignorando contradições noutra.

A análise urbanística não é fiável se o imóvel em estudo não tiver sido identificado com precisão suficiente.

Reunir:

• certidão permanente atual
• caderneta predial
• informação cadastral, quando disponível
• título de aquisição
• documentos históricos de titularidade, quando relevantes
• planta de localização
• levantamento topográfico
• planos municipais
• fotografia aérea
• informação sobre a titularidade dos confrontantes
• e quaisquer acordos anteriores relativos a limites ou acessos.

Comparar as descrições

Verificar se os documentos coincidem quanto a:

• localização do imóvel
• área
• limites e confrontações
• propriedades confinantes
• edifícios existentes
• acessos
• artigos rústicos e urbanos
• parcelas constituintes
• e histórico de registo.

As divergências devem ser investigadas em vez de calculadas por média ou ignoradas.

Área no registo predial

A área registada na Conservatória é relevante para a análise da titularidade, mas não substitui um levantamento topográfico.

Área fiscal

A caderneta predial serve um propósito fiscal.

Não determina o limite urbanístico nem comprova a legalidade de cada edifício nela inscrito.

Informação cadastral

A informação cadastral pode ajudar na identificação, mas a sua disponibilidade, valor jurídico e precisão dependem da zona e do sistema aplicável.

Ocupação física

Muros, vedações, caminhos, sebes e situações de ocupação de longa data não coincidem necessariamente com o limite legal.

Limite do empreendimento

A área objeto de avaliação para desenvolvimento deve ser claramente delimitada e compatibilizada com os comprovativos de propriedade.

Se um projeto depender de terreno fora desse limite, identifique o direito necessário para a sua utilização.

Um imóvel pode aparentar confinar com uma via pública sem dispor de um acesso legal ou técnico adequado.

Confirme:

• se a via é pública ou privada
• se o imóvel tem um direito de acesso registado ou de outro modo válido
• a largura e o estado do acesso
• se os veículos conseguem entrar e manobrar
• acessos de emergência
• acessos pedonais
• acessos para a fase de construção
• requisitos de visibilidade e segurança rodoviária
• se a entidade gestora da via tem de aprovar um novo entroncamento
• e se é necessário recorrer a terrenos vizinhos.

Um problema de acessos pode afetar:

• o uso do projeto
• o número de frações/unidades
• a segurança contra incêndios
• a logística de construção
• o traçado das infraestruturas
• as garantias de financiamento
• e o valor do terreno.

Não adie a análise dos acessos para a fase de detalhe da arquitetura.

O sistema de gestão territorial de Portugal opera aos níveis nacional, regional, intermunicipal e municipal.

A DGT distingue entre:

• programas, que estabelecem quadros estratégicos e orientações políticas; e
• planos territoriais, através dos quais os municípios definem o uso do solo e a organização territorial concreta.

Os planos municipais e intermunicipais incluem planos diretores, planos de urbanização e planos de pormenor. Consulte a visão geral da DGT sobre o Sistema de Gestão Territorial.

Programas nacionais

Estes podem incluir:

• o Programa Nacional da Política de Ordenamento do Território — PNPOT
• programas setoriais
• programas especiais
• e outros instrumentos territoriais de âmbito nacional.

Podem influenciar infraestruturas, sistemas ambientais, orla costeira, recursos hídricos, florestas, agricultura e a estratégia de povoamento.

Programas regionais

Os programas regionais coordenam a estratégia territorial numa área mais vasta.

Podem identificar:

• redes urbanas regionais
• corredores de transporte
• áreas económicas
• estruturas ambientais
• sistemas hídricos
• paisagens protegidas
• e infraestruturas estratégicas.

Programas especiais

Os programas especiais podem regulamentar áreas de importância ambiental ou territorial nacional, incluindo:

• zonas costeiras
• áreas protegidas
• albufeiras públicas
• estuários
• e outros recursos sensíveis.

As suas disposições têm de ser verificadas em articulação com os planos municipais aplicáveis e os regulamentos específicos.

Planos intermunicipais

Onde existam, os planos intermunicipais podem coordenar decisões de uso do solo que abrangem mais de um município.

Planos municipais

Os principais planos municipais são:

• Plano Diretor Municipal — PDM
• Plano de Urbanização — PU
• Plano de Pormenor — PP.

A versão aplicável inclui não apenas o plano original, mas também as suas:

• alterações
• revisões
• correções
• suspensões
• medidas preventivas
• e normas incorporadas de outros instrumentos territoriais.

O Plano Diretor Municipal, ou PDM, é habitualmente o ponto de partida para analisar o uso do solo num município.

Geralmente inclui:

• regulamento escrito
• uma planta de ordenamento ou de uso do solo
• uma planta de condicionantes
• relatórios de suporte
• informação ambiental
• informação sobre infraestruturas
• e outra cartografia municipal.

Os documentos devem ser lidos em conjunto.

A planta de ordenamento

A planta de ordenamento pode apresentar:

• solo urbano e rural
• categorias de uso do solo
• estrutura urbana
• áreas de desenvolvimento
• infraestruturas
• estruturas ecológicas
• património
• e outras designações de planeamento municipal.

A planta de condicionantes

A planta de condicionantes pode apresentar servidões administrativas e restrições de utilidade pública.

É uma fonte fundamental, mas não se deve presumir que contenha todas as restrições em vigor ou a delimitação jurídica definitiva de cada uma.

O regulamento

O regulamento explica os efeitos jurídicos da categoria cartografada.

Pode definir:

• usos permitidos e compatíveis
• parâmetros de edificabilidade
• cércea
• afastamentos
• densidade
• estacionamento
• infraestruturas
• critérios de desenho
• obrigações relativas ao espaço público
• exceções
• e requisitos de execução.

Uma cor num mapa tem pouco significado sem o regulamento correspondente.

Documentos de suporte

Os relatórios de suporte podem explicar:

• objetivos de planeamento
• métodos de cálculo
• estratégia de infraestruturas
• enquadramento ambiental
• mobilidade
• riscos
• e as razões subjacentes a regras específicas.

Devem apoiar a interpretação, mas não podem ser tratados como prevalecendo sobre os documentos vinculativos do plano.

Um Plano de Urbanização pode estabelecer regras de planeamento mais detalhadas para uma área urbana delimitada.

Pode coordenar:

• uso do solo
• estrutura urbana
• redes viárias
• espaço público
• infraestruturas
• equipamentos
• morfologia edificada
• e faseamento do desenvolvimento.

Onde for aplicável um PU, não se baseie apenas na classificação mais ampla do PDM.

