Construção & Entrega
Converter o projeto aprovado e financiado num programa de construção controlado.
Em resumo
- Duração indicativa
- 12–30 meses
- A decisão
- Como será o projeto adjudicado, contratado, construído, concluído e entregue enquanto ativo legalmente utilizável?
- Documentação
- Contrato de empreitada com programa, marcos e cláusulas de indemnização por atraso.
- Plano de segurança e saúde e comunicação prévia de obra.
- Desenhos finais (as-built) e o processo técnico para a licença de utilização.
A decisão que esta fase o ajuda a tomar
Como será o projeto adjudicado, contratado, construído, concluído e entregue enquanto ativo legalmente utilizável?
No final desta fase, deverá ser capaz de determinar:
- qual o modelo de contratação adequado;
- se o projeto está suficientemente completo para concurso;
- qual das partes assume a responsabilidade pelo projeto;
- se o empreiteiro está legal e tecnicamente qualificado;
- se o preço da construção é fixo, por medição, com limite máximo ou ajustável;
- que documentos definem o âmbito contratual;
- como serão instruídas e valorizadas as alterações;
- como serão certificados os pagamentos parcelares;
- como serão geridos os atrasos e as prorrogações de prazo;
- que garantias, retenções e apólices de seguro são exigidas;
- como serão controladas as obrigações de segurança e ambientais;
- como será a qualidade inspecionada e testada;
- o que constitui a conclusão contratual;
- que documentos são exigidos antes da utilização e exploração;
- como serão identificados e corrigidos os defeitos;
- e se o projeto pode ser entregue a compradores, arrendatários ou a um operador conforme previsto.
O objetivo não é meramente terminar as obras físicas. É entregar um ativo legalmente utilizável, tecnicamente conforme, documentado e comercialmente funcional.
01Transição jurídica a 1 de outubro de 2026
A legislação urbanística portuguesa encontra-se atualmente em transição.
A 21 de agosto de 2026, a conclusão e a utilização de edifícios continuam a ser regidas pela versão em vigor do RJUE resultante, principalmente, do Decreto-Lei 10/2024.
O Decreto-Lei 108/2026 introduz um enquadramento revisto do RJUE, incluindo alterações a:
- títulos de construção;
- comunicações antes do início das obras;
- alterações efetuadas durante a construção;
- submissões de conclusão;
- utilização de edifícios;
- controlo municipal;
- e documentação procedimental.
As suas principais disposições têm entrada em vigor prevista para 1 de outubro de 2026, na sequência do adiamento estabelecido pelo Decreto-Lei 155-B/2026.
Os projetos que atinjam o início, alteração, conclusão ou utilização nessa data ou após a mesma têm de ser reavaliados ao abrigo de:
- Decreto-Lei 108/2026;
- Decreto-Lei 155-B/2026;
- as disposições transitórias aplicáveis;
- os regulamentos de execução e formulários então em vigor;
- e a prática do município competente.
O RGEU ainda não foi substituído apenas pelo facto de ter passado a data de 1 de junho de 2026. Na sequência da alteração introduzida pelo Decreto-Lei 108/2026, a sua revogação produzirá efeitos quando o futuro diploma que estabelece as novas regras técnicas dos edifícios entrar em vigor.
Não confie numa lista de verificação de conclusão desatualizada nem assuma que um procedimento iniciado ao abrigo de um determinado regime será necessariamente concluído ao abrigo das mesmas regras.
02Começar pela prontidão para a construção
O projeto não deve ser mobilizado simplesmente porque a aprovação urbanística foi obtida ou o empreiteiro está disponível.
Antes de o contrato de empreitada se tornar incondicional, confirme o seguinte.
Imóvel e terreno
- a sociedade do projeto detém a propriedade ou o controlo do terreno;
- o acesso está legal e fisicamente disponível;
- os limites e a área de construção estão estabelecidos;
- os direitos necessários sobre terrenos vizinhos estão documentados;
- os ocupantes existentes desocuparam o imóvel, quando necessário;
- as infraestruturas que afetam as obras estão identificadas;
- as condições do terreno foram suficientemente investigadas;
- e qualquer risco de demolição, contaminação, amianto ou arqueológico foi avaliado.
+Ver detalhe(4)
Situação urbanística
- a licença, comunicação, isenção ou outra via aplicável está confirmada;
- todas as condições exigidas antes da construção foram cumpridas;
- as taxas e encargos municipais aplicáveis foram pagos;
- o projeto aprovado ou submetido está identificado;
- o prazo de construção autorizado é compreendido;
- a informação necessária relativa ao início dos trabalhos será submetida;
- e qualquer estrutura de faseamento da construção está legal e tecnicamente coordenada.
Projetos
- o âmbito da construção está suficientemente definido;
- os projetos de arquitetura e engenharia estão coordenados;
- os pressupostos do projeto foram verificados;
- as especificações e cronogramas estão completos;
- as questões de projeto não resolvidas estão identificadas;
- a entidade responsável pela conclusão de cada elemento de projeto está designada;
- e o procedimento de controlo de alterações está operacional.
Financiamento
- o capital próprio exigido antes do primeiro desembolso de dívida está disponível;
- o contrato de empreitada é compatível com os documentos de financiamento;
- as condições prévias dos financiadores podem ser cumpridas;
- o processo de desembolso coincide com o plano de pagamentos;
- a provisão para contingências está disponível;
- e a estimativa do custo até à conclusão foi testada.
Equipa de projeto
- o diretor de obra está nomeado;
- o diretor de fiscalização de obra está nomeado, quando exigido ou adequado;
- os coordenadores de segurança estão nomeados, quando aplicável;
- os autores de projeto permanecem disponíveis para assistência técnica;
- o representante do dono de obra tem competências definidas;
- e as funções de controlo de custos, planeamento e gestão documental estão estabelecidas.
03Escolher o modelo de contratação
A estrutura de contratação determina a forma como são alocados os riscos de conceção, construção, interface e preço.
Contratação tradicional
Numa estrutura tradicional, a equipa projetista do promotor conclui o projeto antes de ser contratado um empreiteiro geral. O empreiteiro constrói de acordo com o projeto do dono de obra.
Esta via pode proporcionar:
- um maior controlo sobre o projeto;
- uma comparação mais clara entre concorrentes;
- acesso direto à equipa de projeto;
- e maior certeza quanto ao produto pretendido.
A sua eficácia depende da integralidade e coordenação do projeto de concurso. Um projeto incompleto pode resultar em reservas, verbas previsionais, alterações, prorrogações de prazo, litígios sobre responsabilidade e perda de certeza quanto ao preço.
+Ver detalhe(6)
Conceção e construção
Numa estrutura de conceção e construção, o empreiteiro assume a responsabilidade tanto pela construção como pelas obrigações de projeto definidas.
O dono de obra deve preparar requisitos claros que abranjam:
- parâmetros urbanísticos;
- critérios de desempenho;
- materiais e acabamentos;
- áreas e dimensões;
- normas técnicas;
- metas de sustentabilidade;
- padrões do operador;
- ensaios de conclusão;
- e documentos exigidos na entrega.
A expressão “conceção e construção” não transfere automaticamente todos os riscos de projeto para o empreiteiro. O contrato deve estabelecer quais os projetos existentes que o empreiteiro aceita, se este assume a responsabilidade pela sua adequação, quais os projetos que permanecem sob a responsabilidade do dono de obra, o padrão de responsabilidade de projeto, o procedimento de aprovação, as qualificações profissionais, os direitos de propriedade intelectual e a responsabilidade por alterações urbanísticas.
Gestão de construção
Numa estrutura de gestão de construção, o promotor contrata empreiteiros por especialidade individuais e mantém uma responsabilidade mais direta pela coordenação.
Isto pode proporcionar flexibilidade e um início antecipado, mas expõe o promotor a um maior:
- risco de interface;
- risco de coordenação;
- incerteza de custos;
- risco de calendarização;
- e risco de insolvência ao longo de vários contratos.
O promotor necessita de uma equipa técnica e de gestão experiente, capaz de administrar múltiplos pacotes de empreitada.
Contratação por gestão
Pode ser nomeado um empreiteiro de gestão para contratar e coordenar os pacotes de trabalhos.
A responsabilidade pelo desempenho, preço e cronograma dos pacotes depende do contrato e não deve ser inferida a partir da designação atribuída ao modelo.
Estrutura «chave na mão» ou do tipo EPC
Uma estrutura «chave na mão» pode procurar atribuir uma ampla responsabilidade pelo projeto, contratação, construção, ensaios e conclusão a um único empreiteiro.
Isto pode ser adequado para projetos tecnicamente integrados, mas o contrato deve, ainda assim, definir:
- os resultados pretendidos;
- os trabalhos excluídos;
- as informações fornecidas pelo dono da obra;
- a responsabilidade pelo planeamento;
- as interfaces com as redes de serviços públicos;
- os ensaios de desempenho;
- os critérios de conclusão;
- e os eventos de exoneração de responsabilidade.
«Chave na mão» não significa que todos os riscos imprevistos tenham sido transferidos jurídica ou comercialmente para o empreiteiro.
