Triagem do terreno

01A triagem do terreno não é uma due diligence completa#

A triagem é um filtro inicial.

Deve ser proporcional, rápida e focada nas questões com capacidade para alterar a decisão de avançar.

Uma due diligence completa é mais detalhada e pode envolver:

• análise da titularidade jurídica;
• due diligence urbanística;
• levantamentos e vistorias técnicas;
• estudos ambientais;
• revisão fiscal;
• due diligence societária;
• revisão contratual;
• avaliação;
• viabilidade detalhada;
• pareceres do município ou de outras autoridades;
• confirmação por parte dos fornecedores de infraestruturas.

021. Identificar o imóvel com precisão#

A primeira tarefa consiste em estabelecer qual o imóvel que está efetivamente a ser oferecido.

Solicitar e comparar, conforme aplicável:

• certidão permanente atualizada;
• caderneta predial;
• informação cadastral;
• informação de georreferenciação BUPi para prédios rústicos ou mistos relevantes;
• levantamento topográfico;
• planta de implantação;
• imagens aéreas;
• desenhos arquitetónicos ou de planeamento existentes;
• limites assinalados no terreno;
• coordenadas;
• áreas totais registadas e medidas.

032. Confirmar a titularidade e os direitos registados#

Obter uma certidão permanente do registo predial atualizada e identificar:

• proprietário registado;
• descrição predial registada;
• aquisições;
• hipotecas;
• penhoras;
• apreensões;
• direitos de usufruto ou de uso;
• direitos de superfície;
• servidões;
• registos restritivos;
• pedidos de registo pendentes;
• outros ónus ou encargos registados.

Sinal de alerta — a pessoa que está a negociar a venda não é o proprietário registado e não consegue demonstrar claramente poderes de representação.

043. Verificar a posse, a ocupação e os limites#

A propriedade legal e o controlo prático nem sempre coincidem.

Visite o imóvel e registe:

• quem o ocupa;
• como é utilizado;
• edifícios e estruturas existentes;
• vedações e muros;
• marcos de delimitação visíveis;
• atividade agrícola;
• materiais armazenados;
• vias de acesso informais;
• ocupação vizinha;
• possíveis invasões de limites;
• sinais de deposição de resíduos ou contaminação;
• cursos de água, poços ou canais de drenagem;
• infraestruturas visíveis.

Sinal de alerta — a planta do registo predial, a planta do vendedor e a ocupação visível parecem descrever áreas distintas.

054. Estabelecer um acesso legal e prático#

Um terreno para desenvolvimento necessita de mais do que um caminho visível ou um percurso informal.

A triagem deve distinguir entre:

• acesso direto a uma via pública;
• acesso através de outra propriedade;
• uma servidão registada;
• um percurso informal utilizado por mera tolerância;
• acesso pedonal;
• acesso para a construção;
• acesso operacional permanente;
• acesso adequado para serviços de emergência;
• acesso que satisfaça os requisitos urbanísticos e de projeto pretendidos.

Sinal de alerta — o projeto depende de acesso através de terreno de terceiros sem um direito documentado ou via de aquisição.

065. Analisar o enquadramento de planeamento#

A análise preliminar deve identificar os planos territoriais e as regras de planeamento que aparentam aplicar-se.

Estes podem incluir:

• o plano diretor municipal — PDM;
• planos de urbanização;
• planos de pormenor;
• alvarás de loteamento;
• unidades de execução;
• programas territoriais especiais;
• instrumentos de reabilitação urbana;
• regulamentos municipais de edificação;
• outros instrumentos territoriais aplicáveis.

Sinal de alerta — a área de construção declarada pelo vendedor não pode ser associada a um instrumento de planeamento em vigor, a uma decisão municipal ou a um cálculo tecnicamente fundamentado.

076. Identificar condicionantes e restrições de direito público#

Um terreno pode ser afetado por restrições que vigoram em paralelo com o plano municipal.