Um Plano de Pormenor pode regular uma área mais reduzida com um nível de detalhe significativamente superior.

Consoante o seu conteúdo, pode definir:

• estrutura parcelar
• implantação
• alinhamentos
• envolvente edificada
• áreas
• usos
• altura
• pisos
• espaços públicos
• infraestruturas
• demolição
• reabilitação
• e terrenos necessários para fins públicos.

Um plano de pormenor pode alterar substancialmente o nível de certeza do planeamento e o procedimento urbanístico aplicável.

Analise a totalidade do seu conteúdo escrito e gráfico e quaisquer disposições de execução ou de reestruturação fundiária.

O Sistema Nacional de Informação Territorial — SNIT — é a plataforma oficial nacional desenvolvida pela DGT para a informação territorial.

Disponibiliza acesso a:

• instrumentos territoriais em vigor
• instrumentos em elaboração
• documentos escritos
• documentos gráficos
• alterações e revisões
• metadados
• restrições de utilidade pública
• e ferramentas de localização.

Consulte o Sistema Nacional de Informação Territorial.

O SNIT é um ponto de partida, não a totalidade do parecer

A análise de um projeto deve igualmente verificar:

• o Diário da República
• o portal municipal de planeamento
• os regulamentos municipais
• o processo municipal
• a cartografia oficial da autoridade competente
• e qualquer instrumento ou decisão mais recente.

Não utilize a CRUS para conclusões de licenciamento

A Carta do Regime do Uso do Solo — CRUS — harmoniza a informação dos PDM do continente para efeitos de análise estatística e territorial.

A DGT refere expressamente que a CRUS não deve ser utilizada para efeitos de licenciamento nem para determinar se uma atividade cumpre as regras de uso do solo.

O PDM aplicável e o respetivo regulamento devem ser consultados diretamente. Consulte as orientações da DGT sobre a CRUS.

A análise de planeamento deve responder a duas questões distintas.

Classificação

Qual é a classe geral do solo?

A principal distinção é habitualmente entre:

• solo urbano
• e solo rústico.

A terminologia e o regime transitório devem ser verificados em relação ao plano aplicável e à legislação em vigor.

Qualificação

Dentro dessa classe, que categoria e subcategoria se aplicam?

Os exemplos podem incluir:

• áreas urbanas centrais
• áreas residenciais
• áreas urbanas de baixa densidade
• áreas de atividade económica
• áreas turísticas
• equipamentos e infraestruturas
• áreas agrícolas
• áreas florestais
• áreas naturais
• áreas de salvaguarda paisagística
• e outras categorias municipais.

A designação exata não determina o resultado.

Dois municípios podem utilizar uma redação semelhante com regras distintas.

Um imóvel classificado como urbano pode, ainda assim, estar:

• reservado para equipamentos públicos
• sujeito a um mecanismo de execução
• dependente de infraestruturas
• abrangido por proteção patrimonial
• dentro de uma zona inundável
• sujeito a exigências de espaço público
• abaixo da área mínima de parcela
• impossibilitado de obter acessos adequados
• ou condicionado por regras de morfologia do edificado.

A classificação urbana não constitui um licenciamento.

Alguns planos permitem usos definidos em solo rústico, podendo incluir:

• agricultura
• silvicultura
• edifícios de apoio agrícola
• turismo no espaço rural
• empreendimentos turísticos
• infraestruturas
• equipamentos
• indústria associada a recursos locais
• reconstrução
• ou outros usos excecionais.

Cada possibilidade pode estar sujeita a:

• área mínima de propriedade
• área máxima de construção
• comprovação de necessidade agrícola ou económica
• pareceres de entidades
• acessos
• infraestruturas
• integração paisagística
• requisitos de risco de incêndio
• RAN ou REN
• e restrições a futuro fracionamento ou utilização.

A análise deve determinar se o uso proposto é permitido na categoria específica e se todas as condições cumulativas podem ser cumpridas.

Para o projeto proposto, classifique cada uso como:

• uso principal permitido
• uso compatível
• uso complementar
• uso condicionado
• uso excecional
• ou uso proibido.

A descrição deve ser precisa.

«Turismo», «residencial», «serviços» e «comércio» podem, cada um, abranger vários usos juridicamente distintos.

Por exemplo, distinga, quando relevante, entre:

• habitação permanente
• alojamento turístico
• hotel
• apartamentos turísticos
• turismo no espaço rural
• alojamento local
• residência de estudantes
• habitação para seniores
• uso de saúde
• escritórios
• comércio a retalho
• restauração
• armazém
• atividade industrial
• logística
• apoio agrícola
• e equipamentos de interesse coletivo.

O projeto de arquitetura, o modelo de negócio e a submissão urbanística devem utilizar terminologia compatível.

Para empreendimentos de uso misto, confirme:

• se cada uso individual é permitido
• se um dos usos deve permanecer como principal
• se se aplicam rácios máximos
• se o estacionamento é calculado separadamente
• se se aplicam regras distintas de acessos ou de segurança contra incêndios
• se os usos podem partilhar infraestruturas
• e se o modelo de propriedade ou exploração proposto é compatível com a estrutura urbanística aprovada.

Não qualifique um modelo operacional como de uso misto a menos que os usos urbanísticos subjacentes estejam identificados.

Elabore um quadro escrito de parâmetros urbanísticos.

Área do prédio e de planeamento

Registe:

• a área total do prédio
• a área inserida em cada categoria de planeamento
• a área afetada por exclusões
• a área utilizada para o cálculo de parâmetros
• e a base jurídica para o denominador selecionado.

Área de construção

Identifique a definição aplicável de área de construção ou de pavimento.

Confirme se o cálculo inclui ou exclui:

• caves
• estacionamento
• varandas
• terraços
• áreas técnicas
• centrais técnicas
• arrumos
• circulações
• áreas cobertas exteriores
• e edifícios existentes.

Área de implantação

Identifique a área máxima que os edifícios podem ocupar ao nível do solo.

Área impermeabilizada

Confirme de que forma são tratados os edifícios, os arruamentos, o estacionamento, as piscinas, os terraços e os pavimentos exteriores impermeabilizados.

Altura

Distinga, sempre que relevante, entre:

• altura da fachada (cércea)
• altura total do edifício
• altura da cumeeira
• número de pisos
• pisos acima do solo
• e pisos abaixo do solo.

Densidade

Confirme se a densidade é medida por:

• fogos / unidades
• residentes
• camas
• lotes
• ou outro parâmetro.

