Aquisição de Terrenos e Projetos

2. Aquisição de uma sociedade de projeto

Em vez de adquirir o imóvel, o comprador adquire ações ou quotas da sociedade proprietária do imóvel.

Isto pode preservar os contratos do projeto e a continuidade operacional, mas também significa que o comprador adquire uma sociedade com o seu histórico, passivos, obrigações contratuais e eventuais contingências não divulgadas.

• A aquisição de participações sociais exige, por isso, uma due diligence societária, contabilística, fiscal, laboral, de contencioso e contratual, além de uma análise imobiliária e urbanística completa.

3. Aquisição de direitos de projeto

Um comprador pode adquirir um pacote de direitos contratuais e de projeto, tais como:

• projetos de arquitetura e engenharia;
• contratos de consultoria;
• pedidos de licenciamento urbanístico;
• pedidos de informação ou decisões urbanísticas;
• contratos de empreitada;
• acordos de exploração ou de gestão;
• materiais de marketing;
• acordos de pré-venda;
• garantias;
• levantamentos e relatórios;
• e direitos ao abrigo de contratos de desenvolvimento existentes.

Nem todos os documentos de projeto, contratos, licenças ou posições administrativas são automaticamente transmissíveis. As restrições à cessão, os consentimentos de terceiros, a titularidade de propriedade intelectual e os requisitos administrativos devem ser verificados individualmente.

4. Aquisição condicional

O comprador acorda em adquirir o imóvel apenas se condições definidas forem cumpridas.

As condições típicas podem dizer respeito a:

• due diligence jurídica, urbanística e técnica satisfatória;
• confirmação da capacidade construtiva;
• obtenção de uma decisão urbanística favorável;
• retificação de estremas ou de áreas registadas;
• cancelamento de hipotecas ou penhoras;
• entrega do imóvel livre de ocupantes;
• não exercício de direitos de preferência aplicáveis;
• aprovação de financiamento;
• aprovações societárias;
• ou entrega de documentos de projeto especificados.

A condição deve ser redigida de forma objetiva. O contrato deve identificar quem é responsável pelo seu cumprimento, a prova exigida, o prazo, qualquer direito de renúncia e o que sucede se a condição não for cumprida.

5. Opção de aquisição

Uma opção pode conferir ao investidor o direito, mas não a obrigação, de adquirir o imóvel dentro de um prazo acordado e sob condições definidas.

Uma opção pode ser útil quando o investidor necessita de tempo para:

• investigar o potencial de desenvolvimento;
• obter uma decisão urbanística;
• agregar parcelas contíguas;
• obter financiamento;
• assegurar um operador;
• ou concluir negociações comerciais.

O documento de opção deve definir o ativo, o preço ou a fórmula de cálculo do preço, o período da opção, o mecanismo de exercício, a exclusividade, os direitos de acesso, o prémio de opção e as consequências da caducidade.

6. Joint venture com o proprietário do terreno

Em vez de vender o imóvel imediatamente, o proprietário do terreno pode contribuir com o terreno ou ceder direitos de promoção a um projeto conjunto.

O promotor pode contribuir com:

• capital;
• gestão de projeto;
• trabalhos de projeto e licenciamento;
• estruturação de financiamento;
• gestão de obra;
• e experiência comercial ou operacional.

O acordo deve regular o controlo, o financiamento, a tomada de decisão, a avaliação do terreno, as garantias, as derrapagens de custos, as distribuições, as situações de impasse, o incumprimento, a diluição e a saída. Uma joint venture não elimina o risco de aquisição. Altera a forma como esse risco é partilhado e gerido.

Compra de participações sociais

O comprador adquire:

• A sociedade proprietária do imóvel.
• Principal vantagem: a continuidade operacional e contratual pode ser preservada.
• Principal risco: passivos históricos e não revelados da sociedade.

Aquisição condicional

O comprador adquire:

• O imóvel após o cumprimento de condições definidas.
• Principal vantagem: limita a exposição a riscos de desenvolvimento identificados.
• Principal risco: as condições podem ser contestadas se forem redigidas de forma subjetiva.

Opção

O comprador adquire:

• Um direito de aquisição durante um período acordado.
• Principal vantagem: permite a investigação antes de assumir o compromisso de compra.
• Principal risco: a proteção depende da exequibilidade, duração e estrutura contratual.

