Viabilidade da promoção imobiliária
Um estudo de viabilidade imobiliária testa se um projeto se mantém viável quando a capacidade urbanística, a eficiência do projeto, o custo total, o cronograma, o financiamento e as receitas são avaliados em conjunto.
Em resumo
- Duração indicativa
- 3–8 semanas
- A decisão
- O projeto mantém-se comercialmente viável após os pressupostos realistas de planeamento urbanístico, áreas, custos, prazos, financiamento, fiscalidade e receitas serem testados em conjunto?
- Documentação
- Planta do terreno com a classificação do PDM e os índices aplicáveis.
- Estudo volumétrico preliminar do arquiteto.
- Plano de custos e projeção de fluxo de caixa trimestral.
A decisão que esta fase o ajuda a tomar
O projeto mantém-se comercialmente viável após os pressupostos realistas de planeamento urbanístico, áreas, custos, prazos, financiamento, fiscalidade e receitas serem testados em conjunto?
A fase de viabilidade deve conduzir a uma das seguintes decisões:
- Avançar — o cenário-base cumpre os critérios de investimento do projeto e o cenário desfavorável mantém-se dentro dos limites de risco aceitáveis.
- Avançar sujeito a confirmação — o projeto pode ser viável, mas pressupostos urbanísticos, técnicos, fiscais, de mercado ou de financiamento específicos têm de ser confirmados.
- Reformular — o terreno pode suportar um projeto viável, mas o produto proposto, o mix de frações, a área, a especificação ou o modelo de exploração têm de ser alterados.
- Renegociar — o projeto pode funcionar a um preço de aquisição diferente ou com condições contratuais distintas.
- Pausar — a informação disponível é insuficiente para fundamentar uma decisão fiável.
- Rejeitar — o projeto não cumpre os critérios exigidos de retorno ou risco, mesmo após uma otimização realista.
Um modelo de viabilidade é uma ferramenta de tomada de decisão. Não constitui uma avaliação, confirmação urbanística, proposta de financiamento ou garantia de rentabilidade futura.
01A viabilidade é mais do que uma folha de cálculo
Um modelo financeiro pode calcular qualquer resultado que lhe seja solicitado. A qualidade da resposta depende inteiramente da qualidade e da consistência interna dos pressupostos.
Um estudo fiável articula:
- a situação jurídica e registral do imóvel;
- a capacidade urbanística;
- as condições físicas do terreno;
- projeto;
- eficiência de área;
- produto e cliente;
- cronograma;
- custo total de desenvolvimento;
- impostos de aquisição;
- IVA;
- financiamento;
- receita;
- período de vendas, arrendamento ou operação;
- saída.
Estes elementos não podem ser modelados de forma independente.
Por exemplo:
- uma maior área bruta de construção pode exigir mais estacionamento, circulação, infraestruturas ou obrigações de espaço público;
- um padrão de especificações mais elevado pode sustentar um preço superior, mas também aumentar os custos, os prazos de contratação e as despesas operacionais;
- um programa de licenciamento mais longo aumenta os custos de financiamento, os honorários profissionais e os custos de detenção;
- um preço de aquisição mais baixo pode não compensar o risco de infraestruturas, contaminação ou custos anormais de construção;
- um hotel com um valor bruto teórico elevado pode exigir despesas de pré-abertura significativas e um período de estabilização mais longo;
- um projeto residencial pode ter um valor bruto de desenvolvimento elevado, mas um fluxo de caixa fraco se as vendas sofrerem atrasos.
O modelo deve evidenciar estas relações em vez de as ocultar por detrás de um único valor de lucro.
021. Definir a base de viabilidade
Antes de modelar o projeto, registe:
- data de viabilidade;
- versão do modelo;
- imóvel e localização;
- tipo de projeto;
- fase de projeto;
- fonte de cada pressuposto material;
- moeda;
- se os montantes incluem ou excluem IVA;
- definições de áreas;
- data do preço;
- data do custo;
- inflação assumida;
- data de início do programa;
- a estratégia de saída pretendida;
- partes responsáveis pela revisão.