A triagem inicial deve considerar, quando relevante:

• Reserva Ecológica Nacional — REN;
• Reserva Agrícola Nacional — RAN;
• áreas protegidas;
• Rede Natura 2000;
• domínio público hídrico;
• programas de proteção da orla costeira;
• zonas inundáveis e de risco hídrico;
• barragens e albufeiras;
• proteção do património;
• edifícios classificados e zonas de proteção;
• arqueologia;
• estradas nacionais e municipais;
• infraestruturas ferroviárias;
• aeroportos e restrições aeronáuticas;
• infraestruturas de eletricidade, gás, água e comunicações;
• oleodutos e gasodutos;
• servidões militares;
• requisitos florestais e de defesa contra incêndios;
• zonas de ruído;
• requisitos de avaliação ambiental;
• outras servidões administrativas ou restrições de utilidade pública.

Sinal de alerta — a implantação prevista ou o acesso do projeto atravessa uma área sujeita a uma restrição não resolvida.

087. Analisar as edificações existentes#

Se o imóvel contiver edifícios, confirme:

• se constam dos registos prediais e fiscais;
• se a sua localização e área correspondem aos documentos disponíveis;
• o seu uso declarado;
• o histórico urbanístico e de construção;
• os desenhos de arquitetura disponíveis;
• licenças, comunicações ou outros registos aplicáveis;
• documentação de conclusão de obra ou de utilização;
• alterações;
• questões de fiscalização;
• estado estrutural;
• a ocupação;
• relevância patrimonial;
• restrições de demolição;
• ligações às redes de infraestruturas.

Sinal de alerta — o empreendimento proposto depende da preservação da área de construção existente, mas a legalidade ou a extensão dessa área não foram confirmadas.

098. Rever os direitos e documentos existentes do projeto#

Quando a oportunidade for vendida como um “projeto aprovado”, “projeto licenciado” ou “projeto pronto a construir”, solicite o processo completo do projeto.

Isto pode incluir:

• pedido de informação prévia e decisão;
• projetos de arquitetura submetidos;
• decisões municipais;
• registos de licença ou comunicação prévia;
• notificações de taxas e comprovativos de pagamento;
• projetos de especialidades;
• termos de responsabilidade;
• pareceres externos;
• documentos de urbanização;
• acordos de infraestruturas;
• garantias;
• peças desenhadas aprovadas ou submetidas;
• condições;
• prorrogações;
• comunicações de início de obras;
• registos de obra;
• contratos de empreitada;
• contratos de consultoria;
• compromissos de venda ou de reserva.

Sinal de alerta — o vendedor descreve o projeto como aprovado, mas fornece apenas imagens de arquitetura ou uma comunicação municipal incompleta.

109. Verificar infraestruturas e redes de serviços públicos#

Averigue a disponibilidade e capacidade aparentes de:

• água;
• drenagem de águas residuais;
• drenagem de águas pluviais;
• eletricidade;
• gás, quando relevante;
• telecomunicações;
• acesso rodoviário;
• recolha de resíduos;
• infraestruturas de combate a incêndios.

Sinal de alerta — o pressuposto de viabilidade depende de ligações cuja disponibilidade, traçado ou capacidade não foram confirmados.

1110. Analisar as condições físicas e ambientais#

A triagem técnica inicial deve considerar:

• topografia;
• declives;
• estruturas de contenção;
• geologia;
• risco geotécnico;
• águas subterrâneas;
• drenagem;
• inundações;
• erosão;
• exposição costeira;
• contaminação do solo;
• utilização industrial ou agrícola anterior;
• estruturas subterrâneas;
• demolição;
• amianto ou outros materiais perigosos;
• árvores e vegetação;
• habitats protegidos;
• arqueologia;
• ruído;
• exposição solar e orientação;
• edifícios vizinhos;
• risco de incêndio;
• logística de construção.

Sinal de alerta — o plano de custos do projeto pressupõe condições normais de construção, apesar de existirem evidências claras de topografia anómala, demolições, obras de contenção, águas subterrâneas ou condições de solo incertas.

1211. Testar a adequação comercial#

Um terreno pode ser legal e fisicamente apto para desenvolvimento, mas comercialmente inadequado para o produto pretendido.

A triagem comercial inicial deve considerar:

• cliente-alvo;
• empreendimentos concorrentes;
• produto exequível;
• mix de unidades ou de quartos;
• preços de venda, rendas ou tarifas de quartos prováveis;
• absorção;
• sazonalidade;
• custos operacionais;
• procura de operadores;
• procura institucional;
• liquidez de saída;
• calendário de entrega.