Joint venture com o proprietário do terreno

O comprador adquire:

• Participação contratual ou societária no projeto.
• Principal vantagem: reduz o custo imediato de aquisição do terreno.
• Principal risco: litígios de governação, financiamento e saída.

Aquisição de direitos sobre o projeto

O comprador adquire:

• Projetos, pedidos, contratos e outros ativos do projeto.
• Principal vantagem: pode acelerar um projeto existente.
• Principal risco: os direitos e aprovações podem estar incompletos ou ser intransmissíveis.

A estrutura proposta

Indicar se a transação se destina a ser:

• uma aquisição de ativos;
• uma aquisição de participações sociais;
• uma aquisição de direitos sobre o projeto;
• uma opção;
• um contrato-promessa de compra e venda;
• uma joint venture;
• ou outro acordo condicional.

A estrutura deve permanecer sujeita a confirmação jurídica e fiscal até que a respetiva due diligence tenha sido concluída.

Os pressupostos de preço

Clarificar se o preço é:

• fixo;
• calculado com base na área registada;
• calculado com base na área de terreno verificada;
• indexado à área de construção permitida;
• ajustado pelo resultado do planeamento;
• sujeito a contas de fecho;
• parcialmente diferido;
• ou complementado por um overage ou earn-out.

Termos como “área de construção”, “área bruta de construção”, “área vendável” e “área aprovada” têm de ser definidos. Diferentes documentos e profissionais podem utilizar estas expressões de forma distinta.

O período de due diligence

O comprador deve dispor de tempo e acesso suficientes para:

• inspecionar o imóvel;
• analisar a data room completa;
• encomendar relatórios e vistorias técnicas;
• reunir com a equipa de projeto;
• verificar a informação urbanística;
• e colocar questões complementares.

O calendário só deve ter início após a entrega da informação mínima acordada.

Exclusividade

A exclusividade deve definir:

• a sua duração;
• os imóveis e a transação abrangidos;
• a conduta proibida ao vendedor;
• se as negociações em curso devem ser divulgadas ou terminadas;
• o dever de cooperação do vendedor;
• as comunicações permitidas;
• prorrogações;
• e mecanismos de reparação por incumprimento.

Um período de exclusividade curto com uma data room incompleta pode oferecer pouca proteção real.

Disposições vinculativas e não vinculativas

Uma carta de intenções ou memorando de entendimento pode ser descrita como não vinculativa, contendo, contudo, disposições vinculativas sobre:

• confidencialidade;
• exclusividade;
• acessos;
• custos;
• lei aplicável;
• resolução de litígios;
• anúncios e comunicados;
• e devolução ou destruição de informação.

O efeito jurídico depende da redação e das circunstâncias, e não apenas do título do documento.

2. Limites, área e coerência cadastral

Comparar:

• o registo predial;
• a matriz predial;
• informação cadastral;
• os levantamentos topográficos;
• os planos municipais;
• as peças desenhadas dos projetos existentes;
• e a ocupação física do local.

Um preço indexado à área deve indicar qual a medição prevalecente e o que acontece se a área apurada diferir da área declarada.

3. Acessos e infraestruturas

Confirmar o acesso legalmente exigível a uma via pública e a disponibilidade prática de:

• água;
• saneamento;
• eletricidade;
• telecomunicações;
• drenagem;
• recolha de resíduos;
• e quaisquer infraestruturas exigidas pelo projeto pretendido.

O acesso físico não confere necessariamente um direito legal de acesso. Os documentos de aquisição devem acautelar quaisquer servidões, acordos de infraestruturas, obras municipais ou melhoramentos exteriores necessários para o projeto.

4. Planeamento e licenciamento

Analisar:

• planos territoriais aplicáveis;
• classificação e qualificação do solo;
• condicionantes urbanísticas;
• pedidos de informação e respostas;
• projetos aprovados;
• licenças;
• comunicações prévias;
• condições impostas pelas autoridades;
• documentação de utilização;
• obrigações de infraestruturas;
• taxas;
• prazos de caducidade;
• alterações pendentes;
• procedimentos administrativos;
• e correspondência com o município e outras autoridades.

Nunca determine o preço de uma aquisição apenas com base na declaração do vendedor de que um projeto está “aprovado”.