Afastamentos

Registe os afastamentos em relação a:

• limites das vias públicas
• limites da propriedade
• edifícios confinantes
• linhas de água
• áreas florestais
• infraestruturas
• elementos protegidos
• e outros elementos relevantes.

Estacionamento

Calcule:

• estacionamento privado
• estacionamento público
• lugares acessíveis
• estacionamento para bicicletas
• cargas e descargas
• veículos de serviço
• e qualquer mecanismo permitido de redução ou compensação.

Espaços livres e arranjos paisagísticos

Identificar:

• área permeável mínima
• espaço exterior privado
• espaço comum ajardinado
• requisitos de preservação de árvores
• corredores ecológicos
• e espaços verdes públicos.

Domínio público e infraestruturas

Registe as potenciais obrigações relativas a:

• arruamentos
• passeios
• estacionamento público
• espaços verdes
• equipamentos
• infraestruturas
• cedências de terreno
• compensações
• e taxas de urbanização.

Nunca transponha um rácio urbanístico de outro município sem confirmar as definições utilizadas pelo plano aplicável.

Os edifícios legais existentes podem afetar a capacidade construtiva disponível.

Determine:

• quais os edifícios legalmente reconhecidos
• o seu uso legal
• a área aprovada
• a implantação
• a cércea
• as frações
• se serão mantidos
• se serão demolidos
• se o plano contém regras de proteção ou reconstrução
• e como a área existente é tratada no cálculo urbanístico.

Não deduza automaticamente todas as estruturas fisicamente existentes da capacidade construtiva permitida.

Determine primeiro se a estrutura está legalmente reconhecida e de que forma o plano aplicável a trata.

Uma operação de divisão válida ou um loteamento pode estabelecer um regime de desenvolvimento específico para o local.

Obtenha:

• o título da operação de loteamento
• as peças desenhadas aprovadas
• o quadro de lotes
• as alterações
• as deliberações municipais
• os projetos de infraestruturas
• as garantias
• os autos de receção provisória e definitiva
• as cedências para o domínio público
• e comprovativos de obrigações pendentes.

Verifique:

• se a propriedade corresponde a um lote aprovado
• o uso permitido
• a área de construção
• a implantação
• a cércea
• o número de frações/fogos
• o estacionamento
• os acessos
• as infraestruturas
• as áreas comuns ou públicas
• e se alterações posteriores afetam o título.

Não analise o lote isoladamente

O desenvolvimento de um lote pode depender de obrigações relativas ao loteamento mais alargado, incluindo:

• infraestruturas inacabadas
• garantias
• obras em espaço público
• faseamento
• equipamentos de utilização coletiva
• ou condições impostas ao promotor original.

Outros instrumentos relevantes

Averigue também:

• unidades de execução
• contratos de urbanização
• acordos de desenvolvimento urbano
• reparcelamento
• cedências municipais de terrenos
• disposições de edificação forçada
• instrumentos de áreas de reabilitação urbana
• e PIP ou aprovações anteriores.

Uma restrição de utilidade pública pode aplicar-se mesmo quando o PDM permite genericamente o uso proposto.

O sistema SRUP da DGT faculta acesso aos instrumentos jurídicos e à informação geográfica sobre servidões administrativas e restrições de utilidade pública em Portugal Continental.

Para a REN, a DGT adverte especificamente que a informação vetorial deve ser confirmada face à delimitação municipal oficialmente publicada. Consulte as orientações da plataforma SRUP da DGT.

Para cada restrição, registe:

• designação
• base legal
• fonte cartográfica
• data e versão
• área afetada do terreno
• autoridade competente
• ações interditas
• ações condicionadas
• exceções aplicáveis
• procedimento exigido
• estudos de suporte
• prazos indicativos
• impacto no projeto
• e risco residual.

A RAN protege solos com aptidão agrícola e apoia a preservação do solo agrícola.

Não se deve presumir a viabilidade de desenvolvimento ou outro uso não agrícola em terrenos de RAN meramente pelo facto de:

• a propriedade ter grande dimensão
• existir uma edificação preexistente
• os terrenos vizinhos já terem sido desenvolvidos
• o município ser favorável
• ou o projeto proposto incluir arranjos paisagísticos ou produção alimentar.

O regime legal da RAN identifica os usos não agrícolas que apenas podem ser permitidos em circunstâncias excecionais definidas. Consulte as orientações da DGADR para a RAN e o regime jurídico consolidado da RAN.

Questões a responder

• O terreno está total ou parcialmente integrado na RAN?
• Qual a delimitação oficial aplicável?
• Qual a área exata afetada?
• A ação proposta é agrícola ou não agrícola?
• Existe alguma exceção legalmente prevista?
• É necessário demonstrar a ausência de localização alternativa viável?
• Qual a entidade regional ou nacional competente na RAN?
• É necessária a declaração de relevante interesse público?
• É possível aplicar condicionantes, medidas de compensação ou de recuperação do solo?
• O projeto mantém-se viável se a área de RAN não puder ser utilizada?

Um procedimento no âmbito da RAN não deve ser encarado como uma mera formalidade de planeamento de rotina.

A REN protege áreas com funções ecológicas específicas e suscetibilidade a riscos naturais.

Os efeitos jurídicos dependem:

• da tipologia de REN
• do uso ou ação proposta
• do regime jurídico aplicável
• da delimitação municipal em vigor
• e de qualquer mecanismo aplicável de isenção, comunicação ou autorização.

Consulte o regime jurídico consolidado da REN.

As potenciais tipologias de REN podem relacionar-se com:

• proteção costeira
• cursos de água
• risco de inundação
• proteção de aquíferos
• erosão
• vertentes instáveis
• dunas
• zonas húmidas
• e outros sistemas ecológicos.

Questões a responder

• Que categoria da REN se sobrepõe ao imóvel?
• O limite está confirmado com a cartografia publicada?
• A ação proposta é interdita, condicionada ou potencialmente permitida?
• A ação está prevista no regime da REN aplicável?
• É necessária uma comunicação, autorização ou outro procedimento?
• O projeto exige medidas de mitigação?
• Está a assumir-se a exclusão do terreno afetado?
• A operação manter-se-ia viável sem essa área?

Não descreva a REN nem como uma proibição automática de construção nem como um processo de aprovação automática.

O seu efeito deve ser analisado para a categoria e ação específicas.

Os imóveis costeiros podem ser afetados por:

• programas da orla costeira
• domínio público marítimo
• faixas de proteção
• áreas de erosão e instabilidade
• sistemas de praias e dunas
• risco de inundação ou galgamento costeiro
• normas relativas aos recursos hídricos
• e disposições dos planos municipais.