Cada valor material deve ser classificado como:
- Confirmado — suportado por um documento fiável, orçamento, decisão ou outra evidência adequada.
- Estimativa do consultor — fornecida por um profissional devidamente qualificado para o efeito e fase relevantes.
- Evidência de mercado — derivada de dados comparáveis identificados, com os devidos ajustamentos.
- Pressuposto do promotor — utilizado para modelação, mas não verificado de forma independente.
- Desconhecido — informação ainda não disponível.
Os pressupostos desconhecidos não devem ser tacitamente tratados como zero.
032. Estabelecer o envelope urbanístico
O envelope urbanístico define o que o modelo assume poder ser desenvolvido.
Deve considerar:
- classificação e qualificação do solo;
- uso permitido ou compatível;
- parâmetros urbanísticos aplicáveis;
- taxa de ocupação do solo;
- cércea;
- número de pisos;
- a densidade;
- afastamentos e recuos;
- estacionamento;
- os requisitos de espaço público;
- infraestruturas;
- edifícios existentes;
- requisitos de loteamento ou de urbanização;
- restrições e servidões;
- o procedimento urbanístico provável;
- a intervenção de entidades externas;
- qualquer informação prévia, licença, comunicação ou histórico de projeto existentes.
O modelo de viabilidade deve distinguir entre:
- uma área expressamente sustentada por uma decisão urbanística eficaz;
- uma área calculada a partir das regras urbanísticas aplicáveis;
- uma área proposta pelo arquiteto;
- uma área declarada pelo vendedor;
- uma área aspiracional que depende de uma alteração de plano, reclassificação, discricionariedade ou interpretação não resolvida.
Estes pressupostos não têm o mesmo nível de certeza.
Sensibilidade urbanística
No mínimo, teste o que acontece se:
- a área bruta de construção assumida diminuir;
- o uso permitido for alterado;
- as exigências de estacionamento ou de infraestruturas aumentam;
- se aplica uma exigência de espaço público ou de cedência de terreno;
- parte do imóvel não pode ser utilizada;
- os pareceres externos atrasam o cronograma;
- o projeto exige um procedimento diferente daquele inicialmente previsto.
Sinal de alerta — o projeto só é viável na área teórica máxima e não tem margem para reduções de planeamento ou ineficiências de desenho.
043. Elaborar um quadro de áreas consistente
Diferentes medições de área servem finalidades distintas. Não devem ser misturadas.
Dependendo do projeto, o quadro de áreas pode incluir:
- área do terreno;
- área de terreno edificável;
- área de implantação;
- área bruta de construção;
- área bruta de construção acima do solo;
- área abaixo do solo;
- área bruta privativa;
- áreas comuns;
- áreas técnicas;
- circulação;
- varandas e terraços;
- estacionamento;
- armazenamento e arrumos;
- área útil vendável;
- área útil locável;
- área de quartos de hotel;
- área de back-of-house;
- espaços de lazer e comodidades;
- arranjos exteriores.
O modelo deve indicar com precisão qual a área utilizada para:
- planeamento;
- custo de construção;
- honorários profissionais;
- taxas municipais;
- o preço de venda;
- renda;
- receita operacional;
- avaliação.
Eficiência
A eficiência de um projeto é habitualmente testada comparando a área vendável ou arrendável líquida com a respetiva área bruta de construção. Contudo, a definição deve manter-se coerente. As áreas excluídas de um cálculo não devem ser incluídas noutro sem explicação.
Uma baixa eficiência pode resultar de:
- circulação excessiva;
- lajes de piso profundas;
- núcleos verticais;
- áreas técnicas;
- estacionamento;
- condicionantes estruturais;
- preservação do património;
- requisitos do operador;
- geometria irregular do terreno;
- condicionantes urbanísticas;
- usos mistos.
Um pressuposto de eficiência irrealisticamente elevado pode sobreavaliar materialmente a receita sem reduzir o custo de construção.
Sinal de alerta — a receita é calculada utilizando a área bruta de construção, como se cada metro quadrado pudesse ser vendido ou arrendado.