5. Estado físico e técnico

Dependendo do ativo, solicite as avaliações adequadas abrangendo:

• topografia;
• condições geotécnicas;
• estado estrutural;
• contaminação;
• amianto ou materiais perigosos;
• redes de serviços públicos;
• exposição a inundações e incêndios;
• demolição;
• arqueologia;
• árvores e habitats protegidos;
• edifícios existentes;
• defeitos de construção;
• e obras inacabadas.

A solução contratual deve refletir o risco. Um relatório que identifique um problema não protege, por si só, o comprador.

6. Ocupação e direitos de terceiros

Identificar todas as pessoas que utilizem ou ocupem o imóvel, incluindo:

• arrendatários;
• titulares de autorizações ou licenças de ocupação;
• operadores;
• zeladores ou caseiros;
• empreiteiros;
• proprietários vizinhos;
• exploradores agrícolas;
• e ocupantes informais.

Se for exigida a entrega do imóvel devoluto, defina o que significa «devoluto», quem o deve entregar e os comprovativos exigidos na conclusão da transação.

7. Contratos existentes do projeto

Rever todos os contratos relevantes, incluindo:

• contratos de arquitetura e engenharia;
• contratos de consultoria de planeamento;
• contratos de empreitada;
• contratos de gestão de projeto;
• contratos de exploração ou de franquia;
• contratos de mediação e de marketing;
• pré-vendas;
• contratos de reserva;
• contratos com fornecedores de serviços públicos e infraestruturas;
• seguros;
• documentos de financiamento;
• e acordos de resolução de litígios.

8. Propriedade intelectual e informação do projeto

A propriedade do terreno não confere automaticamente ao comprador direitos irrestritos para utilizar, alterar ou reproduzir todos os projetos elaborados para o projeto.

Confirmar os direitos sobre:

• desenhos de arquitetura;
• projetos de engenharia;
• ficheiros BIM e digitais;
• levantamentos;
• renders;
• branding;
• materiais de marketing;
• especificações;
• relatórios;
• e bases de dados.

O comprador deve receber os ficheiros fonte editáveis, e não apenas cópias em PDF, caso o desenvolvimento continuado do projeto assim o exija.

9. Situação fiscal

Para uma aquisição de ativos, analisar:

• Imposto sobre a transmissão de imóveis, conhecido como IMT;
• Imposto do Selo;
• eventual enquadramento aplicável em sede de IVA;
• tributação imobiliária anual;
• valores fiscais;
• isenções ou benefícios;
• taxas municipais;
• e as consequências fiscais da estrutura de titularidade e desenvolvimento pretendida.

A análise fiscal deve estar concluída antes de a estrutura da transação se tornar vinculativa. Consulte o Código do IMT da Autoridade Tributária — Artigo 2.º.

10. Due diligence societária numa aquisição de participações sociais

Ao adquirir uma sociedade detentora de imóveis, analisar:

• registo comercial;
• estatutos;
• acionistas ou titulares de quotas;
• beneficiário efetivo;
• aprovações societárias;
• contas anuais;
• contas de gestão;
• declarações fiscais;
• financiamento;
• empréstimos de acionistas;
• garantias;
• relações laborais;
• cumprimento perante a segurança social;
• litígios;
• seguros;
• transações com partes relacionadas;
• distribuições;
• contratos;
• proteção de dados;
• e conformidade regulatória.

Uma certidão permanente comercial dá acesso à informação registada atual e a pedidos pendentes de registo comercial. O RCBE identifica as pessoas singulares declaradas como detendo o controlo final da entidade, mas a informação do RCBE não constitui, por si só, prova da situação jurídica da entidade.

Acordo de exclusividade

A exclusividade impede negociações ou transações específicas durante um período acordado. Não obriga necessariamente o comprador a adquirir o imóvel nem o vendedor a concluir a venda.

Deve prever tempo suficiente e cooperação para a investigação proposta.

Acordo de opção

Uma opção pode conferir ao comprador o direito unilateral de avançar com a aquisição durante um período definido.

O procedimento de exercício deve ser inequívoco. O acordo deve também prever o registo ou outras medidas de proteção, quando apropriado e legalmente disponível.

Contrato-promessa de compra e venda

Um contrato-promessa português, vulgarmente designado por CPCV, cria a obrigação de celebrar o futuro contrato definitivo nos termos acordados.