A APA refere que os Programas da Orla Costeira estabelecem regimes de proteção para recursos costeiros de importância nacional e podem definir ações permitidas, condicionadas ou interditas. Consulte os Programas da Orla Costeira da APA.

Não avalie apenas a distância ao mar

O limite relevante pode depender de:

• programa aplicável
• sistemas costeiros cartografados
• áreas de arribas ou erosão
• dunas
• linhas de água
• limites do domínio público
• e zonas de proteção publicadas.

A vista de mar não define o regime costeiro aplicável.

Um projeto pode exigir uma análise de recursos hídricos caso envolva:

• cursos de água
• margens
• captação de águas subterrâneas
• poços ou furos
• descargas
• águas residuais
• drenagem
• pontes
• estruturas de contenção
• ocupação do domínio público hídrico
• zonas costeiras
• ou turismo e infraestruturas em áreas hídricas protegidas.

A APA identifica autorizações, licenças e concessões como diferentes tipos de títulos de utilização de recursos hídricos, consoante o recurso e a utilização proposta. Consulte o guia de recursos hídricos da APA.

Confirme:

• o elemento hídrico
• a sua classificação jurídica
• o terreno afetado
• a autoridade hídrica competente
• o título necessário
• a duração proposta
• e a articulação com o procedimento urbanístico.

A cartografia de inundação deve ser analisada mesmo quando o imóvel não surge assinalado como REN.

Verifique:

• cheias fluviais
• cheias rápidas
• inundações costeiras
• acumulação de águas pluviais
• ocorrências históricas
• informação municipal de emergência
• exposição de caves
• evacuação
• acessos durante uma inundação
• e implicações a nível de seguros.

O SNIAmb da APA disponibiliza informação geográfica oficial sobre o risco de inundação para Portugal continental. Consulte o conjunto de dados de zonas inundáveis do SNIAmb.

O licenciamento urbanístico não elimina o risco físico de inundação.

Um imóvel pode situar-se dentro ou na proximidade de:

• um parque nacional
• parque natural
• reserva natural
• paisagem protegida
• monumento natural
• sítio da Rede Natura 2000
• área de proteção de habitats
• área de proteção de aves
• ou outra área com estatuto de conservação.

Analisar:

• limites oficiais
• programas de gestão
• habitats e espécies protegidos
• regras de uso do solo
• restrições sazonais
• iluminação
• ruído
• utilização de água
• acessos
• arranjos exteriores
• impactos da construção
• e se é necessária avaliação de incidências ambientais.

O facto de já existir um edifício ou projeto vizinho não garante que uma nova intervenção seja aceitável.

Consulte a informação do ICNF sobre a Rede Natura 2000 e a visão geográfica global das áreas protegidas do ICNF.

Alguns empreendimentos podem exigir:

• avaliação de impacte ambiental
• triagem caso a caso
• avaliação de incidências ambientais
• verificação da conformidade ambiental do projeto de execução
• monitorização pós-avaliação
• ou outro procedimento ambiental.

A necessidade de avaliação depende de:

• tipo de projeto
• escala
• localização
• áreas sensíveis
• impactos cumulativos
• e limiares aplicáveis e legislação especial.

O programa de planeamento deve distinguir entre:

• avaliação ambiental de um plano territorial
• avaliação ambiental de um projeto específico
• e o procedimento urbanístico autónomo.

A APA gere o sistema oficial de avaliação de impacte ambiental SIAIA.

As restrições patrimoniais podem decorrer de:

• classificação nacional
• classificação de interesse público
• classificação municipal
• procedimento de classificação pendente
• zona geral de proteção
• zona especial de proteção
• conjunto ou sítio classificado
• inventário municipal do património
• vistas protegidas
• arqueologia
• e regulamentos de centros históricos.

A base de dados oficial do Património Cultural contém imóveis classificados, imóveis em vias de classificação e as respetivas zonas de proteção. Consulte a pesquisa de imóveis classificados.

Analise o imóvel e a sua envolvente

Um imóvel não precisa de estar individualmente classificado para ser afetado.

Verifique se se localiza:

• dentro de um conjunto protegido
• dentro de uma zona de proteção
• junto a um imóvel classificado
• dentro de uma área arqueológica
• ou abrangido por uma classificação de património municipal.

Potenciais implicações

A proteção patrimonial pode afetar:

• demolição
• alterações de fachada
• vãos e caixilharias
• coberturas
• materiais
• escavação
• cércea
• implantação
• impacto visual
• sinalética
• equipamentos mecânicos
• arranjos exteriores
• e metodologia de construção.

Arqueologia

O projeto pode exigir:

• avaliação arqueológica prévia
• monitorização
• escavações de diagnóstico
• preservação
• registo
• ou reformulação do projeto na sequência de uma descoberta.

O risco arqueológico deve estar refletido no cronograma e na margem de contingência.

O desenvolvimento de projetos na proximidade de infraestruturas de transporte nacionais ou regionais pode ser afetado por:

• limites do domínio público rodoviário
• zonas non aedificandi
• restrições de acessos
• visibilidade
• corredores rodoviários planeados
• proteção ferroviária
• drenagem
• ruído
• vibrações
• e aprovação da autoridade competente.

A Infraestruturas de Portugal esclarece que o Estatuto das Estradas regula a proteção da rede rodoviária nacional e das zonas envolventes. Consulte as orientações sobre o Estatuto das Estradas da Rede Rodoviária Nacional.

Confirme:

• a classificação da estrada ou via férrea
• a entidade responsável
• a faixa de proteção em vigor
• a existência de algum corredor planeado
• a permissão de acesso direto
• e a exigência de um estudo de tráfego ou de transportes.

Os terrenos situados nas proximidades de um aeroporto, aeródromo, heliporto ou instalação de navegação podem ser afetados por servidões aeronáuticas.

Estas podem condicionar:

• a altura dos edifícios
• gruas
• equipamentos temporários de construção
• iluminação
• materiais refletores
• emissões
• avifauna e arranjos exteriores
• e outros potenciais obstáculos.

A ANAC confirma que as áreas confinantes com aeródromos civis e instalações de apoio podem estar sujeitas a servidões aeronáuticas. Consulte as orientações da ANAC sobre servidões aeronáuticas.

A estratégia para a utilização de gruas na fase de obra pode ter de ser revista, mesmo que o edifício concluído respeite o limite de altura.

Verifique a existência de:

• linhas elétricas de alta tensão
• subestações
• gasodutos
• oleodutos
• condutas adutoras de água
• coletores de águas residuais
• ligações de telecomunicações
• servidões radioelétricas
• e outros corredores de infraestruturas.