054. Definir o produto e o mix
O estudo de viabilidade deve identificar o que está a ser desenvolvido, e não apenas quanta área existe.
Para projetos residenciais, isto pode incluir:
- número de unidades;
- tipologias das unidades;
- áreas médias;
- distribuição por piso;
- varandas, terraços e jardins;
- estacionamento e arrumos;
- instalações comuns;
- especificação;
- cliente previsto.
+Ver detalhe(3)
Para projetos hoteleiros e turísticos:
- tipologia;
- pressuposto de categoria;
- número e tipo de quartos ou unidades;
- áreas brutas e úteis dos quartos;
- back-of-house;
- restauração e bebidas;
- comodidades;
- requisitos do operador;
- a ocupação;
- tarifa média diária;
- período de estabilização;
- custos de gestão ou de franchise.
Para ativos geradores de rendimento:
- área útil locável;
- renda-alvo;
- a ocupação;
- períodos de carência de renda;
- incentivos;
- despesas operacionais;
- rendimento operacional líquido estabilizado;
- taxa de capitalização ou de saída;
Para loteamento:
- número e dimensão dos lotes;
- cedências de terreno;
- obras de urbanização;
- infraestruturas;
- garantias;
- faseamento;
- período de venda dos lotes.
O produto deve ser testado relativamente ao planeamento, à procura de mercado, aos custos e aos requisitos operacionais.
065. Estruturar o custo total de desenvolvimento
O custo total de desenvolvimento é mais abrangente do que o preço do terreno somado à empreitada de construção. O modelo deve incluir todas as categorias de custos relevantes aplicáveis ao projeto.
Aquisição
- preço de compra;
- IMT;
- Imposto do Selo;
- custos notariais e de registo;
- custos jurídicos e outros custos de transação;
- comissões de mediação, quando aplicável;
- financiamento da aquisição;
- custos de cumprimento das condições de aquisição.
O tratamento aplicável em sede de IMT depende da natureza do imóvel, do uso, da transação e da entidade adquirente. Não deve ser aplicada uma percentagem universal a todas as aquisições.
+Ver detalhe(9)
Due diligence e investigações
- due diligence jurídica;
- análise urbanística;
- vistoria;
- trabalhos topográficos;
- investigação geotécnica;
- avaliação estrutural;
- investigação ambiental;
- testes de contaminação;
- arqueologia;
- estudos de infraestruturas e redes;
- estudo de mercado.
Projeto e honorários profissionais
- arquitetura;
- engenharia;
- planeamento;
- paisagismo;
- sustentabilidade;
- gestão de projeto;
- medições e orçamentação;
- fiscalização de obra;
- jurídico;
- fiscalidade;
- contabilidade;
- financiamento;
- consultores especializados.
Custos de planeamento e municipais
- taxas de submissão e processuais;
- taxas municipais;
- pagamentos de compensações;
- contribuições para infraestruturas;
- obras de urbanização;
- garantias;
- custos de ocupação ou de domínio público, quando aplicável;
- taxas de entidades externas.
Estes custos variam consoante o município, o projeto e o procedimento, e não devem ser modelados como uma percentagem única universal sempre que estiver disponível melhor informação.
Demolição e remediação
- demolição;
- remoção de amianto ou de materiais perigosos;
- remediação de contaminação;
- gestão de resíduos;
- estabilização estrutural;
- trabalhos temporários;
- proteção de propriedades vizinhas.
Construção
- contrato principal de construção;
- trabalhos preliminares;
- arranjos exteriores;
- infraestruturas;
- paisagismo;
- ligações às redes de infraestruturas;
- acabamentos interiores;
- mobiliário, elementos fixos e equipamentos;
- instalações especializadas;
- protótipos;
- testes e comissionamento.
Contingência
A contingência deve refletir:
- a fase do projeto;
- o desenvolvimento do projeto;
- a informação sobre o local;
- o modelo de contratação;
- a certeza de preços;
- a complexidade técnica;
- cronograma;
- os riscos identificados.
Uma contingência não substitui custos conhecidos. Um requisito conhecido deve ser incluído na categoria de custos adequada.