Múltiplos contratos diretos
O promotor pode contratar empreiteiros separados para:
- demolição;
- escavação;
- estrutura;
- fachadas;
- instalações mecânicas e elétricas;
- acabamentos interiores;
- paisagismo;
- ou sistemas especializados.
Isto pode melhorar o acesso a fornecedores especializados, mas exige uma matriz de interfaces expressa e um cronograma único e coordenado.
Pacote de trabalhos prévios
Um contrato de trabalhos prévios pode abranger demolição, preparação do terreno, escavação, trabalhos temporários ou trabalhos de viabilização antes da celebração do contrato principal.
O pacote não deve ter início a menos que:
- tenha a sua própria base legal para a construção;
- os limites do âmbito estejam claros;
- as responsabilidades de segurança estejam estabelecidas;
- o seguro esteja em vigor;
- a informação de projeto seja adequada;
- e as consequências de o contrato principal não avançar estejam compreendidas.
04Preparar um processo de concurso completo
O empreiteiro deve apresentar proposta com base num conjunto coerente de documentos.
O processo de concurso pode incluir:
- convite e instruções de concurso;
- condições contratuais propostas;
- projeto de arquitetura;
- projetos de engenharia;
- especificações técnicas;
- mapas de quantidades;
- fichas de compartimento;
- mapas de acabamentos;
- mapas de equipamentos;
- levantamentos e prospeções;
- condicionantes do local;
- condicionantes urbanísticas;
- programa de trabalhos;
- requisitos de faseamento;
- plano de acessos e logística;
- informações de segurança;
- requisitos de sustentabilidade;
- requisitos de ensaios e comissionamento;
- requisitos de BIM ou de informação digital;
- os requisitos de receção da obra;
- requisitos de garantia;
- e o modelo de documento de preços.
As peças do concurso devem indicar qual o documento que prevalece em caso de divergência. Sem uma ordem de prevalência, as diferenças entre desenhos, especificações, mapas de quantidades e propostas do empreiteiro podem gerar litígios relativos ao âmbito e ao preço.
05Conduzir um processo de concurso controlado
Um processo de concurso estruturado pode incluir as seguintes fases.
Pré-qualificação
Avaliar os potenciais empreiteiros antes de lançar o concurso completo. Analisar:
- identidade jurídica;
- situação perante o IMPIC;
- habilitação relevante;
- capacidade financeira;
- projetos comparáveis;
- equipa técnica;
- volume de trabalho atual;
- histórico de segurança;
- histórico de litígios;
- subempreiteiros propostos;
- e capacidade para prestar as garantias exigidas.
+Ver detalhe(4)
Período de concurso
Conceda aos concorrentes tempo suficiente para:
- analisar o projeto;
- visitar o local;
- identificar ressalvas;
- orçamentar os trabalhos;
- consultar subempreiteiros;
- desenvolver o plano de trabalhos;
- e submeter a informação técnica exigida.
Um período de concurso irrealisticamente curto pode produzir um preço aparentemente competitivo que se baseia em exclusões, pressupostos ou numa cobertura incompleta de subempreiteiros.
Esclarecimentos
Todos os esclarecimentos relevantes devem ser emitidos através de um processo controlado e, quando apropriado, partilhados com todos os concorrentes. As respostas verbais não devem alterar o âmbito do concurso.
Comparação de propostas
Compare mais do que o preço total. A avaliação deve conciliar:
- inclusões no âmbito;
- exclusões;
- ressalvas;
- verbas provisórias;
- pressupostos de projeto;
- cronograma;
- perfil de pagamentos;
- subempreiteiros propostos;
- variantes;
- garantias;
- seguros;
- e desvios comerciais.
Uma proposta mais baixa pode ser materialmente mais dispendiosa assim que as omissões e reservas forem normalizadas.
Fase do proponente preferencial
Antes da assinatura do contrato:
- resolver as reservas;
- acordar o valor contratual final ou o mecanismo de preços;
- confirmar a responsabilidade pelo âmbito;
- suprimir lacunas do projeto;
- acordar o plano de trabalhos base;
- obter comprovativos de seguro;
- acordar os documentos de garantia;
- e identificar todas as condições para o início dos trabalhos.
Não emita uma carta de intenções sem restrições apenas porque o contrato integral não está pronto.
06Verificar a habilitação legal do empreiteiro
A atividade da construção em Portugal é regulada pela Lei 41/2015.
O empreiteiro deve ser titular do alvará, certificado, registo do IMPIC aplicável ou de outro título legalmente reconhecido, adequado ao:
- tipo de obra;
- valor do contrato;
- categorias ou trabalhos especializados, se aplicável;
- e estatuto legal do empreiteiro.
A situação deve ser verificada diretamente através dos registos de empreiteiros do IMPIC.
Um empreiteiro não deve ser contratado apenas por ter detido anteriormente um alvará válido. A sua situação atual, classe, capacidade e qualquer suspensão ou cancelamento devem ser verificados.
Os empreiteiros estrangeiros podem necessitar de registo ou reconhecimento antes de exercerem a atividade de construção em Portugal.
07Contratos de construção escritos
Ao abrigo do Artigo 26 da Lei 41/2015, os contratos privados de construção e de subempreitada regidos pela lei portuguesa que excedam 10% do limite legal para a classe 1 devem ser celebrados por escrito.
O contrato escrito deve incluir, pelo menos:
- identificação completa das partes;
- identificação dos alvarás, certificados ou registos aplicáveis do empreiteiro;
- identificação da obra, incluindo peças escritas e desenhadas, quando aplicável;
- valor do contrato;
- e prazo de execução.
O incumprimento da forma legal pode afetar a validade do contrato. Para um projeto de promoção imobiliária, o contrato deve ser substancialmente mais detalhado do que o mínimo legal.
08As obras privadas e as obras públicas não são regidas de forma idêntica
Um empreendimento de contratação privada é geralmente regido por:
- o contrato de empreitada acordado;
- o Código Civil português;
- a Lei 41/2015;
- o RJUE;
- a legislação sobre qualificações profissionais;
- a legislação de segurança e saúde no trabalho;
- as normas técnicas de construção;
- a legislação ambiental;
- e outros regimes específicos do projeto.
O Código dos Contratos Públicos português aplica-se quando o dono da obra, a contratação ou o projeto se enquadram no seu âmbito. Um promotor não deve copiar procedimentos de obras públicas ou prazos de garantia para um contrato privado sem confirmar o respetivo efeito jurídico e comercial pretendido.
Do mesmo modo, um contrato privado que utilize minutas internacionais, como as da FIDIC, deve ser adaptado a:
- normas imperativas portuguesas;
- terminologia portuguesa da construção;
- procedimentos urbanísticos locais;
- funções técnicas do projeto;
- fiscalidade;
- garantias;
- seguros;
- e requisitos de resolução de litígios.
09O que o contrato de construção deve cobrir
Um contrato completo deve abordar, pelo menos, o seguinte.
Partes e autoridade
- dono da obra;
- empreiteiro;
- representantes;
- instruções autorizadas;
- endereços para notificações;
- e limites da autoridade delegada.
+Ver detalhe(11)
Documentos contratuais
- condições;
- requisitos do dono da obra;
- propostas do empreiteiro;
- desenhos;
- especificações;
- quantidades;
- cronogramas;
- esclarecimentos do concurso;
- e ordem de prevalência.
Âmbito
- trabalhos permanentes;
- trabalhos temporários;
- projeto;
- demolição;
- redes de serviços públicos;
- ensaios;
- comissionamento;
- aprovações;
- amostras;
- protótipos;
- manuais;
- formação;
- e documentação de entrega.
Preço
- preço global;
- medição;
- custo-alvo;
- preço máximo garantido;
- elementos de custos reembolsáveis;
- verbas provisórias;
- trabalhos por administração;
- impostos;
- e regras de revisão de preços.
Programa
- início;
- conclusão;
- conclusão faseada;
- marcos;
- datas de projeto;
- datas de contratação e aprovisionamento;
- datas de acesso;
- ensaios;
- e atualizações exigidas.
Pagamento
- datas de avaliação;
- pedidos do empreiteiro;
- documentos comprovativos;
- certificação;
- prazo de pagamento;
- retenção;
- compensação de créditos;
- montantes contestados;
- e conta final.
Alterações
- quem pode ordenar;
- forma exigida;
- avaliação;
- consequências no programa;
- meios de prova;
- e trabalhos de emergência.
Atraso
- notificações;
- prorrogações de prazo;
- atraso concorrente;
- mitigação;
- indemnizações por atraso ou penalidades contratuais;
- e aceleração.
Qualidade
- normas;
- amostras;
- inspeção;
- ensaios;
- rejeição;
- trabalhos de retificação;
- e acesso aos locais de fabrico.
Conclusão
- ensaios contratuais;
- notificação de conclusão;
- inspeção;
- itens pendentes;
- tomada de posse faseada;
- documentação de utilização;
- entrega;
- e conclusão final.