Confirme:

• a localização exata da infraestrutura
• a distância de proteção
• os requisitos de acesso
• as restrições de edificação
• a viabilidade de desvio/relocalização
• a autorização da autoridade competente
• e a responsabilidade pelos custos.

Qualquer traçado indicado de forma aproximada numa planta deve ser objeto de levantamento topográfico antes da fixação da implantação.

O desenvolvimento em meio rural e periurbano pode ser afetado por:

• cartografia de perigosidade de incêndio rural
• áreas prioritárias de prevenção e segurança
• exigências de gestão de combustível
• afastamentos da edificação
• proximidade de floresta e espaços arborizados
• acessos para veículos de socorro
• abastecimento de água
• resistência dos materiais de construção ao fogo
• e instrumentos municipais de gestão de fogos rurais.

Os requisitos aplicáveis têm de ser verificados em articulação com a cartografia e a legislação em vigor.

Não confie numa carta de risco de incêndio desatualizada nem assuma que a mera limpeza de vegetação resolve a questão de planeamento.

Consoante a localização e a tipologia do projeto, investigue também:

• servidões militares
• portos
• faróis e sinalização marítima
• pedreiras e recursos minerais
• captações protegidas de águas subterrâneas
• infraestruturas de regadio
• barragens e albufeiras
• cemitérios
• escolas e estabelecimentos de saúde
• estabelecimentos perigosos
• zonas de segurança industrial
• instalações de telecomunicações
• áreas de proteção da paisagem
• património geológico
• reservas para equipamentos públicos
• e planos municipais de expropriação ou de infraestruturas.

Uma lista de verificação nacional padrão deve ser adaptada ao município e ao local.

Nem todos os condicionamentos ao desenvolvimento decorrem de uma classificação urbanística.

Topografia

O declive pode afetar:

• a área edificável real
• muros de suporte
• pendentes viárias
• acessibilidade
• escavação
• vistas
• drenagem
• e custos de construção.

Condições geotécnicas

Investigar, sempre que relevante:

• capacidade de carga do solo
• maciço rochoso
• nível freático
• instabilidade
• assentamentos
• contaminação
• explorações mineiras anteriores
• e suporte de escavação.

Drenagem

Confirmar de que forma as águas pluviais podem, legal e praticamente, ser escoadas do local.

Não assuma que a água pode ser descarregada para:

• uma via pública
• terrenos confinantes
• uma linha de água existente
• ou uma rede municipal sobrecarregada.

Árvores e vegetação

Identificar:

• árvores protegidas
• regulamentos municipais sobre arvoredo
• sobreiros e azinheiras
• valor de habitat
• exigências paisagísticas
• e autorizações de abate necessárias.

Contaminação e uso anterior

Um uso anterior industrial, agrícola, de armazenamento de combustíveis, de resíduos ou militar pode originar:

• exigências de investigação
• custos de descontaminação
• riscos para a saúde
• obrigações de gestão de resíduos
• e preocupações por parte das entidades financiadoras.

A capacidade física deve ser avaliada em conjunto com a capacidade urbanística.

Identificar a entidade gestora e o estado atual de:

• abastecimento de água
• águas residuais
• águas pluviais
• eletricidade
• telecomunicações
• gás
• rede viária
• e recolha de resíduos.

Para cada rede, registar:

• a sua existência
• distância ao local
• capacidade disponível
• ponto de ligação
• reforço necessário
• direitos sobre o solo
• entidade responsável
• custo
• e calendarização.

A presença de rede não significa capacidade

A existência de uma conduta, cabo ou arruamento próximo do imóvel não prova que:

• a ligação esteja autorizada
• exista capacidade suficiente
• o reforço seja desnecessário
• ou a entidade gestora vá financiar as obras.

Obtenha informação técnica por escrito sempre que o projeto dependa da ligação.

Obras fora do local

Um projeto viável pode exigir obras fora do imóvel.

Confirme:

• a titularidade dos terrenos
• os acessos
• as aprovações das autoridades
• a responsabilidade do empreiteiro
• as garantias
• e se a empresa promotora do projeto consegue assegurar os direitos necessários.

O planeamento é dinâmico.

Verifique se algum instrumento relevante se encontra:

• em elaboração
• em alteração
• em revisão
• suspenso
• sujeito a medidas preventivas
• a aguardar publicação
• ou sujeito a litígio.

Os sistemas da DGT disponibilizam informação sobre os instrumentos territoriais em vigor e os procedimentos em curso, mas devem também ser efetuadas pesquisas a nível municipal e no Diário da República.

Um plano futuro não constitui um direito urbanístico atual

Não avalie o terreno no pressuposto de que uma proposta de plano irá:

• ser aprovada
• manter a sua redação atual
• entrar em vigor numa data específica
• ou conferir a capacidade de edificação prevista.

Um plano em vigor pode não se manter disponível indefinidamente

A estratégia de aquisição deve considerar:

• o calendário de submissão
• a eventual suspensão de procedimentos
• medidas preventivas
• a revisão do plano
• a caducidade de um PIP
• a caducidade de licenças
• e o regime transitório.

Sempre que os prazos sejam críticos, obtenha aconselhamento jurídico específico para o projeto antes de confiar na continuidade do regime urbanístico em vigor.

Utilize as fontes pela seguinte ordem.

1. Instrumento legal publicado

A publicação no Diário da República e os documentos com eficácia jurídica são a fonte primária.

2. Documentos oficiais do plano

Utilize os elementos escritos e gráficos depositados ou publicados através dos sistemas oficiais.

3. Informação das autoridades competentes

Consulte o município, a DGT, a CCDR, a APA, o ICNF, o Património Cultural ou outra autoridade competente, conforme aplicável.

4. Levantamento topográfico rigoroso

Sobreponha a informação jurídica a um limite de propriedade rigorosamente levantado.

5. Plataformas de triagem

Os mapas comerciais e os visualizadores geográficos gerais podem ajudar a identificar problemas, mas não devem ser utilizados como a conclusão jurídica final.

6. Informação informal

As declarações de um proprietário, agente, vizinho, empreiteiro ou contacto local devem ser tratadas como pistas que requerem verificação.

Para cada problema identificado, registe:

Condicionante

Nome e descrição.

Fonte

Instrumento jurídico, mapa, decisão ou documento.

Área afetada

Totalidade da propriedade, parte da propriedade ou área que requer confirmação por levantamento.

Efeito jurídico

Permitido, condicionado, restrito, proibido ou incerto.