Financiamento e detenção
- comissões de montagem e estruturação;
- juros;
- comissões de não utilização;
- avaliação e monitorização;
- custos jurídicos e de garantias;
- cobertura de risco, quando aplicável;
- consultores técnicos do financiador;
- garantias;
- comissões de conta;
- custos de detenção do imóvel;
- seguros;
- impostos durante o período de detenção.
Vendas, arrendamento e operação
- marketing;
- comissões de venda;
- unidades-modelo;
- documentos jurídicos de venda;
- comissões de arrendamento;
- incentivos aos arrendatários;
- mobilização do operador;
- pré-abertura;
- recrutamento;
- fundo de maneio;
- reserva para defeitos e garantias.
Conclusão e saída
- documentação de conclusão;
- custos de registo e de propriedade horizontal;
- distrate do credor;
- escrituração final;
- assessores da transação;
- comissões de saída;
- custos de venda societária ou de ativos;
- impostos decorrentes da saída escolhida, sujeitos a confirmação profissional.
076. Tratar o IVA como um pressuposto do projeto, não como uma nota de rodapé
O IVA pode afetar materialmente o fluxo de caixa e o custo total do projeto.
O modelo deve distinguir entre:
- IVA cobrado ao projeto;
- IVA recuperável pela entidade relevante;
- IVA que não é recuperável;
- calendário de pagamento e recuperação;
- enquadramento em sede de IVA da construção;
- enquadramento em sede de IVA dos serviços profissionais;
- enquadramento em sede de IVA de vendas, arrendamentos ou exploração;
- regras transitórias ou específicas do projeto.
Não assuma que a construção beneficia da taxa reduzida de IVA apenas pelo facto de o imóvel se localizar numa Área de Reabilitação Urbana.
A aplicação de uma taxa reduzida depende das disposições legais em vigor, da natureza e forma contratual das obras, do projeto, do enquadramento de reabilitação urbana aplicável e, em alguns casos, de requisitos transitórios. O enquadramento fiscal deve ser confirmado para o projeto específico.
Cash flow de IVA
Mesmo quando se prevê que o IVA seja recuperável, o projeto poderá ter de financiar o período entre o pagamento e a recuperação.
Este desfasamento temporal deve refletir-se em:
- pico de financiamento;
- juros;
- necessidades de capital próprio;
- calendário de desembolsos.
Sinal de alerta — o projeto só é viável porque se assumiu que todo o IVA é imediatamente recuperável sem análise fiscal.
087. Criar um cronograma realista
O cronograma deve incluir mais do que o período de construção.
Consoante o projeto, modele:
- negociação e exclusividade;
- due diligence;
- a aquisição;
- estudos e prospeções no terreno;
- conceção preliminar;
- pedido de informação prévia;
- processo de planeamento e projetos;
- pareceres externos;
- projetos de especialidades;
- taxas e início;
- contratação;
- financiamento;
- construção;
- comissionamento;
- documentos de conclusão;
- propriedade horizontal;
- pré-vendas;
- arrendamento;
- mobilização do operador;
- entrega;
- estabilização;
- saída.
As atividades devem ser separadas em:
- atividades sequenciais;
- atividades que podem decorrer em paralelo;
- marcos de decisão;
- dependências externas;
- folga;
- caminho crítico.
O prazo legal de decisão não deve ser tratado como o prazo total do projeto. A preparação, correções, consultas externas, alterações de projeto, contratação e financiamento podem prolongar substancialmente a entrega.
Sensibilidade aos atrasos
Testar o impacto de:
- três meses de atraso;
- seis meses de atraso;
- doze meses de atraso;
- vendas ou arrendamento atrasados;
- disponibilização de dívida atrasada;
- ligações às redes de serviços públicos atrasadas;
- construção prolongada.
Sinal de alerta — o modelo contém custos de construção e receitas, mas nenhum custo relativo ao período entre a aquisição e a construção.
098. Modelar o financiamento e o capital próprio
O estudo de viabilidade deve demonstrar como o projeto é financiado ao longo do tempo.