Incumprimento e resolução
- incumprimento do empreiteiro;
- incumprimento do dono da obra;
- insolvência;
- abandono;
- suspensão prolongada;
- procedimento de resolução;
- avaliação;
- segurança do estaleiro;
- documentos;
- materiais;
- e direitos do empreiteiro de substituição.
Litígios
- notificações;
- negociação entre quadros superiores;
- determinação pericial;
- mediação;
- arbitragem ou tribunal;
- lei aplicável;
- e jurisdição.
10Definir o âmbito com precisão
O âmbito do empreiteiro deve identificar a responsabilidade por:
- construção;
- trabalhos temporários;
- implantação;
- instalação do estaleiro;
- proteção de estruturas existentes;
- proteção de vizinhos;
- redes provisórias;
- gruas e equipamentos de acesso;
- ensaios;
- comissionamento;
- ligações;
- licenças atribuídas ao empreiteiro;
- inspeções regulamentares;
- amostras;
- protótipos;
- desenhos de preparação;
- desenhos de coordenação;
- trabalhos de construção civil;
- projetos de especialidades;
- manuais de operação;
- formação;
- peças sobressalentes;
- e informação de telas finais.
As interfaces frequentemente disputadas incluem:
- estrutura e fachada;
- impermeabilização e acabamentos;
- arquitetura e sistemas mecânicos;
- piscinas e instalações técnicas;
- paisagismo e drenagem;
- cozinhas e ligações a redes de infraestruturas;
- equipamento do operador e obras do senhorio;
- elevadores e alimentação elétrica;
- sistemas de segurança contra incêndios e comissionamento;
- e pacotes de design de interiores e obras de construção base (base-build).
Cada interface deve ter uma parte responsável pela coordenação final e pelo desempenho.
11Responsabilidade pelo projeto durante a construção
A construção produz normalmente informação de projeto adicional, mesmo quando o projeto foi substancialmente desenvolvido antes do concurso.
Isto pode incluir:
- desenhos de preparação;
- desenhos de fabrico;
- trabalhos temporários;
- pormenorização de armaduras;
- engenharia de fachadas;
- pormenores de impermeabilização;
- coordenação mecânica;
- sistemas especializados;
- seleção de equipamentos;
- e metodologias de instalação.
O contrato deve distinguir entre:
- desenvolver um projeto existente;
- selecionar produtos dentro de uma especificação aprovada;
- projetar um elemento especializado definido;
- corrigir um defeito de projeto do dono da obra;
- e assumir a responsabilidade pela totalidade do projeto.
A revisão ou aprovação pelo dono da obra, arquiteto ou engenheiro não deve transferir ou exonerar inadvertidamente a responsabilidade contratual pelo projeto.
O processo de revisão deve estabelecer:
- datas de submissão;
- revisor;
- prazo de resposta;
- códigos de estado permitidos;
- ressubmissão;
- efeito dos comentários;
- e se os trabalhos podem prosseguir antes da aprovação.
12O mecanismo de preço
Preço global
Um contrato por preço global pode proporcionar certeza quanto ao preço quando o âmbito está completo e coordenado.
Não elimina:
- alterações;
- risco do dono da obra;
- eventos imprevisíveis;
- erros nas informações do dono da obra;
- alterações na lei;
- ou reclamações expressamente permitidas pelo contrato.
+Ver detalhe(5)
Remedição
Num contrato por remedição, o preço final depende das quantidades efetivamente executadas a preços acordados. Isto pode ser adequado quando as quantidades não podem ser determinadas com fiabilidade antes da construção, mas proporciona menor certeza quanto ao custo final.
Preço máximo garantido
Um preço máximo garantido pode limitar os custos definidos, sujeito aos ajustamentos estipulados.
O contrato deve explicar:
- quais os custos incluídos;
- que eventos ajustam o limite máximo;
- o tratamento das poupanças;
- a remuneração do empreiteiro;
- os registos em livro aberto;
- e o risco excluído.
Estrutura de custos reembolsáveis
O dono da obra paga os custos reais definidos acrescidos de uma remuneração acordada. É essencial dispor de controlos rigorosos de auditoria, contratação e aprovação de custos.
Verbas provisionais
Uma verba provisional não é um preço fixo para trabalhos totalmente definidos.
O contrato deve indicar:
- quem desenvolve o âmbito;
- como é instruído;
- como são calculadas a assistência e a margem do empreiteiro;
- e se a omissão é permitida.
Revisão de preços
O contrato deve abordar se o preço pode ser alterado devido a:
- inflação;
- custos de mão de obra;
- materiais;
- energia;
- taxas de câmbio;
- impostos;
- tarifas;
- ou alterações na lei.
O silêncio sobre a inflação não cria uma repartição previsível do risco de preço.
13Cronograma e atrasos
O cronograma base deve apresentar:
- início;
- submissões de projetos;
- contratação;
- itens com longos prazos de entrega;
- trâmites regulamentares;
- marcos estruturais;
- fecho da envolvente;
- instalação de redes técnicas;
- ensaios;
- comissionamento;
- arranjos exteriores;
- conclusão;
- e entrega.
O contrato deve exigir atualizações regulares do cronograma que indiquem:
- o progresso real;
- a duração restante;
- o caminho crítico;
- eventos de atraso;
- mitigação;
- o estado do aprovisionamento;
- e a previsão de conclusão.
+Ver detalhe(3)
Prorrogação de prazo
Defina os eventos que podem conferir ao empreiteiro direito a prazo adicional, tais como:
- alterações do dono da obra;
- atraso no acesso;
- atraso na disponibilização de informação;
- atrasos especificados das autoridades;
- condições climatéricas excecionais quando contratualmente reconhecidas;
- força maior;
- suspensão;
- ou outros eventos de risco do dono da obra.
O empreiteiro deve ser obrigado a apresentar uma notificação atempada identificando a causa, as atividades afetadas, o atraso previsto, o impacto no caminho crítico, as medidas de mitigação e a prorrogação de prazo solicitada.
Indemnização por atraso ou cláusula penal
O contrato pode prever um montante pré-determinado a pagar por atraso culposo.
A cláusula deve identificar:
- data de conclusão;
- datas parcelares;
- montante ou cálculo;
- limite máximo aplicável;
- qualquer período de carência;
- e a relação com a resolução do contrato e outras indemnizações.
Devem ser consideradas as regras portuguesas aplicáveis às cláusulas penais, incluindo a possibilidade de redução judicial em circunstâncias legalmente relevantes.
Aceleração
A aceleração deve identificar:
- data de conclusão revista;
- medidas necessárias;
- preço adicional;
- responsabilidade pelo incumprimento;
- e a articulação com reclamações de atraso existentes.
Uma instrução para “recuperar o programa” não deve ser tratada como um acordo de aceleração sem prévio esclarecimento.
14Garantia de cumprimento
Consoante o projeto, o dono da obra pode exigir o seguinte.
Garantia de boa execução
Garantia para incumprimentos definidos do empreiteiro.
Confirme:
- emitente;
- montante;
- caducidade;
- prorrogação;
- condições de acionamento;
- lei aplicável;
- e redução ou libertação.
+Ver detalhe(4)
Garantia de adiantamento
Quando é pago um adiantamento, a garantia pode assegurar o reembolso até que o adiantamento tenha sido progressivamente recuperado.
Retenção
Pode ser retida uma percentagem dos pagamentos intercalares até à conclusão e libertação final.
Defina:
- percentagem;
- máximo;
- primeira libertação;
- libertação final;
- substituição por garantia;
- e utilização contra defeitos ou outras responsabilidades.
Garantia da empresa-mãe
Uma empresa-mãe pode garantir as obrigações do empreiteiro. O valor da garantia depende da capacidade financeira da empresa-mãe e da executoriedade do documento.
Garantias de subempreiteiros e fornecedores
Para pacotes críticos, o dono da obra pode exigir:
- garantias colaterais;
- acordos diretos;
- direitos de cessão;
- garantias de produtos;
- acordos de transmissão de propriedade (vesting);
- ou direitos de intervenção (step-in rights).
As garantias devem manter-se válidas durante o período em que se destinam a responder. Uma garantia que expire automaticamente antes de uma conclusão com atraso pode não oferecer qualquer proteção efetiva.
15Seguros
O programa de seguros pode incluir:
- seguro de todos os riscos de construção;
- seguro de todos os riscos de montagem;
- responsabilidade civil geral;
- responsabilidade civil patronal e seguro obrigatório de acidentes de trabalho;
- responsabilidade civil profissional;
- máquinas e equipamentos;
- seguro automóvel;
- responsabilidade ambiental;
- cobertura de defeitos ocultos, quando disponível;
- e cobertura de estruturas existentes para projetos de reabilitação.
O projeto deve definir:
- tomador do seguro;
- partes seguradas;
- obras seguradas;
- bens existentes;
- exclusões;
- franquias;
- âmbito territorial;
- período de cobertura;
- testes e comissionamento;
- período de manutenção;
- renúncia ao direito de sub-rogação;
- participação de sinistros;
- e comprovativo de pagamento do prémio.