Autoridade

Município ou entidade externa responsável.

Ação necessária

Estudo, consulta, aprovação, comunicação, reformulação do projeto ou elementos de prova.

Impacto no projeto

Uso, área, frações, layout, custo, cronograma, financiamento ou estratégia de saída.

Estado

• Confirmado
• Em análise
• Confirmação da autoridade necessária
• Resposta de projeto necessária
• Questão crítica por resolver
• Encerrado

Responsável

Pessoa responsável por resolver a questão.

Prazo

Data até à qual a questão deve ser resolvida.

Este registo deve manter-se ativo ao longo da aquisição, projeto, financiamento e construção.

MÓDULO INTERATIVO

Avaliar o terreno

Atribua a cada questão uma probabilidade e um impacto.

Probabilidade

• Improvável
• Possível
• Provável
• Já existente

Impacto

• Baixo — alteração menor de projeto ou de documentação
• Moderado — estudo, aprovação, custo ou atraso adicional
• Alto — redução material de área, uso ou valor
• Crítico — o projeto pode não avançar conforme pretendido

Resultado sugerido

MENOR RISCO

As regras aplicáveis são claras, os limites estão confirmados e não foram identificadas restrições materiais.

RISCO GERÍVEL

O desenvolvimento parece possível, mas requer estudos definidos, aprovações ou respostas de projeto.

RISCO ELEVADO

Questões importantes de uso, área, acessos, infraestruturas ou entidades competentes permanecem por resolver.

RISCO CRÍTICO

Um condicionamento pode impedir o projeto pretendido ou invalidar um pressuposto central da aquisição.

CTA DO RESULTADO

Criar o registo de riscos

Uma pontuação numérica não deve substituir o julgamento profissional. Uma restrição crítica pode sobrepor-se a vários fatores positivos de baixo risco.

O resultado final desta fase deve ser uma declaração escrita concisa.

Deve incluir:

Imóvel

• identificação
• área
• situação dos limites
• acessos
• e base do levantamento.

Instrumentos aplicáveis

• programas nacionais e regionais
• PDM
• PU
• PP
• loteamento
• regulamentos municipais
• e alterações em vigor.

Enquadramento do uso do solo

• classificação
• categoria
• usos permitidos
• usos compatíveis ou condicionados
• e usos proibidos.

Parâmetros urbanísticos

• área de cálculo
• área de construção
• implantação
• impermeabilização
• altura
• pisos
• densidade
• fogos
• estacionamento
• afastamentos
• e cedências públicas.

Condicionantes

• RAN
• REN
• água
• orla costeira
• cheias
• conservação da natureza
• património
• risco de incêndio
• transportes
• infraestruturas
• e outras restrições.

Situação existente

• edificações legais
• uso autorizado
• áreas não verificadas
• e risco de legalização.

Infraestruturas

• acessos
• água
• drenagem
• águas residuais
• energia
• e necessidades de reforço.

Conclusões

• capacidade construtiva confirmada
• pressupostos
• pronúncias exigidas das entidades
• procedimento recomendado
• riscos críticos
• e próxima decisão.

O parecer deve evitar apresentar pressupostos como direitos de edificabilidade garantidos.

Passo 1 — Fixar os limites da propriedade

Compatibilizar os documentos de titularidade e adjudicar o levantamento necessário.

Passo 2 — Obter o processo municipal

Identificar a situação jurídica existente e as decisões de planeamento anteriores.

Passo 3 — Consultar os instrumentos territoriais

Utilizar o SNIT, fontes municipais e o Diário da República.

Passo 4 — Ler o plano na íntegra

Analisar plantas, regulamentos, alterações e documentos de suporte.

Passo 5 — Extrair as regras de uso do solo

Identificar a classificação, categoria, usos e condições de execução.

Passo 6 — Calcular o envelope urbanístico

Elaborar o quadro de áreas, cércea, densidade, estacionamento e infraestruturas.

Passo 7 — Mapear as restrições públicas

Verificar RAN, REN, litoral, recursos hídricos, natureza, património, transportes e infraestruturas.

Passo 8 — Verificar a capacidade física

Analisar acessos, topografia, drenagem, condições do terreno e contaminação.

Passo 9 — Confirmar as infraestruturas

Obter informação das entidades gestoras nos casos em que o projeto dependa da capacidade de rede.

Passo 10 — Verificar alterações futuras

Analisar planos pendentes, suspensões, medidas preventivas e o regime transitório legal.

Passo 11 — Classificar cada risco

Distinguir questões resolvidas, geríveis, de risco elevado e críticas.

Passo 12 — Selecionar a próxima ação urbanística

Avançar para a due diligence urbanística, solicitar confirmação junto das entidades, preparar um PIP, reformular o projeto ou parar.

Como pressuposto inicial do projeto:

• recolha de documentos do imóvel: 1–3 semanas
• levantamento topográfico: 2–6 semanas
• consulta do processo municipal: 1–6 semanas
• análise dos instrumentos de gestão territorial: 1–3 semanas
• mapeamento inicial de condicionantes: 1–3 semanas
• análise especializada de ambiente ou património: 2–8 semanas
• consultas de infraestruturas: 2–12 semanas ou mais
• pedidos de esclarecimento às autoridades: várias semanas ou mais
• relatório consolidado de capacidade urbanística: 2–6 semanas após a receção da informação essencial.

Estes prazos não são prazos legais.

O cronograma pode ser substancialmente mais longo quando:

• os limites da propriedade forem contestados
• os processos históricos na Câmara Municipal estiverem incompletos
• houver sobreposição de vários planos
• for aplicável a RAN ou a REN
• puder ser exigida avaliação ambiental
• estiver envolvido património ou arqueologia
• a capacidade das infraestruturas for incerta
• ou o projeto depender de um plano em elaboração.

Preveja:

• certidões da Conservatória e títulos de propriedade
• informação cadastral
• levantamento topográfico
• levantamento de estremas
• consultas de processos municipais
• arquiteto
• consultor de urbanismo
• assessoria jurídica urbanística
• triagem ambiental
• avaliação de património
• prospeção arqueológica
• prospeção geotécnica
• estudos de contaminação
• estudos de tráfego e acessos
• consultas de infraestruturas
• projetos de engenharia
• taxas administrativas das entidades
• e elaboração do relatório de capacidade urbanística.

O âmbito deve ser proporcional a:

• valor de aquisição
• complexidade do projeto
• pressupostos de desenvolvimento
• e as consequências de se estar errado.