Incluir:
- capital próprio inicial;
- empréstimos de acionistas;
- capital próprio de investidores;
- dívida sénior;
- financiamento subordinado ou mezzanine;
- juros;
- comissões de financiamento;
- loan-to-cost ou outros limites do mutuante;
- condições de desembolso;
- requisitos de entrada prévia de capital próprio (equity-first);
- condições de venda ou de arrendamento;
- cobertura de derrapagens de custos;
- reembolso;
- refinanciamento;
- distribuições.
O modelo deve calcular:
- fluxo de caixa mensal ou trimestral;
- desembolsos de dívida;
- juros;
- pico de dívida;
- pico de capital próprio;
- défice de financiamento;
- reembolso;
- calendarização das distribuições.
A dívida não deve ser tratada como uma percentagem fixa automaticamente disponível a partir da data de aquisição.
A financiabilidade pode depender de:
- título de propriedade;
- situação urbanística;
- contribuição de capitais próprios;
- avaliação;
- pré-vendas;
- contratação do empreiteiro;
- custos fixos ou controlados;
- garantias;
- monitorização pelo financiador;
- documentos de garantia;
- apoio do promotor.
Sinal de alerta — o projeto assume que a dívida está disponível, mas não inclui comissões de financiamento, juros durante atrasos, condições de desembolso ou capital próprio adicional para derrapagens de custos.
109. Fundamentar os pressupostos de receita
As receitas devem basear-se em evidências relevantes para:
- localização exata;
- tipo de projeto;
- tipo de fração ou quarto;
- área;
- especificação;
- vistas e orientação;
- comodidades;
- estacionamento;
- data de entrega;
- período de venda ou arrendamento;
- estado de conservação;
- oferta concorrente.
Os preços pedidos não devem ser automaticamente tratados como preços de transação concretizados.
Ajustar os dados comparáveis quanto a:
- tempo;
- localização;
- produto;
- piso;
- vista;
- espaço exterior;
- estacionamento;
- especificação;
- dimensão da fração;
- incentivos à venda;
- impostos incluídos no preço publicitado;
- fase de conclusão.
+Ver detalhe(4)
Vendas residenciais
Modelar:
- preço por fração ou tipologia;
- prazos de reserva e de CPCV;
- sinais;
- receitas na conclusão;
- cancelamentos;
- comissões de venda;
- ritmo de vendas.
Projetos de arrendamento
Modelar:
- renda por fração ou metro quadrado;
- desocupação;
- incentivos;
- despesas operacionais;
- gestão;
- estabilização;
- créditos incobráveis;
- despesas de capital.
Hotelaria e turismo
Modelar:
- inventário de quartos ou unidades;
- a ocupação;
- tarifa média diária;
- sazonalidade;
- restauração e bebidas;
- receitas acessórias;
- custos operacionais;
- taxas de operador, gestão ou franquia;
- pré-abertura;
- estabilização;
- reserva de substituição.
Venda de ativo ou projeto
Modelar:
- data prevista de venda;
- rendimento estabilizado, quando relevante;
- exit yield ou abordagem de avaliação;
- custos de transação;
- reembolso da dívida;
- consequências fiscais e societárias, sujeitas a revisão.
Sinal de alerta — a receita baseia-se no projeto concorrente mais caro sem ajustamento quanto à localização, especificações, data de entrega ou ritmo de vendas.
1110. Utilizar cenários coerentes
O modelo deve conter, pelo menos, três cenários completos.
Cenário desfavorável
Pode incluir:
- menor área de planeamento;
- menor preço de venda, renda ou tarifa de quarto;
- absorção mais lenta;
- custo de construção mais elevado;
- custo de infraestruturas mais elevado;
- planeamento mais longo;
- construção mais longa;
- juros mais elevados;
- menor desempenho operacional;
- saída mais tardia.
+Ver detalhe(3)
Cenário base
Deve utilizar os pressupostos que sejam mais razoavelmente sustentados pelos elementos disponíveis. Não deve ser uma média de valores mínimos e máximos não relacionados.
Cenário favorável
Pode incluir:
- maior eficiência de projeto;
- preços mais elevados sustentados por dados concretos;
- melhor contratação;
- cronograma mais curto;
- área legal adicional;
- menor custo de financiamento;
- melhor desempenho operacional.