Os diretores de obra, autores de projeto e diretores de fiscalização qualificados em Portugal estão sujeitos a requisitos de seguro de responsabilidade civil profissional ao abrigo da Lei 31/2009.
Os seguros devem ser analisados antes da entrega do local dos trabalhos. Um certificado de seguro não deve substituir a análise das condições da apólice sempre que o risco for material.
16Funções legais e técnicas
A lei portuguesa distingue várias funções técnicas.
Diretor de obra
O diretor de obra está associado à responsabilidade de execução do empreiteiro. A função inclui dirigir e coordenar a construção e garantir que os trabalhos cumprem o projeto de execução, as condições urbanísticas aplicáveis e as exigências legais e regulamentares.
+Ver detalhe(3)
Diretor de fiscalização de obra
O diretor de fiscalização de obra atua com independência técnica e verifica a execução dos trabalhos, controlando a conformidade com o projeto de execução, as condições urbanísticas aplicáveis e as exigências legais e regulamentares.
O diretor de fiscalização de obra não deve ser confundido com o diretor de obra do empreiteiro. Sujeita às incompatibilidades legais aplicáveis, a fiscalização de obra deve manter-se independente das empresas que executam a construção.
Coordenador de projeto e autores de projeto
A equipa de projeto pode manter-se envolvida através de:
- assistência técnica;
- esclarecimento do projeto;
- análise de submissões do empreiteiro;
- avaliação de alternativas propostas;
- inspeção de trabalhos especificados;
- e elaboração ou aprovação de alterações.
Representante do dono de obra
O representante do dono da obra é uma função contratual.
Os seus poderes devem ser definidos expressamente e podem incluir:
- emitir instruções;
- certificar pagamentos;
- avaliar prorrogações de prazo;
- acordar alterações;
- e certificar a conclusão.
Uma nomeação contratual não substitui as funções técnicas legais.
17Início e mobilização
Antes de permitir a mobilização do empreiteiro, preencha uma lista de verificação de início de obra.
Confirme:
- autorização legal para iniciar;
- pagamento das taxas aplicáveis;
- submissões municipais obrigatórias;
- identificação e qualificação do empreiteiro;
- nomeações técnicas legais;
- seguro profissional;
- seguro de construção;
- plano ou procedimentos de segurança;
- acesso ao local da obra;
- protocolo de tomada de posse;
- vistoria de estado prévio;
- acordos de redes e serviços públicos;
- aprovações de trabalhos temporários;
- cronograma;
- documentos de garantia;
- aprovação da entidade financiadora;
- e contactos de emergência.
Um protocolo de posse ou de entrega de estaleiro deve registar:
- data;
- limites do estaleiro;
- chaves e dispositivos de acesso;
- estruturas existentes;
- estado visível;
- materiais armazenados;
- leituras dos contadores;
- condições ambientais;
- e quaisquer áreas excluídas.
18Segurança e saúde
A segurança no estaleiro de obra é regulada principalmente pelo Decreto-Lei 273/2003 e pela legislação geral de segurança e saúde no trabalho.
A estrutura jurídica pode envolver:
- o promotor ou proprietário;
- autores do projeto;
- coordenador de segurança em fase de projeto;
- coordenador de segurança em fase de obra;
- entidade executante;
- empreiteiro;
- subempreiteiros;
- empregadores;
- e trabalhadores independentes.
A nomeação de um coordenador de segurança não isenta automaticamente os outros intervenientes das suas próprias obrigações.
+Ver detalhe(3)
Plano de segurança e saúde
O projeto deve determinar se é necessário um plano de segurança e saúde e assegurar que:
- é elaborado na fase de projeto adequada;
- é desenvolvido para a fase de construção;
- reflete os trabalhos e riscos reais;
- e a aprovação necessária é obtida antes do início dos trabalhos em causa.
Para obras de menor dimensão que apresentem riscos particulares, podem ser exigidas fichas de procedimentos de segurança.
Comunicação prévia do estaleiro de construção
O dono da obra deve efetuar uma comunicação prévia à inspeção do trabalho caso se preveja que os trabalhos envolvam:
- mais de 30 dias e, em qualquer momento, mais de 20 trabalhadores em simultâneo; ou
- mais de 500 dias de trabalho no total.
As alterações às informações comunicadas devem ser geridas em conformidade com a legislação aplicável.
Registos de segurança da construção
Manter:
- identificação do empreiteiro e subempreiteiros;
- registos dos trabalhadores;
- comprovativos de seguros;
- formação;
- ações de acolhimento;
- procedimentos executivos;
- avaliações de riscos;
- inspeções a equipamentos;
- registos de acidentes;
- registos de reuniões de segurança;
- e ações corretivas.
19Administração da obra
Uma gestão contratual eficaz depende de registos contemporâneos.
O projeto deve manter:
- documentos contratuais celebrados;
- projeto aprovado;
- registo de revisões;
- instruções de obra;
- pedidos de informação;
- submissões do empreiteiro;
- atas de reunião;
- relatórios de progresso;
- fotografias;
- registos de ensaios;
- registos de inspeção;
- relatórios de não conformidade;
- pedidos de pagamento;
- certificados de pagamento;
- registo de alterações;
- notificações de reclamação;
- registos de atrasos;
- registos meteorológicos;
- registos de mão de obra e equipamento;
- registos de segurança;
- e correspondência.
A reunião de obra deve distinguir entre:
- informação;
- discussão;
- instrução;
- aprovação;
- acordo comercial;
- e matérias que exijam autorização adicional.
As atas de reunião não devem aprovar inadvertidamente uma alteração nem renunciar a um direito contratual.
20O livro de obra
O livro de obra continua a ser um registo importante do projeto no âmbito do RJUE.
Pode registar matérias, incluindo:
- início;
- responsabilidade técnica;
- ocorrências relevantes em obra;
- instruções;
- pedidos de assistência ao projeto;
- suspensão;
- alterações de pessoal técnico;
- e a conclusão.
Ao abrigo das regras atuais, o livro de obra não é, por si só, um elemento a submeter ao município no final das obras. Isso não significa que possa ser ignorado ou substituído por mensagens informais, e os requisitos devem ser verificados novamente para obras afetadas pelas alterações ao RJUE que entram em vigor a 1 de outubro de 2026.
21Relatório de progresso
Um relatório mensal pode incluir as seguintes secções.
Ponto de situação executivo
- progresso global;
- previsão de conclusão;
- valor contratual atual;
- previsão do custo final;
- principais riscos;
- e decisões necessárias.
+Ver detalhe(5)
Programa
- progresso planeado;
- o progresso real;
- o caminho crítico;
- atraso;
- medidas de recuperação;
- itens com longos prazos de entrega;
- e próximos marcos.
Custo
- valor contratual original;
- alterações aprovadas;
- alterações pendentes;
- alterações previstas;
- pagamentos certificados;
- retenção;
- reclamações;
- contingência;
- e estimativa da conta final.
Projetos
- informação pendente;
- submissões do empreiteiro;
- respostas em atraso;
- alterações de projeto;
- e alterações relacionadas com entidades oficiais.
Qualidade
- inspeções;
- ensaios;
- não conformidades;
- defeitos;
- trabalhos de retificação;
- e aprovações de mock-ups.
Segurança e ambiente
- incidentes;
- observações;
- ações corretivas;
- registos de resíduos;
- reclamações;
- e visitas de entidades reguladoras.
O relatório deve ser coerente com as informações fornecidas a investidores e financiadores.
22Controlo de pagamentos
O empreiteiro deve apresentar um pedido de pagamento estruturado acompanhado de:
- avaliação dos trabalhos executados;
- medições;
- faturas, quando exigido;
- comprovativos de materiais armazenados;
- alterações aprovadas;
- cronograma atualizado;
- fotografias do progresso;
- comprovativos de seguros;
- documentos fiscais ou de conformidade, quando contratualmente exigidos;
- e qualquer documentação específica do financiador.
O certificador deve verificar:
- trabalhos efetivamente executados;
- preços contratuais;
- materiais devidamente armazenados;
- titularidade ou transmissão de propriedade de materiais fora do estaleiro;
- deduções;
- retenção;
- recuperação de adiantamentos;
- pagamentos anteriores;
- e itens em litígio.
A certificação de pagamento não deve constituir automaticamente:
- aceitação de trabalhos com defeito;
- aprovação de uma alteração;
- confirmação da conformidade do projeto;
- ou renúncia a direitos posteriores.
O processo de pagamento deve prever tempo suficiente para a submissão pelo empreiteiro, revisão técnica, certificação, monitorização pelo financiador, libertação de fundos e pagamento até à data de vencimento contratual.
23Alterações e controlo de alterações
As alterações na construção são uma das principais fontes de custos e atrasos.
Um procedimento de alteração deve exigir:
- identificação da alteração proposta;
- confirmação da pessoa autorizada a instruí-la;
- descrição dos trabalhos necessários;
- orçamento do empreiteiro;
- impacto no cronograma;
- revisão de projetos e planeamento;
- aprovação do financiador ou investidor, quando exigida;
- instrução por escrito;
- celebração;
- verificação e inclusão na conta final.