Antes de considerar o terreno apto para desenvolvimento, confirme:

Identidade do imóvel

• Está a ser avaliado o imóvel correto?
• O limite é fiável?
• O acesso está legal e fisicamente disponível?
• Todas as parcelas necessárias estão controladas?

Instrumentos de planeamento

• O PDM, o PU e o PP foram verificados?
• As alterações e suspensões foram revistas?
• O conteúdo escrito e gráfico completo foi analisado?
• Os planos pendentes foram identificados?

Uso e capacidade

• O uso proposto é permitido?
• A metodologia de cálculo está confirmada?
• A altura, área, unidades e estacionamento são mensuráveis?
• As obrigações relativas a espaço público ou infraestruturas são compreendidas?

Restrições

• A RAN e a REN foram verificadas?
• Os riscos costeiros, hídricos e de inundação foram analisados?
• As restrições de natureza e património foram verificadas?
• Os corredores rodoviários, ferroviários, de aviação e de infraestruturas foram verificados?
• As entidades competentes estão identificadas?

Edificações existentes

• O antecedente legal é conhecido?
• As áreas não autorizadas estão identificadas?
• O uso atual é reconhecido?
• O projeto proposto pode apoiar-se na edificação existente?

Concretização física

• O projeto consegue obter acessos adequados?
• Consegue ligar-se às infraestruturas?
• A topografia e as condições do solo são viáveis?
• A drenagem é viável?
• São necessários direitos fora do local?

Decisão comercial

• A volumetria confirmada suporta o plano de negócios?
• O cenário desfavorável foi testado?
• Os pressupostos críticos estão protegidos no contrato de aquisição?
• É necessário um PIP ou confirmação das entidades competentes?
• Existe uma razão clara para avançar?

Se a resposta a uma questão crítica for desconhecida, esta deve permanecer como um risco expresso de aquisição ou investimento.

Pesquisar apenas por morada

As moradas podem ser incompletas ou inconsistentes.

Utilize coordenadas, informação de levantamento topográfico e identificadores do imóvel.

Tratar a planta do PDM como a resposta completa

O regulamento, a planta de condicionantes, as alterações e os instrumentos de detalhe também devem ser analisados.

Utilizar a CRUS para uma conclusão de licenciamento

A DGT declara expressamente que a CRUS não se destina a determinar a conformidade de licenciamento.

Assumir que todas as camadas cartográficas online são definitivas

As camadas vetoriais podem ser aproximadas ou temporariamente inconsistentes com a cartografia legal publicada.

Ignorar uma restrição por estar ausente do PDM

Algumas restrições públicas decorrem de legislação autónoma ou de decisões posteriores.

Tratar a classificação urbana como um direito de construção

O uso, a área, os requisitos de execução e as restrições continuam a exigir análise.

Assumir que o turismo rural é permitido em todo o solo rústico

O PDM, a legislação de turismo, os acessos, as infraestruturas, a RAN, a REN e as regras relativas à natureza e aos incêndios rurais devem ser todos verificados.

Aplicar o índice máximo à área total registada

Partes do imóvel podem enquadrar-se em categorias diferentes ou ser excluídas do cálculo.

Confundir área de implantação com área de construção

Medem aspetos diferentes do projeto.

Utilizar a área conceptual do arquiteto no modelo financeiro sem conciliação

As áreas de planeamento, de construção, vendáveis e do modelo financeiro têm de ser distinguidas.

Ignorar a legalidade preexistente

Construções não verificadas podem distorcer tanto o cálculo de desenvolvimento como o valor de aquisição.

Assumir que as infraestruturas serão asseguradas pelo município

A ligação, o reforço e as obras externas podem permanecer sob a responsabilidade do promotor.

Confiar no desenvolvimento vizinho

Uma propriedade vizinha pode ter um plano, título, data, uso, exceção ou historial urbanístico diferente.

Tratar uma reunião com a autoridade como uma aprovação

O feedback informal não substitui uma decisão formal quando esta é legalmente exigida.

Ignorar um plano em revisão

O projeto pode ser afetado por suspensão, medidas preventivas ou por um enquadramento urbanístico alterado.

Relatar apenas o cenário urbanístico favorável

Um relatório urbanístico útil deve indicar os pressupostos, as interpretações contrárias e as consequências do insucesso.

Confirme que:

• identificou o município e a freguesia
• obteve a certidão permanente
• obteve a caderneta predial
• analisou o título de aquisição
• verificou a informação cadastral
• solicitou um levantamento topográfico
• harmonizou as áreas do imóvel
• confirmou as estremas e confrontações
• confirmou o acesso legal
• identificou os terrenos confinantes necessários para o projeto
• obteve o processo urbanístico na Câmara Municipal
• identificou as edificações existentes legais
• identificou o uso autorizado
• comparou o edifício existente com os projetos aprovados
• consultou o SNIT
• consultou o Diário da República
• verificou o portal municipal de urbanismo
• identificou o PDM
• analisou o regulamento do PDM
• analisou a planta de ordenamento
• analisou a planta de condicionantes
• verificou alterações e retificações
• verificou a existência de um PU
• verificou a existência de um PP
• verificou os documentos de loteamento
• verificou unidades de execução e contratos de urbanização
• identificou a classificação do solo
• identificou a categoria e subcategoria do solo
• confirmou o uso proposto
• identificou os usos compatíveis e condicionados
• elaborou o quadro de parâmetros urbanísticos
• confirmou a área de cálculo
• calculou a área de construção
• calculou a área de implantação
• calculou o índice de impermeabilização
• confirmou a cércea e o número de pisos
• calculou a densidade e o número de fogos
• calculou o estacionamento
• verificou os afastamentos
• identificou as obrigações de cedência para espaço público
• verificou a RAN
• verificou a REN
• verificou os programas da orla costeira
• verificou o domínio público hídrico
• verificou as linhas de água
• verificou o risco de inundação
• verificou as áreas protegidas
• verificou a Rede Natura 2000
• verificou a classificação patrimonial
• verificou as zonas de proteção
• verificou a arqueologia
• verificou as condicionantes de incêndios rurais
• verificou as servidões rodoviárias
• verificou as servidões ferroviárias
• verificou as servidões aeronáuticas
• verificou os corredores de infraestruturas energéticas e condutas
• verificou outras infraestruturas públicas
• analisou a topografia
• analisou a drenagem
• avaliou as condições do solo
• avaliou o risco de contaminação
• verificou a capacidade da rede de abastecimento de água
• verificou a capacidade da rede de drenagem de águas residuais
• verificou a capacidade da rede elétrica
• identificou as obras de urbanização exteriores
• identificou as entidades competentes
• verificou planos em elaboração
• verificou medidas preventivas e suspensões
• registou todos os pressupostos
• classificou cada risco
• elaborou a declaração de capacidade urbanística
• e determinou o procedimento urbanístico seguinte.