Não deve ser tratado como um simples documento de reserva. A lei portuguesa impõe requisitos formais aos contratos-promessa, podendo aplicar-se requisitos adicionais a promessas relativas a edifícios ou frações autónomas. A forma e o método de celebração devem ser confirmados para a transação específica. O acordo deve contemplar:

• identificação exata das partes e do imóvel;
• preço de compra;
• pagamentos;
• condições precedentes;
• data ou mecanismo de conclusão;
• data-limite;
• cooperação do vendedor;
• acessos;
• titularidade e ónus;
• posse;
• direitos de preferência públicos e privados;
• documentos do projeto;
• declarações;
• repartição de impostos e custos;
• cessão;
• incumprimento;
• remédios contratuais;
• execução específica;
• resolução;
• e resolução de litígios.

Nos termos do Código Civil português, os montantes pagos por um promitente-comprador ao promitente-vendedor presumem-se geralmente como constituindo um depósito ou “sinal”. Consoante as circunstâncias, a redação contratual e a parte responsável pelo incumprimento, as consequências legais podem incluir a perda do montante pago ou a exigência do dobro do seu valor. As disposições relativas a sinal, incumprimento e remédios contratuais devem, por isso, ser redigidas de forma criteriosa. Não presuma que um pagamento é reembolsável apenas pelo facto de a transação não se ter concretizado. Consulte o Código Civil português, incluindo os Artigos 410 a 413 e 440 a 442.

Resultado urbanístico

Uma decisão urbanística favorável que cumpra parâmetros definidos objetivamente, tais como uso, área bruta de construção, número de unidades, cércea, estacionamento, acessos e obrigações de infraestruturas.

Evite condições vagas baseadas apenas na obtenção de “aprovação”. Uma aprovação materialmente diferente do plano de investimento pode ter pouco valor comercial.

Área e limites

Confirmação da área mínima do terreno, dos limites acordados e da ausência de sobreposições ou ocupações relevantes.

Cancelamento de garantias

Cancelamento de hipotecas, penhoras ou outros ónus na conclusão ou antes desta, através de um mecanismo coordenado de libertação e pagamento.

Livre de pessoas e bens

Entrega do imóvel sem ocupantes, arrendamentos, licenças, materiais ou equipamentos não aceites pelo comprador.

Direitos de preferência

Comprovação de que os procedimentos legais ou contratuais de preferência aplicáveis foram concluídos sem que o direito tenha sido exercido.

Os direitos de preferência públicos podem aplicar-se, por exemplo, a determinados imóveis classificados e a imóveis em áreas protegidas ou áreas de reabilitação urbana. O imóvel e a transação específicos devem ser verificados. Consulte o serviço oficial de preferência do Casa Pronta.

Documentos do projeto e autorizações

Entrega ou transmissão válida dos projetos, relatórios, contratos, garantias e direitos de propriedade intelectual acordados, juntamente com quaisquer autorizações necessárias de terceiros.

Financiamento

Quando a conclusão depender de financiamento, o contrato deve especificar se o financiamento é uma condição, como é comprovado e se o comprador deve envidar esforços razoáveis para o obter.

Os vendedores podem resistir a uma condição de financiamento ampla. Este risco deve ser negociado expressamente e não deixado a suposições.

Ajuste com base na área

O preço é ajustado com referência à área de terreno verificada, à área de construção aprovada ou a outra medição definida. O contrato deve especificar:

• o padrão de medição;
• o perito responsável;
• o documento de referência;
• a tolerância permitida;
• o procedimento de resolução de litígios;
• e qualquer ajuste mínimo ou máximo.

Preço indexado ao planeamento

Parte do preço depende do resultado do planeamento.

A fórmula deve definir a aprovação relevante, a área, o uso, a data e o método de cálculo. Deve também prever alterações posteriores, aprovações por fases e recursos.

Contraprestação diferida

Parte do preço é paga após a conclusão.

Os documentos devem prever:

• datas de pagamento;
• condições;
• juros;
• garantias;
• compensação de créditos;
• subordinação aos financiadores;
• e mecanismos de resolução de litígios.

Overage ou earn-out

O vendedor poderá receber um pagamento adicional se o projeto atingir posteriormente um resultado acordado ao nível do planeamento, construção, vendas ou exploração.