O cenário favorável deve representar uma melhoria credível, e não um melhor cenário sem fundamentação.
Integridade dos cenários
Cada cenário deve ser internamente consistente.
Não calcule um “intervalo de lucro” combinando:
- o custo mais baixo possível;
- a receita mais elevada possível;
- o cronograma mais curto;
- o custo de financiamento mais baixo.
Isso produz um caso promocional extremo, não um cenário de desenvolvimento significativo.
1211. Testar as principais sensibilidades
No mínimo, teste alterações em:
- área bruta de construção;
- área líquida vendável ou arrendável;
- eficiência de área;
- custo de construção;
- custo de infraestruturas;
- o preço de venda;
- renda;
- a ocupação;
- yield de saída;
- período de planeamento;
- período de construção;
- período de venda ou arrendamento;
- juros;
- contingência;
- preço do terreno.
As sensibilidades mais úteis são as que mostram:
- qual pressuposto tem o maior impacto;
- quanta variação o projeto consegue absorver;
- o ponto de equilíbrio;
- se o preço do terreno é sustentável;
- quanto capital próprio adicional poderá ser necessário.
Um projeto com um retorno projetado elevado, mas extrema sensibilidade a um pressuposto não confirmado, pode ser menos robusto do que um projeto com um retorno inferior, mas mais fiável.
13Resultados fundamentais da viabilidade
O relatório deve incluir:
Planeamento e áreas
- área do terreno;
- área bruta de construção assumida;
- área acima do solo e abaixo do solo;
- área líquida vendável, locável ou operacional;
- eficiência;
- mix do projeto;
- confiança no planeamento.
+Ver detalhe(5)
Custo
- preço de aquisição;
- custos de aquisição;
- construção;
- honorários profissionais;
- custos municipais e de infraestruturas;
- financiamento;
- IVA;
- contingência;
- marketing e saída;
- custo total de desenvolvimento.
Receitas
- valor bruto de desenvolvimento;
- rendimento de arrendamento ou operacional;
- rendimento estabilizado;
- valor de saída;
- programa de vendas ou de arrendamento.
Retorno
- lucro de desenvolvimento;
- lucro sobre o custo;
- rácio custo-valor;
- retornos do projeto e do capital próprio, quando aplicável;
- preço ou renda de equilíbrio;
- valor residual do terreno.
Financiamento
- pico de dívida;
- pico de capital próprio;
- necessidade de financiamento mensal ou trimestral;
- juros;
- défice de financiamento;
- reembolso.
Risco
- cenários pessimista, base e otimista;
- tabela de sensibilidade;
- incertezas materiais;
- confirmações necessárias;
- recomendação.
14Valor residual do terreno
O valor residual do terreno estima o que o projeto pode suportar pagar pelo terreno após considerar:
- receitas de promoção ou valor de investimento;
- todos os custos de promoção;
- financiamento;
- custos de aquisição;
- contingência;
- retorno exigido pelo promotor.
Não corresponde necessariamente ao valor de mercado do terreno. O resultado depende da fiabilidade dos pressupostos de áreas, custos, calendarização e receitas.
O modelo deve apresentar:
- valor residual antes dos custos de aquisição do terreno;
- impostos de aquisição e custos de transação;
- preço máximo suportado pela exigência de retorno relevante;
- diferença entre o valor residual e o preço pedido;
- sensibilidade aos principais pressupostos.
O preço de um terreno não deve ser justificado pelo aumento das receitas previstas ou pela redução de custos até que o modelo produza o resultado pretendido.
15Documentos e elementos de prova
O dossier de viabilidade deve conter:
- relatório atual de triagem do terreno;
- nota urbanística;
- quadro de áreas;
- conceção preliminar;
- evidências de mercado;
- o plano de custos;
- pressupostos municipais e de infraestruturas;
- cronograma do projeto;
- pressupostos fiscais e de IVA;
- pressupostos de financiamento;
- fluxo de caixa;
- análise de cenários;
- tabela de sensibilidade;
- registo de riscos;
- registo de fontes;
- registo de decisões.