Alterações de emergência
O contrato deve definir em que circunstâncias o empreiteiro pode atuar sem uma instrução prévia por escrito para proteger vidas, bens, a obra ou o ambiente. O empreiteiro deve, ainda assim, efetuar uma notificação imediata e apresentar os registos comprovativos.
Alterações ao projeto aprovado ou submetido
Uma instrução contratual não determina se uma alteração é legal nos termos do RJUE.
Antes de os trabalhos alterados serem executados, confirme se a alteração:
- está isenta;
- pode ser comunicada posteriormente;
- exige comunicação prévia;
- exige a alteração da licença ou de outro título;
- afeta consultas externas;
- afeta a estrutura de propriedade horizontal;
- afeta o uso;
- ou altera os compromissos com financiadores e compradores.
O enquadramento jurídico deve ser determinado ao abrigo do regime aplicável no momento em que a alteração ocorra.
24Disposições sobre reclamações e notificações
O contrato deve exigir a notificação atempada de eventos que possam afetar:
- o preço;
- tempo;
- a qualidade;
- acessos;
- projeto;
- a segurança;
- ou a conclusão.
Uma reclamação deve, normalmente, identificar:
- fundamento contratual;
- evento;
- data;
- causa;
- efeito;
- registos contemporâneos;
- mitigação;
- prazo solicitado;
- e montante solicitado.
Um registo de reclamações deve distinguir entre:
- notificação recebida;
- informação pendente;
- avaliação do dono de obra;
- montante reclamado;
- montante acordado;
- prazo reclamado;
- prazo concedido;
- e estado do litígio.
As reclamações não devem ficar por resolver até ao final do projeto.
25Controlo de qualidade
A qualidade deve ser gerida durante a construção, em vez de ser inspecionada apenas na conclusão.
O plano de qualidade pode contemplar:
- aprovação de materiais;
- amostras;
- protótipos;
- planos de inspeção e ensaio;
- pontos de paragem;
- pontos de testemunho;
- inspeções em fábrica;
- verificações na entrega;
- verificações de instalação;
- inspeções de trabalhos ocultos;
- ensaios laboratoriais;
- comissionamento;
- não conformidade;
- ação corretiva;
- e registos finais.
Mock-ups
Utilize mock-ups para elementos sensíveis a nível de materiais ou interfaces, tais como:
- fachadas;
- impermeabilização;
- janelas;
- varandas;
- casas de banho;
- cozinhas;
- quartos de hotel;
- paisagismo;
- e pavimentação exterior.
O contrato deve definir se um mock-up aprovado estabelece o padrão de qualidade exigido.
Trabalhos ocultos
O empreiteiro deve notificar com a antecedência adequada antes de cobrir trabalhos que exijam inspeção. A abertura de trabalhos concluídos para inspeção deve ser regulada pelo contrato, incluindo a responsabilidade pelos custos associados consoante os trabalhos estejam conformes ou apresentem defeitos.
Não conformidade
Um procedimento de não conformidade deve identificar:
- o requisito não cumprido;
- os trabalhos afetados;
- a proteção imediata;
- a correção proposta;
- a aprovação do projeto, quando necessário;
- a realização de novos testes;
- o encerramento;
- e a responsabilidade pelos custos.
26Testes e comissionamento
Os testes devem ser planeados antes da fase final da construção.
O programa de comissionamento pode abranger:
- sistemas elétricos;
- água e drenagem;
- aquecimento, ventilação e ar condicionado;
- sistemas de deteção e proteção contra incêndios;
- elevadores;
- segurança e controlo de acessos;
- telecomunicações;
- piscinas e sistemas de tratamento de água;
- sistemas de energia renovável;
- rega;
- sistemas de gestão técnica de edifícios;
- desempenho acústico;
- estanquidade ao ar;
- e equipamento fornecido pelo operador.
Defina:
- norma aplicável;
- parte responsável;
- pré-requisitos;
- método de ensaio;
- presença;
- critérios de aceitação;
- procedimento em caso de falha;
- a realização de novos testes;
- registos;
- e formação.
Os sistemas devem ser testados como um edifício integrado, e não apenas como elementos isolados.
27Redes de serviços públicos e infraestruturas
A conclusão pode depender de terceiros que não são controlados pelo empreiteiro.
Acompanhar:
- eletricidade;
- água;
- drenagem;
- gás;
- telecomunicações;
- acesso rodoviário;
- iluminação pública;
- acesso para serviços de combate a incêndios;
- e infraestruturas municipais ou privadas.
Para cada ligação, identifique:
- pedido;
- aprovação do projeto;
- pagamento;
- obras físicas;
- inspeção;
- energização ou ativação;
- contagem;
- e contrato permanente.
Não se deve assumir que o fornecimento temporário satisfaz os requisitos de conclusão permanente ou operacionais.
28Gestão ambiental e de resíduos
Os resíduos de construção e demolição são regulados pelo Regime Geral de Gestão de Resíduos e por normas específicas aplicáveis aos resíduos de construção e demolição.
O projeto deve identificar:
- o produtor de resíduos;
- as responsabilidades do empreiteiro;
- as categorias de resíduos;
- materiais perigosos;
- separação no local;
- armazenamento e arrumos;
- transporte autorizado;
- destino licenciado;
- documentos de rastreio eletrónicos;
- reutilização;
- reciclagem;
- e comprovativos de conclusão.
Os materiais que não possam ser reutilizados e se tornem resíduos de construção e demolição devem, em regra, ser separados no local nos fluxos de materiais aplicáveis para reciclagem ou outra valorização.
Os registos devem conciliar os resíduos retirados do local com o destinatário autorizado e a documentação eletrónica de transporte aplicável.
Podem ser necessários procedimentos especiais para:
- amianto;
- solos contaminados;
- resíduos perigosos;
- águas subterrâneas;
- espécies protegidas;
- achados arqueológicos;
- ruído;
- poeiras;
- e construção na proximidade de recursos hídricos ou áreas protegidas.
29Vizinhos e direitos de terceiros
Antes da construção, determine se o projeto requer:
- direitos de sobrevoo de grua;
- licenças ou acordos de andaimes;
- acesso temporário;
- acordos de paredes-meias;
- acesso para recalçamento;
- trabalhos de proteção;
- servidões de infraestruturas;
- cortes de via;
- gestão de tráfego;
- ou utilização de propriedade vizinha.
Realize vistorias de estado onde as obras possam afetar propriedades vizinhas.
O contrato deve estabelecer a responsabilidade por:
- reclamações;
- danos;
- vibrações;
- poeiras;
- ruído;
- horários de trabalho;
- obstrução de acessos;
- e reclamações de terceiros.
A aprovação urbanística não confere automaticamente direitos privados sobre propriedades vizinhas.
30Acompanhamento pelo financiador durante a construção
Sempre que for utilizado financiamento para o desenvolvimento, o financiador pode nomear um perito de acompanhamento ou consultor técnico.
O processo de acompanhamento pode analisar:
- progresso;
- custos incorridos;
- orçamento aprovado;
- alterações;
- contingência;
- cronograma;
- a qualidade;
- estado do licenciamento;
- seguros;
- vendas;
- e custo para conclusão.
O acompanhamento pelo financiador não substitui:
- a fiscalização do dono da obra;
- a responsabilidade do empreiteiro;
- o diretor de obra estatutário;
- ou o diretor de fiscalização de obra estatutário.
O calendário de gestão contratual deve contemplar a revisão pelo financiador antes de o pagamento se tornar devido.
31Dificuldades financeiras e insolvência do empreiteiro
Os sinais de alerta podem incluir:
- redução de mão de obra;
- subempreiteiros não pagos;
- pedidos de aceleração de pagamentos;
- encomendas de materiais atrasadas;
- cancelamento de seguros de crédito;
- falha na renovação de garantias;
- derrapagens repetidas no cronograma;
- alterações inexplicadas na gestão;
- e abandono de partes da obra.
O dono de obra deve manter registos atualizados de:
- trabalhos concluídos;
- pagamentos;
- materiais em obra;
- materiais fora da obra;
- subempreiteiros;
- documentos de projeto;
- equipamentos;
- trabalhos temporários;
- garantias;
- e acessos à obra.
O contrato deve estabelecer o que sucede na sequência de incumprimento ou insolvência, incluindo:
- notificação;
- suspensão de pagamentos;
- proteção do estaleiro;
- resolução;
- utilização dos projetos;
- cessão ou novação de subcontratos;
- propriedade dos materiais;
- execução de garantias;
- remoção de equipamentos;
- e conclusão por terceiros.
A resolução não deve ser comunicada sem a verificação prévia do procedimento contratual, dos documentos de financiamento, dos instrumentos de garantia, das regras de insolvência e da estratégia de conclusão prática.
32A conclusão não é um evento único
O projeto deve distinguir os seguintes marcos.
Conclusão física
Os trabalhos estão substancialmente executados.
+Ver detalhe(6)
Conclusão contratual
Os critérios contratuais de conclusão foram cumpridos e o respetivo certificado ou documento de aceitação é emitido.