O PDM é suficiente para determinar o que pode ser construído?

Habitualmente, não por si só.

O PDM é um elemento central, mas uma análise completa também pode exigir:

• um PU ou PP
• documentos de loteamento
• servidões e restrições de utilidade pública
• regulamentos municipais
• aprovações preexistentes
• informação sobre infraestruturas
• e legislação especial.

Posso confiar na cartografia do SNIT?

O SNIT é um recurso oficial essencial, mas os instrumentos escritos e gráficos aplicáveis têm de ser analisados.

A DGT recomenda especificamente a confirmação de determinadas informações, incluindo a REN, confrontando-as com as plantas legalmente publicadas.

A CRUS pode ser utilizada para confirmar a viabilidade de um projeto?

Não.

A DGT refere que a CRUS se destina a análises estatísticas e territoriais, não devendo ser utilizada para efeitos de licenciamento ou verificação da conformidade do uso do solo.

O solo urbano tem sempre um índice de construção associado?

Não.

O plano pode regular a edificabilidade através de outros parâmetros, do alinhamento e morfologia urbana preexistente, de mecanismos de execução ou através de planos de pormenor.

É possível construir em terrenos integrados na RAN?

Apenas quando a pretensão for expressamente permitida pelo regime jurídico da RAN aplicável.

As utilizações não agrícolas têm caráter excecional e podem requerer parecer ou reconhecimento específico.

É possível construir em terrenos integrados na REN?

Depende de:

• a categoria da REN em causa
• a intervenção pretendida
• o enquadramento legal aplicável
• e o procedimento legalmente exigido.

É indispensável efetuar uma análise casuística do projeto.

Um terreno fora da RAN e da REN está livre de restrições ambientais?

Não.

A conservação da natureza, recursos hídricos, orla costeira, cheias, arvoredo, património, incêndios rurais e outros regimes ambientais podem continuar a aplicar-se.

Uma casa existente comprova o direito de uso habitacional?

Não.

A legalidade da construção e o uso autorizado devem ser confirmados com base nos elementos de prova relevantes.

Um projeto pode basear-se na área indicada na Conservatória?

Não sem uma análise adicional.

A área registada deve ser confrontada com a caderneta predial, a informação cadastral e um levantamento topográfico rigoroso.

Um caminho privado pode servir de acesso?

Potencialmente.

O enquadramento legal, a adequação física, as exigências urbanísticas, o acesso para veículos de emergência e os direitos sobre infraestruturas têm todos de ser confirmados.

Uma aprovação urbanística vizinha cria precedente?

Pode fornecer informação contextual, mas não cria um direito automático.

O projeto vizinho pode ter um enquadramento legal e urbanístico diferente.

Devem as entidades externas ser contactadas antes de um PIP?

Potencialmente.

A estratégia depende da condicionante, da entidade, da informação necessária e do mecanismo de consulta aplicável ao PIP.

E se um PDM estiver em revisão?

O plano em vigor mantém-se normalmente relevante até ser alterado, mas as suspensões, medidas preventivas, regras transitórias e o calendário previsto do projeto têm de ser analisados.

Não confie no enquadramento atual nem no proposto sem confirmação jurídica.

Uma ferramenta de triagem cartográfica pode substituir uma due diligence urbanística?

Não.

A triagem ajuda a identificar questões. A due diligence urbanística verifica os documentos, os efeitos jurídicos, as confrontações, as exigências das entidades e as consequências para o projeto.

Localizador de Instrumentos de Planeamento

Identifique o PDM, PU, PP, programas especiais, instrumentos de loteamento e alterações relevantes para o imóvel.

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Encontrar os instrumentos de planeamento

Leitor de PDM

Converta as plantas e os regulamentos do PDM aplicável num resumo estruturado de uso do solo.

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Consultar o PDM

Mapa de Condicionantes do Terreno

Sobreponha informação relativa a RAN, REN, orla costeira, recursos hídricos, natureza, património, transportes e infraestruturas.

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Mapear condicionantes do terreno

Construtor da Envolvente Edificável

Calcule parâmetros de uso, área, implantação, cércea, unidades, estacionamento e espaços livres.

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Construir a envolvente urbanística

Comparador do Edificado Existente

Compare o imóvel físico com as plantas municipais e as áreas reconhecidas.

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Verificar o edifício existente

Monitor de Capacidade de Infraestruturas

Registe consultas a entidades gestoras, capacidade, pontos de ligação, reforço, custos e prazos.

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Monitorizar infraestruturas

Registo de Riscos Urbanísticos

Classifique cada questão por probabilidade, impacto, responsável, prazo e ação necessária.

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Criar o registo de riscos

Aviso legal da ferramenta: Estas ferramentas fornecem apenas orientação organizacional preliminar. Não definem limites de propriedade, não interpretam instrumentos de planeamento com validade jurídica, não confirmam direitos de edificabilidade nem substituem aconselhamento profissional jurídico, urbanístico, de arquitetura, topografia, engenharia, ambiental ou municipal.

PLANEAMENTO & LICENCIAMENTO — GUIA 02

Due Diligence Urbanística

Converta a triagem urbanística inicial numa investigação verificada do imóvel, processo municipal, legalidade das edificações, capacidade construtiva, exigências das entidades e riscos de aquisição.

O próximo guia explica como organizar a data room urbanística, investigar o histórico municipal, classificar conclusões jurídicas e técnicas e associar cada risco urbanístico ao contrato de aquisição, preço, financiamento e cronograma do projeto.

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Valide a situação urbanística antes de comprometer capital

A VVA pode apoiar investidores, promotores, proprietários de terrenos, family offices, fundos e operadores na identificação e gestão do enquadramento urbanístico aplicável a terrenos para desenvolvimento em Portugal.

O apoio pode incluir:

• due diligence jurídica e urbanística
• coordenação de titularidade e limites prediais
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• análise de PDM, PU e PP
• análise de operações de loteamento
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• condicionantes costeiras e de recursos hídricos
• procedimentos ambientais e de conservação da natureza
• matérias patrimoniais e arqueológicas
• restrições rodoviárias, ferroviárias e de infraestruturas
• verificação de antecedentes de legalidade
• consulta e análise de processos municipais
• relatórios de capacidade urbanística
• articulação com entidades oficiais
• condições de aquisição
• estratégia de PIP
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