Cada versão deve ser datada e controlada para que pressupostos desatualizados não sejam reutilizados sem revisão.
Ponto de decisão
A viabilidade está concluída quando o promotor consegue responder a:
- Que pressupostos urbanísticos e de área de construção estão a ser utilizados?
- Qual é o nível de confiança nesses pressupostos?
- Qual é a área líquida vendável, locável ou operacional?
- Qual é a eficiência de área?
- O que está incluído no custo total de desenvolvimento?
- Como foi tratado o IVA?
- Qual é o cronograma de desenvolvimento realista?
- Quanto capital próprio é necessário e quando?
- Que evidências sustentam as receitas?
- O que acontece no cenário desfavorável?
- Qual é o preço, renda ou valor do projeto de equilíbrio (break-even)?
- Que valor residual do terreno o projeto suporta?
- Que pressupostos têm de ser confirmados antes da aquisição?
- O retorno justifica o risco?
Se o projeto apenas funciona no cenário mais favorável, não está pronto para avançar com base nisso.
Sinais de alerta nesta fase
- O projeto só é viável com a área teórica máxima, sem margem para reduções ao nível do planeamento urbanístico.
- A receita é calculada sobre a área bruta de construção, como se cada metro quadrado pudesse ser vendido ou arrendado.
- Assume-se que todo o IVA é imediatamente recuperável sem análise fiscal.
- Não há qualquer custo considerado para o período entre a aquisição e a construção.
- Pressupõe-se que o financiamento está disponível sem comissões, juros durante atrasos ou capital próprio adicional para derrapagens orçamentais.
- A receita baseia-se no projeto concorrente mais caro sem qualquer ajustamento.
- A margem de lucro combina o custo mínimo com a receita máxima e o prazo de execução mais curto.
Prazos e custos indicativos
Um estudo de viabilidade inicial pode demorar aproximadamente três a dez semanas após a disponibilização da informação essencial sobre o local e o planeamento.
Um estudo mais detalhado pode exigir:
- desenvolvimento do conceito de projeto;
- contributo de um consultor de custos;
- consultoria urbanística;
- estudos de mercado;
- investigações técnicas;
- consultas sobre infraestruturas;
- consultoria fiscal;
- parecer de financiadores ou investidores;
- contributo de operadores.
Não existe um custo padrão para a viabilidade. O âmbito deve refletir a escala, complexidade, fase e exposição de capital do projeto. Um modelo inicial simplificado pode ser adequado para triagem, desde que as suas limitações sejam claras. Não deve ser apresentado como um relatório de viabilidade detalhado.
Erros comuns
- 1Utilizar a estimativa de área de construção do vendedor sem verificação.
- 2Aplicar preços de venda à área bruta de construção.
- 3Ignorar áreas comuns, técnicas e de circulação.
- 4Excluir estacionamento, caves ou arranjos exteriores do custo de construção.
- 5Tratar os soft costs como uma única percentagem não fundamentada.
- 6Omitir taxas municipais e infraestruturas.
- 7Assumir uma taxa de IMT universal.
- 8Assumir a aplicação da taxa reduzida de IVA pelo facto de o imóvel se situar numa ARU.
- 9Tratar todo o IVA como imediatamente dedutível.
- 10Omitir atrasos no licenciamento e nas vendas.
- 11Assumir a disponibilidade de financiamento desde a aquisição.
- 12Excluir juros, comissões de financiamento e custos da entidade financiadora.
- 13Utilizar preços anunciados como evidência de transações concluídas.
- 14Combinar o custo mínimo com a receita máxima.
- 15Apresentar o melhor cenário como um intervalo de lucro.
- 16Utilizar a margem de contingência para cobrir custos conhecidos.
- 17Ignorar o pico de capital próprio.
- 18Tratar o valor residual do terreno como uma avaliação formal.
- 19Atualizar um pressuposto sem atualizar os pressupostos associados.
- 20Avançar porque o modelo apresenta lucro sem testar o risco desfavorável.