Conclusão com itens pendentes
Poderão restar itens menores sempre que o contrato permita a conclusão não obstante esses itens. Devem ser registados numa lista datada com indicação de responsabilidades e prazos.
Conclusão parcelar ou faseada
Partes identificadas do projeto podem ser concluídas e entregues separadamente.
O contrato deve abordar:
- acessos;
- seguros;
- redes de serviços públicos;
- sistemas partilhados;
- garantias;
- manutenção;
- ensaios;
- e responsabilidade por danos.
Conclusão para utilização
A submissão ou procedimento municipal necessário foi concluído e quaisquer outros requisitos setoriais específicos para a atividade pretendida estão satisfeitos.
Entrega
A posse, as chaves, os sistemas, os documentos e a responsabilidade operacional passam para o dono de obra, comprador, arrendatário ou operador.
Conclusão final
Os defeitos pendentes são corrigidos, a conta final é acordada, as retenções ou garantias remanescentes são libertadas e os requisitos de fecho contratual são concluídos.
Estes marcos não devem ser tratados como intermutáveis.
33Procedimento atual de conclusão e utilização
A 21 de agosto de 2026, quando um edifício ou fração tiver sido concluído na sequência de uma operação urbanística sujeita a controlo prévio, o Artigo 62-A do RJUE exige geralmente a entrega ao município de um termo de responsabilidade assinado pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização de obra a declarar que as obras estão concluídas e foram executadas de acordo com o projeto, juntamente com as telas finais caso tenham ocorrido alterações ao projeto, com as alterações devidamente identificadas.
Ao abrigo do regime atual, a utilização prevista pode geralmente iniciar-se imediatamente após a submissão dos documentos exigidos.
Este procedimento não deve ser interpretado como:
- confirmação de que todos os requisitos técnicos foram cumpridos;
- aprovação de alterações ilegais ao projeto;
- substituição de requisitos operacionais específicos do setor;
- substituição de certificação de segurança contra incêndios, energética, de redes públicas ou técnica;
- ou imunidade face à fiscalização e medidas de tutela municipais.
A partir de 1 de outubro de 2026, o Decreto-Lei 108/2026 alterará o enquadramento procedimental e a documentação instrutória. Cada projeto que se aproxime da conclusão após essa data deve seguir o regime e os formulários então aplicáveis.
34Vistorias de conclusão
Antes da conclusão contratual, realize uma vistoria coordenada que abranja:
- arquitetura;
- estrutura;
- impermeabilização;
- fachadas;
- sistemas mecânicos;
- sistemas elétricos;
- segurança contra incêndios;
- elevadores;
- piscinas;
- paisagismo;
- arruamentos;
- drenagem;
- áreas comuns;
- frações individuais;
- áreas do operador;
- e infraestruturas exteriores.
A inspeção deve registar:
- trabalhos incompletos;
- defeitos;
- danos;
- documentos em falta;
- testes reprovados;
- aprovações pendentes;
- e elementos que impeçam a utilização segura.
O contrato deve indicar quem decide se o padrão de conclusão foi atingido. Tomar posse ou permitir a ocupação sem uma reserva por escrito pode afetar a posição jurídica e probatória das partes.
35O dossier de entrega
As obrigações de entrega do empreiteiro podem incluir o seguinte.
Documentos legais e administrativos
- dados do empreiteiro;
- termos de responsabilidade técnica;
- submissões de conclusão;
- correspondência com as autoridades;
- certificados;
- e comprovativos relativos a alterações ao projeto.
+Ver detalhe(6)
Registos de projeto e construção
- desenhos finais de arquitetura;
- desenhos finais de engenharia;
- telas finais;
- desenhos coordenados de instalações e especialidades;
- especificações;
- dados dos produtos;
- e modelos BIM ou digitais, quando exigido.
Testes e comissionamento
- certificados de ensaio;
- relatórios de comissionamento;
- relatórios de equilibragem;
- relatórios de inspeção;
- e registos de aceitação do sistema.
Operação e manutenção
- manuais de operação;
- planos de manutenção;
- garantias;
- contactos dos fornecedores;
- listas de peças sobresselentes;
- consumíveis;
- e períodos de substituição recomendados.
Segurança
- dossier técnico de segurança;
- informações sobre riscos residuais;
- procedimentos de emergência;
- registos de equipamentos;
- e informações necessárias para futuras manutenções ou alterações.
Informação sobre ativos
- cadastros de equipamentos;
- números de série;
- garantias;
- chaves;
- credenciais de acesso;
- licenças de software;
- e dados do sistema de gestão técnica de edifícios.
Formação
- formação de operadores;
- formação em gestão de instalações;
- formação de emergência;
- e registos de presenças.
O dono da obra deve definir o formato, o idioma, a estrutura digital e o processo de revisão exigidos antes de a obra estar concluída.
36Certificações técnicas e operacionais
Consoante o projeto, a conclusão pode exigir documentos relativos a:
- desempenho energético;
- segurança contra incêndios;
- instalações elétricas;
- gás;
- telecomunicações;
- elevadores;
- requisitos acústicos;
- sistemas de águas;
- piscinas;
- equipamentos;
- acessibilidade;
- condições ambientais;
- uso turístico;
- uso na área da saúde;
- uso comercial;
- ou outra atividade regulamentada.
Uma submissão municipal de conclusão da obra não autoriza automaticamente todas as atividades comerciais ou operacionais previstas para o edifício. Os requisitos do operador devem ser integrados na matriz de conclusão desde o início da construção.
37Defeitos e responsabilidade do empreiteiro
O Código Civil português regula os defeitos nos contratos de empreitada.
O empreiteiro deve executar a obra:
- em conformidade com o contrato;
- sem defeitos que excluam ou reduzam o seu valor;
- e sem defeitos que impeçam a utilização ordinária ou contratualmente prevista.
Antes de aceitar a obra, o dono da obra deve verificar se esta está conforme ao contrato e isenta de defeitos. A aceitação sem reservas, em particular quando os defeitos são conhecidos ou aparentes, pode afetar os direitos do dono da obra.
Defeitos gerais
Consoante as circunstâncias, os direitos do dono da obra podem incluir:
- eliminação de defeitos;
- reconstrução quando legalmente aplicável;
- redução do preço;
- resolução quando se encontrem reunidas as condições legais;
- e indemnização.
Os prazos legais de denúncia e de caducidade podem ser curtos e têm de ser monitorizados de imediato assim que um defeito seja descoberto.
Edifícios e outras obras imóveis de longa duração
O Artigo 1225 do Código Civil contém um regime específico para as situações em que um edifício ou outra obra imóvel de longa duração rui, rui parcialmente, apresenta defeitos graves ou cria perigo de ruína, por vício do solo, da construção, de modificação ou de reparação.
O prazo legal é geralmente de cinco anos a contar da entrega, salvo se for aplicável um prazo de garantia contratual diferente. Os respetivos prazos de denúncia e de ação judicial também têm de ser observados.
O contrato de empreitada não deve limitar-se a estipular que “se aplica a garantia legal”. Deve definir:
- prazos contratuais de garantia por defeitos;
- procedimento de notificação;
- prazos de resposta;
- intervenção de emergência;
- acessos;
- responsabilidade de averiguação;
- programa de reparação;
- defeitos repetidos;
- recuperação de custos;
- e o efeito nas garantias e retenções.
38As garantias do empreiteiro e as garantias do comprador são diferentes
Os direitos do promotor face ao empreiteiro não são necessariamente idênticos aos direitos de um futuro comprador face ao promotor.
Quando um profissional vende um imóvel para habitação a um consumidor, o Decreto-Lei 84/2021 estabelece um regime de conformidade autónomo. O profissional pode ser responsável por não conformidades que se manifestem no prazo de 10 anos relativamente a elementos construtivos estruturais e de cinco anos para as demais não conformidades.
O contrato de empreitada deve, por isso, ser concebido de modo a que o promotor possa, sempre que legal e contratualmente possível, exercer o direito de regresso contra o empreiteiro, projetista ou fornecedor responsável. Analisar:
- duração da garantia;
- cessão;
- direitos de terceiros;
- recurso direto;
- garantias de produtos;
- sobrevigência das obrigações do empreiteiro;
- seguro profissional;
- preservação de prova;
- e disposições contratuais de limitação.
Um prazo de garantia por defeitos de dois anos do empreiteiro pode não proteger um promotor que permaneça exposto perante os compradores durante um período substancialmente mais longo.
39Gestão de defeitos após a entrega
Estabelecer um sistema de defeitos que registe:
- data de comunicação;
- localização;
- descrição;
- fotografias;
- comprador ou operador afetado;
- urgência;
- empreiteiro responsável;
- prazo de resposta;
- condições de acesso;
- ação corretiva;
- a realização de novos testes;
- o encerramento;
- e reincidência.
Separar:
- defeitos urgentes;
- defeitos de segurança;
- infiltração de água;
- falhas de sistemas;
- defeitos em partes comuns;
- defeitos nas frações individuais;
- itens estéticos;
- uso indevido;
- falhas de manutenção;
- e defeitos de projeto.