Sinal de alerta — a viabilidade financeira depende de preços retirados de um produto, localização, especificação ou prazo de entrega diferentes.

1312. Realizar uma primeira triagem financeira#

Deve ser preparado um primeiro modelo financeiro com recurso a pressupostos claramente identificados.

Incluir, quando relevante:

• preço de aquisição proposto;
• impostos e custos de aquisição;
• área bruta de construção assumida;
• área vendável, locável ou operacional assumida;
• eficiência de área;
• mix do projeto;
• demolição;
• construção;
• infraestruturas;
• honorários profissionais;
• custos municipais;
• financiamento;
• IVA não dedutível;
• contingência;
• marketing e vendas;
• mobilização do operador;
• custos de conclusão e saída;
• cronograma;
• receita.

Sinal de alerta — o terreno só parece viável quando os pressupostos de receita máxima, área máxima, cronograma mais curto e menor custo são todos utilizados em conjunto.

14Documentos mínimos a solicitar#

15Grelha de triagem do terreno#

Avalie cada categoria como:

• Verde — nenhuma preocupação imediata identificada;
• Âmbar — questão material que requer confirmação;
• Vermelho — potencial questão eliminatória;
• Desconhecido — informação insuficiente.

Prazos e custos indicativos#

Uma triagem básica do terreno pode demorar aproximadamente uma a quatro semanas após a disponibilização dos documentos essenciais.

Poderá ser necessário mais tempo quando:

1. 1o imóvel é composto por várias parcelas;
2. 2a titularidade não é clara;
3. 3os limites são disputados;
4. 4é necessário obter registos municipais;
5. 5se aplicam restrições externas;
6. 6é necessário reconstituir os direitos do projeto existente;
7. 7são necessárias investigações técnicas;
8. 8a oportunidade envolve a aquisição de uma sociedade;
9. 9a informação é incompleta ou inconsistente.

Não existe um custo padrão para a triagem. O orçamento de investigação deve refletir a potencial exposição e pode incluir análise jurídica, análise urbanística, parecer de arquiteto ou de consultor de planeamento, levantamento topográfico, inspeção técnica, engenharia, estudos de mercado, estimativa preliminar de custos e parecer ambiental. Uma triagem de baixo custo só é útil se abordar as questões capazes de alterar a decisão de investimento.

Erros comuns#

1. 1Confiar na brochura da agência imobiliária.
2. 2Tratar o registo fiscal como prova de titularidade.
3. 3Assumir que a área registada corresponde ao imóvel físico.
4. 4Ignorar a ocupação ou o uso informal.
5. 5Tratar o acesso físico como um direito de acesso juridicamente seguro.
6. 6Consultar apenas a planta do PDM.
7. 7Ignorar os regulamentos urbanísticos escritos.
8. 8Tratar o cálculo da área de construção do vendedor como confirmado.
9. 9Assumir que um edifício antigo é automaticamente legal.
10. 10Assumir que um “projeto aprovado” permanece válido e utilizável.
11. 11Ignorar condicionantes de REN, RAN, património, orla costeira ou ambientais.
12. 12Assumir que as redes de infraestruturas próximas têm capacidade suficiente.
13. 13Utilizar custos de construção genéricos apesar de condições anormais do terreno.
14. 14Pagar um montante não reembolsável antes de os riscos materiais serem analisados.
15. 15Permitir o avanço do conceito de projeto antes de confirmar os parâmetros urbanísticos.
16. 16Tratar a falta de informação como prova de que não existem problemas.

Perguntas frequentes#

Fontes oficiais#

• Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, na sua versão consolidada atual.
• Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, na sua versão consolidada atual.
• Instituto dos Registos e do Notariado — certidões do registo predial e informação sobre o registo de imóveis.
• Direção-Geral do Território — informação de planos territoriais do SNIT.
• BUPi — identificação, georreferenciação e registo de prédios rústicos e mistos.
• Agência Portuguesa do Ambiente — informação ambiental e geográfica no SNIAmb.
• Planos e regulamentos municipais aplicáveis.
• Informação oficial das entidades responsáveis por quaisquer condicionantes específicas do local.