Checklist de viabilidade
Antes de avançar para a aquisição, confirme que:
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Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre um estudo de viabilidade e uma avaliação?
Um estudo de viabilidade testa a viabilidade económica e o risco de um empreendimento proposto utilizando pressupostos definidos. Uma avaliação estima o valor para uma finalidade definida e deve ser elaborada por um profissional devidamente qualificado.
Posso utilizar um custo de construção padrão por metro quadrado?
Pode ser utilizado para uma triagem inicial se a fonte, a data, a base de área, a tipologia do projeto, as especificações e as exclusões forem claras. Deve ser substituído por assessoria de custos específica para o projeto à medida que o desenvolvimento do projeto avança.
O custo de construção deve ser aplicado à área bruta ou à área vendável?
O custo de construção deve ser aplicado às áreas e aos elementos a que o custo diz respeito. A aplicação de custos apenas à área vendável pode omitir áreas comuns, espaços técnicos, estacionamento e outros elementos construídos.
O lucro sobre o custo é o mesmo que o retorno de tesouraria para os investidores?
Não. O lucro sobre o custo compara o lucro do projeto com o custo total de desenvolvimento. Os retornos de tesouraria dos investidores também dependem da calendarização, da alavancagem, do financiamento, das entradas de capital próprio e dos esquemas de distribuição.
Posso assumir que o IVA é recuperável?
Não sem confirmar o enquadramento fiscal do promotor, a natureza dos custos e as transações ou a atividade pretendidas. A recuperabilidade e a calendarização devem ser analisadas para o projeto específico.
Quão rigoroso deve ser um estudo de viabilidade inicial?
Deve ser suficientemente rigoroso para a sua finalidade de tomada de decisão e transparente quanto à incerteza. É expectável que as estimativas em fase inicial sofram alterações, mas deve evitar-se uma precisão sem fundamentação.
Quando é que o modelo deve ser atualizado?
Sempre que uma premissa material se altere, incluindo a área de planeamento, o projeto, o custo, o cronograma, o financiamento, a fiscalidade, as evidências de vendas ou a estratégia de saída.
Ferramentas para esta fase
Verificação de Viabilidade do Empreendimento
Construa cenários pessimista, base e otimista recorrendo a premissas consistentes de áreas, custos, cronograma, financiamento e receitas.
Iniciar verificação de viabilidadePlaneador de Custos de Desenvolvimento
Organize os custos de aquisição, licenciamento, construção, financiamento, contingências e saída.
Elaborar um plano de custosEstimador de Prazos de Licenciamento
Identifique as dependências de planeamento e execução que afetam o cronograma e o financiamento.
Estimar o cronogramaPróxima fase
04 — Aquisição de Terreno e Projeto
Assegure o controlo do imóvel ou do projeto em termos que reflitam os riscos remanescentes a nível de titularidade, planeamento, técnicos, societários, de financiamento e de execução.
Continuar para Aquisição de Terrenos & Projetos
Apoio jurídico através da VVA
Pretende que os pressupostos de viabilidade sejam revistos?
A VVA pode prestar assistência nas questões jurídicas, urbanísticas, de aquisição, de coordenação fiscal e de documentação de projeto que afetam o modelo de desenvolvimento.
Os serviços jurídicos são prestados pela Valente Veiga & Associados.
Fontes oficiais
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, na sua versão consolidada atual.
- Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, na sua versão consolidada atual.
- Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro — documentos exigidos para os procedimentos ao abrigo do RJUE.
- Autoridade Tributária e Aduaneira — legislação em vigor de IMT e IVA e orientações publicadas.
- Instituto Nacional de Estatística — índices oficiais de custos de construção.
- Planos municipais, regulamentos e tabelas de taxas aplicáveis.
Última revisão: 21 de agosto de 2026
Esta página disponibiliza informação de caráter geral sobre a viabilidade do desenvolvimento imobiliário em Portugal. Não constitui uma avaliação, uma proposta de financiamento, nem um parecer jurídico, fiscal, urbanístico, contabilístico, de engenharia ou de investimento. Os resultados dependem dos pressupostos inseridos e devem ser revistos por profissionais devidamente qualificados.