O promotor não deve aguardar até ao fim do período contratual de garantia de defeitos para emitir uma lista consolidada se for necessária uma notificação imediata.
40Sequência indicativa de construção e entrega
- Passo 1 — Confirmar a prontidão da construção: verificar os requisitos de planeamento, projeto, terreno, financiamento, infraestruturas e equipa de projeto.
- Passo 2 — Selecionar o modelo de contratação: determinar como serão alocados os riscos de projeto, preço, cronograma e interfaces.
- Passo 3 — Preparar o processo de concurso: concluir e coordenar o projeto, o âmbito, os documentos de formação de preço e a minuta de contrato.
- Passo 4 — Pré-qualificar os empreiteiros: verificar a habilitação legal, a experiência, a capacidade financeira, a segurança e os recursos.
- Passo 5 — Lançar e avaliar o concurso: normalizar o preço, o âmbito, as qualificações, o cronograma e os desvios comerciais.
- Passo 6 — Negociar e celebrar o contrato: acordar o âmbito final, o preço, o cronograma, as garantias, os seguros e os requisitos de conclusão.
- Passo 7 — Cumprir os requisitos prévios ao início: satisfazer as condições municipais, do financiador, de segurança, de seguros e técnicas.
- Passo 8 — Mobilizar e iniciar: documentar a posse do estaleiro e implementar os sistemas de administração e reporte.
- Passo 9 — Controlar a construção: gerir o projeto, o progresso, os pagamentos, a qualidade, a segurança, as alterações, as reclamações e o risco.
- Passo 10 — Testar e comissionar: verificar os sistemas individuais e o seu funcionamento integrado.
- Passo 11 — Concluir as obras: inspecionar, identificar defeitos e confirmar os critérios contratuais de conclusão.
- Passo 12 — Concluir o procedimento de utilização: submeter os documentos legalmente exigidos e satisfazer os requisitos operacionais específicos do projeto.
- Passo 13 — Entrega: transferir o ativo, os sistemas, a documentação, os acessos e a responsabilidade operacional.
- Passo 14 — Gerir defeitos e encerramento: concluir os trabalhos de retificação, acordar a conta final e libertar as garantias apenas quando justificado.
41Categorias de custos de construção e entrega
Preveja:
- contrato principal de construção;
- trabalhos preparatórios;
- pacotes de especialidades;
- conclusão do projeto;
- revisão do projeto;
- gestão de projeto;
- fiscalização de obra;
- gestão de custos;
- coordenação de segurança;
- levantamentos e ensaios;
- ligações às redes de infraestruturas;
- abastecimentos provisórios;
- taxas municipais;
- seguros;
- cauções e garantias;
- monitorização pelo financiador;
- segurança do estaleiro;
- gestão ambiental;
- gestão de resíduos;
- comissionamento;
- requisitos do operador;
- protótipos;
- amostras;
- defeitos;
- contingência;
- inflação;
- financiamento durante atrasos;
- e apoio jurídico ou pericial para reclamações.
A previsão deve distinguir entre:
- valor contratual inicial;
- custo comprometido;
- custo pago;
- alterações aprovadas;
- alterações previstas;
- reclamações;
- contingência;
- e custo final previsto.
O ponto de decisão de construção e entrega
Avance para a construção sem restrições apenas quando for possível responder às seguintes questões:
- Autorização para construir: o procedimento urbanístico correto está confirmado, o respetivo título, comunicação ou isenção é eficaz, as taxas aplicáveis foram pagas, os elementos prévios ao início dos trabalhos estão prontos e o prazo de construção autorizado está compreendido?
- Empreiteiro: o empreiteiro está legalmente habilitado, a sua situação no IMPIC é adequada e atualizada, a capacidade financeira foi avaliada, a equipa de projeto proposta está disponível e os subempreiteiros críticos estão identificados?
- Contrato: o âmbito está completo, a prevalência de documentos está estabelecida, a responsabilidade pelo projeto está atribuída, o mecanismo de fixação de preço está compreendido, os procedimentos de pagamento, alterações e atrasos são exequíveis e as cláusulas de resolução e insolvência são adequadas?
- Financiamento e garantias: o financiamento da construção está disponível, as condições do financiador estão satisfeitas, a margem de contingência é suficiente, as garantias estão constituídas e o programa de seguros está em vigor?
- Planeamento: existe um cronograma base aprovado, os fornecimentos com prazos longos de entrega estão identificados, os prazos das entidades e das concessionárias de redes estão incluídos, as interfaces de conclusão faseada estão controladas e o planeamento é compatível com os compromissos de financiamento e vendas?
- Qualidade e conclusão: existe um plano de qualidade, os requisitos de inspeção e ensaios estão definidos, os critérios de conclusão são objetivos, a lista de documentação de entrega está acordada, o processo de autorização de utilização e exploração está confirmado e os defeitos e as responsabilidades perante os compradores finais estão acautelados?
Se o empreiteiro tiver iniciado os trabalhos enquanto matérias críticas de âmbito, projeto, preço ou licenciamento permanecem por resolver, o projeto não atingiu a verdadeira prontidão para a construção.
Principais riscos de construção
- Projeto de concurso incompleto ou descoordenação de projetos convertidos em alterações, reclamações e perda de certeza quanto ao preço.
- Empreiteiro sem habilitação do IMPIC adequada e atualizada, capacidade ou solidez financeira.
- Responsabilidade de projeto indefinida entre a equipa projetista, o empreiteiro e os subempreiteiros especializados.
- Instruções verbais não registadas e decisões tomadas em reuniões de obra tratadas como gestão contratual.
- Alterações executadas em obra sem confirmação do seu enquadramento no âmbito do RJUE.
- Garantias, cauções ou seguros a caducar antes da conclusão da obra em atraso.
- Dificuldades financeiras ou insolvência do empreiteiro a meio da execução da obra.
- Ensaios e comissionamento tardios a revelar falhas de interface perto do prazo de conclusão.
- Ocupação permitida antes de estar concluído o processo legal e técnico de conclusão da obra.
- Prazos de garantia de defeitos do empreiteiro mais curtos do que a responsabilidade do promotor perante os compradores de habitações.
Prazos indicativos
Os prazos de construção variam substancialmente consoante a tipologia do projeto, escala, condições do terreno, maturidade do projeto, modelo de contratação, condicionantes urbanísticas, infraestruturas e redes, disponibilidade de empreiteiros e condições de mercado.
Como estimativas gerais iniciais:
- preparação do concurso: 4–12 semanas;
- período de concurso de empreiteiros: 4–10 semanas;
- avaliação de propostas e negociação: 3–8 semanas;
- celebração do contrato e mobilização: 2–6 semanas;
- pequena remodelação: 3–9 meses;
- reabilitação residencial substancial: 8–18 meses;
- novo edifício residencial: 12–30 meses;
- resort de maior dimensão, hotel ou projeto de uso misto: 18–48 meses ou mais;
- testes, conclusão e entrega: 1–4 meses;
- período contratual de gestão de defeitos: habitualmente 12–24 meses, sem prejuízo de responsabilidade legal ou contratual mais alargada.
Estes períodos não constituem prazos legais e não devem ser utilizados sem um cronograma específico para o projeto.
Erros comuns de construção e entrega
- 1Selecionar o empreiteiro apenas pelo preço: uma proposta baixa e não qualificada pode excluir trabalhos essenciais ou depender de pressupostos irrealistas.
- 2Lançar a concurso um projeto incompleto em regime de preço fixo: a designação de preço global não corrige a informação em falta.
- 3Não verificar a situação do empreiteiro junto do IMPIC: a reputação não substitui a habilitação legal em vigor.
- 4Iniciar trabalhos ao abrigo de uma carta de intenções: uma carta ambígua pode criar obrigações vinculativas sem uma alocação integral de riscos.
- 5Utilizar “design and build” sem definir a responsabilidade pelo projeto.
- 6Permitir alterações verbais, criando incerteza quanto à legitimidade de autorização, preço, prazo e âmbito.
- 7Certificar pagamentos sem prova adequada dos trabalhos executados ou de materiais salvaguardados fora do estaleiro.
- 8Tratar reuniões de obra como gestão contratual.
- 9Ignorar o enquadramento municipal das alterações ao projeto.
- 10Tratar a segurança como responsabilidade exclusiva do empreiteiro.
- 11Deixar o comissionamento para o fim do cronograma.
- 12Permitir a ocupação antes de concluído o percurso técnico e legal.
- 13Rececionar os trabalhos sem reservas.
- 14Libertar retenções ou garantias demasiado cedo.
- 15Não alinhar a responsabilidade do empreiteiro com a responsabilidade perante o comprador a jusante.
- 16Tratar a monitorização do financiador como fiscalização de qualidade.
- 17Aguardar até ao fecho de contas para avaliar reclamações.
Checklist de construção e entrega
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Perguntas frequentes
O empreiteiro tem de ser titular de uma licença de construção portuguesa?
O empreiteiro deve ser titular do título habilitante para a construção aplicável ao abrigo da Lei 41/2015. Consoante o empreiteiro e as obras, este poderá ser um alvará do IMPIC, certificado, registo ou outra forma de habilitação legalmente reconhecida. Não se deve presumir que o registo noutro país autoriza a construção em Portugal sem o devido procedimento português.