As cláusulas de overage a longo prazo exigem definições precisas, obrigações de reporte, direitos de auditoria, garantias e regras claras que regulem eventuais alterações ao projeto.

Ajustamentos de preço em share deals

Uma aquisição de participações sociais pode recorrer a:

• um preço fixo ou mecanismo de locked-box;
• contas de fecho (completion accounts);
• ajustamentos relativos a tesouraria, dívida e fundo de maneio;
• ou deduções específicas para passivos identificados.

O valor do imóvel e o preço de compra do capital próprio não são necessariamente o mesmo montante.

Entre a assinatura e a conclusão

O contrato pode regular:

• a manutenção do imóvel;
• novos arrendamentos ou contratos;
• alterações ao projeto;
• financiamento;
• distribuições;
• acordos em litígios;
• a comunicação com as autoridades;
• o acesso por parte do comprador;
• seguros;
• e a preservação da informação do projeto.

Numa aquisição de participações sociais, estes controlos intercalares são especialmente importantes porque o valor e os passivos da sociedade-alvo podem alterar-se antes da conclusão.

Na conclusão de uma aquisição de ativos

As partes devem confirmar:

• a outorga do instrumento de transmissão legalmente exigido;
• o pagamento dos impostos aplicáveis;
• o pagamento do remanescente do preço;
• o cancelamento ou a extinção controlada de garantias;
• a entrega da posse;
• entrega dos registos originais e digitais do projeto;
• cumprimento dos procedimentos de direito de preferência;
• e submissão da aquisição e das garantias associadas para registo.

As transações imobiliárias em Portugal podem ser formalizadas através de escritura pública, documento particular autenticado ou de um serviço integrado de registo como o Casa Pronta, consoante a transação e o procedimento escolhido. Um documento particular autenticado utilizado para registo predial deve cumprir os requisitos aplicáveis de autenticação e depósito eletrónico. Consulte as orientações do portal da Justiça sobre documentos particulares autenticados.

Na conclusão de uma aquisição de participações sociais

As partes devem tratar de:

• instrumentos de transmissão;
• aprovações societárias;
• renúncias e nomeações;
• livros societários;
• registos comerciais;
• as autorizações e mandatos bancários;
• empréstimos de acionistas;
• exonerações e quitações;
• informação sobre o beneficiário efetivo;
• registos originais;
• e controlo das contas, sistemas e documentos da sociedade.

Após a conclusão

As ações pós-conclusão podem incluir:

• registos prediais ou comerciais definitivos;
• atualizações do beneficiário efetivo;
• comunicações fiscais;
• notificações municipais;
• atualizações de seguros;
• transferência de contratos de fornecimento de serviços essenciais;
• novações contratuais de empreiteiros ou consultores;
• requisitos para desembolso de financiamento;
• e implementação da fase seguinte de planeamento e projeto.

A aquisição de imóveis está sujeita a registo obrigatório. O registo publicita a nova titularidade e protege a posição jurídica das partes. Consulte as orientações do IRN sobre o registo definitivo de aquisição.

Passo 2 — Estrutura preliminar e proposta

Selecionar a estrutura provisória da transação e emitir uma proposta devidamente qualificada ou heads of terms.

Passo 3 — Exclusividade e data room

Garantir um período de análise adequado e obter a documentação acordada.

Passo 4 — Due diligence

Concluir a análise jurídica, urbanística, técnica, ambiental, fiscal, financeira e comercial.

Passo 5 — Alocação de riscos

Decidir quais os riscos que devem ser resolvidos, refletidos no preço, segurados, garantidos ou aceites.

Passo 6 — Documentos da transação

Negociar o contrato de opção, CPCV, contrato de compra e venda, acordo de joint-venture ou outra documentação definitiva.

Passo 7 — Condições precedentes

Obter as decisões urbanísticas, autorizações, distrates, financiamento e outros comprovativos necessários.

Passo 8 — Conclusão

Outorgar os documentos necessários, pagar os montantes aplicáveis, transmitir o controlo ou a posse e submeter os registos necessários.

Passo 9 — Execução pós-conclusão

Concluir os registos pendentes, transferir a informação do projeto e avançar para o planeamento, projeto ou construção.