Um contrato de empreitada privada tem de ser celebrado por escrito?
Os contratos de empreitada e subempreitada privadas que excedam o limiar legal previsto no Artigo 26 da Lei 41/2015 devem ser reduzidos a escrito e incluir as informações mínimas especificadas. Os contratos relevantes de promoção imobiliária devem ser sempre integralmente formalizados por escrito, mesmo quando o limiar legal não seja atingido.
Um contrato a preço fixo é sempre fixo?
Não. O preço pode ainda sofrer alterações através de trabalhos a mais ou alterações, verbas previsionais, eventos de risco definidos do dono da obra, revisão de preços, alterações legislativas ou outros mecanismos contratuais. A certeza quanto ao preço depende tanto da redação do contrato como da definição integral do âmbito dos trabalhos.
O empreiteiro pode começar antes de o contrato integral estar assinado?
Apenas com muita cautela. Qualquer instrução prévia deve definir os trabalhos autorizados, o preço, a exposição máxima, o projeto, o planeamento, os seguros, a segurança, a titularidade dos materiais, a rescisão e o que sucede caso o contrato principal nunca chegue a ser assinado. A legitimidade legal para iniciar os respetivos trabalhos já deve existir.
Quem é responsável por erros de projeto?
Depende das contratações efetuadas e do contrato de empreitada. A responsabilidade pode recair sobre a equipa de projeto do promotor, o empreiteiro, um subempreiteiro especializado ou mais do que uma parte. A revisão ou aprovação por outra parte não transfere necessariamente a responsabilidade.
O diretor de obra é o mesmo que o diretor de fiscalização de obra?
Não. O diretor de obra está ligado à execução dos trabalhos pelo empreiteiro. O diretor de fiscalização de obra verifica de forma independente a execução em nome do projeto, no âmbito do quadro legal aplicável.
O coordenador de segurança torna-se responsável por todos os acidentes em obra?
Não. O coordenador de segurança tem funções legais definidas, mas a sua nomeação não afasta as responsabilidades distintas do dono de obra, entidade executante, empreiteiros, empregadores, autores de projeto e outros intervenientes.
Pode um empreiteiro realizar alterações não aprovadas e regularizá-las na conclusão?
Em regra, não. O enquadramento depende da natureza da alteração e do regime do RJUE aplicável à data. Algumas alterações podem ser tratadas através de uma comunicação posterior, enquanto outras exigem uma alteração prévia ou outro procedimento antes de o trabalho alterado ser executado.
O município aprova a qualidade da construção?
O controlo e a fiscalização municipais não substituem a responsabilidade do empreiteiro, do diretor de obra, da fiscalização de obra, a responsabilidade do projeto, os ensaios ou os controlos de qualidade contratuais do dono de obra.
O edifício pode ser utilizado imediatamente após a conclusão física?
Não apenas pelo facto de as obras físicas parecerem concluídas. Devem ser submetidos os documentos de conclusão e utilização aplicáveis, devendo também ser cumpridos quaisquer requisitos de segurança contra incêndios, energéticos, de redes públicas, turísticos, comerciais, de saúde ou outros requisitos setoriais específicos.
Ainda é necessária uma “licença de utilização”?
Nos termos do regime aplicável em 21 de agosto de 2026, a utilização após obras sujeitas a controlo prévio urbanístico baseia-se geralmente na submissão dos documentos exigidos pelo Artigo 62-A, em vez de uma autorização permissiva tradicional. A terminologia e o procedimento voltarão a mudar com o RJUE revisto a partir de 1 de outubro de 2026, pelo que o enquadramento específico deve ser confirmado para o projeto e a data em questão.
A conclusão contratual significa que a obra não tem defeitos?
Não necessariamente. Um contrato pode permitir a conclusão com pequenas pendências que não impeçam a utilização pretendida. Os itens devem ser identificados, ressalvados e retificados dentro de prazos definidos.
Durante quanto tempo o empreiteiro é responsável pelos defeitos?
A resposta depende do tipo de defeito, do Código Civil, das garantias contratuais, da data de descoberta, dos prazos de denúncia, da aceitação e das partes envolvidas. Os defeitos graves em edifícios e outras obras de longa duração estão sujeitos ao regime específico do Artigo 1225 do Código Civil.
Os compradores de habitação têm a mesma garantia que o promotor tem face ao empreiteiro?
Não. Os compradores consumidores podem beneficiar do regime autónomo do Decreto-Lei 84/2021, incluindo 10 anos para elementos construtivos estruturais e cinco anos para outras não conformidades. O contrato do promotor com o empreiteiro deve ser estruturado tendo em conta estas responsabilidades subsequentes.
A retenção pode ser retida até que todos os defeitos sejam reparados?
Apenas em conformidade com o contrato e a lei aplicável. O contrato deve estabelecer o montante da retenção, as deduções permitidas, as fases de libertação e a relação com os defeitos pendentes.
A entidade financiadora aprova cada alteração?
Apenas se exigido pelos documentos de financiamento. O consentimento da entidade financiadora pode ser exigido para alterações que afetem o custo, o cronograma, o projeto, o valor, o planeamento, as vendas ou a contingência. O procedimento do contrato de empreitada e o processo de aprovação da entidade financiadora devem ser coordenados.
Ferramentas para esta fase
Seletor de Modalidade de Contratação
Compare estruturas tradicionais, conceção-construção (design-and-build), gestão de construção (construction-management), múltiplos lotes e chave na mão (turnkey).
Selecionar o modelo de contrataçãoFerramenta de Due Diligence do Empreiteiro
Organize o estatuto no IMPIC, experiência, capacidade financeira, equipa, segurança e verificações de subempreiteiros.
Avaliar o empreiteiroMonitor de Pagamentos e Progresso
Compare o progresso planeado, trabalhos executados, montantes certificados, retenções e previsão do custo final.
Acompanhar o progresso da obraCriador de Programa de Trabalhos
Planeie os períodos de concurso, mobilização, construção, ensaios, conclusão e entrega.
Elaborar o programa de trabalhosCriador de Conclusão e Entrega
Organize inspeções, ensaios, documentos regulamentares, manuais, garantias, formação e defeitos.
Elaborar o plano de entregaPróxima fase
08 — Vendas, Operação e Desinvestimento
Converta o empreendimento concluído em receitas de vendas, rendimento operacional ou desinvestimento. A próxima fase explica as pré-vendas, contratos com compradores, obrigações perante o consumidor, arrendamento, prontidão do operador, estruturas de propriedade horizontal, entrega aos compradores, operação estabilizada, refinanciamento e alienação do projeto.
Continuar para Vendas, Operação e Desinvestimento
Apoio jurídico através da VVA
Executar o projeto através de um processo de construção juridicamente controlado
A VVA pode apoiar investidores, promotores, family offices, fundos, proprietários de terrenos e operadores ao longo do aprovisionamento, construção, conclusão e entrega de empreendimentos imobiliários em Portugal. O apoio pode incluir estratégia de contratação, documentação de concurso, due diligence de empreiteiros, contratos de empreitada, estruturas de conceção-construção, acordos de trabalhos preliminares, cartas de intenção, nomeação de projetistas e consultores, contratos de gestão de projeto (project management), contratos de fiscalização de obra, contratos de gestão de desenvolvimento (development management), garantias bancárias de boa execução (performance bonds), garantias de reembolso de adiantamentos, garantias da empresa-mãe, revisão de seguros, acordos diretos (direct agreements), requisitos dos financiadores, alterações aos trabalhos, litígios relativos a pagamentos e autos de medição, reclamações por atrasos e prorrogação de prazo, incumprimento do empreiteiro, problemas com subempreiteiros, resolução do contrato, insolvência do empreiteiro, conclusão, documentação de utilização, entrega faseada, defeitos, fecho de contas final, garantias prestadas a compradores finais e resolução de litígios de construção.
Os serviços jurídicos são prestados pela Valente Veiga & Associados.
Fontes oficiais e leitura complementar
- Código Civil Português — contratos de empreitada, Artigos 1207 to 1230
- Lei 41/2015 — atividade da construção e qualificação de empreiteiros
- IMPIC — registo de empreiteiros de obras particulares
- Lei 31/2009 — qualificações profissionais, deveres e responsabilidade
- Decreto-Lei 273/2003 — segurança e saúde em estaleiros de construção
- ACT — segurança em estaleiros de construção
- RJUE — Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
- Decreto-Lei 10/2024 — simplificação urbanística
- Decreto-Lei 108/2026 — RJUE revisto
- Decreto-Lei 155-B/2026 — adiamento para 1 de outubro de 2026
- Decreto-Lei 102-D/2020 — Regime Geral de Gestão de Resíduos
- APA — resíduos de construção e demolição
- Decreto-Lei 101-D/2020 — desempenho energético dos edifícios
- Decreto-Lei 84/2021 — conformidade dos direitos do consumidor e imóveis residenciais
Última revisão: 21 de agosto de 2026
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